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[摘要]：本文分析了房地产住宅工程质量通病的原因并提出了相应的防治措施。
[关键词]：房地产住宅工程、质量通病、防治措施
[abstract] : this paper analyzes the residential real estate project quality of common fault reasons and puts forward the corresponding prevention and control measures.
[key words] : real estate residential project, quality problems, prevention measures
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
质量就是企业的生命，抓质量落实到房地产企业就是要减少开发楼盘的质量通病，为广大业主提供质量优良的工程，让业主住上放心房、称心房，要让他们感觉到用毕生的积蓄购置的房子物有所值。放心房不等于称心房，无重大结构性质量隐患和事故的可称为放心房。但放心房中仍或多或少地出现裂缝、渗漏、空间尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形等诸多不足。
从我们房地产住宅工程入住维修和工程质量投诉来看，数量较多、影响较大的工程质量通病主要表现在裂缝、渗漏、室内几何尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形4个方面。
现将这几个方面质量通病的表现和防治措施总结如下：
裂 缝
（一）裂缝的表现和危害
1、窗台下墙体从窗台一角向楼板沿450方向形成裂缝，该裂缝绝大部分出现在底层和顶层，尤其是顶层窗下墙体。
2、在现浇钢筋砼楼板南北外墙角根部有450裂缝，绝大部分表现为顶层和房屋东西山墙端头单元楼板。
3、在浇注钢筋砼楼板时，因各种原因留设的施工缝，由于没有按规范要求处理好，当业主入住全部荷载形成后，出现的垂直于短边在跨中1/3范围内，和施工缝重合的位置出现裂缝。
（二）裂缝的防治
1、对于上述第一种裂缝的防止措施，我们要求砌体工程的顶层和底层设置通长现浇钢筋砼窗台梁，其高度为120mm，纵筋为4φ10，箍筋φ6@200,该纵筋直接与构造柱或剪力墙锚固连接(植筋或与预留钢筋连接).其它楼层在窗台标高处设置通长现浇钢筋砼板带，板带高度不小于60mm,纵筋不小于3φ8,板带嵌入墙体不小于120mm.
2、对于上述第二种裂缝防治措施，我们要求建筑物两端单元现浇板设置双层双向钢筋，钢筋间距不大于100mm，直径不小于8mm。所有楼板受力转角处设置放射形钢筋，钢筋的数量不小于7φ10，长度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。
3、对于楼板施工缝处理不当造成的裂缝，我们防治要求为：
同一层受力楼板（除伸缩缝和沉降缝外），施工过程中严禁留设施工缝。
若由于现有条件限制，不可避免留设施工缝时，必须上报监理和工程部批准，对留设位置、形状进行严格控制，并要求在粉刷前对施工缝板底进行碳纤维粘贴加固，再进行粉刷。
渗 漏
（一）渗漏的表现和危害
1、外飘窗的下部、侧部窗与砼板墙体连接处，在雨后有渗漏现象。
2、厨房、卫生间的烟道、管道井根部，穿楼面管和地漏部位，以及屋面、阳台地漏部位有渗漏。
3、外墙脚手洞、外脚手架与墙体连接铁丝等外墙部位渗漏。
（二）渗漏的防治
1、窗与主体结构连接按规范要求应用聚胺脂现场发泡柔性连接，但现场施工由于窗与主体缝隙过大；发泡剂施工不连续和不饱满；发泡剂填塞超过窗框人为切割；发泡剂质量不合格等因素影响，造成填缝施工偏差较大，使窗与主体连接部位渗水，特别是外飘窗的下口与主体连结处渗漏是比较多的。通过对原因的分析和维护方法的总结，我们对外飘窗与主体连结工艺进行如下要求：
窗框与墙体之间的空隙必须在10mm~15mm之间，超出此范围的窗框不得安装；
窗的下框与墙体连结部位（外飘窗还包括侧框与墙体部位），用微膨胀水泥分二次填实；
窗框外侧四周粉刷层与窗框连结部位留设8mm凹槽，用黑色硅酮胶填补，硅酮胶应限品牌，注重质量；
待外飘窗窗扇安装之后，每个飘窗都进行4小时淋水试验，淋水后检查窗框内侧无水迹方能通过验收；
2、厨房、卫生间烟道、管道根部渗水已经是老问题，好的施工工艺方法很多，我们在此就不一一列举，关键在于施工单位的管理和操作者的责任心。
3、从我们项目入住维修项目来看，屋面渗漏维修较少，关键还是严格检查和认真试验、整改的结果。
4、对于外墙防渗漏，除脚手洞，支模对拉螺栓洞严格按规范填塞，专人负责及时办理专项隐蔽验收外，我们还注意以下三个方面要求：
