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一家借产业园东风生长起来的企业，如何打造出“以地养房、以房促地”的产业新城模式，在从廊坊到环京地带再到全国扩张的过程中，它又如何把政商关系用到极致
过去两个月，雄安新区的出炉让华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH）的股价坐了一趟过山车。
4月1日雄安新区宣布成立。4月5日开始，华夏幸福股价连续三日涨停，至4月12日，股价报收44.39元，创一年来新高（除权后价格）。但到4月17日，雄安概念股退烧，华夏幸福一度跌停，此后再度走出一条上扬曲线。截至6月9日，华夏幸福市值达1062亿元。在中国房地产企业十强中，这一市值是融创中国（1918.HK）的近两倍，超越绿地控股（600606.SH）63亿元。
国泰君安研报显示，华夏幸福在环北京区域布局产业园区的委托面积超2000平方公里，雄安新区成立后，华夏将持续享受首都产业和人口外溢的红利。
作为环京津冀龙头概念股，华夏幸福一直是房地产企业中的低调另类。2016年，华夏幸福以1203.25亿元销售额名列全国房企第七。这个起家于廊坊、成长在河北、正在向全国扩张、以产业新城运营商为标签、著称于政商关系，又被新出炉的雄安新区抬上了风口的企业，19年来走过了一条怎样的发展之路，在环京地区大获成功的产业新城模式能否推向全国？它的组织架构、人才储备和应变能力能否跟得上公司跨出河北走向全国的快速扩张？一路带领华夏幸福走到今天的董事长王文学，又是一个怎样的人？
王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大
公开资料中，王文学的信息少之又少，成立华夏幸福19年来，他极少在媒体面前露面。外界谈论华夏幸福，常会提及王文学的政商关系，但追问下去，往往又难以深入。
据《财经》记者从多位接近王文学的相关人士处了解，王文学1965年5月出生于河北霸州，家境普通，中专学历。早年，他在河北省廊坊市委党校当司机。1992年下海，在党校对面开了一家火锅店，不足一年，他便盘下周边店铺，扩大了店面规模。
一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉《财经》记者，王文学情商很高，为人机灵勤快。他早年在廊坊党校工作时口碑不错，在那时便看明白了很多事，也结识了许多政府官员。
由于火锅店位置特殊，前来吃饭的当地官员越来越多，王文学的餐饮生意也越做越大。如此两三年后，到上世纪90年代中期，他遇到了新的商机。
那时，全国兴建政府楼堂馆所之风盛行。政府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市政府大楼也面临翻新升级。一些前来吃饭的政府官员向王文学提及此事，欲做牵线。政府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店，另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队伍在政府大楼的装修业务中不断拓展，一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。
然而好景不长。从火锅店老板到楼堂馆所装修商，王文学在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打击。
1997年亚洲金融危機爆发，随后全国财政收紧，1998年中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调，地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。
在固安城市规划馆展示的河北固安工业园沙盘，引来众多参观者。
这直接扎住了地方政府的钱袋子，导致王文学的装修队伍出现了两头难的窘境：一面是对政府追款不成，另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。
王文学的情形一度十分困窘，由于讨债人频频到家里砸门催款，他在那一年春节不得不外出躲债。
在这之后，他做出了一个让人颇感意外的举动：在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。
审时度势，以退为进，这一与政府打交道的方式为他积攒了早期的印象分。在中央财政一刀切的情况下，王文学深知继续向政府讨要欠款，收效甚微。与其两处受累，不如把人情卖给政府。据接近廊坊市政府的人士估算，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。
