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“把东西卖给买不起的人，把钱借给还不起的人”，当贪婪的华尔街金融大鳄们将以美国穷人为对象的次级贷款经过包装，在经济繁荣的时代打着金融创新的幌子向全世界伸出圈钱之手时，次贷危机已经悄然向人类慢慢靠近。
危机触发动因
继9月份美国贝尔斯登、雷曼兄弟、美林公司、高盛集团、摩根士丹利五大投行巨头惨遭历史性巨变，10月份冰岛、巴基斯坦、乌克兰等多个国家因不堪国际金融危机重负濒临“国家破产”的消息跃升为国际舆论关注的焦点。
这场由次贷危机引发的被称为自上世纪30年代“大萧条”以来最严重的金融风暴呈逐步升级和扩散之势。
“我们现在不再骄傲了，因为我们30多年苦心经营的借贷业务的声誉在短短两年内就毁于一旦了。”帕特里克·鲁道夫近日在接受《楼市》记者专访时遗憾地表示。已近70岁高龄的鲁道夫教授目前职务之一是美国法学院协会房地产法部门主席和密苏里律师协会财产法委员会主席，他亲历了这场金融灾难。
本轮美国次贷危机发端于2006年下半年，在2007年2月引发世人普遍关注，到2008年则升级成席卷全球金融市场的风暴。
追根溯源，美国这场次贷危机同房地产市场泡沫破裂密切相关。它肇始于房地产领域，进而影响到整个华尔街和金融市场，甚至将美国经济推向了危机的边缘。
2005年是美国房地产市场的重要转折点。为防止经济过热，抑制通货膨胀，美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率，基准利率的上升逐渐刺破了美国房地产市场泡沫。美国很多地区房地产价格的上升势头在2005年夏季结束时忽然中止，到2006年8月，美国房地产开工指数同比下降40％。
情况进一步恶化，2007年美国住宅房地产的销售量和销售价格继续下降。2007年12月20日，《美联社》评选出当年美国十大经济新闻，其中房地产市场急剧降温名列榜首。
美国的自住房比例位居世界前列，比率高达68％，人均居住面积近60平方米，房地产规模亦超过2万亿美元。早在2001年，随着网络泡沫的破灭和“9·11”恐怖袭击事件的发生，美国经济面临衰退的危机，为了刺激经济增长，美联储前主席格林斯潘采取连续13次降息，实行低利率政策，这一政策极大地刺激了美国房地产业的发展，使之成为经济发展的主要拉动力量。作为美国第一大产业，房地产市场与其他产业关联度很高，可谓牵一发而动全身。
美国如今经济困境源于房地产市场庞大的泡沫破裂，而房地产泡沫不断膨胀还主要源于由谎言与贪婪编织起来的房贷市场。
“美国与中国房地产市场不同，美国的房地产泡沫问题主要出现在房贷上。”鲁道夫教授表示，美国人很容易就能申请到贷款，他们把贷款花在买车、买房等他们想做又没钱做的事情上。有些是投机行为，毋庸置疑，很多是违法行为。
畅销书《美国次贷危机真相》中这样描述道：“美国存在一种次级贷款机构，这种机构专门为那些未通过银行贷款机构的审批，不符合贷款标准的人提供贷款服务，这些申请次级贷款的人群构成相对复杂，总体来说属于收入不稳定、信用记录不佳的人。原本这些机构的存在是帮助穷人实现‘居者有其屋’的梦想，但是事实的发展却不能遂人所愿。”
低门槛放贷谎言
这场美国“百年一遇”并迅速蔓延至全球的金融危机事实上早在二三十年前就埋下了祸端。
20世纪80年代中期美国次级住房抵押贷款开始出现。
美国的住房抵押贷款有3种，次级住房抵押贷款是其中一种。在美国，抵押贷款按照借款者的信用条件和贷款对资产价值的比率划分为优级、次优级和次级抵押贷款，次级房屋贷款指主要面向信用记录欠佳、收入证明缺失、负债较重的客户提供高风险、高收益的贷款。
20世纪80年代以后，金融行业竞争不断加剧，美国许多银行传统的信贷业务赢利空间变得越来越小，一些金融机构受自身利益驱使，放松了提供贷款的条件，甚至降低“门槛”，推出“零首付”、“浮动利率”等贷款方式，引诱原本无能力购房的低收入者，纷纷介入次级按揭贷款业务。
金融机构以赢利为目的，为什么明知道会亏损，还想方设法贷款给穷人?
原来，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，但贷款利率却比一般抵押贷款高很多，相比普通抵押贷款6％～8％的利率，次级房贷的利率有可能高达10％～12％。对放贷机构来说，承受更高风险的同时，由于得益于高利率，能从中获得更高的收益。并且只要房价有升值的空间，即使次级贷款者一旦还不上贷款，还可以强行拍卖拿来做抵押的房子。只要风险不失控，放贷机构的收益非常可观。
放贷机构开始编织各种美丽的谎言，通过在网络上流传的如下小广告，不难发现放贷机构谎言中的巨大诱惑：
“你想过中产阶级的生活吗?买房吧!”
