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华润置地今年格外沉寂和低调,若按照此前预计的2010年销售目标270亿元,其上半年72.68亿元的销售房屋合同金额相当于只完成了“零头”,华润置地如此惨淡的销售有其推货量不够、市场灵活性不强的因素,但是也不排除其为迎合资本市场融资需求而做的“财务安排”。
上半年只收获“零头”
8月27日,华润置地公布了上半年的销售业绩。受益于结算面积大涨,华润置地上半年综合营业额上涨268%至124亿元,净利润上涨169%至35亿港元。
然而,在这些上涨数字背后的问题是,华润置地上半年的房地产销售金额同比下降近三成。
截至6月底,其销售房屋合同金额同比下降28%至73亿元人民币,销售面积同比下降34%至75万平方米。此前,华润置地曾预计2010年的销售目标为270亿元,然而其上半年的表现相当于仅仅完成了全年目标的27%,截止到今年8月22日,华润置地的销售额也仅是101.6亿元。
辉立证券地产分析师陈耕听到华润上半年业绩的第一反应是“没想到华润置地上半年销售如此惨淡”。在陈耕看来,华润置地有雄厚的央企背景,并且财务状况不错,楼盘定位高端,利润率也相对高。
对于其销售惨淡的原因,在8月27日举办的中期业绩发布会上,华润置地主席王印称: “这次调控的主要目的就是遏制部分城市房价过快增长,因此一线城市受调控影响最深,很多开发商的销售都受了影响,华润也不例外。”
不过外界对华润置地销售下降的首要判断是供应断档、市场灵活度不够。此前,瑞信研究报告曾指出,由于公司不愿降价促销,而且新盘推出减少,华润置地销售呆滞。并且近年,华润置地已经数次卷入囤地风波,2009年12月末至1月底,华润置地因为土地闲置问题,被国土部、北京国土局接连三次“点名曝光”。而今年在备受关注的全国1457宗闲置土地,再次出现了华润置地的身影。
以北京、上海为例(见表4),华润置地北京的橡树湾和西堤红山两个项目已经进入后期销售,而门头沟和大兴的两个新项目目前还在开发阶段。在上海,当在众多开发商推出降价优惠活动时,华润置地上海楼盘华润橡树湾、华润外滩九里还爆出涨价传闻。
一线城市销售目标调减30%
针对下半年的销售,华润置地调整了销售目标。
“全年的销售计划,我们是对内部的一个计算,会根据不同城市、不同市场的现状做一些相应的调整。一线城市的销售目标,大概有30%的降幅。”王印说。
但是他同时也表示,降低销售目标之后并不调整楼价。宏观调控的目的,主要是为了遏制房价过快增长,这个目的已经达到了。没有预计一定再有什么新的政策出来。
作为央企,华润置地似乎并没有资金链的问题造成降价压力。背靠华润集团这棵大树的福荫,在内地上市房企融资之路多数受阻的情况下,今年4月和6月,华润置地分别签订了两笔贷款融资协议。
华润置地董事总经理吴向东也表示:“在过去这些年,华润置地可能做得还不错,资本市场给了我们很多支持,母公司也给了我们很多支持。另外,无论是香港还是内地,金融机构对我们有很多支持。所以,我们在资金方面从来没有感觉到压力。”
对此,北京正略钧策管理咨询合伙人、副总裁薛迥文认为:“房地产其实具有半金融属性,业绩实现有可能受资本市场影响而调整。现在资本市场低迷,明明知道今年业绩再好融资也困难,那么就一定会有企业将部分业绩不兑现在今年,而这在房地产行业有相当空间可以调节,房企一定会选择在业绩最好的时间里融资。我相信一定有上市公司业绩服从于再融资节奏而适度调整,华润置地也不排除这种可能。”
大手笔转型商业地产
华润置地的销售物业放缓还有可能是企业转型过程中的表现。去年9月份开始,华润置地启动了“住宅+商业+住宅增值服务”新品牌战略。今年3月华润置地宣布,今后商业地产在资产比例和赢利贡献,所占比例要达到四成左右。
6月12日,华润置地高调入驻青岛的同时,再次宣布:其去年底以67亿元获得的青岛项目,将变身另一个以“万象城”为旗舰产品的华润中心,成为青岛的新地标。按照6月份股东大会上透露的最新数据,今年1～4月,华润置地出租物业营业收入4.8亿港元,同比增长39%。而继深圳万象城之后,杭州万象城作为都市综合体的第一个复制项目,已经于2010年4月顺利开业,目前出租率达到97%。而沈阳、成都、南宁、青岛、郑州的万象城项目将会在未来几年陆续开业。
华润置地的商业物业防守优势得到了很多券商的好评。招商证券曾指出:“华润置地计划按照以每年营运1～2个新投资物业项目的速度继续扩张其出租物业业务,至2011年底公司约可运营近100万平方米的投资物业,年租金净收入应不少于16亿元或不低于其当期预测净利润的28%。我们认为在住房市场波动性风险加大的背景下,出租物业所具有的稳定租金收入将有助于公司分散业务经营与财务风险。
瑞士信贷指出,华润置地旗下高档购物中心品牌万象城应该会成为将华润置与其他地产商区分开来的主要因素,令企业品牌较同业突出。该行预计华润置地2010年合同销售额将达189亿元。