外墙面刮糙用不低于1：3的防水砂浆，刮糙层数不得少于两遍，逐层粉刷。下一层施工前应把上一层的质量缺陷（空壳、裂缝、漏刮等）消除，待监理、甲方人员确认后，方可进行下一层刮糙。
在刮糙完毕之后，面层施工前必須在窗台和栏杆、阳台处对脚手架进行加固，把用于脚手架固定的连墙管和铁丝全部除去，断绝一切渗水路线。
两遍底刮施工结束后对外墙，特别是山墙进行淋水试验，每个淋水面持续时间不少于12小时，没有发现漏水并得到监理、甲方人员确认后，才能嵌分格条进行外粉面层粉刷施工。
室内几何尺寸偏差
（一）室内几何尺寸偏差的表现和危害
天棚平整度和水平度大于2cm，业主在天棚装修时发现。
室内房屋净尺寸有大小头，特别是有内走廊的房间，其走廊两侧墙距有大小头。
（二）室内几何尺寸偏差的防治
1、室内几何尺寸偏差的防治关键在于勤检查，认真检查，在主体结构施工时，每个轴线标高都要认真检查和记录，及时发现问题并及时处理。特别在房屋室内粉刷阶段和粉刷成型完成后阶段，室内几何尺寸偏差的检查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有针对性的制定了检查表格，组织了专业人员，每间房屋室内逐间检查几何尺寸。我们在排施工进度计划时，就明确规定在房屋具备竣工验收条件后，留有一个月时间进行分户验收，逐间进行质量通病检查和整改工作，全部整改完成后再进行竣工验收和物业办理交接手续。
2 、室内天棚粉刷为节省净空高度和防止水泥砂浆粉刷层起壳脱落，现都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出现的问题也较多起来。我们对天棚几何尺寸偏差的防治方法为：
为避免楼层净空高度出现负误差，我们要求施工单位按设计要求层高+15mm~ 20mm为标准进行施工。
对楼板模板在绑扎钢筋之前用水平仪、靠尺检查其水平度和平整度，并认真检查模板刚度，对不合格的模板坚决整改。
天棚楼板成型后，在主体验收准备阶段，应在墙上弹出水平线，每间房逐个检查水平度和平整度，发现超过2cm的不合格点马上进行修整，在主体验收之前处理完毕，严禁把缺陷带入粉刷阶段。
在天棚批嵌施工前对模板拼缝处砼进行打磨处理，对天棚平整度和水平度做控制性标高点（灰饼），对缺陷较大部位应先局部处理。
3、室内房屋和走廊两墙净尺寸大小头超标，其主要原因是粉刷的控制标高点（灰饼）制作方法不当和没有引起足够重视所致，我们认为制作粉刷灰饼的正确方法是：
根据墙体轴线和粉刷内净尺寸要求，在地坪上沿墙体根部弹出，满足粉刷要求的内净尺寸控制线，此控制线应与垂直方向墙体内净控制线成方，并没有大小头。
根据墙根均净尺寸控制线、墙体粉刷垂直度和平整度要求，制作墙体粉刷控制标高点（灰饼）。
铝合金门窗质量通病
（一）铝合金门窗质量通病主要表现与危害
铝合金平开门扇、窗扇下沉，造成门窗关不上。
推拉门开启不顺畅、不灵活。
（二）铝合金门窗质量通病的防治
在门窗型状设计时，应尽量多推拉，少平开，平开窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平开门扇尺寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、门扇过大，下沉在所难免。
为防止平开窗扇、门扇下沉变形，平开窗扇滑撑铰链选用优等品，平开门铰链必须在3个以上，采用4链杆传动锁，窗扇、门扇均加提升块。
推拉门开启不顺畅、不灵活，我们经过对实物分析，得出以下防治结论：
推拉门为防止重量过大，建议设计尺寸不宜大于1000×2000mm；
推拉门的滑轨应采用优质实腹铝轨，空腹铝轨严禁使用；
推拉门的滑轮要使用加强轮；
工程质量通病防治内容还很多，我们在此就不一一列举。总之，工程质量通病防治是个系统工程，它要求参建各方齐心协力，从构造设计、施工工艺、检验与试验和强化管理四个方面入手，关键在于施工过程中加强落实、检查和检验。
以上是我们对房地产住宅工程质量通病防治的一些总结，有不足和错误之处，希望各位专家多提宝贵意见，以利我们更好地提升的住宅品质。
参考文献：
[1] 付娟，朱丽欣。浅谈房屋建筑工程质量通病的防治[J]。中国商界（下半月），2009（04）：351
[2] 刘海涛。浅谈提高工程建筑质量的管理措施 [J]。今日科苑 ，2008，11
[3] 张景慧，关为薇。消除质量通病提高住宅工程质量[J]。建筑管理现代化
[关键词]：房地产住宅工程、质量通病、防治措施
[abstract] : this paper analyzes the residential real estate project quality of common fault reasons and puts forward the corresponding prevention and control measures.