一边经营餐馆，一边还债的日子过了没多久，1998年6月，外部形势出现新变化。国家取消福利分房，中国房地产市场从此起步。
此时，王文学替政府背债的付出获得了回报，廊坊市政府官员告知他，有块地要做开发，政府会为他开批条，帮他拿到银行贷款。
拿到贷款后，王文学先取出部分还清了此前的装修欠款，而后盘下地来做开发。之所以借款还债，是他认为债主天天上门不会对他的新生意有任何帮助，而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。这成了他之后的习惯——每当转向一个新生意时，他都倾向于完结此前遗留的烂摊子，并且不放过可能的机会。
1998年7月，华夏房地产开发有限公司成立，即华夏幸福的前身。这是王文学第一次涉足房地产开发领域，盘下的这块地就是后来的“华夏花园”项目。此时另一个难题接踵而来，从未有过房地产开发经验的王文学，在土地面前毫无头绪。
王文学四处考察。据《财经》记者了解，在北京的一场论坛上，因被万科董事长王石的演讲吸引，他上前请求王石帮助。那时万科（000002.SZ）进入房地产业已有十载，且万科尚有子公司对外提供房地产策划等服务。王石欣然应允，让万科子公司前去充当咨询顾问角色，为王文学及其团队输送房地产理念及相关知识，从而加持了华夏幸福第一个地产项目。
一定程度上，王石及万科是王文学房地产生意的启蒙者。从这里或许能看出王文学如今的“万科情结”源自何处。现在，华夏幸福内集聚了大量有万科工作经历的职业经理人，更有专门命名为“科举”的万科挖人计划。
此后，王文学又赴北京上夜校学习房地产课程。到1999年，第一个地产项目的成功，让他发觉房地产行业比餐饮与装修业获利更足。随后，他在廊坊和燕郊各拿一块地，决意专注做房地产项目开发。
王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大。但彼时的王文学仍常处于焦虑状态，他不满足于一两个项目的小打小闹，但廊坊房价低迷，做大地产规模谈何容易。他一度想把触角伸进北京，但碍于无人脉资源，拓展无望。
华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园，这是王文学商业生涯中的又一个重要转折点
在房地产行业，2000年前后，只在河北有三个地产项目的华夏幸福，还只是无名小卒。
这一年，万科上市已经九年，正开启新一轮规模扩张。王石辞去万科总经理一职，一年后郁亮接棒。2000年，顺驰以1.72亿元拿下了天津梅江地块，孙宏斌在庆功会上喜极而泣。同在这一年，合生创展（0754.HK）实现11.98亿港元的销售额，成为当时业绩瞩目的地产商，还丝毫看不出此后一蹶不振的迹象。
一心想要做大企业规模的王文学这次请教了知名市场策划人王志纲。据《财经》记者了解，此番“二王”会面，王文学最大的收获是意识到战略的价值。王志纲曾劝导王文学，在没有政府资源和足够资金实力的情况下，进军北京的念想几乎不可能实现，当务之急是思考如何在廊坊本地发展壮大。
一位接近王志纲的相关人士告诉《财经》记者，王志纲曾劝说王文学，国内住宅开发商众多，此时再怎么加足马力做住宅也赶不上同行。若要做大规模，应当另辟蹊径。王志纲以珠三角的发展为例，建议王文学朝产业地产方向发展。
二人预料，北京未来将更加炙手可热，由于管控严格，一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控“灯下黑”区域，企业落户便捷。这将为产业集聚提供机遇。
此番畅想就此搁置，并无后续实际动作，但产业地产思路仍在王文学心中埋下了种子。2002年，王文学迎来了自己商业生涯中的又一次转机，正式转向了产业地产。
华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园。据《财经》记者多方了解，固安工业园的获取，并非如外界传言，是当地政府为华夏幸福输送资源。
2002年初的一天，廊坊市政府官员召集河北五大开发商吃饭。包括华夏幸福、荣盛发展（002146.SZ）、宏泰发展（6166.HK）等企业掌舵者。饭局上，廊坊市政府表达了对标苏州工业园区，希望把下辖固安县发展起来，并给予政策支持的意愿。
当年，离北京更近的燕郊房地产市场刚刚起步，香河也未驶入发展正轨。一些河北籍房企率先在两地布局，但两地房价尚未有明显起色。对比之下，远在北京天安门50公里之外的固安县，看似更无发展优势可言。“那时燕郊都有大把地可拿，为什么要去固安啃硬骨头呢？”一位接近荣盛发展的相关人士说。
从地产逻辑来看，在当时有限条件下，进入固安确非明智。即使是今天，在雄安新区出炉之前，知名房企都扎堆北京，并无多少环京思路。碧桂园曾因地价高昂及在京资源稀薄而一直无法进京，只能被动环京拿地。
若从产业角度切入，固安是一张白纸。王志纲所言像珠三角那样发展产业的逻辑对王文学有多大影响，不得而知。但王文学在这场饭局上举手一搏，表现出愿意介入固安、配合政府发展的意愿。最终，华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议。
