一石激起千层浪。
　　一块调整房贷利率的石头在原本就不平静的房地产市场砸出了比千层浪更大的浪花。在这个巨浪面前，连金融界的人士都有些懵懂——建设银行房贷新利率的举棋不定就是证明；更何况普通的消费者和一知半解“准专业”水准的传媒。博弈、泡沫、崩盘、持续走高……各种声音伴随着巨浪呼啸而至。
　　谁敢在这样的变化面前无动于衷？房屋是每个家庭的核心资产。无论你现在是有房者，还是无房户，房产都是你面前一座绕不开的山。
　　面对变化，比随机应变更重要的是定力。我们将这种定力理解为一种笨拙——采访“钱经人”，记录下面对变化的他们心理反应和行为模式;再带着这样的素材，去采访我们的“专家团”，一次“纸上谈兵”的集体咨询就这样在我们的杂志上完成。因为我们知道，新闻是跑出来的，真实的新闻不仅需要大脑，还需要脚。我们费时费力的采访，也许比表达某些观点和议论更有效。对房地产市场而言，任何一种泡沫，哪怕是吐沫都是一种危害。
　　紧张不安中，政府加息给出的信号越来越清晰，房地产市场进入了介于“红灯区”与“绿灯区”之间的“黄灯区”，被迫身处“黄灯区”的房产投资者必须作出新的判断，进还是退，因为这个判断和投资者的资产利得息息相关。
　　通过采访，我们总结出了房产投资者在“黄灯区”购置房产的三大困惑和四大行为方式，然后请专家一一解读，希望“钱经人”能从这些来自一线的市场动态和权威专家的建议中找到自己的答案。我们相信，“钱经人”经过理智思考后，自然会调整理财计划，走出房贷“黄灯区”。
　　
　　加息让“钱经人”产生三大困惑
　　
　　困惑一
　　房贷新政加重了购房者的负担
　　
　　加息从大局来讲是件好事，但加息的费用对于背负着几十年房贷的人来说，动辄也得上万。这成为“钱经人”最大的困惑：房价过高已经成为人们难以承受之重，房贷新政难道要让老百姓进一步勒紧裤带？
　　


　　《案例一》利率调高加重了买房人的负担
　　文/王庆武
　　
　　被采访人:舒畅，29岁，月收入7000元
　　房产状况:一套
　　对房产的态度:除非有特别好的机会，否则不会轻易涉及房产投资
　　对利率变化的反应:敏感，提高贷款利率加重了买房的负担
　　
　　“幸亏没有贷款买房。”一次性付清房款的舒畅感到庆幸。舒畅是某报社编辑部主任，因为职业关系他一直密切关注这次房贷利率调整，他认为房贷利率调高无疑又增加了老百姓买房的负担，对那些贷款买房的人影响颇大。
　　其实，舒畅不仅对银行调整后的房贷利率有意见，他认为5%以上的房贷利率对普通老百姓来说已经是一个不小的负担，因此，他选择了一次性付清的方式购买了新婚住房。“当时我正在筹备结婚，不能不买房。这套房子总价70多万元，首付20%，贷25年，每月还贷3500多元。25年后，我将为这套房付给银行近49万元的利息。”舒畅认为，49万元的利息还是太多了，相当于再买套房子的钱。另外，他和妻子一月的总收入不过10000元出头，还准备抚养小孩，每月3500元的还贷对他们是个不小的负担。在双方长辈的支持下，加上自身的积蓄，舒畅一次付清了房款。
　　对于未来在房产置业上是否有所作为，舒畅表示，除非有特别好的机会，买第二套房倒是有可能的，因为十几年后父母要过来养老，肯定要换大房子。
　　
　　《案例二》不在乎每月多还的那点钱
　　
　　被采访人:李越，33岁，月收入1万多元
　　房产状况:两套
　　对房产的态度:房子就是用来生活居住的
　　对利率变化的反应:不敏感，只知道每月还房贷
　　