“积蓄不够吗?贷款吧!”
“没有收入吗?找××贷款公司吧!”
“首付也付不起?我们提供0首付!”
“担心利息太高?头2年我们提供3％的优惠利率!”
“每个月还是付不起?没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以2年后再付!想想看，2年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起!”
“担心2年后还是还不起?哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比2年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住2年，还可能赚一笔呢!再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借?”
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房，正如罗杰斯所说，“人们能够无本买房”。次级贷的产生解决了美国大批中低收入家庭的住房问题，使美国的房屋拥有率在过去的10年中从64％上升到69％，超过900万的家庭拥有了自己的房屋，这其中许多借贷者为低收入或信用不佳者，他们不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，而随着美国房市火爆，通过投资投机房地产来实现资产增值的人群越来越庞大。
通常情况下，个人贷款者并不是直接向银行申请抵押贷款。与中国不同，美国的购房者和贷款机构没有直接的关联，房地产经纪商起着桥梁作用。房地产经纪商是整个美国房地产抵押行业的重要推动者之一。他们认识多家贷款机构，了解上百种贷款品种，信用不好的借款人甚至能通过经纪商得到更多的贷款。
“在佛罗里达，我们发现有些人刚刚从监狱里出来，但是马上成为了抵押贷款经纪人。人们发现这是个很好的赚钱方式，只要劝人家借钱，然后转手就可以借到钱。”帕特里克·鲁道夫教授表示，次贷可以接受抵押的数额一般比房子的价值还要高，在美国最高的是房屋价值的120％。
上世纪末期，美国经济十分景气，掩盖了次级贷款的风险。进入21世纪后，次贷风行美国，尤其是网络泡沫破裂和“9·11”事件后，美联储前主席格林斯潘实行宽松的货币政策，联邦基金利率从6.5％一直降到1％，这种经济环境更是极大地助长了次级贷款。
据有关统计，次贷发展最快的时期在2003～2006年之间。到2006年末，次贷已经涉及500万个美国家庭，贷款规模达到1.2万亿美元。金融机构较宽的审贷标准，使得大量不符合信贷标准的客户得到了信贷资金。房地产市场十分活跃，呈现一片兴旺的景象，而房价一路攀升，进一步掩盖了次贷的潜在风险。
华尔街贪婪神话
次贷的潜在风险是在华尔街的造富神话中推向了极致。 90年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供了良机，美国的次级贷演化为轰轰烈烈的次级债。
国泰君安研究所所长李迅雷认为，此次美国金融危机“华尔街精英”们难辞其咎。
在美国，华尔街精英信奉的原则是“只要有现金流，就要证券化”。
次级贷款证券化的逻辑是：次级贷借款人向放贷机构申请住房抵押贷款，放贷机构再将住房抵押贷款作为一种资产“卖给”投资银行等机构。后者将各种住房抵押贷款打包成债券，经由标准普尔等评级公司评级，然后再出售给保险公司、养老金、对冲基金等投资者。(详见图2)
“贪婪是华尔街的本质。”鲁道夫教授说。
出于放大利润的目的，华尔街精英们设计出与次贷相关的各种具有杠杆效应的金融衍生品，如：将许多次贷“打包”，这种“打包”往往将大量的次贷分成三类——优先产品、中间产品和股权产品，其中优先产品质量最好，但利率最低；股权产品质量最差，风险最大，但利率最高。这三种产品被组合在一起后再被信用机构评级，以高额的回报率卖给世界各国的机构和个人投资者，进而让全世界的人帮美国的穷人买房子。在一些情况下，为了调高次级债券的等级，还可以对其再进行一轮或两轮组合，使其等级达到预定的要求。
美国的次级抵押贷款，把不具备消费能力的人，拉入了不该进入的消费市场，而后通过金融市场，将这些次级贷款证券化，在资产证券化后，这些金融衍生品的投资收益与亏损都会因杠杆效应而成倍放大。
美国一位次级借贷机构的销售经理罗伯·雷格将此过程称之为“用鸡屎做鸡肉沙拉”。虽然不具诗意，却概括了这个行业的“真谛”。
通过金融创新，全球资本一体化，据了解，2007年有其他国家的5万亿美元资金流到美国资本市场。