一位接近王文学的相关人士告诉《财经》记者，王文学在签下固安项目前，曾在燕郊买下一块地预备做地产开发。待确立要做固安工业园后，王连夜赴燕郊退地，以确保将有限资金集中投入固安。
王文学开启固安工业园，在华夏内部亦遭反对。一些人认为，放弃已有的地产开发，在一个占河北省GDP末位的小县城涉足产业园，并非明智之举。
王文学一度只身一人赴固安，并把公司公章随身带去，以此促使团队在需要请示时不得不前往固安，接受现实。
2002年6月，固安工业园区奠基。华夏一面在廊坊运作街道改造项目，一面将赚取的资金陆续投入固安工业园。就在王文学力排众议、孤注一掷准备大干一场时，他遇到了商业生涯中的第二道坎。
不同于之前的欠债危机，这一次几乎让王文学崩溃。
2003年，各地争相大兴土木建设开发区，甚至侵占农田，开发区建设逐渐进入癫狂状态。国务院随即开展土地市场治理整顿行动，重点清理开发区，叫停开发区建设。
此时华夏幸福已在固安工业园区投入良多。国务院禁令一出，王文学便与廊坊市政府官员一起，前往河北省政府说明情况，商议解决办法。但国务院明令禁止，河北省政府也表示爱莫能助。
打道回府后，眼看固安工业园区的投入將打水漂，而自己大半身家已押注在内，时年38岁的王文学坐在固安街边，悲从中来，当街痛哭。
但哭过之后，王文学对身边人表示人要认命，认为自己还年轻，还能从头再来。他甚至又去了一趟廊坊市政府，表达华夏幸福绝不给政府添乱，政府说啥就是啥的意思。 如此一来，京御地产便只持股廊坊幸福基业58.33%，京御地产同时将这一部分股权质押给平安信托。24个月后，平安信托有权选择是否继续持股至合作期结束，合作期限最长不超过60个月。2016年7月15日，京御地产以6.18亿元买回平安信托持有的廊坊幸福基业41.67%股权，平安信托获利退出。
华夏幸福还曾将子公司旗下地下管网出售给融资租赁公司，并回租使用。这种售后回租的融资方式在房企中较为少见。
年报显示，2016年华夏幸福负债合计2118.72亿元，资产负债率84.78%，一度被外界质疑高风险。但据《财经》记者了解，华夏幸福2016年预收账款1025.48亿元，占总资产比例41.04%。在会计准则里，房企预收账款按负债计，但预收款本质上是尚待确认的营业收入，不需要支付利息，和通常语境下的负债不是一回事。预收款多，说明房企房子卖得多，经营状况好。
剔除预收账款，华夏幸福有息负债率只有28.58%，虽在安全边界以内，但仍高于行业龙头万科的15.51%和保利（600048.SH）的24.54%。
“再牛的人进来，华夏幸福也希望这个人只是在一个点上发光发热。”这种螺丝钉般的用人模式契合公司集团军作战的传统，也导致华夏幸福重视人才却留不住人才
做大规模一直是王文学的心结。
早年从地产开发转向产业地产，源自王文学的规模诉求。如今，走出河北，复制环京模式到全国，同样是规模驱动。
在规模扩张中，组织架构优化尤为重要。早年的华夏幸福，固安、大厂、廊坊等山头林立，为了打破铁板一块，王文学设立换防机制，甚至将固安一分为二，展开内部竞争。最终成立各业务集团，垂直管控，加强专业团队配置，改变此前管理混沌的局面。
组织规模的扩大离不开人才的支撑。与其他河北地产商不同的是，华夏幸福早年便把公司总部从廊坊迁到北京，目的是向全国范围内挖掘人才。
接近王文学的人士告诉《财经》记者，王用人识人有自己的独特角度，虽然他学历不高，但格局思路好，用比较好的条件，启用了一大批能征善战的精英。
华夏幸福或许是地产公司里美女最少的公司。王文学挑人看重智商、情商而非形象，重视名校背景，任人唯才。“许多地产公司前台都是美女，华夏幸福的前台是一男一女，男的是保安，女的是行政助理。老板觉得形象一般即可，能干活就行。”一位华夏幸福员工说。
据《财经》记者了解，华夏幸福内职业经理人大致分为三类。一类是王文学从河北廊坊一路带出的老班底，一些已经做到高管，较为稳定。另一类是地产行业职业经理人，来自同行挖角。华夏幸福曾经面向万科、中海、碧桂园等企业展开挖角行动，以翻倍的高薪为诱饵。最后一类来自外企、咨询公司，这类人是目前王文学颇为欣赏与看重的。
这家企业是地产行业少有的以人力资源推动业务的企业。过去，王文学常与HR经理召开闭门会，商讨战略落地与人才配置。
战略执行是现阶段华夏幸福的第一关注点。王文学重视战略分解，倡导将商学院理论一以贯之。这导致这家公司书生气重，重视方法论。
在华夏，团队在得到战略指标后，往往需要在一周后，面向高层，汇报达成任务目标的步骤设想，即战略执行的分解动作。高层往往会对具体步骤提出异议，但如何改善并不作指示。只说理念，不说方法。在团队完善步骤后，重复此汇报流程，直至高层无异议。此过会制鼓励团队作战，共同思考，谋取最佳方案。