　　“我只知道每月要按时还贷款。”李越轻描淡写地说。李越属于国内职场中压力较大赚钱较多的那种人。作为一家知名外资企业部门经理，李越每天“日理万机”，忙得只知道工作了。这次房贷利率的变化，他是从同事那里知道的，他不知道加息对于他的生活会产生怎样的影响，也不在乎。
　　10年前，李越从国内一家名牌大学毕业，做过多年媒体工作，然后就是出国，从美国到欧洲，再回到中国。对于家庭理财，李越的反应显然是“无知”的，更多的还有“无奈”。李越拥有两套住房，除了一套贷款买来用于自住外，另一套为福利分房，尽管经常空置，但并未出租，李越认为这样亲戚朋友来京时也有个临时住处。
　　


　　《专家解惑》
　　
　　赵海宽:央行房贷新政的目的是解决房地产市场的泡沫，抑制投机者，其中很关键的一点是对供求关系的调整。由于目前房地产市场的需求量还是比较大的，所以，不少投资者借机炒作。有需求做支撑，房价很快就会上涨了。而通过上调个人房贷利率，可以使不少购房者改变自己原有的购房计划，对市场持一种“观望”的态度。这样，房地产市场的需求也会有所下降，炒家想再炒作已经没有了市场基础。
　　
　　易宪容:对买房的民众来说，从市场经济的角度来思考，肯定会增加每一个买房人的成本。但是政府为什么要出台利息调整政策？它的一个目的就是对没有买房的民众以及准备买房的民众发出一个明确的信号，我们经济中出现一些不正常的东西，都会通过利率的方式来调整。你借钱的时候一定要考虑利率风险。
　　
　　童渊:买房人现在的这种心情能够理解，因为国内的房贷利率很少变动，所以，买房者就像初恋一样认为利率也不会变，但现实是利率会变。所以，贷款买房的人应该欣然接受现实，通过减少消费来弥补利率上涨带来的成本。如果有足够资金的话你可以考虑提前还贷。但买房者承担了政策成本的说法是不负责任的，因为在签订贷款合同的时候，第一条就写清楚了利率是浮动的，购房者在买房之前就应该想清楚如果利率上升自己能不能承受。另外，政府上调利率是出于整个宏观经济政策调整的需要，将来不排除政府调低利率的可能。
　　
　　宫萍:从案例来看，人们的敏感主要反映在几个方面，比如说承受压力比较大的，投资收益分散；而不敏感这类，第一是经济宽松，实力比较雄厚，无所谓；另一类就是对房地产业有一些了解，预测利率不会频繁地调整。其实，即使加息，一些人依然不会改变他们原有的意向。我们在近期的房展会上调查过，参加房展的这一部分人群，确实真正想买房子，比较有针对性，但利率的变化对他们的计划影响不是很大，这种人应该占到一半。
　　
　　杨晨:在市场化的经济环境下，利率是一个影响不同经济层面的重要因素，与个人也息息相关。以我曾经生活过的澳洲为例，央行每年调整利率的次数不下五六次，一般老百姓基本上已经习惯了。但在国内利率市场化没有实现，计划经济对我们依然有着或多或少的影响，所以，这次央行调整房贷利率似乎触动了不少人“敏感”的神经。但在未来几年，随着国内经济市场化程度的提高和利率市场化的进一步实施，央行调整利率可能会变得更为频繁。所以，在看到利率调整的同时，我们也应该调整自己的心态，认识到利率是会随时波动的，这并不是什么“大不了”的事情。
　　要学会对利率“不敏感”。在我们的案例中，有大部分的被访者都对利率表示“敏感”，但实际上我们应该更新一个观念：利率对于我们的经济生活、理财生活来说应该变成一个“习以为常”，并且是“司空见惯”的东西，学会对利率“不敏感”。
