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摘要：针对房地产企业财务风险产生的原因以及影响因素，本文提出了一些具有针对性的风险防范措施，从而使企业能够在风险发生恶化前便采取有效的防范策略积极地应对风险，将风险可能给企业造成的损失降到最低，甚至避免风险的恶化。
关键词：房地产企业；财务风险；防范
中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号：
1、企业财务风险的内涵
企业财务风险是指企业在经营管理过程中，由于各种不确定因素的影响，造成企业经济利益受到损失的可能性。企业财务风险不仅可能来自企业自身，例如企业盈利状况出现问题导致资金紧缺，或者企业内部存在负债，无法偿还债务导致财务危机；它还有可能来自企业外部环境的变化，如金融危机、银行利率上调、通货紧缩等。这些都可能使企业财务状况出现问题，从而使企业的经营绩效降低。给企业经济利益造成一定程度上的损失。
2、房地产企业财务风险的成因
房地产企业财务风险的形成原因包括企业自身及外部环境两方面。由于我国房地产行业发展历程较短，发展起点较低，而且行业集中度较低，使得目前房地产企业普遍没有“做大做强”，尤其是负债（主要为银行贷款）在企业资产中所占的比例出奇的高，普遍高于70%，有的甚至超过90%，除了如此高的负债比例还有其他的企业内部因素同样给房地产企业的运营带来了巨大的财务风险隐患。另外，因中国目前特殊的经济特点，各种社会环境及相关政策使得大量的投资资金流入到房地产行业，再加上其他的各种原因使得房地产行业具有较高的投资回报率，回报率一般超过50%，这种暴利的投资局面使得人们将更多的资金投入到房地产市场，这些都促使该市场的泡沫化越来越严重，长期如此，房地产市场进入了可怕的恶性循环，这给房地产行业带来了非常高的财务风险，而且很可能引发灾难性后果。
3、房地产企业财务风险的表现
企業发生财务风险的外在显性表现主要有：财务指标异常、筹资困难、资金周转不灵等。
（1）财务指标异常
对于房地产企业，大多情况下财务通常处于高负债水平，当企业偿付能力和盈利能力出现问题时，无法偿还到期的短期债务和长期债务，就容易造成企业重大的财务危机。其实我们来判断企业的财务状况水平，考核企业经营业绩的一个重要手段就是通过财务指标来进行考量，当企业财务状况良好风险很小时，我们可以通过它的每股收益、营业利润、资产负债比等财务指标判断，而当企业财务处于异常状态出现较大财务风险时，它的营业利润值、负债比率等指标也会随之出现异常变化，甚至出现资不抵债的破产局面。
（2）筹资困难
企业按照事先约定的日期、数额及其他条件偿还这些债务，是企业正常经营的必要环节，是资金周转运行的基础。企业清偿债务必须在到期日，确保有足够的资金储备或资金流入，否则，就会发生无力支付到期债务的困难局面。当企业因筹资困难发生较大财务风险时，内部会出现重大的资金缺口，这时企业又无法筹集到所需资金，风险进一步增大，筹资更加困难，从而陷入筹资困难的恶性循环中。
（3）资金周转不灵
房地产企业出现较大财务风险陷入危机状态时，会造成资金链断裂，企业流入和流出资金严重失调，造成资金周转困难局面的原因可能来自于资金调度和资金安排出现问题，也可能来自于出乎意料的变故如经济危机和出现巨额不良资产，这些原因使企业正常的资金流转出现问题，资金链断裂而无法清偿到期债务，诱发严重的财务危机。
4、房地产企业财务风险的防范措施
（1）加强房地产企业内部控制
对于企业财务风险的治理，最根本的方法是从企业自身管理体制入手，结合企业整体战略发展规划，内部控制方法和企业经营管理机制，才能对存在于企业内部的各种风险达到最佳的控制和防范效果。建立完善的企业内部控制机制，加强风险的控制与防范是从根源上对风险进行控制，提高企业风险控制能力的方法。改善企业内部控制机制应该从构建更加完善的控制制度，加强员工风险意识，建立从上而下正确的风险观出发。在企业内部使全体员工树立起风险防范意识，这种意识会影响到企业管理层乃至所有员工的决策和行为。正确的风险意识，在做出决策之前认真分析综合考虑来自企业的内外环境，自身的风险承受能力，以及项目的预期回报和存在的风险值，综合考虑种种因素后做出正确的抉择。
