论文部分内容阅读
摘 要：目前大多数房产部门在房产资料管理与房产面积计算方面还未能真正实现工作的自动化、信息化、规范化，没有充分发挥计算机强大的功能。通过对房产资料的分析研究，对房产面积计算模型进行了归纳、分析、总结，提出了解决问题的设想并完成了房产面积计算系统的设计。
关键词：共用建筑面积；分摊面积；分摊系数；功能区
Abstract: Most of the current real estate sector in the real estate information management and housing area calculation also failed to realize automation, the informatization, standardization, did not give full play to the function of powerful computer. Based on the analysis of real data, the housing area calculation models are summarized, analysis, summary, ideas to solve the problems is proposed and completed the design of housing area calculation system.
Key words: common construction area; assessment area apportion coefficient; functional area
中圖分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
引言
随着城市规划法和房地产管理法的颁布实施以及市场经济的飞速发展、住房的商品化和货币化进程的迅猛推进，对各地房地产产权产籍的管理工作提出了更高和更复杂的要求。房产面积计算准确与否，不仅关系到房产开发商的经济利益，还直接影响到千家万户的利益。房产面积计算系统正是应此呼声而产生，它可使房产部门从繁锁的面积计算中解脱，可大幅度提高工作效率，减少面积计算工作中不必要的错误。
本文根据作者多年经验及相关房产资料，对房产面积计算模型进行了归纳、分析、总结，提出了解决问题的设想并完成了房产面积计算系统程序的设计。
一、系统平台和标准
AutoCAD 2000是当今主流的CAD应用平台，其强大的图形编辑功能与图形处理功能深受用户欢迎。房产面积计算系统内嵌于该平台，利用目前流行的开发语言 VBA与LISP 进行程序开发，使用了面向对象的设计思想，采用了先进的内嵌式SQL语言，通过对数据库的操作，实现图形与属性数据完美的结合。房产面积计算系统的面积分摊计算是根据最新的国家房产测量规范（GB/T 17986.1—2000）设计而成的，适用于各地房产部门的房产面积计算。
二、程序设计思想
1.为了管理上的方便，系统按丘进行图形及属性管理。系统在每建立一个丘时，会自动以“丘名”建立一个文件夹，并在此文件夹目录下自动建立两个文件，一个是存放丘信息的属性数据库，其命名格式为“丘名.mdb”；另一个是存放本丘各幢楼平面图的文件夹，其命名格式为“丘名+Dwg”。经分析可知，每新建一个丘时都要创建两个相同的文件，因此系统设计了一个模板数据库，每建立一个丘时只要把模板数据库进行拷贝即可。当进行图形操作时，每幢楼会自动建立一个 Dwg 文件，其命名规则是“幢号.Dwg”，此 Dwg 文件存入选定的丘文件夹中。每幢楼的各楼层在 Auto CAD 2000 中建立一个对应的图层。系统实现面积、尺寸自动标注，并把各标注放在单一的图层，用户可方便地进行面积、尺寸标注图层的开关。在 CAD 中主要用层来实现各幢楼图形的管理。
2.在CAD中用户以中轴线绘出各幢各层各户平面图, 在图形上用系统规定的代号标出各功能区。程序根据标出的各功能代号自动搜索其围成闭合区域的面积并进行分摊计算，这是本系统提出的新思想。用户只要按系统规定作图、标功能代号，程序可快速、准确的进行面积分摊计算。
如图所示：
（图 1）
图上Q、A、YA、H、YH即为系统规定的代号，系统会根据代号及各户号进行面积搜索并进行分摊计算。其中Q代表全楼共用建筑面积（暂不包括外墙体一半的建筑面积），YA代表计算阳台全部的建筑面积，YH代表计算阳台一半的建筑面积。各功能区代号有：Z代表住宅，ZD代表住宅独用；B代表商业，BD代表商业独用等。
系统根据这一思想进行面积计算，程序相当复杂，但对于用户来说，操作方法简单，只需要点几下菜单即可完成各项复杂的计算，很适合基层用户操作。
三、数据库设计
因为每个丘要建立一个数据库，因此设计了一个模板数据库，在每建立一个丘时系统自动对模板数据库进行复制。数据库中的各表通过幢号、层号进行图形与属性数据关联。用户输入的所有数据与程序自动计算完毕的数据全部存入数据库，最后可供用户查询、打印输出。
数据库中主要有功能区表、幢属性表、楼层表、户表、分摊系统表等多个关联表。功能区表主要是用来存放各功能区代号及其属性的；幢属性表记录每幢房屋的基本信息，如：坐落、图幅号、丘号、幢号、产权单位等信息。户表记录各户的基本信息，如：户号、户主、户产权面积、分摊面积等。