在此过程中，王文学及高层和执行层职业经理人之间，逐渐形成战略解码和互动，但这也导致时间成本较高。“华夏幸福往往是想一件事用一个月，干一件事只用两天。”一位华夏幸福人士告诉《财经》记者。
华夏幸福的人才流动率之高，一度也被行业诟病。多位接受《财经》记者采访的业内人士谈及华夏幸福，都认为其薪资较高，但做不长久。过去数年来，诸多职业经理人跳进之后又跳了出来。
重视人才却留不住人才的奇怪现象，首先源自华夏幸福的管控特质，欢迎人才，但将职业经理人捆绑在单一环节上，如同螺丝钉之于机器。华夏幸福强调集团军作战，单兵作战能力并不强，管控精细，将事事拆解，信息碎片化，一岗一人，只做一事，职业经理人难以从中产生全局感。这一风格与中海地产颇为相似，职业经理人执行度高，配合度好，但缺乏创新独断能力。
“人刚进来就感觉被一脚踹进游泳池，大量同质化的人在一起。再牛的人进来，公司也希望这个人只在一个点上发光发热。”一位华夏幸福员工说。
其二，华夏幸福内部晋升空间有限。一位华夏幸福前员工告诉《财经》记者，王文学有时迷信外部新鲜血液，相信外部环境造就的人更有经验。一个机会，往往内部人排队晋升等待许久，但最终会发现被空降兵取而代之。
其三，一定程度上，王文学也默许了人才的高流动高淘汰机制。在华夏幸福，几乎每半年就有一次组织变革，那些在同质化人才竞争中落败的一方此时就被淘汰出公司。王文学希望每个职业经理人都有危机意识，多年来，他并没有特别看重的职业经理人。
在全国化扩张加速之后，华夏幸福执行层人才不足的短板暴露。如今，华夏幸福的挖人重心已移至中层人才。
据《财经》记者了解，华夏幸福早年倾向于招纳高管，王文学希望有人帮助他梳理战略。现阶段则面向战略执行，认为在全国化扩张过程中，能助力高管打拼的中层队伍更为重要。现在，42岁以上的职业经理人已基本不在华夏挖角名单中。
多年来，华夏幸福对待人才的理念并无太多变化，虽然主张吸引优秀人才，但在一部分同行看来，他们似乎更愿意把人才当成消耗品。企业与人共同发展的理念并不强。一位行业领先企业的人力资源专家告诉《财经》记者，“华夏幸福认为与人才共同发展就只是一起把企业规模做大，给人多发工资。”
企业规模的扩大让王文学很满意。年报显示，2016年，华夏幸福销售额达1203.25亿元，同比增长66.43%；年营业收入538.2亿元，同比增长40.4%；归属于母公司净利润64.9亿元，同比增长35.2%，增速居行业前列。《财经》记者了解到，2016年以前，王文学常常对内表示，华夏还不在戰略执行状态，离他设定的目标还有较大差距。但到今年，王文学开始改口，华夏幸福已经处于战略执行状态中。 25年来，从火锅店到装修商，从地产商再到发展产业园，王文学的生意越做越大，管理风格也随之变化。
早年，王文学会不时喝酒应酬，维系各方人脈。后来，他痴迷管理，令华夏幸福与麦肯锡等咨询公司合作良多。在企业发展初期，他几乎会面试每一位职业经理人，专注细节，眼里揉不得沙子。2015年以前，王文学常常会在集团大会上点名批评人，表现出事无巨细的风格。
但2015年之后，会上点名的事情不再发生，他开始强调合伙人制，强调内部PK。再之后，他越来越少参加经营会议，而只参加战略会。他甚至把自己的办公室搬出华夏幸福集团所在的楼层，以此传达“与华夏幸福有关系的会我下来开，与董事会有关系的会你们上来开”之意。
同时，他开始有计划地与世界一流的管理大师们接触、请教。哈佛商学院的迈克尔·波特教授、克里斯滕森教授，欧洲英士商学院的钱·金教授等，最近几年陆续出现在华夏幸福主办的中国产业年会上。每一次，王文学都会安排专门时间，与这些管理大师们进行较长时间的私下会面，请教有关产业园区规划和企业发展战略的很多具体问题。据多次在场参加会面的人士向《财经》记者透露，王文学丰富的实战经验和好学求教，给这些管理学教授留下了深刻印象，王自己也认为交流给他的启示和帮助较大。
王文学的管理变得越来越柔性。他开始对内强调，人要有私人爱好，不论是跑步，还是品酒，哪怕打麻将也行。华夏幸福现在一周只上四天半的班，周五下午许多人会去跑步。上述华夏员工说，在公司几乎天天都看不到王文学，他去忙他自己的投资生意了。
这些变化让王文学看起来越来越像一个真正的企业老板，抓大放小，不再时刻处于患得患失的状态。他已经完成了财富积累，在2016年胡润富豪榜上，他以485亿元身家登上河北首富之位，位列百富榜第22名。
唯有关于企业战略方向的问题，还会时不时让王文学感到困惑。虽然在这波雄安新区关注热潮中，华夏幸福抓住政策东风，走产业路线不动摇，其产业园明星的标签被更多人熟知。但据《财经》记者了解，王文学不是没有过重拾商品房开发的想法。
去年，华夏幸福成立了一个城市地产事业部。在全国楼市风生水起，同行大赚其钱的时候，王文学开始考虑要不要在北京、上海、广州、深圳等核心城市拿地，做房地产开发。
他太想做大企业了，他还想像地产商同行那样，在对的市场时点买地卖楼，坐等盆满钵满。但在这个新成立的城市地产事业部的总裁、总经理等人都招纳到位后，他又反悔了，这个新部门成立数月即被撤销。
