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摘 要：房地产登记制度涉及地产登记制度和房产登记制度，随着我国房地产行业的发展，当前的房地产登记制度逐渐凸显出各种问题和弊端。基于对当前房地产登记制度的研究，本文指出了房地产登记制度中存在的问题，并在此基础上提出解决当前制度中存在问题的措施，使房地产登记制度能够顺应时代发展，发挥应有作用。
关键词：房地产登记制度；问题；对策
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）27-0023-02
引 言
当前我国房地产登记制度已经有相关法律法规的指导，但是现行的登记制度存在一些问题，这些问题限制了房地产行业的发展，充分降低了房地产登记制度的作用。其中最大的弊端为我国房地产登记制度采用地产、房产分开登记的模式，这种模式导致房地产登记过程效率低下，并且降低了相关部门工作中的协调性，需要对这些问题进行着重改善。
1 房地产登记制度存在的问题
1.1 登记机构问题
当前我国房地产登记制度分为地产、房产登记两大类，并且房地产登记机构由各地相关政府部门负责，但是在相关法律法规中对登记部门资格并没有具体要求，导致各地登记部门间有很大差别，这种登记模式会引发以下后果：①为登记人带来不便。在现有制度下，登记人要进行房地产登记需要到不同部门办理登记手续，该过程导致登记人需要到不同的部门获取资料，降低登记效率并为登记人带来不便[1]。②易造成重复抵押。由于房地产登记部门的分散，导致在进行房地产抵押时容易在不同部门间进行重复抵押，为国家带来重大经济损失。③降低登记效力。采用不同部门登记模式，需要根据登记部门的不同进行法律法规的修改，导致很多法律法规间存在冲突，降低登记效力。④滋生腐败。这种分散登记方式容易会导致个别部门将登记过程看成重要经济来源，为了获得更多收费，降低审查要求，为腐败提供了条件。
1.2 登记效力问题
由于相关法律法规的不完善以及登记部门间的不统一，当前的房地产登记制度在很大程度上降低了房地产的登记效力，造成这种现象的原因体现在以下方面：①法律法规不健全。当前我国法律法规中规定，房地产登记由各地政府部门完成，但是并未做出对政府部门的限定，导致很多部门都能参与到房地产登记过程中，但是不同部门的公信力有很大差别，不能在最大程度上保证房地产登记效力。②相关法律法规间存在冲突。当前我国的房产和地产登记由不同政府部门完成，导致房地产登记制度制定时，然而房产和地产登记過程中存在很大的差异性，导致法律法规中也存在很大差异，在一些条例中会产生冲突，降低登记效力。③产权变动未提出严格规定。当前我国法律法规中要求房地产产权发生变更时需要进行登记，但是并未对未登记所要承担的后果进行说明。
1.3 登记程序问题
当前我国房地产登记制度中为对房地产登记程序进行说明，然而这种地产、房产区分的方式要提高登记效率需要制定严格的登记程序，故而当前的登记程序导致我国房地产登记效率较为低下，登记人需要在多个政府部门间进行协调和办理手续。另外，没有严格合理的登记程序制定，会导致相关政府部门在进行房地产登记过程中对权力和义务的模糊，登记人在登记过程中，需要到登记部门了解应该办理的各项手续，相关部门在该过程中，并未发挥应有的指导作用，在降低登记人登记效率的同时，极大降低了政府公信力[2]。
1.4 登记审查问题
当前我国的法律法规中并未对房地产登记过程中的登记审查过程进行说明和发布相关规定，所以在房屋审查时，相关部门无法以法律法规为指导进行审查，这就导致当前的审查过程多流于形式。例如，甲乙二人共有一套房屋，然而甲将该房屋抵押给银行，并且在该过程中伪造乙同意抵押的文件到当地房屋管理局办理了房地产登记手续，然而事后甲并没有能力偿还贷款，银行向当地法院提交查封甲乙二人房屋并将之进行拍卖的申请，此时乙向当地法院提起诉讼，原因为当地房屋管理局违法登记造成自己的财产损失。在该案例中，由于当地的房产登记部门未对甲施行严格的资格审查，极大降低了政府部门的公信力，并极大降低了房地产登记制度的效力。另外这种流于形式的审查模式，也容易导致房地产企业与相关政府部门进行勾结，提供了滋生腐败的温床[3]。
