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国内商品房价格步入上升轨道至今已有13个年头,房价累计涨幅超过5倍,年化涨幅15%以上。期间,欧美房地产泡沫相继崩溃,而中国市场坚强无比,只要买入房产就可坐等升值,简直是一个令人惊奇的投资神话。然而到了2014年,楼市出现了不可轻视的重要变化——价格同比下降不明显,但成交量大幅减少。五一黄金周,全国平均新房成交量同比下降50%。
由于楼市走牛持续时间太长,人们普遍认为,房地产长期升值是大趋势。笔者身边的熟人,只要有些钱,大多拥有两套以上房产。更有甚者,将生意场上赚到的钱全部作为首付,到处购买商品房、商用店铺。由于负债投资,收益被放大,这又坚定了他们继续投资房产的信心。土地稀缺、城镇化、房地产是地方政府财政支柱,政府不会任其下跌,以上都成为他们看涨楼市的理由。对于这些理由,反驳已经没有人听得进去了。接下来,笔者仅从价值投资的角度分析房产的实际价值。
房产是有生命期限的,土地使用权也仅70年,而且是从开发商拿地算起的。即使真的可居住70年,年折旧率也要1.4%。大限到后,该房产变成一堆无用的混凝土,价值归零。房产存续期间的租金总收入减去购买、装修总成本,再减去期间房子及配套设施维修的支出后,剩余金额就是投资者的全部收益。假若商品房到期后还没倒塌,政府也没有再次收取土地出让金,但也会破旧不堪,还能居住吗?这个风险不是资产损失风险,而是生命损失风险。根据这一原则,可以推算出投资性房产的实际价值,大致为:租金收入必须高于同期银行长期存款利息,并且这块高出的部分要足够补偿房产的折旧损失、维护费用、建筑质量风险、投资者付出的时间精力。
投资者也许会反驳:房子变成危房后,政府会进行拆迁,会按平方数给你换新房,因此拥有房产的时限会延长。笔者想说,这种拆迁换新的做法已经一去不复返了。老城平房拆迁,赔付的平方数少,开发商还有利可图;现在都是高层建筑,谁会自掏腰包给你换新房。由于人类对自然资源的无限索取,建房所需的材料、能源越来越稀缺,建筑成本越来越昂贵,即使政府有心照顾民生,也不会有这个财力给全部房子换新。到时候,政府有廉租房给你安置就是大幸了。
投资者还会说,我并不想拥有房产70年,过十年房子升值后卖出,收回资金就是了。这种想法太过简单,完全是投机思想,并且完全缺乏投机经验。房子建成后,前5年因为配套商业设施在不断完善,房子的使用价值提升率可以抵消折旧率;5年后,房产价值按近2%的折旧率不断灭失,谈何升值?过去不断上涨的房价并不是所谓的“升值”,而是因住房供不应求造就的投机性收益,价格上涨造成升值的假象。房子的实际使用价值是逐年递减的,等到折旧完毕,投机者就会很清晰地看到房产如何升值。而现在,在建房、投机者拥有的空置房都如此庞大,房子还供不应求吗?只是,我们确实不知道泡沫何时破裂。
最后,房产投机者还将面临一个棘手的问题,那就是流动性。买卖房产的手续远没有买卖股票那么简单。卖股票的成本只需要付出2‰手续费、花几秒钟时间,而房产的交易费用和时间成本都远远更大。因此,过去10年,投机者买入房产后,除了少数看空者和一些资金另有用途者在出售以外,大多数人都捂盘不卖。但是,如果某些投机者发现房价太高没人接手,甚至房价开始下跌,并且领悟到折旧这个严重的问题,他们就会开始卖出。当大多数人想卖出时,问题就来了,如此庞大并且价格过高的资产要卖给谁?地产商、投机者急于脱手就会压低价格,造成成交价格下跌,其他人会跟着效仿,价格只能继续下压……这样就造成恶性循环。投机标的价格越跌,潜在的接盘者就越是观望,这是投机市场的基本原理。在房价泡沫破裂之前,还有人高价接手,精明过人的李嘉诚、李泽楷父子已经分别在上海和北京抛出大笔房产。
