论文部分内容阅读
摘 要：文章就温州市国有土地使有权出让中地价款缴纳方式有失公平，指出了出让人和受让人在土地交易上的不平等，凸现了温州投资环境的缺陷，不利于规范、健康的房地产市场秩序的建立和维护，应予调整。
关键词：国有土地 使用 地价款 缴纳方式
中图分类号:F321.1 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2007)10-290-01
凡在温州从事房地产开发的企业都知道，这几年若想获取土地开发均须走“招”、“挂”、“拍”之路。而一旦中标竞得某地块开发权，就要接受市国土资源局颁布的国有土地使用权出让的各条款要求。这其中事关重大的莫过于“地价款缴纳方式”，通常是作如下表述：
竞得人在竞得后3个月内缴付50%的地价款，在竞得后6个月内缴足全额地价款。如在6个月内出让人未完成……移交土地的前置工作，第二期地价款缴纳时间顺延至到达交地条件之日为止。
竞得人不按上述规定时间缴纳地价款的，视同放弃竞得权。出让人将单方注销土地出让成交确认书，收回整个挂牌出让土地的开发权，并按其所缴保证金的金额收取违约金。
笔者认为：这条款有失公平，它只有对受让人的制约和违约处罚，却没有对出让人的违约行为责罚内容；反映了出让人（政府）和受让人（开发商）在土地交易上的不平等，又凸现出温州投资环境的缺陷；不利于规范、健康的房地产市场秩序的建立和维护，应予以调整为宜。
众所周知，健康有序的房地产市场秩序是需要地方政府和房开企业共同打造与呵护的。而这两者间，政府方面往往又是处于主导、主动的地位。政府方面在处置这类事关双方利益的事项上操纵行政资源只注意维护自身得失。而让房开企业在土地转让交易过程中处于被动易受损益的位置；则容易导致开发商不得已“玩弄”手段，将困难和麻烦“转嫁”到市民消费者，给社会带来负面影响。
有经验的开发商在地块中标后，对于花费巨额资金竞得的土地自然会作精心策划筹排：如何设计进场施工直至竣工交付；如何调集资金付讫地价款促使工程上马；如何迅速办理五证，早日销售以图资金回收和效益产生……
而出让人（地方政府）规定的“地价款缴纳方式”此刻则发挥着至关紧要而又令开发商进退维谷的两难境地。因为实际情况往往是：土地何时腾空达到“三通一平”交地条件往往是个未知数，即使在开发企业付讫50%地价款后，仍发现土地上尚有许多问题需要解决。较常见到的是地面上有要拆迁的厂房、民居之类的障碍物；地下埋有或高空架有应迁移的电缆、水管，甚至高压电线；此外道路通行，包括进场道路尚有种种矛盾和困难。政府相关部门和地块原业主单位在挂牌出让前后虽都承诺能按时交地，而实际上在开发商承付保证金中标后，又按约定付讫50%地价款后；出让人（政府部门和业主）能兑现诺言按时交地的只是少数，恐怕只在20%以下；而70%以上的地块潜伏有这样那样的问题，做不到如期交付。现在的商场犹如战场，市场竞争既激烈又残酷无情，延误了时机对开发商而言就不知是福还是祸。
诚然，对温州市情稍有了解的人们都知道：土地出让人（地方政府）之所以背離商品交易的通常公平规则，采此举措是有其难言苦衷的。对比同是经济发达的长三角区域的其他兄弟城市如杭州、苏州、宁波等地，温州政府可支配财政早些年处于较落后状态。但温州民营经济的迅猛发展又强力推助地方政府实施大规模的城市发展规划，这些年眼见城市框架在拉大，多条马路在拓宽，多幢高楼大厦拔地而起。但另一面许多旧房被拆迁，城市居民和失地农民的安置工作却长期滞后，这彰显了城市建设的不平衡，暴露各级政府建设资金缺口颇大。