（2）优化企业组织治理结构
组织结构是企业治理控制的总体框架。在现代企业管理中，发展比较成熟的公司一般治理结构通常是：股东、董事会、经营者三权分立，形成相互制约的模式。为了监督经营者的行为及决策，保护所有者权益，在企业内部还必须建立相应的监督机构：监事会、独立董事。这样可以达到相互制约，相互平衡的目的。但是我国上市公司中严重缺乏科学合理的组织结构，企业中常常会出现“内部控制缺失”、“监督机制无效”等现象，尤其在房地产企业中这种现象更为普遍，这必然会引发包括财务风险在内的企业经营风险甚至出现严重的经营危机。因此我们必须建立一套科学完善的组织治理结构，避免企业内部各种风险的发生。
（3）实施全面预算管理
所谓全面预算管理，是指通过自上而下、自下而上的层层指标分解，使企业的全部活动都围绕企业的预算执行，从而通过严密的计划控制网络，使企业的各项活动沿着实现企业最终利润目标的方向进行。房地产业是一个资金密集程度很高的行业，资金链趋紧是企业普遍存在的问题，建立全面预算管理体系，需要企业各个部门的协同配合，由财务部完成房地产开发与经营过程中的各项税费的编制，并通过全体员工的共同努力完成对企业各项管理费用的控制。共同完成对企业资金支出的控制。经过科学地分析与预测，制定细致的资金预算计划，并按照计划严格地控制企业各项目的开发进度和费用成本总额，对于保证企业现金流的通畅，进而达到防范财务风险的目的。
（4）拓宽筹资渠道
目前，银行贷款仍然是房地产企业的主要融资方式，银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。我国的房地产企业的债务融资比例普遍高达80%，极大地增加了企业因资金安排不当引发破产风险的可能性。企业不合理的资本结构所潜藏的巨大财务风险会成为一颗随时可能引爆的“定时炸弹”，因此，使用筹资渠道多元化，拓宽企业的融资渠道、确定企业的最佳资本结构，大力拓展多元化直接融资渠道，可适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场，还可以适时地开展房地产抵押贷款证券化，发展房地产产业投资基金，体系借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产业发展，降低融资风险。对于资金密集程度较高的房地产企业而言具有举足轻重的意义和价值。对于帮助企业提高其风险应对能力具有极为重要的意义。
（5）采用房产保险的方式来间接降低风险
在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。
（6）制定有效的销售战略
房地产企业资金是否能尽快回笼，取决于其开发出来的房地产能否顺利地出售或出租，都由房地产企业是否有有效的销售（出租）战略、服务体系是否完善来决定。因此房地产企业必须在物业开发之时，就着手进行销售战略的制定；选择适当的销售时机，发掘更多的销售渠道，制定合理的租售方案；运用各种市场推销手段和各种宣传媒介，广泛宣传和推销自己的房地产产品。另外，企业还必须对自己的已出售（出租）的房地产建立完善的售后服务体系，解决客户的后顾之忧。还有重要的一点是：一个有远见的开发企业，应通过各种渠道，在各种场合，树立本企业的声誉和良好形象。作为一个现代企业，其产品的质量差异已经不大，在此情况下，形象好坏与否，直接影响到企业占据市场的份额大小，这一点往往被很多房地产开发企业所忽视。
房地产企业产生财务风险，既有外部客观因素的作用，也有企业内部的主观因素的影响。如果企业具有较高的风险控制水平和危机应对能力，制定有一套具体的防范措施，那么企业就会在风险发生恶化前赢得主动，在危机产生之后也能最大程度地减少损失。
参考文献：
[1]陈永霞.企业财务风险分析与防范措施探讨[J].企业导报,2012,3: 62-63
