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中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：（2020）-01-285
房地产业是我国非常重要的经济产业之一，作为我国的支柱性产业，它在带动我国相关产业发展的方面有着非常重要的作用，例如增加财政收入和拉动我国经济增长等。然而由于我国房地产市场是一个庞大而复杂多变的市场，致使我国住房库存量难以长期维持在一个平衡的状态。针对房地产市场失衡带来的一系列问题国家不断的采取一系列相关政策对房地产市场进行调控。根据数据显示，我国房地产库存从2010年至2016年处于高库存状态，此后，在国家“去库存”战略引导下，2017至2019年库存量呈下降趋势，但2020年最新数据显示，我国住房库存量出现反弹。房地产去库存具有及其重要的意义。而研究我国住房库存量的状况和理清库存量发展趋势是解决这个问题的根本。
一、我国住房库存量的总体现状
从图表1数据可以看出，2009年至2014年，我国房地产企业房屋施工面积在不断增长，且增长速度高于商品房销售面积的增长速度，最终导致我国房地产库存量在2014年是达到历年来的顶峰。2014年之后在国家政策的干预下，房地产企业房屋施工面积增长速度有较为明显的下降，商品房的销售速度相比以往也有所增长。2014年到2017年数据显示，我国商品房库存量走下坡趋势， 但2017年到2018年间，商品房的销售量较前一年相比有所降低，房屋施工面积却有较为明显的增长。这个结果与2019年12月中国社科院发布的报告具有一致性。报告显示，2016年我国房地产市场库存量的消化周期为3.1年，到2017年时，消化周期降低到2.8年，然而到2019年房地产市场消化周期回升到3年。这些数据都已经说明，目前我国房地产市场需要解决的问题依然是降低库存量。
二、我国东部、中部和西部城市住房库存量现状分析
东部地区：由图2可知，房地产开发企业房屋施工面积2009年～2014年持续上涨，且增长速度较快，2014～2015年出现下降趋势，2015～2018年又再次上涨，不过增长速度较以往有所降低。2009～2011年和2013～2014年我国房地产市场商品房销售面积逐渐降低，而2011～2013和2014～2016年趋势刚好相反，但到了2016～2018又出现下降趋势。由此可见，商品房销售面积波动比较频繁，而且2010～2016年期间起伏较小，但2016～2018年下降频率较大。加上这三年东部地区房屋施工面积走上涨趋势，所以东部地区库存量也呈上涨状态。
中部地区：由图3看，我国中部地区库存量比较严重。至2009年来，中部地区房屋施工面积持续上涨，且增长速度高于东部和西部地区。甚至在2014年高库存状态下增长速度仍然没有停涨，往后的几年增长速度也在持续上升。观看商品房销售面积数据，2009～2013年和2014～2018年呈上涨趋势，2015～2016年的涨幅比较明显，但2016～2017年涨幅几乎没有变化2017～2018年涨幅也比较小。所以中部地区的库存量也比较明显。据统计，我国中部地区三四线城市高库存比较严重。
西部地区：由图4看出，至2009年起，西部地区房屋施工面积持续上升，2009～2014年间涨幅比较明显，2014～2018年涨幅下降明显。就商品房的销售面积而言，西部地区与东部和中部地区不同，它从整体上呈现上涨趋势，2014～2018年间，在房屋施工面积平稳发展的状态下，西部地区商品房销售面积涨幅比较明显，从数据可以看出，我国西部地区2014年后对于库存量的消化相比于东部和中部效果显著。这也表明国家“去库存”措施的有效性。
三、未来我国住房库存量的走向