2 解决房地产登记制度中存在问题的对策
2.1 施行房地产统一登记制度
我国房地产登记制度当前存在的不足主要由房产、地产登记分割模式造成，所以在今后的发展中，需要施行房地产统一登记制度。要施行新的制度，需要对以下方面进行改革和建设：①完善现有法律法规。现有法律法规以当前的登记制度为基础制定，无法适应统一登记模式，故而法律法规需要对登记机构中各部门的权限加以限制，并对登记流程进行规划。②登记部门简化。当前的房地产登记过程中，需要当事人进行大量的手续办理，并且通常情况下，手续办理需要到不同的部门中，统一登记制度施行中，政府需要将相关部门的功能进行集成，提升登记效率。③建立专项机构。当前的房地产登记制度由各地区独立施行，没有通用制度，故而在今后的发展中，需要建立特有的房地产登记机关，实现房产、地产的统一登记。
2.2 简化现有登记程序
现有的登记程序主要由各地房屋管理局和土地管理局进行，在进行房地产登记过程中，需要按照这两个部门制定的程序进行分别登记，导致登记过程冗杂，而在施行统一登记制度的基础上，将会对登记程序进行简化，要达到程序简化的目的，可以通过以下方式进行：①部门精简。当前房地产登记中很多部门功能大部分重叠，但是依旧需要办理相关手续，在今后的发展中，需要将这些功能相似的部门进行融合和精简，提升相关手续办理效率。②加强部门合作。部门合作涉及机构内部门间的合作和机构件的部门合作，在未来的发展中，可以通过互联网加强部门间的联系。③法律法规建设。当前法律法规未对登记流程进行说明和限制，在今后的发展中，需要通过法律建设的方式对登记流程进行说明，在法律指导下进行登记。
2.3 发挥房地产登记的公示作用
我国法律要求登记人可以随时对本人的房地产产权进行调阅，这种公示作用能够在很大程度上提升政府的公信力和房地产登记制度的效力，但是当前这种公示作用体现地不明显，在今后的发展中需要充分发挥房地产登记的公示作用，可以通过以下方式达成目的：①完善法律法规建设。法律法规应该对房地产登记部门的行为作出限制，保证公民调阅个人资料的权利，提升政府公信力。②申请人信息审核。发挥房地产登记公示作用最重要的是保证公民的信息安全，这就需要相关部门在提供登记信息前对申请人的信息进行审核，保证公民信息安全。
2.4 完善房地产登记损害赔偿制度
为了保证登记人的权益，房地产登记部门需要对自身的失误行为进行赔偿，赔偿过程需要对以下两反面进行考虑：①追责体制建设。房地产登记部门的违规行为包括未按登记流程进行登记、登记过程的各类失误以及工作人员故意失误，需要通过法律法规的建设来对登记机构进行监管，另外政府应设立专门的赔偿资金，以对当事人进行赔偿。②机构责任划定。机构责任划定中需要合理建立分级制度以确定对当事人的赔偿金额，在该过程中，各地登记机构需要在国家法律法规建设的基础上按照自身情况建设规章制度，对工作人员进行约束。
3 结 论
综上所述，当前我国房地产登记制度主要存在的问题体现在法律法规不健全、登记程序复杂以及登记效力不足等方面，要解决以上问题，可以通过施行统一登记制度、简化登记程序、完善法律法规以及发挥登记公示作用等措施达到目的，让房地产登记能够充分发挥作用。
参考文献
[1]刘 倩.房屋产权登记管理问题及对策研究[D].山东大学，2017.
[2]张 华.现行房地产权属登记制度存在的问题及对策[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2015（04）：61～62.
[3]郭福良.我国房地产登记制度存在的问题及完善[D].广西师范大学，2008.