功成名就的王文学已经不复一二十年前之勇，敢于在陌生领域放手一搏，对华夏幸福而言，这或许并非坏事。
过去两个月，雄安新区的出炉让华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH）的股价坐了一趟过山车。
4月1日雄安新区宣布成立。4月5日开始，华夏幸福股价连续三日涨停，至4月12日，股价报收44.39元，创一年来新高（除权后价格）。但到4月17日，雄安概念股退烧，华夏幸福一度跌停，此后再度走出一条上扬曲线。截至6月9日，华夏幸福市值达1062亿元。在中国房地产企业十强中，这一市值是融创中国（1918.HK）的近两倍，超越绿地控股（600606.SH）63亿元。
国泰君安研报显示，华夏幸福在环北京区域布局产业园区的委托面积超2000平方公里，雄安新区成立后，华夏将持续享受首都产业和人口外溢的红利。
作为环京津冀龙头概念股，华夏幸福一直是房地产企业中的低调另类。2016年，华夏幸福以1203.25亿元销售额名列全国房企第七。这个起家于廊坊、成长在河北、正在向全国扩张、以产业新城运营商为标签、著称于政商关系，又被新出炉的雄安新区抬上了风口的企业，19年来走过了一条怎样的发展之路，在环京地区大获成功的产业新城模式能否推向全国？它的组织架构、人才储备和应变能力能否跟得上公司跨出河北走向全国的快速扩张？一路带领华夏幸福走到今天的董事长王文学，又是一个怎样的人？
初涉地产
王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大
公开资料中，王文学的信息少之又少，成立华夏幸福19年来，他极少在媒体面前露面。外界谈论华夏幸福，常会提及王文学的政商关系，但追问下去，往往又难以深入。
据《财经》记者从多位接近王文学的相关人士处了解，王文学1965年5月出生于河北霸州，家境普通，中专学历。早年，他在河北省廊坊市委党校当司机。1992年下海，在党校对面开了一家火锅店，不足一年，他便盘下周边店铺，扩大了店面规模。
一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉《财经》记者，王文学情商很高，为人机灵勤快。他早年在廊坊党校工作时口碑不错，在那时便看明白了很多事，也结识了许多政府官员。
由于火锅店位置特殊，前来吃饭的当地官员越来越多，王文学的餐饮生意也越做越大。如此两三年后，到上世纪90年代中期，他遇到了新的商机。
那时，全国兴建政府楼堂馆所之风盛行。政府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市政府大楼也面临翻新升级。一些前来吃饭的政府官员向王文学提及此事，欲做牵线。政府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店，另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队伍在政府大楼的装修业务中不断拓展，一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。
然而好景不长。从火锅店老板到楼堂馆所装修商，王文学在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打击。
1997年亚洲金融危機爆发，随后全国财政收紧，1998年中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调，地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。
这直接扎住了地方政府的钱袋子，导致王文学的装修队伍出现了两头难的窘境：一面是对政府追款不成，另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。
王文学的情形一度十分困窘，由于讨债人频频到家里砸门催款，他在那一年春节不得不外出躲债。
在这之后，他做出了一个让人颇感意外的举动：在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。
审时度势，以退为进，这一与政府打交道的方式为他积攒了早期的印象分。在中央财政一刀切的情况下，王文学深知继续向政府讨要欠款，收效甚微。与其两处受累，不如把人情卖给政府。据接近廊坊市政府的人士估算，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。
一边经营餐馆，一边还债的日子过了没多久，1998年6月，外部形势出现新变化。国家取消福利分房，中国房地产市场从此起步。
此时，王文学替政府背债的付出获得了回报，廊坊市政府官员告知他，有块地要做开发，政府会为他开批条，帮他拿到银行贷款。