[2]金守祥. 新形势下中小房地产企业的发展之路[J]. 上海房地 , 2011,(01) :21-23
[3]张娟.房地产企业财务风险防范研究[J].中国乡镇企业会计,2011,(09) :84-85
关键词：房地产企业；财务风险；防范
中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号：
1、企业财务风险的内涵
企业财务风险是指企业在经营管理过程中，由于各种不确定因素的影响，造成企业经济利益受到损失的可能性。企业财务风险不仅可能来自企业自身，例如企业盈利状况出现问题导致资金紧缺，或者企业内部存在负债，无法偿还债务导致财务危机；它还有可能来自企业外部环境的变化，如金融危机、银行利率上调、通货紧缩等。这些都可能使企业财务状况出现问题，从而使企业的经营绩效降低。给企业经济利益造成一定程度上的损失。
2、房地产企业财务风险的成因
房地产企业财务风险的形成原因包括企业自身及外部环境两方面。由于我国房地产行业发展历程较短，发展起点较低，而且行业集中度较低，使得目前房地产企业普遍没有“做大做强”，尤其是负债（主要为银行贷款）在企业资产中所占的比例出奇的高，普遍高于70%，有的甚至超过90%，除了如此高的负债比例还有其他的企业内部因素同样给房地产企业的运营带来了巨大的财务风险隐患。另外，因中国目前特殊的经济特点，各种社会环境及相关政策使得大量的投资资金流入到房地产行业，再加上其他的各种原因使得房地产行业具有较高的投资回报率，回报率一般超过50%，这种暴利的投资局面使得人们将更多的资金投入到房地产市场，这些都促使该市场的泡沫化越来越严重，长期如此，房地产市场进入了可怕的恶性循环，这给房地产行业带来了非常高的财务风险，而且很可能引发灾难性后果。
3、房地产企业财务风险的表现
企業发生财务风险的外在显性表现主要有：财务指标异常、筹资困难、资金周转不灵等。
（1）财务指标异常
对于房地产企业，大多情况下财务通常处于高负债水平，当企业偿付能力和盈利能力出现问题时，无法偿还到期的短期债务和长期债务，就容易造成企业重大的财务危机。其实我们来判断企业的财务状况水平，考核企业经营业绩的一个重要手段就是通过财务指标来进行考量，当企业财务状况良好风险很小时，我们可以通过它的每股收益、营业利润、资产负债比等财务指标判断，而当企业财务处于异常状态出现较大财务风险时，它的营业利润值、负债比率等指标也会随之出现异常变化，甚至出现资不抵债的破产局面。
（2）筹资困难
企业按照事先约定的日期、数额及其他条件偿还这些债务，是企业正常经营的必要环节，是资金周转运行的基础。企业清偿债务必须在到期日，确保有足够的资金储备或资金流入，否则，就会发生无力支付到期债务的困难局面。当企业因筹资困难发生较大财务风险时，内部会出现重大的资金缺口，这时企业又无法筹集到所需资金，风险进一步增大，筹资更加困难，从而陷入筹资困难的恶性循环中。
（3）资金周转不灵
房地产企业出现较大财务风险陷入危机状态时，会造成资金链断裂，企业流入和流出资金严重失调，造成资金周转困难局面的原因可能来自于资金调度和资金安排出现问题，也可能来自于出乎意料的变故如经济危机和出现巨额不良资产，这些原因使企业正常的资金流转出现问题，资金链断裂而无法清偿到期债务，诱发严重的财务危机。
4、房地产企业财务风险的防范措施
（1）加强房地产企业内部控制
对于企业财务风险的治理，最根本的方法是从企业自身管理体制入手，结合企业整体战略发展规划，内部控制方法和企业经营管理机制，才能对存在于企业内部的各种风险达到最佳的控制和防范效果。建立完善的企业内部控制机制，加强风险的控制与防范是从根源上对风险进行控制，提高企业风险控制能力的方法。改善企业内部控制机制应该从构建更加完善的控制制度，加强员工风险意识，建立从上而下正确的风险观出发。在企业内部使全体员工树立起风险防范意识，这种意识会影响到企业管理层乃至所有员工的决策和行为。正确的风险意识，在做出决策之前认真分析综合考虑来自企业的内外环境，自身的风险承受能力，以及项目的预期回报和存在的风险值，综合考虑种种因素后做出正确的抉择。