四、系统模块介绍
房产面积计算系统分为五大功能模块来实现：
1.数据编辑模块
此模块主要用来实现各幢各层基本属性数据的录入。
2.面积计算模块
此模块程序根据标出的各功能代号自动提取面积进行分摊计算并入库。
3.数据管理及资料查询模块
此模块主要用来实现图形与属性数据的双向查询。本模块使用了功能强大的 SQL （结构化查询语言）进行各种数据查询，用户可以按任意条件进行单项、多项组合查询。可从属性调图，也可从图读属性。
4.图形处理工具模块
此模块主要有常用绘图工具，可使用户加快作图效率。
5.报表输入模块
实现各种报表打印，如幢基本属性表、功能区建筑面积汇总表、分户明细表及各户示意图。
五、程序计算流程
房产面积计算按其类型分为多层住宅楼、商住两用楼、多功能综合楼三种类型。每一幢楼只有一个全楼共用建筑面积分摊系数；每一功能区有一个功能区分摊系数；某一局部分摊又有一个独立的分摊系数。在一幢楼中，有可能只有一个功能区，有可能有多个功能区；局部可进行多次分摊。因此，程序计算之前，必须准确划分各功能区，确定各功能区独自共用的建筑面积，准确标注各功能部位。只有这样，系统才会根据代号计算出准确的面积。
在进行程序设计时，考虑到用户是在CAD中用中轴线绘图的，因此在计算各层建筑面积、共用建筑面积时应注意加上各层外墙一半的建筑面积；注意一些实体的计算，分清是计算其全部面积还是计算其一半的建筑面积（如阳台）。具体是怎样进行计算，用户只要标注好功能代号，程序能自动识别并计算。
根据分析结果，可以总结出共用建筑面积分摊计算流程为：先整体分摊计算，后局部分摊计算。即先进行“整幢楼分摊”计算，然后进行“各功能区分摊”计算，下一步到“楼层间分摊”计算，再进行各“局部分摊”计算，最后“分摊到各户”。在此值得注意的是，上一层次分摊计算的结果作为下一层次分摊的共用建筑面积的一部分，如分摊到某“功能区”的全楼共用建筑面积在进行本功能区分摊计算时就与“本功能区”类型的共用建筑面积一起参与分摊计算，最后分摊到每套（户）。
分摊计算可用图（1）表示：
（图 2）
从图2 就可看出，共用建筑面积分摊的顺序即为先整体，后局部。先分摊全楼共用建筑面积到各功能区，如在功能区内没有各楼层分摊，则按（A）直接分摊到各户；如果在功能区内要进行各楼层分摊，则按（B）进行各层分摊计算，再分摊到各户。在进行以上各项分摊完毕后，如还有特殊要求要进行局部分摊的，则要根据需要进行局部分摊计算。
六、房产面积计算系统实现的关键技术
1.面积自动搜索
程序根据标出的各功能代号自动搜索其围成闭合区域的面积，这是程序要实现的关键，也是程序开发时遇到的技术难点。在程序中能不能实现这一步是关系到整个程序成败的关键。因为整个程序所有的面积数据都是根据各标识提出来的。我们在程序中通过属性设置，边界搜索来实现这一功能。
2.局部面积分摊计算
当要进行局部分摊时，用户可指定分摊对象与被分摊对象进行分摊计算。在CAD平面图中，用户只要选择分摊对象，再选择被分摊对象，程序可把被分摊对象按面积比例自动分到分摊对象中。如图所示：
图（3）
当走廊要分摊给01、02、03三户时，只要选择分摊对象（走廊），再点击01、02、03，程序即可自动把走廊部分按面积比例分摊到各户，数据此时会根据分摊的面积自动进行更新。
3.在报表打印时，要打印各套（户）平面图这也是一个技术难点。
在打印各户平面图时，怎样根据各户号把图廓加上，怎样进行图廓自动切割。
以上三个关键技术通过VBA与LISP两者相结合，再通过一定的算法，在程序中得到了很好的解决。
七、结束语
房产面积计算系统内嵌于Auto CAD 2000平臺，该系统充分运用了计算机的优势及Auto CAD 2000强大的图形编辑功能与图形处理功能。用户可很方便的进行图形、属性数据的双向查询。房产面积计算系统的建立，减轻了房产部门繁琐的计算过程，提高了工作效率。
参 考 文 献
[1]房产公用建筑面积分摊计算模型研究 《测绘工程》2000（4）
[2]房产测量规范 GB/T 17986. 1—2000
[3]宁波市房地产管理局的共有建筑面积分摊计算资料
关键词：共用建筑面积；分摊面积；分摊系数；功能区
Abstract: Most of the current real estate sector in the real estate information management and housing area calculation also failed to realize automation, the informatization, standardization, did not give full play to the function of powerful computer. Based on the analysis of real data, the housing area calculation models are summarized, analysis, summary, ideas to solve the problems is proposed and completed the design of housing area calculation system.