[key words] : real estate residential project, quality problems, prevention measures
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
质量就是企业的生命，抓质量落实到房地产企业就是要减少开发楼盘的质量通病，为广大业主提供质量优良的工程，让业主住上放心房、称心房，要让他们感觉到用毕生的积蓄购置的房子物有所值。放心房不等于称心房，无重大结构性质量隐患和事故的可称为放心房。但放心房中仍或多或少地出现裂缝、渗漏、空间尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形等诸多不足。
从我们房地产住宅工程入住维修和工程质量投诉来看，数量较多、影响较大的工程质量通病主要表现在裂缝、渗漏、室内几何尺寸偏差、铝合金窗开启不灵和变形4个方面。
现将这几个方面质量通病的表现和防治措施总结如下：
裂 缝
（一）裂缝的表现和危害
1、窗台下墙体从窗台一角向楼板沿450方向形成裂缝，该裂缝绝大部分出现在底层和顶层，尤其是顶层窗下墙体。
2、在现浇钢筋砼楼板南北外墙角根部有450裂缝，绝大部分表现为顶层和房屋东西山墙端头单元楼板。
3、在浇注钢筋砼楼板时，因各种原因留设的施工缝，由于没有按规范要求处理好，当业主入住全部荷载形成后，出现的垂直于短边在跨中1/3范围内，和施工缝重合的位置出现裂缝。
（二）裂缝的防治
1、对于上述第一种裂缝的防止措施，我们要求砌体工程的顶层和底层设置通长现浇钢筋砼窗台梁，其高度为120mm，纵筋为4φ10，箍筋φ6@200,该纵筋直接与构造柱或剪力墙锚固连接(植筋或与预留钢筋连接).其它楼层在窗台标高处设置通长现浇钢筋砼板带，板带高度不小于60mm,纵筋不小于3φ8,板带嵌入墙体不小于120mm.
2、对于上述第二种裂缝防治措施，我们要求建筑物两端单元现浇板设置双层双向钢筋，钢筋间距不大于100mm，直径不小于8mm。所有楼板受力转角处设置放射形钢筋，钢筋的数量不小于7φ10，长度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。
3、对于楼板施工缝处理不当造成的裂缝，我们防治要求为：
同一层受力楼板（除伸缩缝和沉降缝外），施工过程中严禁留设施工缝。
若由于现有条件限制，不可避免留设施工缝时，必须上报监理和工程部批准，对留设位置、形状进行严格控制，并要求在粉刷前对施工缝板底进行碳纤维粘贴加固，再进行粉刷。
渗 漏
（一）渗漏的表现和危害
1、外飘窗的下部、侧部窗与砼板墙体连接处，在雨后有渗漏现象。
2、厨房、卫生间的烟道、管道井根部，穿楼面管和地漏部位，以及屋面、阳台地漏部位有渗漏。
3、外墙脚手洞、外脚手架与墙体连接铁丝等外墙部位渗漏。
（二）渗漏的防治
1、窗与主体结构连接按规范要求应用聚胺脂现场发泡柔性连接，但现场施工由于窗与主体缝隙过大；发泡剂施工不连续和不饱满；发泡剂填塞超过窗框人为切割；发泡剂质量不合格等因素影响，造成填缝施工偏差较大，使窗与主体连接部位渗水，特别是外飘窗的下口与主体连结处渗漏是比较多的。通过对原因的分析和维护方法的总结，我们对外飘窗与主体连结工艺进行如下要求：
窗框与墙体之间的空隙必须在10mm~15mm之间，超出此范围的窗框不得安装；
窗的下框与墙体连结部位（外飘窗还包括侧框与墙体部位），用微膨胀水泥分二次填实；
窗框外侧四周粉刷层与窗框连结部位留设8mm凹槽，用黑色硅酮胶填补，硅酮胶应限品牌，注重质量；
待外飘窗窗扇安装之后，每个飘窗都进行4小时淋水试验，淋水后检查窗框内侧无水迹方能通过验收；
2、厨房、卫生间烟道、管道根部渗水已经是老问题，好的施工工艺方法很多，我们在此就不一一列举，关键在于施工单位的管理和操作者的责任心。
3、从我们项目入住维修项目来看，屋面渗漏维修较少，关键还是严格检查和认真试验、整改的结果。
4、对于外墙防渗漏，除脚手洞，支模对拉螺栓洞严格按规范填塞，专人负责及时办理专项隐蔽验收外，我们还注意以下三个方面要求：
外墙面刮糙用不低于1：3的防水砂浆，刮糙层数不得少于两遍，逐层粉刷。下一层施工前应把上一层的质量缺陷（空壳、裂缝、漏刮等）消除，待监理、甲方人员确认后，方可进行下一层刮糙。