拿到贷款后，王文学先取出部分还清了此前的装修欠款，而后盘下地来做开发。之所以借款还债，是他认为债主天天上门不会对他的新生意有任何帮助，而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。这成了他之后的习惯——每当转向一个新生意时，他都倾向于完结此前遗留的烂摊子，并且不放过可能的机会。
1998年7月，华夏房地产开发有限公司成立，即华夏幸福的前身。这是王文学第一次涉足房地产开发领域，盘下的这块地就是后来的“华夏花园”项目。此时另一个难题接踵而来，从未有过房地产开发经验的王文学，在土地面前毫无头绪。
王文学四处考察。据《财经》记者了解，在北京的一场论坛上，因被万科董事长王石的演讲吸引，他上前请求王石帮助。那时万科（000002.SZ）进入房地产业已有十载，且万科尚有子公司对外提供房地产策划等服务。王石欣然应允，让万科子公司前去充当咨询顾问角色，为王文学及其团队输送房地产理念及相关知识，从而加持了华夏幸福第一个地产项目。
一定程度上，王石及万科是王文学房地产生意的启蒙者。从这里或许能看出王文学如今的“万科情结”源自何处。现在，华夏幸福内集聚了大量有万科工作经历的职业经理人，更有专门命名为“科举”的万科挖人计划。
此后，王文学又赴北京上夜校学习房地产课程。到1999年，第一个地产项目的成功，让他发觉房地产行业比餐饮与装修业获利更足。随后，他在廊坊和燕郊各拿一块地，决意专注做房地产项目开发。
王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大。但彼时的王文学仍常处于焦虑状态，他不满足于一两个项目的小打小闹，但廊坊房价低迷，做大地产规模谈何容易。他一度想把触角伸进北京，但碍于无人脉资源，拓展无望。
转向产业地产
华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园，这是王文学商业生涯中的又一个重要转折点
在房地产行业，2000年前后，只在河北有三个地产项目的华夏幸福，还只是无名小卒。
这一年，万科上市已经九年，正开启新一轮规模扩张。王石辞去万科总经理一职，一年后郁亮接棒。2000年，顺驰以1.72亿元拿下了天津梅江地块，孙宏斌在庆功会上喜极而泣。同在这一年，合生创展（0754.HK）实现11.98亿港元的销售额，成为当时业绩瞩目的地产商，还丝毫看不出此后一蹶不振的迹象。
一心想要做大企业规模的王文学这次请教了知名市场策划人王志纲。据《财经》记者了解，此番“二王”会面，王文学最大的收获是意识到战略的价值。王志纲曾劝导王文学，在没有政府资源和足够资金实力的情况下，进军北京的念想几乎不可能实现，当务之急是思考如何在廊坊本地发展壮大。
一位接近王志纲的相关人士告诉《财经》记者，王志纲曾劝说王文学，国内住宅开发商众多，此时再怎么加足马力做住宅也赶不上同行。若要做大规模，应当另辟蹊径。王志纲以珠三角的发展为例，建议王文学朝产业地产方向发展。
二人预料，北京未来将更加炙手可热，由于管控严格，一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控“灯下黑”区域，企业落户便捷。这将为产业集聚提供机遇。
此番畅想就此搁置，并无后续实际动作，但产业地产思路仍在王文学心中埋下了种子。2002年，王文学迎来了自己商业生涯中的又一次转机，正式转向了产业地产。
华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园。据《财经》记者多方了解，固安工业园的获取，并非如外界传言，是当地政府为华夏幸福输送资源。
2002年初的一天，廊坊市政府官员召集河北五大开发商吃饭。包括华夏幸福、荣盛发展（002146.SZ）、宏泰发展（6166.HK）等企业掌舵者。饭局上，廊坊市政府表达了对标苏州工业园区，希望把下辖固安县发展起来，并给予政策支持的意愿。
当年，离北京更近的燕郊房地产市场刚刚起步，香河也未驶入发展正轨。一些河北籍房企率先在两地布局，但两地房价尚未有明显起色。对比之下，远在北京天安门50公里之外的固安县，看似更无发展优势可言。“那时燕郊都有大把地可拿，为什么要去固安啃硬骨头呢？”一位接近荣盛发展的相关人士说。
从地产逻辑来看，在当时有限条件下，进入固安确非明智。即使是今天，在雄安新区出炉之前，知名房企都扎堆北京，并无多少环京思路。碧桂园曾因地价高昂及在京资源稀薄而一直无法进京，只能被动环京拿地。
若从产业角度切入，固安是一张白纸。王志纲所言像珠三角那样发展产业的逻辑对王文学有多大影响，不得而知。但王文学在这场饭局上举手一搏，表现出愿意介入固安、配合政府发展的意愿。最终，华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议。