Key words: common construction area; assessment area apportion coefficient; functional area
中圖分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
引言
随着城市规划法和房地产管理法的颁布实施以及市场经济的飞速发展、住房的商品化和货币化进程的迅猛推进，对各地房地产产权产籍的管理工作提出了更高和更复杂的要求。房产面积计算准确与否，不仅关系到房产开发商的经济利益，还直接影响到千家万户的利益。房产面积计算系统正是应此呼声而产生，它可使房产部门从繁锁的面积计算中解脱，可大幅度提高工作效率，减少面积计算工作中不必要的错误。
本文根据作者多年经验及相关房产资料，对房产面积计算模型进行了归纳、分析、总结，提出了解决问题的设想并完成了房产面积计算系统程序的设计。
一、系统平台和标准
AutoCAD 2000是当今主流的CAD应用平台，其强大的图形编辑功能与图形处理功能深受用户欢迎。房产面积计算系统内嵌于该平台，利用目前流行的开发语言 VBA与LISP 进行程序开发，使用了面向对象的设计思想，采用了先进的内嵌式SQL语言，通过对数据库的操作，实现图形与属性数据完美的结合。房产面积计算系统的面积分摊计算是根据最新的国家房产测量规范（GB/T 17986.1—2000）设计而成的，适用于各地房产部门的房产面积计算。
二、程序设计思想
1.为了管理上的方便，系统按丘进行图形及属性管理。系统在每建立一个丘时，会自动以“丘名”建立一个文件夹，并在此文件夹目录下自动建立两个文件，一个是存放丘信息的属性数据库，其命名格式为“丘名.mdb”；另一个是存放本丘各幢楼平面图的文件夹，其命名格式为“丘名+Dwg”。经分析可知，每新建一个丘时都要创建两个相同的文件，因此系统设计了一个模板数据库，每建立一个丘时只要把模板数据库进行拷贝即可。当进行图形操作时，每幢楼会自动建立一个 Dwg 文件，其命名规则是“幢号.Dwg”，此 Dwg 文件存入选定的丘文件夹中。每幢楼的各楼层在 Auto CAD 2000 中建立一个对应的图层。系统实现面积、尺寸自动标注，并把各标注放在单一的图层，用户可方便地进行面积、尺寸标注图层的开关。在 CAD 中主要用层来实现各幢楼图形的管理。
2.在CAD中用户以中轴线绘出各幢各层各户平面图, 在图形上用系统规定的代号标出各功能区。程序根据标出的各功能代号自动搜索其围成闭合区域的面积并进行分摊计算，这是本系统提出的新思想。用户只要按系统规定作图、标功能代号，程序可快速、准确的进行面积分摊计算。
如图所示：
（图 1）
图上Q、A、YA、H、YH即为系统规定的代号，系统会根据代号及各户号进行面积搜索并进行分摊计算。其中Q代表全楼共用建筑面积（暂不包括外墙体一半的建筑面积），YA代表计算阳台全部的建筑面积，YH代表计算阳台一半的建筑面积。各功能区代号有：Z代表住宅，ZD代表住宅独用；B代表商业，BD代表商业独用等。
系统根据这一思想进行面积计算，程序相当复杂，但对于用户来说，操作方法简单，只需要点几下菜单即可完成各项复杂的计算，很适合基层用户操作。
三、数据库设计
因为每个丘要建立一个数据库，因此设计了一个模板数据库，在每建立一个丘时系统自动对模板数据库进行复制。数据库中的各表通过幢号、层号进行图形与属性数据关联。用户输入的所有数据与程序自动计算完毕的数据全部存入数据库，最后可供用户查询、打印输出。
数据库中主要有功能区表、幢属性表、楼层表、户表、分摊系统表等多个关联表。功能区表主要是用来存放各功能区代号及其属性的；幢属性表记录每幢房屋的基本信息，如：坐落、图幅号、丘号、幢号、产权单位等信息。户表记录各户的基本信息，如：户号、户主、户产权面积、分摊面积等。
四、系统模块介绍
房产面积计算系统分为五大功能模块来实现：
1.数据编辑模块
此模块主要用来实现各幢各层基本属性数据的录入。