在刮糙完毕之后，面层施工前必須在窗台和栏杆、阳台处对脚手架进行加固，把用于脚手架固定的连墙管和铁丝全部除去，断绝一切渗水路线。
两遍底刮施工结束后对外墙，特别是山墙进行淋水试验，每个淋水面持续时间不少于12小时，没有发现漏水并得到监理、甲方人员确认后，才能嵌分格条进行外粉面层粉刷施工。
室内几何尺寸偏差
（一）室内几何尺寸偏差的表现和危害
天棚平整度和水平度大于2cm，业主在天棚装修时发现。
室内房屋净尺寸有大小头，特别是有内走廊的房间，其走廊两侧墙距有大小头。
（二）室内几何尺寸偏差的防治
1、室内几何尺寸偏差的防治关键在于勤检查，认真检查，在主体结构施工时，每个轴线标高都要认真检查和记录，及时发现问题并及时处理。特别在房屋室内粉刷阶段和粉刷成型完成后阶段，室内几何尺寸偏差的检查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有针对性的制定了检查表格，组织了专业人员，每间房屋室内逐间检查几何尺寸。我们在排施工进度计划时，就明确规定在房屋具备竣工验收条件后，留有一个月时间进行分户验收，逐间进行质量通病检查和整改工作，全部整改完成后再进行竣工验收和物业办理交接手续。
2 、室内天棚粉刷为节省净空高度和防止水泥砂浆粉刷层起壳脱落，现都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出现的问题也较多起来。我们对天棚几何尺寸偏差的防治方法为：
为避免楼层净空高度出现负误差，我们要求施工单位按设计要求层高+15mm~ 20mm为标准进行施工。
对楼板模板在绑扎钢筋之前用水平仪、靠尺检查其水平度和平整度，并认真检查模板刚度，对不合格的模板坚决整改。
天棚楼板成型后，在主体验收准备阶段，应在墙上弹出水平线，每间房逐个检查水平度和平整度，发现超过2cm的不合格点马上进行修整，在主体验收之前处理完毕，严禁把缺陷带入粉刷阶段。
在天棚批嵌施工前对模板拼缝处砼进行打磨处理，对天棚平整度和水平度做控制性标高点（灰饼），对缺陷较大部位应先局部处理。
3、室内房屋和走廊两墙净尺寸大小头超标，其主要原因是粉刷的控制标高点（灰饼）制作方法不当和没有引起足够重视所致，我们认为制作粉刷灰饼的正确方法是：
根据墙体轴线和粉刷内净尺寸要求，在地坪上沿墙体根部弹出，满足粉刷要求的内净尺寸控制线，此控制线应与垂直方向墙体内净控制线成方，并没有大小头。
根据墙根均净尺寸控制线、墙体粉刷垂直度和平整度要求，制作墙体粉刷控制标高点（灰饼）。
铝合金门窗质量通病
（一）铝合金门窗质量通病主要表现与危害
铝合金平开门扇、窗扇下沉，造成门窗关不上。
推拉门开启不顺畅、不灵活。
（二）铝合金门窗质量通病的防治
在门窗型状设计时，应尽量多推拉，少平开，平开窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平开门扇尺寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、门扇过大，下沉在所难免。
为防止平开窗扇、门扇下沉变形，平开窗扇滑撑铰链选用优等品，平开门铰链必须在3个以上，采用4链杆传动锁，窗扇、门扇均加提升块。
推拉门开启不顺畅、不灵活，我们经过对实物分析，得出以下防治结论：
推拉门为防止重量过大，建议设计尺寸不宜大于1000×2000mm；
推拉门的滑轨应采用优质实腹铝轨，空腹铝轨严禁使用；
推拉门的滑轮要使用加强轮；
工程质量通病防治内容还很多，我们在此就不一一列举。总之，工程质量通病防治是个系统工程，它要求参建各方齐心协力，从构造设计、施工工艺、检验与试验和强化管理四个方面入手，关键在于施工过程中加强落实、检查和检验。
以上是我们对房地产住宅工程质量通病防治的一些总结，有不足和错误之处，希望各位专家多提宝贵意见，以利我们更好地提升的住宅品质。
参考文献：
[1] 付娟，朱丽欣。浅谈房屋建筑工程质量通病的防治[J]。中国商界（下半月），2009（04）：351
[2] 刘海涛。浅谈提高工程建筑质量的管理措施 [J]。今日科苑 ，2008，11
[3] 张景慧，关为薇。消除质量通病提高住宅工程质量[J]。建筑管理现代化