由以上数据看，2010～2014年我国房地产市场处于高库存状态，且2014年达顶峰。此后，在相关政策干预下，2017～2018年，库存量呈下降趋势。不过2019中国社科院发布报告显示，进入2019年后，房地产库存的数量出的反弹，房源市场的消化周期增加有所增长。据统计，2015年，我国商品房的待销售面积已经超过7亿平方米，这是一个很庞大的数据，与1999年的数据相比已经翻了7倍。据统计我国2016年末商品房待销售面积比2015年降低0.05亿，单从销售数据看我国房地产库存有所减少，但反观我国商品房销售面积同比增长率则会得出不同的结果，因为2016-2018我国商品房同比增长率已经从 22%降至1.3%，而由于新建房屋的不断增加，再加上我国商品房销售面积与企业房屋施工面积之间巨大的差距。往年累计的库存量还没有被消化，新的库存又出现，加之去库存效果并没有十分显著，所以预计在目前的情况下我国房地庫存问题依然十分严峻。
四、总结与展望
本文主要研究我国近10年来我国35个大中城市的库存量状况，在这35个大中城市之下再分区域分析我国东部、中部及西部地区的库存量状况。最后得出结论，我国35个大中城市库存量从2009年至2016年持续上涨，不过由于2015年政府干预，房地产库存量涨幅有所降低，2016年至2017年我国房地产库存量出现下降趋势，库存量消化周期由2016年的3.1年降低到2017年的2.8年，但2019年房地库存量出现反弹，消化周期变成3年。所以，就目前情看，我国库存量将呈上涨趋势，去库存任务依旧不可松懈。就我国三大区域来看，受高库存影响比较严重的地区为中、西部地区，且高库存主要集中在三四线城市。
综上所述，本文的政策建议为：房地产业应该加快转变经济发展方式，经济发展对于房地产业的依赖必须有所减少。稳定商品房价格应是全国范围内的政策方向，不应只局限于一、二线城市。对于我国一、二线城市和三、四线城市来说稳定房价和去库存是重中之重。与国外一些地方相比，我国租赁市场显得比较狭窄，然而就我国目前情况看租赁市场未尝不能作为解决我国住房问题的途径。在十九大会议之后租购并举被定为我国住房制度改革的主导方向。
【作者简介】
李菁，女，生于1987年，汉族，湖北武汉人，讲师，主要研究方向：房地产金融与投资。
朱俊轶，男，生于1986年，汉族，江西赣州人，工程师，主要研究方向：房地产金融与投资。
吴顺琼，女，生于1996年，汉族，贵州安顺人，研究方向：房地产金融与投资。
基金项目：湖北省教育厅科学研究计划指导性项目“我国住房供给弹性对住房库存量的影响研究”（B2018352）。
房地产业是我国非常重要的经济产业之一，作为我国的支柱性产业，它在带动我国相关产业发展的方面有着非常重要的作用，例如增加财政收入和拉动我国经济增长等。然而由于我国房地产市场是一个庞大而复杂多变的市场，致使我国住房库存量难以长期维持在一个平衡的状态。针对房地产市场失衡带来的一系列问题国家不断的采取一系列相关政策对房地产市场进行调控。根据数据显示，我国房地产库存从2010年至2016年处于高库存状态，此后，在国家“去库存”战略引导下，2017至2019年库存量呈下降趋势，但2020年最新数据显示，我国住房库存量出现反弹。房地产去库存具有及其重要的意义。而研究我国住房库存量的状况和理清库存量发展趋势是解决这个问题的根本。
一、我国住房库存量的总体现状
从图表1数据可以看出，2009年至2014年，我国房地产企业房屋施工面积在不断增长，且增长速度高于商品房销售面积的增长速度，最终导致我国房地产库存量在2014年是达到历年来的顶峰。2014年之后在国家政策的干预下，房地产企业房屋施工面积增长速度有较为明显的下降，商品房的销售速度相比以往也有所增长。2014年到2017年数据显示，我国商品房库存量走下坡趋势， 但2017年到2018年间，商品房的销售量较前一年相比有所降低，房屋施工面积却有较为明显的增长。这个结果与2019年12月中国社科院发布的报告具有一致性。报告显示，2016年我国房地产市场库存量的消化周期为3.1年，到2017年时，消化周期降低到2.8年，然而到2019年房地产市场消化周期回升到3年。这些数据都已经说明，目前我国房地产市场需要解决的问题依然是降低库存量。
二、我国东部、中部和西部城市住房库存量现状分析