华尔街的“精英们”为什么能将世界欺骗?通过图2可以发现，在次级债的操作中，有个重要的环节便是信用评级机构。全球投资者正是由于信赖这些机构对抵押债券的高质量信用评级，才放心地大规模购买此类证券。
美国的金融评级机构原本是为了确保债券的信用度而设立的，但是这些评级机构却和华尔街投行们联合欺诈全世界的购买者。
由于90％的信用评级机构收入来自发行方支付的评级费用，为承揽更多业务，信用评级机构对评级扭曲。有统计显示，在美国所有的次级贷款债券中，大约有75％得到了AAA的评级，10％得了AA，另外8％得了A，仅有7％被评为BBB或更低。
华尔街曾成就了巴菲特、索罗斯、格雷厄姆等亿万富豪，成为很多人心中向往的神奇之地，是一夜暴富的代名词。然而贪婪的华尔街“精英们”，在拼命追求高额利润的驱使下，最终导致美国信用的破产。加拿大宏利集团全球投资部资深顾问陈思进认为，这次金融危机的主要原因是华尔街人太贪婪，扩张太凶猛。“这与赌场不一样。在赌场赌钱，输赢都是自己的钱。在华尔街输钱的话，买单的是全国的纳税人。”他说，因为只赚不赔，再加上政府缺乏监管，这些人的胆子越来越大。
防火墙缺失金融混乱
美国金融危机表面看是由住房按揭贷款衍生品中的问题引起的，而其背后则是美国金融秩序与金融发展失衡、金融监管缺位，以及美国长久以来过度迷信市场自由调节能力的执政观念。
“借贷双方都觉得次级贷款是没有问题的，我曾经提出过存在风险，结果很多人认为我不了解市场。而这个市场就是不断上涨的房价。”回想起次贷危机，鲁道夫教授感慨，在房地产繁荣发展的年代，对于市场的调节能力，各界充满着盲目乐观与自信。
业界看来，次级抵押贷款的兴起绝非偶然。
美国于1980年颁布的《存款机构解除管制与货币控制法案》解除了美联储Q条例规定的利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了良好的法律环境。
在1933年大危机以后，美国出台了《格拉斯－斯蒂格尔法》，实行严格的分业监管和分业经营。随后近60年里，美国金融业得到了前所未有的发展，但在其高速发展的同时，金融市场上的不确定性相应增加。1999年美国国会通过了《金融服务现代化法案》，推行金融自由化，放松了金融监管，并结束了银行、证券、保险分业经营的格局。
中国银监会副主席郭利根分析认为，美国在金融混业经营后，对如何进行有效监管，既没有充分的准备，也没有明确的规则，因此，商业银行业务与投资银行、保险公司业务交织在一起，一个行业出现问题，风险就迅速跨越传播。金融创新高速发展和相匹配的金融监管的缺失是一个重要的原因。
从1999年开始，美国放松金融监管使金融生态环境不断出现问题。
金融生态本质上反映了金融内外部各要素之间有机的价值关系，美国金融危机不仅仅是金融监管的问题，次贷危机中所表现出的社会信用恶化、监管缺失、市场混乱、信息不对称、道德风险等，正是金融生态出现问题的重要表现。中国人民银行研究员邹平座表示，“金融生态中的问题，也助长了金融危机进一步向纵深发展。”
而这是美国长久以来过度迷信市场自由调节能力的必然，在美国，华尔街金融大鳄们通过各种方式积极参与美国政治，对美国政府、国会和司法系统的影响力不可小觑。美国的政治制度在很大程度上受到华尔街的大资本家影响，造成美国政府对华尔街监管不严，以至于让投资银行主导资本市场。美国次贷危机的出现，并不能证明市场经济已经崩溃。但却表明，放任市场会带来可怕的后果，政府的宏观调控是不可缺少的。
低储蓄透支消费的文化
金融创新工具滥用所带来的金融泡沫的膨胀，是美国房地产市场和美国“透支消费”的经济结构无法支撑的。而高消费、低储蓄的美国消费文化在二三十年间提供了助长次贷肆意泛滥的社会氛围。
美国人习惯用明天的钱来为今天买单。
除了非贷不可的房贷、车贷款外，很多美国人都欠着一大笔债务，信用卡债务的总额在美国绝对是天文数字，他们很多人明知还不起，还是要贷款。
通常，人们惯用个人储蓄率指标来反映居民收入分配的结构，测度居民的风险承受能力，也可以间接用来衡量贷款人的还贷能力。
而该指标在美国自1980年以来就呈现显著的阶段性下降：20世纪80年代平均在10％左右，90年代下降到5％左右。2000年以后，美国的个人储蓄率进一步下降，近三年已经降低到只有2.5％左右，2004年甚至还出现过负储蓄。而且这是美国个人储蓄率的平均数，美国中低收入阶层的个人储蓄率比这一数字更低。
“储蓄的重要作用之一是预防由不确定因素带来的风险，缓冲不确定性的冲击。如果拥有足够的储蓄，收入变动、物价变动、利率变动等风险都能够得到有效的缓解。”广东金融学院华南金融研究所研究员李石凯分析认为，由于没有储蓄，美国次级抵押贷款的贷款人根本就没有任何能力抵御哪怕是非常温和的风险，这就是在楼价增速减缓和利率有限上升背景下出现次贷危机的消费、文化方面的原因。