这种情况下许多地块的出让正是为了回笼资金，平衡项目建设的资金缺口（用于归还银行贷款和利息）。而对此掌控把关的政府土地、规划部门则来个高抬手放行，因而不少尚不具备出让条件的地块掺杂其中，被冠以国有土地出让，堂而皇之登上公共资源交易中心平台面世。而温州房地产市场，自2003年以来总体上处于供不应求状况，只要有土地推出，众房开企业为能在本土生存发展就蜂拥而上，叫价一个比一个高，甚至喊出跳楼价才夺冠捧走地块。回忆2004年末和2006年年终的温州土地出让会，不正是这种盛况吗？
但问题亦由此而产生，由于房产市场常年火暴，以高价拿下地块的开发商们，在对已竞得开发权的地块多次勘察、计划实施进场操作之时，发现诸多问题，而后只能叫苦不迭。为早日腾空地块，只得求“爷爷”拜“奶奶”向政府各有关部门和业主单位的各科室、各经办人员呼吁请求，一次又一次，一日复一日，不停顿地烧“香”拜“佛”。另方面，又费尽心机动脑筋找门路，利用各种手段和有效经验，过关折将，逐个克服，解决地面障碍的清理、道路的疏通等各项难题……这就是今日温州开发企业前期工作的真实写照。在中央政府三申五令规范、整顿房地产市场秩序的今天，应该是开始纠正这种不正常情况的时候了。
办法有的是，最简单的莫过于学习苏州模式（温州市去年同苏州结为友好城市，学习苏州经济发展的好经验）。既然框定6个月内开发企业须缴纳全额地价款，那就应该全缴，到期不缴由出让人处以经济处罚，直至收回土地开发权。相应的是，作为土地出让人即地方政府亦应受制约，6个月到了仍交不了地，业主单位应接受经济和行政处罚，相关的政府部门对此也负相应责任。
如今，温州上下在致力建设诚信社会、和谐社会，我们应让国有土地出让的“地价款缴付方式”作为时代发展的不合拍、不和谐音符停止跳动，并且逐步远离我们。
(作者单位：温州市欣华房地产开发有限公司 浙江温州 325000)(责编：小青)
关键词：国有土地 使用 地价款 缴纳方式
中图分类号:F321.1 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2007)10-290-01
凡在温州从事房地产开发的企业都知道，这几年若想获取土地开发均须走“招”、“挂”、“拍”之路。而一旦中标竞得某地块开发权，就要接受市国土资源局颁布的国有土地使用权出让的各条款要求。这其中事关重大的莫过于“地价款缴纳方式”，通常是作如下表述：
竞得人在竞得后3个月内缴付50%的地价款，在竞得后6个月内缴足全额地价款。如在6个月内出让人未完成……移交土地的前置工作，第二期地价款缴纳时间顺延至到达交地条件之日为止。
竞得人不按上述规定时间缴纳地价款的，视同放弃竞得权。出让人将单方注销土地出让成交确认书，收回整个挂牌出让土地的开发权，并按其所缴保证金的金额收取违约金。
笔者认为：这条款有失公平，它只有对受让人的制约和违约处罚，却没有对出让人的违约行为责罚内容；反映了出让人（政府）和受让人（开发商）在土地交易上的不平等，又凸现出温州投资环境的缺陷；不利于规范、健康的房地产市场秩序的建立和维护，应予以调整为宜。
众所周知，健康有序的房地产市场秩序是需要地方政府和房开企业共同打造与呵护的。而这两者间，政府方面往往又是处于主导、主动的地位。政府方面在处置这类事关双方利益的事项上操纵行政资源只注意维护自身得失。而让房开企业在土地转让交易过程中处于被动易受损益的位置；则容易导致开发商不得已“玩弄”手段，将困难和麻烦“转嫁”到市民消费者，给社会带来负面影响。