东部地区：由图2可知，房地产开发企业房屋施工面积2009年～2014年持续上涨，且增长速度较快，2014～2015年出现下降趋势，2015～2018年又再次上涨，不过增长速度较以往有所降低。2009～2011年和2013～2014年我国房地产市场商品房销售面积逐渐降低，而2011～2013和2014～2016年趋势刚好相反，但到了2016～2018又出现下降趋势。由此可见，商品房销售面积波动比较频繁，而且2010～2016年期间起伏较小，但2016～2018年下降频率较大。加上这三年东部地区房屋施工面积走上涨趋势，所以东部地区库存量也呈上涨状态。
中部地区：由图3看，我国中部地区库存量比较严重。至2009年来，中部地区房屋施工面积持续上涨，且增长速度高于东部和西部地区。甚至在2014年高库存状态下增长速度仍然没有停涨，往后的几年增长速度也在持续上升。观看商品房销售面积数据，2009～2013年和2014～2018年呈上涨趋势，2015～2016年的涨幅比较明显，但2016～2017年涨幅几乎没有变化2017～2018年涨幅也比较小。所以中部地区的库存量也比较明显。据统计，我国中部地区三四线城市高库存比较严重。
西部地区：由图4看出，至2009年起，西部地区房屋施工面积持续上升，2009～2014年间涨幅比较明显，2014～2018年涨幅下降明显。就商品房的销售面积而言，西部地区与东部和中部地区不同，它从整体上呈现上涨趋势，2014～2018年间，在房屋施工面积平稳发展的状态下，西部地区商品房销售面积涨幅比较明显，从数据可以看出，我国西部地区2014年后对于库存量的消化相比于东部和中部效果显著。这也表明国家“去库存”措施的有效性。
三、未来我国住房库存量的走向
由以上数据看，2010～2014年我国房地产市场处于高库存状态，且2014年达顶峰。此后，在相关政策干预下，2017～2018年，库存量呈下降趋势。不过2019中国社科院发布报告显示，进入2019年后，房地产库存的数量出的反弹，房源市场的消化周期增加有所增长。据统计，2015年，我国商品房的待销售面积已经超过7亿平方米，这是一个很庞大的数据，与1999年的数据相比已经翻了7倍。据统计我国2016年末商品房待销售面积比2015年降低0.05亿，单从销售数据看我国房地产库存有所减少，但反观我国商品房销售面积同比增长率则会得出不同的结果，因为2016-2018我国商品房同比增长率已经从 22%降至1.3%，而由于新建房屋的不断增加，再加上我国商品房销售面积与企业房屋施工面积之间巨大的差距。往年累计的库存量还没有被消化，新的库存又出现，加之去库存效果并没有十分显著，所以预计在目前的情况下我国房地庫存问题依然十分严峻。
四、总结与展望
本文主要研究我国近10年来我国35个大中城市的库存量状况，在这35个大中城市之下再分区域分析我国东部、中部及西部地区的库存量状况。最后得出结论，我国35个大中城市库存量从2009年至2016年持续上涨，不过由于2015年政府干预，房地产库存量涨幅有所降低，2016年至2017年我国房地产库存量出现下降趋势，库存量消化周期由2016年的3.1年降低到2017年的2.8年，但2019年房地库存量出现反弹，消化周期变成3年。所以，就目前情看，我国库存量将呈上涨趋势，去库存任务依旧不可松懈。就我国三大区域来看，受高库存影响比较严重的地区为中、西部地区，且高库存主要集中在三四线城市。
综上所述，本文的政策建议为：房地产业应该加快转变经济发展方式，经济发展对于房地产业的依赖必须有所减少。稳定商品房价格应是全国范围内的政策方向，不应只局限于一、二线城市。对于我国一、二线城市和三、四线城市来说稳定房价和去库存是重中之重。与国外一些地方相比，我国租赁市场显得比较狭窄，然而就我国目前情况看租赁市场未尝不能作为解决我国住房问题的途径。在十九大会议之后租购并举被定为我国住房制度改革的主导方向。
【作者简介】
李菁，女，生于1987年，汉族，湖北武汉人，讲师，主要研究方向：房地产金融与投资。
朱俊轶，男，生于1986年，汉族，江西赣州人，工程师，主要研究方向：房地产金融与投资。
吴顺琼，女，生于1996年，汉族，贵州安顺人，研究方向：房地产金融与投资。
基金项目：湖北省教育厅科学研究计划指导性项目“我国住房供给弹性对住房库存量的影响研究”（B2018352）。