长久以来，美国在世界经济格局中的霸主地位一定程度上助长了美国高消费、低储蓄的消费文化。
“此问题已不是一年两年了，由于美元体系的资源错配，导致全球生产和消费之间严重失调。既然不存钱，又要花钱，还花这么多钱，钱从哪儿来?通过金融创新，全球资本一体化，美国向其他国家借储蓄，2007年有5万亿美元流到美国的资本市场，这些钱到美国后，抬高了包括房地产在内的资产价格，压低了美国的长期贷款利息。再加上美国为老百姓提供各种各样的金融创新，老百姓很容易把增值部分套现，拿出来花，这个过程就刺激了GDP。”风靡一时的畅销书《货币战争》作者宋鸿兵表示。 过去60年，美国经济增长和国内消费超出了本国生产力的承受能力。在实体经济虚拟化、虚拟经济泡沫化的过程中，美国实现了不堪重负的增长。
这场金融海啸宣告美国通过负债消费促进经济增长模式的失败。受低利率、全球流动性对美元资产的追捧、监管缺失以及金融衍生产品的运用共同作用而成的次贷危机，终于在2005年后以房地产泡沫的破裂为导火索爆发了出来。
华尔街金融风暴大事记
2006年，随着次级贷款占全部住房抵押贷款的比例大幅上升，从5％上升至20％。美国抵押贷款风险开始浮出水面，并迅速恶化。
2007年2月13日，汇丰控股为在美次级房贷业务增18亿美元坏账拨备。与此同时，美最大次级房贷公司Countrywide Financial Corp减少放贷，美国第二大次级抵押贷款机构New Century Financial发布赢利预警。
2007年3月13日，New Century Financial宣布濒临破产。当日，美股大跌，道指跌2％、标普跌2.04％、纳指跌2.15％。
2007年4月4日，New Century Financial裁减半数员工后，申请破产保护。
2007年7月15日，美国第二大房贷银行“印地麦克”(Indymac Bank)在该日前宣布倒闭，大批民众聚集该银行门前等待办理相关手续取款。
2007年7月25日，美联储宣布，位于雷诺的内华达第一国民银行和总部位于加州新港滩的第一传统银行，因贷款违约和“抵押品赎回权丧失”数量上升而被美国银行监管部门关闭。
2007年8月，对于美国金融业而言可谓“黑暗之月”。当月，次贷危机迅速扩散。麦格理银行声明旗下两只高收益基金投资者面临25％的损失；房地产投资信公司American Home Mortgage申请破产保护；法国最大银行巴黎银行宣布卷入美国次级债；全球大部分股指下跌；尔玛和家得宝等数十家公司声称，因次级债危机蒙受巨大损失。当时，贝尔斯登称，美国信贷市场呈现20年来最差状态。
2008年5月6日，美国财政部向贷款机构施压，欲加快解决抵押贷款问题。华尔街三大金融巨头摩根士丹利、摩根大通和雷曼兄弟均计划精简员工。
2008年9月14日，美国银行与华尔街第三大投资银行美林集团达成协议，以每股29美元的价格，约440亿美元的换股方式收购美林公司。
2008年9月15日，美国第四大投资银行，拥有158年历史的雷曼兄弟公司陷入严重财务危机，并宣布申请破产保护。全球金融风暴一触即发。
伴随着雷曼倒闭导致美国金融风暴爆发，当日美股三大指数大幅下挫：道琼斯工业平均指数下跌504.48点，跌幅为4.42％；标准普尔500指数下跌59.01点，跌幅为4.71％；纳斯达克综合指数下跌81.36点，跌幅为3.60％。
与此同时，引发全球股市剧烈震荡。伦敦股市金融时报100种股票指数跌幅高达3.92％；法兰克福股市DAX指数跌幅达2.74％；印度孟买股市敏感30指数跌幅为3.35％；新加坡海峡时报指数跌幅也达到3.27％。
2008年9月16日，摩根士丹利发布季报，今年第三季度实现利润14.25亿美元，比去年同期下降7％。
2008年9月17日，摩根士丹利股价盘中暴挫43％，收盘时下跌24％，收盘其市值缩水至241亿美元。
2008年9月21日，高盛、摩根士丹利公司被迫向商业银行转型。至此，华尔街投行时代彻底终结。然而，对于来势迅猛的金融风暴而言，却并未结束，而是噩梦的刚刚开始。
2008年10月2日，布什政府提出的7000亿美元新版救市方案，经美国参议院投票表决通过。并且，救市方案总额由7000亿美元提高到了8500亿美元。
2008年10月9日，继中国一个月内两度降息之后，韩国、日本、中国香港地区、中国台湾地区和印度尼西亚等有关当局，纷纷采取措施放松了货币政策，向银行注资。