　　当然，这种“习以为常”并不代表案例中一些人那样对利率置之不理，更多的是我们要对这种政策信息进行消化，及时调整自己的投资理财策略。像案例中有的人决定提前还贷，有的人改变自己未来5年的投资计划或者暂时对房地产市场进行观望等反应，实际上就是在这种政策信息下进行的自我调整。以后我们将有可能面临越来越多这样的调整，理财、投资本身就存在不确定性，计划赶不上变化，利率只不过是其中一个动因而已。
　　


　　
　　困惑二
　　加息后要不要贷款买房
　　
　　在“钱经人”看来，国内的房贷利率已经够高的了，30万元的贷款利息竟然接近20万元，房贷新政公布后利息又多了几万元，“钱经人”下一步该如何贷款买房？
　　
　　《案例三》贷款买房要量力而为
　　文/殷丽萍
　　
　　被采访人:宛丁，32岁
　　房产状况:两套
　　对房产的态度:房地产投资市场并没有人们想像的那么简单，进入的风险很高
　　对利率变化的反应:敏感,贷款买房要“量力而为”
　　
　　
　　宛丁自己的两套房产已经全额购买了，所以，这次房贷利率的上调对她影响并不大。但正在攻读金融硕士学位的宛丁认为，这次加息为购房者带来了最关键的信息：利率不再是一成不变的。以后房贷利率有可能会继续上升，贷款买房的成本加大了，买房一定要“量力而为”。
　　宛丁向记者讲述了一个普遍的现象：这几年大家一谈起买房，自然就会想到去银行贷款，特别是许多工作时间不长的年轻人。因为可以贷款，所以，他们通常都会选择购买大房子。80平方米不够，买100平方米的，“努力”实现购房一次到位，每个月的还贷数额甚至超出个人收入的30%，这种做法并不符合他们自身的经济水平。
　　另外，鉴于10年的还房贷的经历，宛丁认为，“银行之前的房贷优惠利率并不优惠，每年5%左右的利率，贷款20年，30万元的贷款利息就接近20万元。”所以，宛丁觉得，如果是第一次购房的话，先多存一点钱，买个面积小一点的房子，争取全额付清，这样可能更划算。
　　目前。宛丁有两套房子，一套用于自己居住，另外一套准备出租。宛丁觉得这样的安排比较符合自己的现状:她平常工作很忙碌，暂时没有那么多的时间和精力来进行投资。虽然对房地产投资非常感兴趣，但在今后几年，她也暂时没有投资房地产的计划。主要原因是她觉得房地产投资大量占用资金资源和信用资源，风险很高。而且没有丰富的投资经验和对房地产行业的深入了解，投机炒作，盲目跟风比较容易蚀本。房地产发展有其自身特点和独特性，要放眼长远，倒比较容易赚钱。
　　


　　《专家解惑》
　　
　　易宪容:目前我们房地产市场不仅有炒作之风，也有一股住房需求的虚假繁荣。目前国内房地产市场主要对象是25～35岁的年轻人，他们一走出校门就进入房地产市场，首付是父母的钱，不够就向亲戚借，购好房、大房，剩下就向银行借。无论发达国家还是发展中国家，这是绝无仅有的事情。结果是利率有一点变化就十分敏感。其实，这些民众必须思考的应是自己的行为是否理性，以及如何让个人的住房与资产重组，以减少未来利率上升之风险。
　　
　　杨晨:优惠利率“名符其实”。案例中，这位女士提到:目前银行所提供的贷款利率一点也不优惠，利息非常惊人。这样的想法实际上是一个误区。实际上国内的买房者已经非常幸运了，目前的贷款极其低廉，试想一下：2%左右的存款利率，5%左右的通货膨胀率，如果你不把钱存在银行，每年也是5%地缩水，但现在房贷利率也不过5%左右。