一位接近王文学的相关人士告诉《财经》记者，王文学在签下固安项目前，曾在燕郊买下一块地预备做地产开发。待确立要做固安工业园后，王连夜赴燕郊退地，以确保将有限资金集中投入固安。
王文学开启固安工业园，在华夏内部亦遭反对。一些人认为，放弃已有的地产开发，在一个占河北省GDP末位的小县城涉足产业园，并非明智之举。
王文学一度只身一人赴固安，并把公司公章随身带去，以此促使团队在需要请示时不得不前往固安，接受现实。
2002年6月，固安工业园区奠基。华夏一面在廊坊运作街道改造项目，一面将赚取的资金陆续投入固安工业园。就在王文学力排众议、孤注一掷准备大干一场时，他遇到了商业生涯中的第二道坎。
不同于之前的欠债危机，这一次几乎让王文学崩溃。
2003年，各地争相大兴土木建设开发区，甚至侵占农田，开发区建设逐渐进入癫狂状态。国务院随即开展土地市场治理整顿行动，重点清理开发区，叫停开发区建设。
此时华夏幸福已在固安工业园区投入良多。国务院禁令一出，王文学便与廊坊市政府官员一起，前往河北省政府说明情况，商议解决办法。但国务院明令禁止，河北省政府也表示爱莫能助。
打道回府后，眼看固安工业园区的投入將打水漂，而自己大半身家已押注在内，时年38岁的王文学坐在固安街边，悲从中来，当街痛哭。
但哭过之后，王文学对身边人表示人要认命，认为自己还年轻，还能从头再来。他甚至又去了一趟廊坊市政府，表达华夏幸福绝不给政府添乱，政府说啥就是啥的意思。 如此一来，京御地产便只持股廊坊幸福基业58.33%，京御地产同时将这一部分股权质押给平安信托。24个月后，平安信托有权选择是否继续持股至合作期结束，合作期限最长不超过60个月。2016年7月15日，京御地产以6.18亿元买回平安信托持有的廊坊幸福基业41.67%股权，平安信托获利退出。
华夏幸福还曾将子公司旗下地下管网出售给融资租赁公司，并回租使用。这种售后回租的融资方式在房企中较为少见。
年报显示，2016年华夏幸福负债合计2118.72亿元，资产负债率84.78%，一度被外界质疑高风险。但据《财经》记者了解，华夏幸福2016年预收账款1025.48亿元，占总资产比例41.04%。在会计准则里，房企预收账款按负债计，但预收款本质上是尚待确认的营业收入，不需要支付利息，和通常语境下的负债不是一回事。预收款多，说明房企房子卖得多，经营状况好。
剔除预收账款，华夏幸福有息负债率只有28.58%，虽在安全边界以内，但仍高于行业龙头万科的15.51%和保利（600048.SH）的24.54%。
人才悖论
“再牛的人进来，华夏幸福也希望这个人只是在一个点上发光发热。”这种螺丝钉般的用人模式契合公司集团军作战的传统，也导致华夏幸福重视人才却留不住人才
做大规模一直是王文学的心结。
早年从地产开发转向产业地产，源自王文学的规模诉求。如今，走出河北，复制环京模式到全国，同样是规模驱动。
在规模扩张中，组织架构优化尤为重要。早年的华夏幸福，固安、大厂、廊坊等山头林立，为了打破铁板一块，王文学设立换防机制，甚至将固安一分为二，展开内部竞争。最终成立各业务集团，垂直管控，加强专业团队配置，改变此前管理混沌的局面。
组织规模的扩大离不开人才的支撑。与其他河北地产商不同的是，华夏幸福早年便把公司总部从廊坊迁到北京，目的是向全国范围内挖掘人才。
接近王文学的人士告诉《财经》记者，王用人识人有自己的独特角度，虽然他学历不高，但格局思路好，用比较好的条件，启用了一大批能征善战的精英。
华夏幸福或许是地产公司里美女最少的公司。王文学挑人看重智商、情商而非形象，重视名校背景，任人唯才。“许多地产公司前台都是美女，华夏幸福的前台是一男一女，男的是保安，女的是行政助理。老板觉得形象一般即可，能干活就行。”一位华夏幸福员工说。
据《财经》记者了解，华夏幸福内职业经理人大致分为三类。一类是王文学从河北廊坊一路带出的老班底，一些已经做到高管，较为稳定。另一类是地产行业职业经理人，来自同行挖角。华夏幸福曾经面向万科、中海、碧桂园等企业展开挖角行动，以翻倍的高薪为诱饵。最后一类来自外企、咨询公司，这类人是目前王文学颇为欣赏与看重的。
这家企业是地产行业少有的以人力资源推动业务的企业。过去，王文学常与HR经理召开闭门会，商讨战略落地与人才配置。
战略执行是现阶段华夏幸福的第一关注点。王文学重视战略分解，倡导将商学院理论一以贯之。这导致这家公司书生气重，重视方法论。
在华夏，团队在得到战略指标后，往往需要在一周后，面向高层，汇报达成任务目标的步骤设想，即战略执行的分解动作。高层往往会对具体步骤提出异议，但如何改善并不作指示。只说理念，不说方法。在团队完善步骤后，重复此汇报流程，直至高层无异议。此过会制鼓励团队作战，共同思考，谋取最佳方案。
在此过程中，王文学及高层和执行层职业经理人之间，逐渐形成战略解码和互动，但这也导致时间成本较高。“华夏幸福往往是想一件事用一个月，干一件事只用两天。”一位华夏幸福人士告诉《财经》记者。