有经验的开发商在地块中标后，对于花费巨额资金竞得的土地自然会作精心策划筹排：如何设计进场施工直至竣工交付；如何调集资金付讫地价款促使工程上马；如何迅速办理五证，早日销售以图资金回收和效益产生……
而出让人（地方政府）规定的“地价款缴纳方式”此刻则发挥着至关紧要而又令开发商进退维谷的两难境地。因为实际情况往往是：土地何时腾空达到“三通一平”交地条件往往是个未知数，即使在开发企业付讫50%地价款后，仍发现土地上尚有许多问题需要解决。较常见到的是地面上有要拆迁的厂房、民居之类的障碍物；地下埋有或高空架有应迁移的电缆、水管，甚至高压电线；此外道路通行，包括进场道路尚有种种矛盾和困难。政府相关部门和地块原业主单位在挂牌出让前后虽都承诺能按时交地，而实际上在开发商承付保证金中标后，又按约定付讫50%地价款后；出让人（政府部门和业主）能兑现诺言按时交地的只是少数，恐怕只在20%以下；而70%以上的地块潜伏有这样那样的问题，做不到如期交付。现在的商场犹如战场，市场竞争既激烈又残酷无情，延误了时机对开发商而言就不知是福还是祸。
诚然，对温州市情稍有了解的人们都知道：土地出让人（地方政府）之所以背離商品交易的通常公平规则，采此举措是有其难言苦衷的。对比同是经济发达的长三角区域的其他兄弟城市如杭州、苏州、宁波等地，温州政府可支配财政早些年处于较落后状态。但温州民营经济的迅猛发展又强力推助地方政府实施大规模的城市发展规划，这些年眼见城市框架在拉大，多条马路在拓宽，多幢高楼大厦拔地而起。但另一面许多旧房被拆迁，城市居民和失地农民的安置工作却长期滞后，这彰显了城市建设的不平衡，暴露各级政府建设资金缺口颇大。这种情况下许多地块的出让正是为了回笼资金，平衡项目建设的资金缺口（用于归还银行贷款和利息）。而对此掌控把关的政府土地、规划部门则来个高抬手放行，因而不少尚不具备出让条件的地块掺杂其中，被冠以国有土地出让，堂而皇之登上公共资源交易中心平台面世。而温州房地产市场，自2003年以来总体上处于供不应求状况，只要有土地推出，众房开企业为能在本土生存发展就蜂拥而上，叫价一个比一个高，甚至喊出跳楼价才夺冠捧走地块。回忆2004年末和2006年年终的温州土地出让会，不正是这种盛况吗？
但问题亦由此而产生，由于房产市场常年火暴，以高价拿下地块的开发商们，在对已竞得开发权的地块多次勘察、计划实施进场操作之时，发现诸多问题，而后只能叫苦不迭。为早日腾空地块，只得求“爷爷”拜“奶奶”向政府各有关部门和业主单位的各科室、各经办人员呼吁请求，一次又一次，一日复一日，不停顿地烧“香”拜“佛”。另方面，又费尽心机动脑筋找门路，利用各种手段和有效经验，过关折将，逐个克服，解决地面障碍的清理、道路的疏通等各项难题……这就是今日温州开发企业前期工作的真实写照。在中央政府三申五令规范、整顿房地产市场秩序的今天，应该是开始纠正这种不正常情况的时候了。
办法有的是，最简单的莫过于学习苏州模式（温州市去年同苏州结为友好城市，学习苏州经济发展的好经验）。既然框定6个月内开发企业须缴纳全额地价款，那就应该全缴，到期不缴由出让人处以经济处罚，直至收回土地开发权。相应的是，作为土地出让人即地方政府亦应受制约，6个月到了仍交不了地，业主单位应接受经济和行政处罚，相关的政府部门对此也负相应责任。
如今，温州上下在致力建设诚信社会、和谐社会，我们应让国有土地出让的“地价款缴付方式”作为时代发展的不合拍、不和谐音符停止跳动，并且逐步远离我们。
(作者单位：温州市欣华房地产开发有限公司 浙江温州 325000)(责编：小青)