收稿日期：2018-8-2
作者简介：张世伟（1963-），男，工程师，大学专科工民建专业，曾工作芜湖市新芫房管所，芜湖市拆迀管理处，芜湖市房屋安全鉴定处，芜湖市房地产产权产籍管理处，芜湖市房地产登记管现处，芜湖市房地产市场管理处。
关键词：房地产登记制度；问题；对策
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）27-0023-02
引 言
当前我国房地产登记制度已经有相关法律法规的指导，但是现行的登记制度存在一些问题，这些问题限制了房地产行业的发展，充分降低了房地产登记制度的作用。其中最大的弊端为我国房地产登记制度采用地产、房产分开登记的模式，这种模式导致房地产登记过程效率低下，并且降低了相关部门工作中的协调性，需要对这些问题进行着重改善。
1 房地产登记制度存在的问题
1.1 登记机构问题
当前我国房地产登记制度分为地产、房产登记两大类，并且房地产登记机构由各地相关政府部门负责，但是在相关法律法规中对登记部门资格并没有具体要求，导致各地登记部门间有很大差别，这种登记模式会引发以下后果：①为登记人带来不便。在现有制度下，登记人要进行房地产登记需要到不同部门办理登记手续，该过程导致登记人需要到不同的部门获取资料，降低登记效率并为登记人带来不便[1]。②易造成重复抵押。由于房地产登记部门的分散，导致在进行房地产抵押时容易在不同部门间进行重复抵押，为国家带来重大经济损失。③降低登记效力。采用不同部门登记模式，需要根据登记部门的不同进行法律法规的修改，导致很多法律法规间存在冲突，降低登记效力。④滋生腐败。这种分散登记方式容易会导致个别部门将登记过程看成重要经济来源，为了获得更多收费，降低审查要求，为腐败提供了条件。
1.2 登记效力问题
由于相关法律法规的不完善以及登记部门间的不统一，当前的房地产登记制度在很大程度上降低了房地产的登记效力，造成这种现象的原因体现在以下方面：①法律法规不健全。当前我国法律法规中规定，房地产登记由各地政府部门完成，但是并未做出对政府部门的限定，导致很多部门都能参与到房地产登记过程中，但是不同部门的公信力有很大差别，不能在最大程度上保证房地产登记效力。②相关法律法规间存在冲突。当前我国的房产和地产登记由不同政府部门完成，导致房地产登记制度制定时，然而房产和地产登记過程中存在很大的差异性，导致法律法规中也存在很大差异，在一些条例中会产生冲突，降低登记效力。③产权变动未提出严格规定。当前我国法律法规中要求房地产产权发生变更时需要进行登记，但是并未对未登记所要承担的后果进行说明。
1.3 登记程序问题
当前我国房地产登记制度中为对房地产登记程序进行说明，然而这种地产、房产区分的方式要提高登记效率需要制定严格的登记程序，故而当前的登记程序导致我国房地产登记效率较为低下，登记人需要在多个政府部门间进行协调和办理手续。另外，没有严格合理的登记程序制定，会导致相关政府部门在进行房地产登记过程中对权力和义务的模糊，登记人在登记过程中，需要到登记部门了解应该办理的各项手续，相关部门在该过程中，并未发挥应有的指导作用，在降低登记人登记效率的同时，极大降低了政府公信力[2]。
1.4 登记审查问题
当前我国的法律法规中并未对房地产登记过程中的登记审查过程进行说明和发布相关规定，所以在房屋审查时，相关部门无法以法律法规为指导进行审查，这就导致当前的审查过程多流于形式。例如，甲乙二人共有一套房屋，然而甲将该房屋抵押给银行，并且在该过程中伪造乙同意抵押的文件到当地房屋管理局办理了房地产登记手续，然而事后甲并没有能力偿还贷款，银行向当地法院提交查封甲乙二人房屋并将之进行拍卖的申请，此时乙向当地法院提起诉讼，原因为当地房屋管理局违法登记造成自己的财产损失。在该案例中，由于当地的房产登记部门未对甲施行严格的资格审查，极大降低了政府部门的公信力，并极大降低了房地产登记制度的效力。另外这种流于形式的审查模式，也容易导致房地产企业与相关政府部门进行勾结，提供了滋生腐败的温床[3]。