华夏幸福的人才流动率之高，一度也被行业诟病。多位接受《财经》记者采访的业内人士谈及华夏幸福，都认为其薪资较高，但做不长久。过去数年来，诸多职业经理人跳进之后又跳了出来。
重视人才却留不住人才的奇怪现象，首先源自华夏幸福的管控特质，欢迎人才，但将职业经理人捆绑在单一环节上，如同螺丝钉之于机器。华夏幸福强调集团军作战，单兵作战能力并不强，管控精细，将事事拆解，信息碎片化，一岗一人，只做一事，职业经理人难以从中产生全局感。这一风格与中海地产颇为相似，职业经理人执行度高，配合度好，但缺乏创新独断能力。
“人刚进来就感觉被一脚踹进游泳池，大量同质化的人在一起。再牛的人进来，公司也希望这个人只在一个点上发光发热。”一位华夏幸福员工说。
其二，华夏幸福内部晋升空间有限。一位华夏幸福前员工告诉《财经》记者，王文学有时迷信外部新鲜血液，相信外部环境造就的人更有经验。一个机会，往往内部人排队晋升等待许久，但最终会发现被空降兵取而代之。
其三，一定程度上，王文学也默许了人才的高流动高淘汰机制。在华夏幸福，几乎每半年就有一次组织变革，那些在同质化人才竞争中落败的一方此时就被淘汰出公司。王文学希望每个职业经理人都有危机意识，多年来，他并没有特别看重的职业经理人。
在全国化扩张加速之后，华夏幸福执行层人才不足的短板暴露。如今，华夏幸福的挖人重心已移至中层人才。
据《财经》记者了解，华夏幸福早年倾向于招纳高管，王文学希望有人帮助他梳理战略。现阶段则面向战略执行，认为在全国化扩张过程中，能助力高管打拼的中层队伍更为重要。现在，42岁以上的职业经理人已基本不在华夏挖角名单中。
多年来，华夏幸福对待人才的理念并无太多变化，虽然主张吸引优秀人才，但在一部分同行看来，他们似乎更愿意把人才当成消耗品。企业与人共同发展的理念并不强。一位行业领先企业的人力资源专家告诉《财经》记者，“华夏幸福认为与人才共同发展就只是一起把企业规模做大，给人多发工资。”
企业规模的扩大让王文学很满意。年报显示，2016年，华夏幸福销售额达1203.25亿元，同比增长66.43%；年营业收入538.2亿元，同比增长40.4%；归属于母公司净利润64.9亿元，同比增长35.2%，增速居行业前列。《财经》记者了解到，2016年以前，王文学常常对内表示，华夏还不在戰略执行状态，离他设定的目标还有较大差距。但到今年，王文学开始改口，华夏幸福已经处于战略执行状态中。 25年来，从火锅店到装修商，从地产商再到发展产业园，王文学的生意越做越大，管理风格也随之变化。
早年，王文学会不时喝酒应酬，维系各方人脈。后来，他痴迷管理，令华夏幸福与麦肯锡等咨询公司合作良多。在企业发展初期，他几乎会面试每一位职业经理人，专注细节，眼里揉不得沙子。2015年以前，王文学常常会在集团大会上点名批评人，表现出事无巨细的风格。
但2015年之后，会上点名的事情不再发生，他开始强调合伙人制，强调内部PK。再之后，他越来越少参加经营会议，而只参加战略会。他甚至把自己的办公室搬出华夏幸福集团所在的楼层，以此传达“与华夏幸福有关系的会我下来开，与董事会有关系的会你们上来开”之意。
同时，他开始有计划地与世界一流的管理大师们接触、请教。哈佛商学院的迈克尔·波特教授、克里斯滕森教授，欧洲英士商学院的钱·金教授等，最近几年陆续出现在华夏幸福主办的中国产业年会上。每一次，王文学都会安排专门时间，与这些管理大师们进行较长时间的私下会面，请教有关产业园区规划和企业发展战略的很多具体问题。据多次在场参加会面的人士向《财经》记者透露，王文学丰富的实战经验和好学求教，给这些管理学教授留下了深刻印象，王自己也认为交流给他的启示和帮助较大。
王文学的管理变得越来越柔性。他开始对内强调，人要有私人爱好，不论是跑步，还是品酒，哪怕打麻将也行。华夏幸福现在一周只上四天半的班，周五下午许多人会去跑步。上述华夏员工说，在公司几乎天天都看不到王文学，他去忙他自己的投资生意了。
这些变化让王文学看起来越来越像一个真正的企业老板，抓大放小，不再时刻处于患得患失的状态。他已经完成了财富积累，在2016年胡润富豪榜上，他以485亿元身家登上河北首富之位，位列百富榜第22名。
唯有关于企业战略方向的问题，还会时不时让王文学感到困惑。虽然在这波雄安新区关注热潮中，华夏幸福抓住政策东风，走产业路线不动摇，其产业园明星的标签被更多人熟知。但据《财经》记者了解，王文学不是没有过重拾商品房开发的想法。
去年，华夏幸福成立了一个城市地产事业部。在全国楼市风生水起，同行大赚其钱的时候，王文学开始考虑要不要在北京、上海、广州、深圳等核心城市拿地，做房地产开发。
他太想做大企业了，他还想像地产商同行那样，在对的市场时点买地卖楼，坐等盆满钵满。但在这个新成立的城市地产事业部的总裁、总经理等人都招纳到位后，他又反悔了，这个新部门成立数月即被撤销。
功成名就的王文学已经不复一二十年前之勇，敢于在陌生领域放手一搏，对华夏幸福而言，这或许并非坏事。