美国、欧洲、日本都经历过房地产市场崩溃的洗礼,历史会在我国会重演吗?当“狼来了”的呼叫没人理会时,或许这一次,狼真的来了。
由于楼市走牛持续时间太长,人们普遍认为,房地产长期升值是大趋势。笔者身边的熟人,只要有些钱,大多拥有两套以上房产。更有甚者,将生意场上赚到的钱全部作为首付,到处购买商品房、商用店铺。由于负债投资,收益被放大,这又坚定了他们继续投资房产的信心。土地稀缺、城镇化、房地产是地方政府财政支柱,政府不会任其下跌,以上都成为他们看涨楼市的理由。对于这些理由,反驳已经没有人听得进去了。接下来,笔者仅从价值投资的角度分析房产的实际价值。
房产是有生命期限的,土地使用权也仅70年,而且是从开发商拿地算起的。即使真的可居住70年,年折旧率也要1.4%。大限到后,该房产变成一堆无用的混凝土,价值归零。房产存续期间的租金总收入减去购买、装修总成本,再减去期间房子及配套设施维修的支出后,剩余金额就是投资者的全部收益。假若商品房到期后还没倒塌,政府也没有再次收取土地出让金,但也会破旧不堪,还能居住吗?这个风险不是资产损失风险,而是生命损失风险。根据这一原则,可以推算出投资性房产的实际价值,大致为:租金收入必须高于同期银行长期存款利息,并且这块高出的部分要足够补偿房产的折旧损失、维护费用、建筑质量风险、投资者付出的时间精力。
投资者也许会反驳:房子变成危房后,政府会进行拆迁,会按平方数给你换新房,因此拥有房产的时限会延长。笔者想说,这种拆迁换新的做法已经一去不复返了。老城平房拆迁,赔付的平方数少,开发商还有利可图;现在都是高层建筑,谁会自掏腰包给你换新房。由于人类对自然资源的无限索取,建房所需的材料、能源越来越稀缺,建筑成本越来越昂贵,即使政府有心照顾民生,也不会有这个财力给全部房子换新。到时候,政府有廉租房给你安置就是大幸了。
投资者还会说,我并不想拥有房产70年,过十年房子升值后卖出,收回资金就是了。这种想法太过简单,完全是投机思想,并且完全缺乏投机经验。房子建成后,前5年因为配套商业设施在不断完善,房子的使用价值提升率可以抵消折旧率;5年后,房产价值按近2%的折旧率不断灭失,谈何升值?过去不断上涨的房价并不是所谓的“升值”,而是因住房供不应求造就的投机性收益,价格上涨造成升值的假象。房子的实际使用价值是逐年递减的,等到折旧完毕,投机者就会很清晰地看到房产如何升值。而现在,在建房、投机者拥有的空置房都如此庞大,房子还供不应求吗?只是,我们确实不知道泡沫何时破裂。
最后,房产投机者还将面临一个棘手的问题,那就是流动性。买卖房产的手续远没有买卖股票那么简单。卖股票的成本只需要付出2‰手续费、花几秒钟时间,而房产的交易费用和时间成本都远远更大。因此,过去10年,投机者买入房产后,除了少数看空者和一些资金另有用途者在出售以外,大多数人都捂盘不卖。但是,如果某些投机者发现房价太高没人接手,甚至房价开始下跌,并且领悟到折旧这个严重的问题,他们就会开始卖出。当大多数人想卖出时,问题就来了,如此庞大并且价格过高的资产要卖给谁?地产商、投机者急于脱手就会压低价格,造成成交价格下跌,其他人会跟着效仿,价格只能继续下压……这样就造成恶性循环。投机标的价格越跌,潜在的接盘者就越是观望,这是投机市场的基本原理。在房价泡沫破裂之前,还有人高价接手,精明过人的李嘉诚、李泽楷父子已经分别在上海和北京抛出大笔房产。
美国、欧洲、日本都经历过房地产市场崩溃的洗礼,历史会在我国会重演吗?当“狼来了”的呼叫没人理会时,或许这一次,狼真的来了。