（2）优化企业组织治理结构
组织结构是企业治理控制的总体框架。在现代企业管理中，发展比较成熟的公司一般治理结构通常是：股东、董事会、经营者三权分立，形成相互制约的模式。为了监督经营者的行为及决策，保护所有者权益，在企业内部还必须建立相应的监督机构：监事会、独立董事。这样可以达到相互制约，相互平衡的目的。但是我国上市公司中严重缺乏科学合理的组织结构，企业中常常会出现“内部控制缺失”、“监督机制无效”等现象，尤其在房地产企业中这种现象更为普遍，这必然会引发包括财务风险在内的企业经营风险甚至出现严重的经营危机。因此我们必须建立一套科学完善的组织治理结构，避免企业内部各种风险的发生。
（3）实施全面预算管理
所谓全面预算管理，是指通过自上而下、自下而上的层层指标分解，使企业的全部活动都围绕企业的预算执行，从而通过严密的计划控制网络，使企业的各项活动沿着实现企业最终利润目标的方向进行。房地产业是一个资金密集程度很高的行业，资金链趋紧是企业普遍存在的问题，建立全面预算管理体系，需要企业各个部门的协同配合，由财务部完成房地产开发与经营过程中的各项税费的编制，并通过全体员工的共同努力完成对企业各项管理费用的控制。共同完成对企业资金支出的控制。经过科学地分析与预测，制定细致的资金预算计划，并按照计划严格地控制企业各项目的开发进度和费用成本总额，对于保证企业现金流的通畅，进而达到防范财务风险的目的。
（4）拓宽筹资渠道
目前，银行贷款仍然是房地产企业的主要融资方式，银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。我国的房地产企业的债务融资比例普遍高达80%，极大地增加了企业因资金安排不当引发破产风险的可能性。企业不合理的资本结构所潜藏的巨大财务风险会成为一颗随时可能引爆的“定时炸弹”，因此，使用筹资渠道多元化，拓宽企业的融资渠道、确定企业的最佳资本结构，大力拓展多元化直接融资渠道，可适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场，还可以适时地开展房地产抵押贷款证券化，发展房地产产业投资基金，体系借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产业发展，降低融资风险。对于资金密集程度较高的房地产企业而言具有举足轻重的意义和价值。对于帮助企业提高其风险应对能力具有极为重要的意义。
（5）采用房产保险的方式来间接降低风险
在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。
（6）制定有效的销售战略
房地产企业资金是否能尽快回笼，取决于其开发出来的房地产能否顺利地出售或出租，都由房地产企业是否有有效的销售（出租）战略、服务体系是否完善来决定。因此房地产企业必须在物业开发之时，就着手进行销售战略的制定；选择适当的销售时机，发掘更多的销售渠道，制定合理的租售方案；运用各种市场推销手段和各种宣传媒介，广泛宣传和推销自己的房地产产品。另外，企业还必须对自己的已出售（出租）的房地产建立完善的售后服务体系，解决客户的后顾之忧。还有重要的一点是：一个有远见的开发企业，应通过各种渠道，在各种场合，树立本企业的声誉和良好形象。作为一个现代企业，其产品的质量差异已经不大，在此情况下，形象好坏与否，直接影响到企业占据市场的份额大小，这一点往往被很多房地产开发企业所忽视。
房地产企业产生财务风险，既有外部客观因素的作用，也有企业内部的主观因素的影响。如果企业具有较高的风险控制水平和危机应对能力，制定有一套具体的防范措施，那么企业就会在风险发生恶化前赢得主动，在危机产生之后也能最大程度地减少损失。
参考文献：
[1]陈永霞.企业财务风险分析与防范措施探讨[J].企业导报,2012,3: 62-63
[2]金守祥. 新形势下中小房地产企业的发展之路[J]. 上海房地 , 2011,(01) :21-23
[3]张娟.房地产企业财务风险防范研究[J].中国乡镇企业会计,2011,(09) :84-85