“未来华润置地可能象新鸿基等诸多香港公司一样,靠大规模收租来支撑业绩,2009年年报中,华润置地重点强调了发展商业,目前也能明显看出来,其与中粮大悦城抢占市场份额。今年华润置地的销售现状不排除是其转型过程中的一个表现,阶段性收缩战线。”陈耕表示。
上半年只收获“零头”
8月27日,华润置地公布了上半年的销售业绩。受益于结算面积大涨,华润置地上半年综合营业额上涨268%至124亿元,净利润上涨169%至35亿港元。
然而,在这些上涨数字背后的问题是,华润置地上半年的房地产销售金额同比下降近三成。
截至6月底,其销售房屋合同金额同比下降28%至73亿元人民币,销售面积同比下降34%至75万平方米。此前,华润置地曾预计2010年的销售目标为270亿元,然而其上半年的表现相当于仅仅完成了全年目标的27%,截止到今年8月22日,华润置地的销售额也仅是101.6亿元。
辉立证券地产分析师陈耕听到华润上半年业绩的第一反应是“没想到华润置地上半年销售如此惨淡”。在陈耕看来,华润置地有雄厚的央企背景,并且财务状况不错,楼盘定位高端,利润率也相对高。
对于其销售惨淡的原因,在8月27日举办的中期业绩发布会上,华润置地主席王印称: “这次调控的主要目的就是遏制部分城市房价过快增长,因此一线城市受调控影响最深,很多开发商的销售都受了影响,华润也不例外。”
不过外界对华润置地销售下降的首要判断是供应断档、市场灵活度不够。此前,瑞信研究报告曾指出,由于公司不愿降价促销,而且新盘推出减少,华润置地销售呆滞。并且近年,华润置地已经数次卷入囤地风波,2009年12月末至1月底,华润置地因为土地闲置问题,被国土部、北京国土局接连三次“点名曝光”。而今年在备受关注的全国1457宗闲置土地,再次出现了华润置地的身影。
以北京、上海为例(见表4),华润置地北京的橡树湾和西堤红山两个项目已经进入后期销售,而门头沟和大兴的两个新项目目前还在开发阶段。在上海,当在众多开发商推出降价优惠活动时,华润置地上海楼盘华润橡树湾、华润外滩九里还爆出涨价传闻。
一线城市销售目标调减30%
针对下半年的销售,华润置地调整了销售目标。
“全年的销售计划,我们是对内部的一个计算,会根据不同城市、不同市场的现状做一些相应的调整。一线城市的销售目标,大概有30%的降幅。”王印说。
但是他同时也表示,降低销售目标之后并不调整楼价。宏观调控的目的,主要是为了遏制房价过快增长,这个目的已经达到了。没有预计一定再有什么新的政策出来。
作为央企,华润置地似乎并没有资金链的问题造成降价压力。背靠华润集团这棵大树的福荫,在内地上市房企融资之路多数受阻的情况下,今年4月和6月,华润置地分别签订了两笔贷款融资协议。
华润置地董事总经理吴向东也表示:“在过去这些年,华润置地可能做得还不错,资本市场给了我们很多支持,母公司也给了我们很多支持。另外,无论是香港还是内地,金融机构对我们有很多支持。所以,我们在资金方面从来没有感觉到压力。”
对此,北京正略钧策管理咨询合伙人、副总裁薛迥文认为:“房地产其实具有半金融属性,业绩实现有可能受资本市场影响而调整。现在资本市场低迷,明明知道今年业绩再好融资也困难,那么就一定会有企业将部分业绩不兑现在今年,而这在房地产行业有相当空间可以调节,房企一定会选择在业绩最好的时间里融资。我相信一定有上市公司业绩服从于再融资节奏而适度调整,华润置地也不排除这种可能。”
大手笔转型商业地产
华润置地的销售物业放缓还有可能是企业转型过程中的表现。去年9月份开始,华润置地启动了“住宅+商业+住宅增值服务”新品牌战略。今年3月华润置地宣布,今后商业地产在资产比例和赢利贡献,所占比例要达到四成左右。
6月12日,华润置地高调入驻青岛的同时,再次宣布:其去年底以67亿元获得的青岛项目,将变身另一个以“万象城”为旗舰产品的华润中心,成为青岛的新地标。按照6月份股东大会上透露的最新数据,今年1～4月,华润置地出租物业营业收入4.8亿港元,同比增长39%。而继深圳万象城之后,杭州万象城作为都市综合体的第一个复制项目,已经于2010年4月顺利开业,目前出租率达到97%。而沈阳、成都、南宁、青岛、郑州的万象城项目将会在未来几年陆续开业。
华润置地的商业物业防守优势得到了很多券商的好评。招商证券曾指出:“华润置地计划按照以每年营运1～2个新投资物业项目的速度继续扩张其出租物业业务,至2011年底公司约可运营近100万平方米的投资物业,年租金净收入应不少于16亿元或不低于其当期预测净利润的28%。我们认为在住房市场波动性风险加大的背景下,出租物业所具有的稳定租金收入将有助于公司分散业务经营与财务风险。
瑞士信贷指出,华润置地旗下高档购物中心品牌万象城应该会成为将华润置与其他地产商区分开来的主要因素,令企业品牌较同业突出。该行预计华润置地2010年合同销售额将达189亿元。
“未来华润置地可能象新鸿基等诸多香港公司一样,靠大规模收租来支撑业绩,2009年年报中,华润置地重点强调了发展商业,目前也能明显看出来,其与中粮大悦城抢占市场份额。今年华润置地的销售现状不排除是其转型过程中的一个表现,阶段性收缩战线。”陈耕表示。