　　像西方发达国家，8%～9%的贷款利率都是很正常的，这是一种市场规律。在美国，40年以来最低的贷款利率也不过是3%左右，而澳洲目前最低的利率水平也只在5%左右。当年澳洲房地产发展较快的时期，贷款利率甚至高达到15%。所以,目前中国5%左右的利率已是极低的水平，我认同一些专家的观点，未来中国进入加息周期，房贷利率会不断上升，达到10%也是可以理解的。此后贷款买房更应量力而行。
　　
　　困惑三
　　房贷政策不断变化
　　
　　加息仅仅是个开始，“钱经人”还注意到，此次房贷新政中还包括:调高首付的比例，对第二笔房贷征收更多的利息等新规定。面对不断变化的房贷政策，“钱经人”如何灵活地应对它？
　　
　　《案例四》房贷银行说了算
　　文/孙凌
　　
　　被采访人:张小敏，30岁，夫妻月收入1万元
　　房产状况:三套房产
　　对房产的态度:买房是为了一个稳定的生活环境
　　对利率变化的反应:敏感,贷款买房要“量力而为”
　　
　　从天津到北京，年仅30岁的张小敏已经拥有3套房子。目前，她家每个月需还3400元月供，比以前多了200元。对银行利率的调整张小敏颇有微词，她觉得，银行利率对她来说已经够高了，政府加息的政策出台更是太突然，所以，她打算提前还贷。
　　张小敏参加工作那年，在天津买了第一套房子。2001年3月，调到北京工作的她和老公购进了立水桥北苑家园。后来又买下天通苑的房产。几次与地产商、银行打交道，张小敏的感受是中国的房地产市场非常不规范。在北京房价虚高太厉害，这让她经常担心投入的钱是不是值得，最后房产会不会变成“烫手的山芋”。“人活着有一个住处就可以，我不能为了挣钱太影响生活质量。现在，我投资买房的念头淡了许多，投资房产的风险远远大于我可能得到的收益。” 张小敏如此认为。
　　张小敏对银行随意降息、加息很不舒服。张小敏回忆，“2002年1月，所有银行宣布降息，次年一月开始执行，当年每月多还50元钱，从第二年才开始享受降息。而提高利率，却是2004年底提出来，2005年立即提利息。完全由银行说了算。”
　　
　　《专家解惑》
　　
　　易宪容:这次房贷政策调整不仅在于让优惠利率回归到同期商业贷款利率水平，而且要实行下限管理。对于后者，就是说，今后个人房贷利率不会仅固定在央行所管制的基准利率上，而是会由商业银行根据贷款人的信用状况、收入水平、还贷能力等方面来确定个人住房贷款利率高低。如果一个人信用不好，在记录上有污点，那么，他所付出的贷款成本就会高。如果银行审查发现个人的未来收入不确定，同样也会提高现行个人贷款利率等。也就是说，这次调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整，同时也在机制上改革，让各商业银行根据不同的贷款人选择不同的利率水平。
　　


　　“钱经人”四大行为模式
　　
　　行为模式一
　　正在还贷的考虑减压提前还贷
　　
　　尽管银行一再表示，北京并没有因个人房贷利率提高而出现还贷潮，但北京提前还贷的市民确实比以往增多了。提前还贷来减轻压力，自然也成为“钱经人”行为的主要模式。
　　
　　《案例五》从以租养房到提前还贷
　　文/殷丽萍
　　
　　被采访人：林海波，27岁
　　房产状况：一套
　　对房产的态度：自住为主，力求房产的保值和增值，也想进行房地产投资
　　对利率变化的反应：敏感，对未来的理财计划有很大的影响，需要重新调整
　　
　　“加息之前我计划是多攒钱用来做房地产投资的。像上海的二手房市场一直很活跃，本来我也想在北京试试多找一套房子‘以租养房’，但现在我必须改变原计划了。” 清华大学毕业的计算机博士、在Intel公司工作的小林有点无奈地表示。