2008年10月15日，全球股市暴跌暂歇，然而美国股市颓势依然。当日美国股市收盘暴跌，标准普尔500指数跌90.17点，跌幅9.03％；道琼斯工业股票平均价格指数收盘跌733.08点，跌幅7.87％。两大指数均创下了自1987年股灾后的最大单日跌幅。
危机触发动因
继9月份美国贝尔斯登、雷曼兄弟、美林公司、高盛集团、摩根士丹利五大投行巨头惨遭历史性巨变，10月份冰岛、巴基斯坦、乌克兰等多个国家因不堪国际金融危机重负濒临“国家破产”的消息跃升为国际舆论关注的焦点。
这场由次贷危机引发的被称为自上世纪30年代“大萧条”以来最严重的金融风暴呈逐步升级和扩散之势。
“我们现在不再骄傲了，因为我们30多年苦心经营的借贷业务的声誉在短短两年内就毁于一旦了。”帕特里克·鲁道夫近日在接受《楼市》记者专访时遗憾地表示。已近70岁高龄的鲁道夫教授目前职务之一是美国法学院协会房地产法部门主席和密苏里律师协会财产法委员会主席，他亲历了这场金融灾难。
本轮美国次贷危机发端于2006年下半年，在2007年2月引发世人普遍关注，到2008年则升级成席卷全球金融市场的风暴。
追根溯源，美国这场次贷危机同房地产市场泡沫破裂密切相关。它肇始于房地产领域，进而影响到整个华尔街和金融市场，甚至将美国经济推向了危机的边缘。
2005年是美国房地产市场的重要转折点。为防止经济过热，抑制通货膨胀，美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率，基准利率的上升逐渐刺破了美国房地产市场泡沫。美国很多地区房地产价格的上升势头在2005年夏季结束时忽然中止，到2006年8月，美国房地产开工指数同比下降40％。
情况进一步恶化，2007年美国住宅房地产的销售量和销售价格继续下降。2007年12月20日，《美联社》评选出当年美国十大经济新闻，其中房地产市场急剧降温名列榜首。
美国的自住房比例位居世界前列，比率高达68％，人均居住面积近60平方米，房地产规模亦超过2万亿美元。早在2001年，随着网络泡沫的破灭和“9·11”恐怖袭击事件的发生，美国经济面临衰退的危机，为了刺激经济增长，美联储前主席格林斯潘采取连续13次降息，实行低利率政策，这一政策极大地刺激了美国房地产业的发展，使之成为经济发展的主要拉动力量。作为美国第一大产业，房地产市场与其他产业关联度很高，可谓牵一发而动全身。
美国如今经济困境源于房地产市场庞大的泡沫破裂，而房地产泡沫不断膨胀还主要源于由谎言与贪婪编织起来的房贷市场。
“美国与中国房地产市场不同，美国的房地产泡沫问题主要出现在房贷上。”鲁道夫教授表示，美国人很容易就能申请到贷款，他们把贷款花在买车、买房等他们想做又没钱做的事情上。有些是投机行为，毋庸置疑，很多是违法行为。
畅销书《美国次贷危机真相》中这样描述道：“美国存在一种次级贷款机构，这种机构专门为那些未通过银行贷款机构的审批，不符合贷款标准的人提供贷款服务，这些申请次级贷款的人群构成相对复杂，总体来说属于收入不稳定、信用记录不佳的人。原本这些机构的存在是帮助穷人实现‘居者有其屋’的梦想，但是事实的发展却不能遂人所愿。”
低门槛放贷谎言
这场美国“百年一遇”并迅速蔓延至全球的金融危机事实上早在二三十年前就埋下了祸端。
20世纪80年代中期美国次级住房抵押贷款开始出现。
美国的住房抵押贷款有3种，次级住房抵押贷款是其中一种。在美国，抵押贷款按照借款者的信用条件和贷款对资产价值的比率划分为优级、次优级和次级抵押贷款，次级房屋贷款指主要面向信用记录欠佳、收入证明缺失、负债较重的客户提供高风险、高收益的贷款。
20世纪80年代以后，金融行业竞争不断加剧，美国许多银行传统的信贷业务赢利空间变得越来越小，一些金融机构受自身利益驱使，放松了提供贷款的条件，甚至降低“门槛”，推出“零首付”、“浮动利率”等贷款方式，引诱原本无能力购房的低收入者，纷纷介入次级按揭贷款业务。
金融机构以赢利为目的，为什么明知道会亏损，还想方设法贷款给穷人?
原来，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，但贷款利率却比一般抵押贷款高很多，相比普通抵押贷款6％～8％的利率，次级房贷的利率有可能高达10％～12％。对放贷机构来说，承受更高风险的同时，由于得益于高利率，能从中获得更高的收益。并且只要房价有升值的空间，即使次级贷款者一旦还不上贷款，还可以强行拍卖拿来做抵押的房子。只要风险不失控，放贷机构的收益非常可观。
放贷机构开始编织各种美丽的谎言，通过在网络上流传的如下小广告，不难发现放贷机构谎言中的巨大诱惑：
“你想过中产阶级的生活吗?买房吧!”