2 解决房地产登记制度中存在问题的对策
2.1 施行房地产统一登记制度
我国房地产登记制度当前存在的不足主要由房产、地产登记分割模式造成，所以在今后的发展中，需要施行房地产统一登记制度。要施行新的制度，需要对以下方面进行改革和建设：①完善现有法律法规。现有法律法规以当前的登记制度为基础制定，无法适应统一登记模式，故而法律法规需要对登记机构中各部门的权限加以限制，并对登记流程进行规划。②登记部门简化。当前的房地产登记过程中，需要当事人进行大量的手续办理，并且通常情况下，手续办理需要到不同的部门中，统一登记制度施行中，政府需要将相关部门的功能进行集成，提升登记效率。③建立专项机构。当前的房地产登记制度由各地区独立施行，没有通用制度，故而在今后的发展中，需要建立特有的房地产登记机关，实现房产、地产的统一登记。
2.2 简化现有登记程序
现有的登记程序主要由各地房屋管理局和土地管理局进行，在进行房地产登记过程中，需要按照这两个部门制定的程序进行分别登记，导致登记过程冗杂，而在施行统一登记制度的基础上，将会对登记程序进行简化，要达到程序简化的目的，可以通过以下方式进行：①部门精简。当前房地产登记中很多部门功能大部分重叠，但是依旧需要办理相关手续，在今后的发展中，需要将这些功能相似的部门进行融合和精简，提升相关手续办理效率。②加强部门合作。部门合作涉及机构内部门间的合作和机构件的部门合作，在未来的发展中，可以通过互联网加强部门间的联系。③法律法规建设。当前法律法规未对登记流程进行说明和限制，在今后的发展中，需要通过法律建设的方式对登记流程进行说明，在法律指导下进行登记。
2.3 发挥房地产登记的公示作用
我国法律要求登记人可以随时对本人的房地产产权进行调阅，这种公示作用能够在很大程度上提升政府的公信力和房地产登记制度的效力，但是当前这种公示作用体现地不明显，在今后的发展中需要充分发挥房地产登记的公示作用，可以通过以下方式达成目的：①完善法律法规建设。法律法规应该对房地产登记部门的行为作出限制，保证公民调阅个人资料的权利，提升政府公信力。②申请人信息审核。发挥房地产登记公示作用最重要的是保证公民的信息安全，这就需要相关部门在提供登记信息前对申请人的信息进行审核，保证公民信息安全。
2.4 完善房地产登记损害赔偿制度
为了保证登记人的权益，房地产登记部门需要对自身的失误行为进行赔偿，赔偿过程需要对以下两反面进行考虑：①追责体制建设。房地产登记部门的违规行为包括未按登记流程进行登记、登记过程的各类失误以及工作人员故意失误，需要通过法律法规的建设来对登记机构进行监管，另外政府应设立专门的赔偿资金，以对当事人进行赔偿。②机构责任划定。机构责任划定中需要合理建立分级制度以确定对当事人的赔偿金额，在该过程中，各地登记机构需要在国家法律法规建设的基础上按照自身情况建设规章制度，对工作人员进行约束。
3 结 论
综上所述，当前我国房地产登记制度主要存在的问题体现在法律法规不健全、登记程序复杂以及登记效力不足等方面，要解决以上问题，可以通过施行统一登记制度、简化登记程序、完善法律法规以及发挥登记公示作用等措施达到目的，让房地产登记能够充分发挥作用。
参考文献
[1]刘 倩.房屋产权登记管理问题及对策研究[D].山东大学，2017.
[2]张 华.现行房地产权属登记制度存在的问题及对策[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2015（04）：61～62.
[3]郭福良.我国房地产登记制度存在的问题及完善[D].广西师范大学，2008.
收稿日期：2018-8-2
作者简介：张世伟（1963-），男，工程师，大学专科工民建专业，曾工作芜湖市新芫房管所，芜湖市拆迀管理处，芜湖市房屋安全鉴定处，芜湖市房地产产权产籍管理处，芜湖市房地产登记管现处，芜湖市房地产市场管理处。