　　对于这次央行上调房贷利率，本以为对小林这样的人不会有太大影响，即使有也是“不痛不痒”的。但小林给我的反应却出乎我的意料之外，他说这次上调房贷利率依然让他切实地觉得“痛”：“虽然每个月就是多了几十块，但是按照自己的贷款期限20年算下来就是几万块，也不是小数目！”
　　让小林更加担心的是：未来银行的房贷利率有可能会继续上调，一旦到达10%这样的水平，就基本上超出他的还贷能力了。基于这样的预期，他现在已经开始做提前还款的计划了，“未雨绸缪”啊。“现在房贷利率上调了，虽然每个月增加的房贷支出并不多，但是未来的利率政策谁也说不清楚，这算是一种利率风险吧。如果利率一直往上涨，我肯定需要多攒钱提前还贷了。”
　　2005年是小林的“安居置业”年，组建幸福的“二人世界”，实现最基本的房子和车子。2月份他刚刚贷款购置了一套三居室，作为新婚之用。
　　


　　《专家解惑》
　　易宪容:央行加息对已购房自住者来说，利率的上升，自然是增加了他们还贷成本。他们只能被动的接受，否则，他就得采取或提前还贷或家庭住房重组、资产重组等方式来减少还贷负担。
　　
　　宫萍:处于加息时代的正在还贷人群可能有抛售或者提前还贷的现象发生。因为恐慌性的心理，不知道未来还会加多少。从案例中来看，提前还贷的人群一种是加息恐惧族，担心新增的月供压力过大，影响生活质量；另一种则是节省利息族，想通过提前还款，减少利息支出。其实，对于提前还款倒不至于很急，因为对于已有贷款要到2006年1月1日才开始执行新的利率标准，还有至少大半年的时间。
　　还贷的人群分为居住型和投资型。居住的，首先是衡量自己的承受能力，没办法，只有一套房子，只能居住。算一下，总价30万元的房子，采取等额本息方式每月也就多还30多元，对于居住来说无所谓，但对于投资来讲，加息的影响还是比较大的，至少在心理上是这样。如果你是出于投资状态，建议多算账，当你的投资收益高于现在利率5.51%或6.12%，没关系，你还可以去投资，因为北京房产价格不会瞬间下调的，至少目前不可能发生这样一个趋势。今年可能存在微调，但也是在缓缓上调，因为存在市场需求大，房源释放不出来的状况。另外一种方法是比较一下租金和你月供款，如果高于或者持平都没有太大问题。实在不行，就提前还吧，但可以慢慢缓解一下，分为几个阶段来还。不至于像有些购房者“不想做国家政策的牺牲品”那样非常恐慌。
　　
　　行为模式二
　　没房子的持币观望
　　
　　在目前政府抑制房价的“黄灯”阶段，“钱经人”不知道下一步房价是涨、是跌。
　　持币观望不啻为一种好方法。
　　
　　《案例六》等几年会有更多选择
　　文/孙凌
　　
　　被采访对象：刘名，27岁，月收入8000元
　　房产状况：无
　　对房产的态度：房子是肯定是要买的
　　对利率变化的反应：敏感，不打算贷款买房
　　


　　刘名工作才两年，资金积累还不充分。房贷新政策出台后，原本打算贷款买新房的他打算先买套二手房屋作为过渡。
　　“曾经想先买个小户型，住几年之后，换大一点的房子，用出租收入还按揭。但是小户型很贵，而且房源很少。现在利率调整后，第二套房子贷款更高，所以，这个方案不可行了。现在如果要买，也还是可以考虑二手房。二手房结构老一些，但是如果地段好一些，也可以考虑先买二手房做一个过渡。”刘名如此解释买二手房的原因。
　　刘名还告诉记者，他一直关注房产市场的动向，从目前来说，提升房贷利率理论上是为了限制开发商，但其实还让老百姓多掏了钱。你要在北京长住，这房子早晚得买；利率调高了，还得去买，就是得多掏钱，毕竟一下子把钱全拿出来的人也并不是很多。