“积蓄不够吗?贷款吧!”
“没有收入吗?找××贷款公司吧!”
“首付也付不起?我们提供0首付!”
“担心利息太高?头2年我们提供3％的优惠利率!”
“每个月还是付不起?没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以2年后再付!想想看，2年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起!”
“担心2年后还是还不起?哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比2年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住2年，还可能赚一笔呢!再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借?”
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房，正如罗杰斯所说，“人们能够无本买房”。次级贷的产生解决了美国大批中低收入家庭的住房问题，使美国的房屋拥有率在过去的10年中从64％上升到69％，超过900万的家庭拥有了自己的房屋，这其中许多借贷者为低收入或信用不佳者，他们不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，而随着美国房市火爆，通过投资投机房地产来实现资产增值的人群越来越庞大。
通常情况下，个人贷款者并不是直接向银行申请抵押贷款。与中国不同，美国的购房者和贷款机构没有直接的关联，房地产经纪商起着桥梁作用。房地产经纪商是整个美国房地产抵押行业的重要推动者之一。他们认识多家贷款机构，了解上百种贷款品种，信用不好的借款人甚至能通过经纪商得到更多的贷款。
“在佛罗里达，我们发现有些人刚刚从监狱里出来，但是马上成为了抵押贷款经纪人。人们发现这是个很好的赚钱方式，只要劝人家借钱，然后转手就可以借到钱。”帕特里克·鲁道夫教授表示，次贷可以接受抵押的数额一般比房子的价值还要高，在美国最高的是房屋价值的120％。
上世纪末期，美国经济十分景气，掩盖了次级贷款的风险。进入21世纪后，次贷风行美国，尤其是网络泡沫破裂和“9·11”事件后，美联储前主席格林斯潘实行宽松的货币政策，联邦基金利率从6.5％一直降到1％，这种经济环境更是极大地助长了次级贷款。
据有关统计，次贷发展最快的时期在2003～2006年之间。到2006年末，次贷已经涉及500万个美国家庭，贷款规模达到1.2万亿美元。金融机构较宽的审贷标准，使得大量不符合信贷标准的客户得到了信贷资金。房地产市场十分活跃，呈现一片兴旺的景象，而房价一路攀升，进一步掩盖了次贷的潜在风险。
华尔街贪婪神话
次贷的潜在风险是在华尔街的造富神话中推向了极致。 90年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供了良机，美国的次级贷演化为轰轰烈烈的次级债。
国泰君安研究所所长李迅雷认为，此次美国金融危机“华尔街精英”们难辞其咎。
在美国，华尔街精英信奉的原则是“只要有现金流，就要证券化”。
次级贷款证券化的逻辑是：次级贷借款人向放贷机构申请住房抵押贷款，放贷机构再将住房抵押贷款作为一种资产“卖给”投资银行等机构。后者将各种住房抵押贷款打包成债券，经由标准普尔等评级公司评级，然后再出售给保险公司、养老金、对冲基金等投资者。(详见图2)
“贪婪是华尔街的本质。”鲁道夫教授说。
出于放大利润的目的，华尔街精英们设计出与次贷相关的各种具有杠杆效应的金融衍生品，如：将许多次贷“打包”，这种“打包”往往将大量的次贷分成三类——优先产品、中间产品和股权产品，其中优先产品质量最好，但利率最低；股权产品质量最差，风险最大，但利率最高。这三种产品被组合在一起后再被信用机构评级，以高额的回报率卖给世界各国的机构和个人投资者，进而让全世界的人帮美国的穷人买房子。在一些情况下，为了调高次级债券的等级，还可以对其再进行一轮或两轮组合，使其等级达到预定的要求。
美国的次级抵押贷款，把不具备消费能力的人，拉入了不该进入的消费市场，而后通过金融市场，将这些次级贷款证券化，在资产证券化后，这些金融衍生品的投资收益与亏损都会因杠杆效应而成倍放大。
美国一位次级借贷机构的销售经理罗伯·雷格将此过程称之为“用鸡屎做鸡肉沙拉”。虽然不具诗意，却概括了这个行业的“真谛”。
通过金融创新，全球资本一体化，据了解，2007年有其他国家的5万亿美元资金流到美国资本市场。