2.面积计算模块
此模块程序根据标出的各功能代号自动提取面积进行分摊计算并入库。
3.数据管理及资料查询模块
此模块主要用来实现图形与属性数据的双向查询。本模块使用了功能强大的 SQL （结构化查询语言）进行各种数据查询，用户可以按任意条件进行单项、多项组合查询。可从属性调图，也可从图读属性。
4.图形处理工具模块
此模块主要有常用绘图工具，可使用户加快作图效率。
5.报表输入模块
实现各种报表打印，如幢基本属性表、功能区建筑面积汇总表、分户明细表及各户示意图。
五、程序计算流程
房产面积计算按其类型分为多层住宅楼、商住两用楼、多功能综合楼三种类型。每一幢楼只有一个全楼共用建筑面积分摊系数；每一功能区有一个功能区分摊系数；某一局部分摊又有一个独立的分摊系数。在一幢楼中，有可能只有一个功能区，有可能有多个功能区；局部可进行多次分摊。因此，程序计算之前，必须准确划分各功能区，确定各功能区独自共用的建筑面积，准确标注各功能部位。只有这样，系统才会根据代号计算出准确的面积。
在进行程序设计时，考虑到用户是在CAD中用中轴线绘图的，因此在计算各层建筑面积、共用建筑面积时应注意加上各层外墙一半的建筑面积；注意一些实体的计算，分清是计算其全部面积还是计算其一半的建筑面积（如阳台）。具体是怎样进行计算，用户只要标注好功能代号，程序能自动识别并计算。
根据分析结果，可以总结出共用建筑面积分摊计算流程为：先整体分摊计算，后局部分摊计算。即先进行“整幢楼分摊”计算，然后进行“各功能区分摊”计算，下一步到“楼层间分摊”计算，再进行各“局部分摊”计算，最后“分摊到各户”。在此值得注意的是，上一层次分摊计算的结果作为下一层次分摊的共用建筑面积的一部分，如分摊到某“功能区”的全楼共用建筑面积在进行本功能区分摊计算时就与“本功能区”类型的共用建筑面积一起参与分摊计算，最后分摊到每套（户）。
分摊计算可用图（1）表示：
（图 2）
从图2 就可看出，共用建筑面积分摊的顺序即为先整体，后局部。先分摊全楼共用建筑面积到各功能区，如在功能区内没有各楼层分摊，则按（A）直接分摊到各户；如果在功能区内要进行各楼层分摊，则按（B）进行各层分摊计算，再分摊到各户。在进行以上各项分摊完毕后，如还有特殊要求要进行局部分摊的，则要根据需要进行局部分摊计算。
六、房产面积计算系统实现的关键技术
1.面积自动搜索
程序根据标出的各功能代号自动搜索其围成闭合区域的面积，这是程序要实现的关键，也是程序开发时遇到的技术难点。在程序中能不能实现这一步是关系到整个程序成败的关键。因为整个程序所有的面积数据都是根据各标识提出来的。我们在程序中通过属性设置，边界搜索来实现这一功能。
2.局部面积分摊计算
当要进行局部分摊时，用户可指定分摊对象与被分摊对象进行分摊计算。在CAD平面图中，用户只要选择分摊对象，再选择被分摊对象，程序可把被分摊对象按面积比例自动分到分摊对象中。如图所示：
图（3）
当走廊要分摊给01、02、03三户时，只要选择分摊对象（走廊），再点击01、02、03，程序即可自动把走廊部分按面积比例分摊到各户，数据此时会根据分摊的面积自动进行更新。
3.在报表打印时，要打印各套（户）平面图这也是一个技术难点。
在打印各户平面图时，怎样根据各户号把图廓加上，怎样进行图廓自动切割。
以上三个关键技术通过VBA与LISP两者相结合，再通过一定的算法，在程序中得到了很好的解决。
七、结束语
房产面积计算系统内嵌于Auto CAD 2000平臺，该系统充分运用了计算机的优势及Auto CAD 2000强大的图形编辑功能与图形处理功能。用户可很方便的进行图形、属性数据的双向查询。房产面积计算系统的建立，减轻了房产部门繁琐的计算过程，提高了工作效率。
参 考 文 献
[1]房产公用建筑面积分摊计算模型研究 《测绘工程》2000（4）
[2]房产测量规范 GB/T 17986. 1—2000
[3]宁波市房地产管理局的共有建筑面积分摊计算资料