　　“我现在年龄还不算大，没有买房的迫切愿望，所以，近期内就不考虑买房。如果几年后工资再提升，或者结婚，买房的想法也还会有所改变，就有可能考虑买更大的房子或更好的地段。”刘名说，等待几年应该会有更多选择。
　　
　　《案例七》该买还得买
　　文/韩捷
　　
　　被采访人：刘向飞，24岁，月收入5000元
　　房产状况：无
　　对房产的态度：3年后再考虑买房
　　对利率变化的反应：不敏感，该买的时候就买
　　
　　“我现在主要的精力都放在工作上，3年后再考虑买房，因为那时候年龄、工作、心智等各方面差不多都到了一个相对成熟的阶段了。”任职于南方航空股份有限公司的刘向飞，刚刚工作不到一年，似乎仍沉浸在初涉职场的兴奋状态中。
　　“我本身是学财务的，对于理财我还是比较关注”，“你问我每月可以攒多少钱？大约2000元吧。”从《钱经》角度观察，刘向飞算得上是一位标准的“理财人士”——理财的第一步是定期储蓄。“去年8月5日正式到公司报到算起到过年，我一共攒了1万元，全部掏给了父母。”
　　但刘向飞坦言，对于这次房贷利率调整的消息，她只是听同事们说过，自己并没有过多关注。“对于房子，我现在最关心的不是政策。房子周围环境与房子的户型及其内部设计，自己是否喜欢才是我最关心的，关键还是楼盘本身的好坏。至于位置，我想选郊区中好一点的地段，最好是能离公司近一点的地方。价位每平方米六七千左右吧！具体很难讲，因为2008年我们公司可能会搬到新机场附近。也许那时我觉得在那附近购置也是个不错的选择。”
　　
　　《专家解惑》
　　
　　易宪容:购房者们在买房的时候往往是假定利率是不变的，而房价则是会上升的。因此，造成了现在利率一变动民众的心理反应就很大。利率与房价都是一定会变动的，这在任何一个市场里都是正常的事情。央行还有继续上调贷款利率的可能，目前最明智的做法就是持币观望，只有购房需求压缩下来房价才会随之降下来。而总房价跟利率相比，哪一个变动大呢？答案是很明显的，利息不过才是总房价的百分之几。民众买房不要太着急，只要房价降下来，利息再加也没多少影响。
　　
　　童渊:执币待购，说明投资者现在碰到了投资黄灯，黄灯后面可能是绿灯也可能是红灯，如果是红灯的话钱就更难挣了，就算你口袋里有一百万也没有投资的机会了。在我看来红灯出现的情况不太可能，黄灯后是绿灯。房地产市场景气指数受人为因素影响大，每次政府换届都对房地产市场产生影响，现在黄灯出现很正常，因为政府打击房价的措施是为了让房地产市场平稳发展，从长期趋势看房价还会涨。现在，虽然利息高了、土地储备少了、加税、打压房价所有的信号都对房地产市场不利，但这是逢低吸纳的好时机，至少我个人在这段时间会看准目标准备出击。
　　
　　宫萍:由于利率调整就不买房这种观点并不是很正确，现在买房也不能说是一个很差的时间点，因为它正处于一个动荡的时期，而且房产价格有慢慢趋缓、平稳发展的市场趋势。买房决策最重要的则是你的需求，即你到底需不需要去解决居住问题，主要是看现在是租的房子还是卖了现有的才能买新的，那么,此时就要衡量一下，买房前考虑的第一因素就是自身的承受能力，要清楚利率调整后会承担还款的压力有多大。正确衡量自己的承受能力，即是客观地评价现在租房所付出的费用，或者现在居住的房子的费用，如果购买房产的话，这种承受的压力是什么样。当然，同时和其他阶段一样也要考虑时间成本、交通成本等一系列的因素。