华尔街的“精英们”为什么能将世界欺骗?通过图2可以发现，在次级债的操作中，有个重要的环节便是信用评级机构。全球投资者正是由于信赖这些机构对抵押债券的高质量信用评级，才放心地大规模购买此类证券。
美国的金融评级机构原本是为了确保债券的信用度而设立的，但是这些评级机构却和华尔街投行们联合欺诈全世界的购买者。
由于90％的信用评级机构收入来自发行方支付的评级费用，为承揽更多业务，信用评级机构对评级扭曲。有统计显示，在美国所有的次级贷款债券中，大约有75％得到了AAA的评级，10％得了AA，另外8％得了A，仅有7％被评为BBB或更低。
华尔街曾成就了巴菲特、索罗斯、格雷厄姆等亿万富豪，成为很多人心中向往的神奇之地，是一夜暴富的代名词。然而贪婪的华尔街“精英们”，在拼命追求高额利润的驱使下，最终导致美国信用的破产。加拿大宏利集团全球投资部资深顾问陈思进认为，这次金融危机的主要原因是华尔街人太贪婪，扩张太凶猛。“这与赌场不一样。在赌场赌钱，输赢都是自己的钱。在华尔街输钱的话，买单的是全国的纳税人。”他说，因为只赚不赔，再加上政府缺乏监管，这些人的胆子越来越大。
防火墙缺失金融混乱
美国金融危机表面看是由住房按揭贷款衍生品中的问题引起的，而其背后则是美国金融秩序与金融发展失衡、金融监管缺位，以及美国长久以来过度迷信市场自由调节能力的执政观念。
“借贷双方都觉得次级贷款是没有问题的，我曾经提出过存在风险，结果很多人认为我不了解市场。而这个市场就是不断上涨的房价。”回想起次贷危机，鲁道夫教授感慨，在房地产繁荣发展的年代，对于市场的调节能力，各界充满着盲目乐观与自信。
业界看来，次级抵押贷款的兴起绝非偶然。
美国于1980年颁布的《存款机构解除管制与货币控制法案》解除了美联储Q条例规定的利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了良好的法律环境。
在1933年大危机以后，美国出台了《格拉斯－斯蒂格尔法》，实行严格的分业监管和分业经营。随后近60年里，美国金融业得到了前所未有的发展，但在其高速发展的同时，金融市场上的不确定性相应增加。1999年美国国会通过了《金融服务现代化法案》，推行金融自由化，放松了金融监管，并结束了银行、证券、保险分业经营的格局。
中国银监会副主席郭利根分析认为，美国在金融混业经营后，对如何进行有效监管，既没有充分的准备，也没有明确的规则，因此，商业银行业务与投资银行、保险公司业务交织在一起，一个行业出现问题，风险就迅速跨越传播。金融创新高速发展和相匹配的金融监管的缺失是一个重要的原因。
从1999年开始，美国放松金融监管使金融生态环境不断出现问题。
金融生态本质上反映了金融内外部各要素之间有机的价值关系，美国金融危机不仅仅是金融监管的问题，次贷危机中所表现出的社会信用恶化、监管缺失、市场混乱、信息不对称、道德风险等，正是金融生态出现问题的重要表现。中国人民银行研究员邹平座表示，“金融生态中的问题，也助长了金融危机进一步向纵深发展。”
而这是美国长久以来过度迷信市场自由调节能力的必然，在美国，华尔街金融大鳄们通过各种方式积极参与美国政治，对美国政府、国会和司法系统的影响力不可小觑。美国的政治制度在很大程度上受到华尔街的大资本家影响，造成美国政府对华尔街监管不严，以至于让投资银行主导资本市场。美国次贷危机的出现，并不能证明市场经济已经崩溃。但却表明，放任市场会带来可怕的后果，政府的宏观调控是不可缺少的。
低储蓄透支消费的文化
金融创新工具滥用所带来的金融泡沫的膨胀，是美国房地产市场和美国“透支消费”的经济结构无法支撑的。而高消费、低储蓄的美国消费文化在二三十年间提供了助长次贷肆意泛滥的社会氛围。
美国人习惯用明天的钱来为今天买单。
除了非贷不可的房贷、车贷款外，很多美国人都欠着一大笔债务，信用卡债务的总额在美国绝对是天文数字，他们很多人明知还不起，还是要贷款。
通常，人们惯用个人储蓄率指标来反映居民收入分配的结构，测度居民的风险承受能力，也可以间接用来衡量贷款人的还贷能力。
而该指标在美国自1980年以来就呈现显著的阶段性下降：20世纪80年代平均在10％左右，90年代下降到5％左右。2000年以后，美国的个人储蓄率进一步下降，近三年已经降低到只有2.5％左右，2004年甚至还出现过负储蓄。而且这是美国个人储蓄率的平均数，美国中低收入阶层的个人储蓄率比这一数字更低。
“储蓄的重要作用之一是预防由不确定因素带来的风险，缓冲不确定性的冲击。如果拥有足够的储蓄，收入变动、物价变动、利率变动等风险都能够得到有效的缓解。”广东金融学院华南金融研究所研究员李石凯分析认为，由于没有储蓄，美国次级抵押贷款的贷款人根本就没有任何能力抵御哪怕是非常温和的风险，这就是在楼价增速减缓和利率有限上升背景下出现次贷危机的消费、文化方面的原因。
长久以来，美国在世界经济格局中的霸主地位一定程度上助长了美国高消费、低储蓄的消费文化。
“此问题已不是一年两年了，由于美元体系的资源错配，导致全球生产和消费之间严重失调。既然不存钱，又要花钱，还花这么多钱，钱从哪儿来?通过金融创新，全球资本一体化，美国向其他国家借储蓄，2007年有5万亿美元流到美国的资本市场，这些钱到美国后，抬高了包括房地产在内的资产价格，压低了美国的长期贷款利息。再加上美国为老百姓提供各种各样的金融创新，老百姓很容易把增值部分套现，拿出来花，这个过程就刺激了GDP。”风靡一时的畅销书《货币战争》作者宋鸿兵表示。 过去60年，美国经济增长和国内消费超出了本国生产力的承受能力。在实体经济虚拟化、虚拟经济泡沫化的过程中，美国实现了不堪重负的增长。
这场金融海啸宣告美国通过负债消费促进经济增长模式的失败。受低利率、全球流动性对美元资产的追捧、监管缺失以及金融衍生产品的运用共同作用而成的次贷危机，终于在2005年后以房地产泡沫的破裂为导火索爆发了出来。
华尔街金融风暴大事记
2006年，随着次级贷款占全部住房抵押贷款的比例大幅上升，从5％上升至20％。美国抵押贷款风险开始浮出水面，并迅速恶化。
2007年2月13日，汇丰控股为在美次级房贷业务增18亿美元坏账拨备。与此同时，美最大次级房贷公司Countrywide Financial Corp减少放贷，美国第二大次级抵押贷款机构New Century Financial发布赢利预警。
2007年3月13日，New Century Financial宣布濒临破产。当日，美股大跌，道指跌2％、标普跌2.04％、纳指跌2.15％。
2007年4月4日，New Century Financial裁减半数员工后，申请破产保护。
2007年7月15日，美国第二大房贷银行“印地麦克”(Indymac Bank)在该日前宣布倒闭，大批民众聚集该银行门前等待办理相关手续取款。
2007年7月25日，美联储宣布，位于雷诺的内华达第一国民银行和总部位于加州新港滩的第一传统银行，因贷款违约和“抵押品赎回权丧失”数量上升而被美国银行监管部门关闭。
2007年8月，对于美国金融业而言可谓“黑暗之月”。当月，次贷危机迅速扩散。麦格理银行声明旗下两只高收益基金投资者面临25％的损失；房地产投资信公司American Home Mortgage申请破产保护；法国最大银行巴黎银行宣布卷入美国次级债；全球大部分股指下跌；尔玛和家得宝等数十家公司声称，因次级债危机蒙受巨大损失。当时，贝尔斯登称，美国信贷市场呈现20年来最差状态。
2008年5月6日，美国财政部向贷款机构施压，欲加快解决抵押贷款问题。华尔街三大金融巨头摩根士丹利、摩根大通和雷曼兄弟均计划精简员工。
2008年9月14日，美国银行与华尔街第三大投资银行美林集团达成协议，以每股29美元的价格，约440亿美元的换股方式收购美林公司。
2008年9月15日，美国第四大投资银行，拥有158年历史的雷曼兄弟公司陷入严重财务危机，并宣布申请破产保护。全球金融风暴一触即发。
伴随着雷曼倒闭导致美国金融风暴爆发，当日美股三大指数大幅下挫：道琼斯工业平均指数下跌504.48点，跌幅为4.42％；标准普尔500指数下跌59.01点，跌幅为4.71％；纳斯达克综合指数下跌81.36点，跌幅为3.60％。
与此同时，引发全球股市剧烈震荡。伦敦股市金融时报100种股票指数跌幅高达3.92％；法兰克福股市DAX指数跌幅达2.74％；印度孟买股市敏感30指数跌幅为3.35％；新加坡海峡时报指数跌幅也达到3.27％。
2008年9月16日，摩根士丹利发布季报，今年第三季度实现利润14.25亿美元，比去年同期下降7％。
2008年9月17日，摩根士丹利股价盘中暴挫43％，收盘时下跌24％，收盘其市值缩水至241亿美元。
2008年9月21日，高盛、摩根士丹利公司被迫向商业银行转型。至此，华尔街投行时代彻底终结。然而，对于来势迅猛的金融风暴而言，却并未结束，而是噩梦的刚刚开始。
2008年10月2日，布什政府提出的7000亿美元新版救市方案，经美国参议院投票表决通过。并且，救市方案总额由7000亿美元提高到了8500亿美元。
2008年10月9日，继中国一个月内两度降息之后，韩国、日本、中国香港地区、中国台湾地区和印度尼西亚等有关当局，纷纷采取措施放松了货币政策，向银行注资。
2008年10月15日，全球股市暴跌暂歇，然而美国股市颓势依然。当日美国股市收盘暴跌，标准普尔500指数跌90.17点，跌幅9.03％；道琼斯工业股票平均价格指数收盘跌733.08点，跌幅7.87％。两大指数均创下了自1987年股灾后的最大单日跌幅。