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摘 要：近几年来，随着我国新农村建设不断推进，旧村改造、小城镇建设步伐不断加快，小产权房大量出现。其中很大一部分是农村集体组织成员在拆迁以后 以宅基地优惠价购买的自住楼房。剩余部分则是通过买卖等方式被城镇居民购买。然而，随着各地房地产持续升温，小产权楼房不断升值，部分卖房人开始企图以诉讼的方式追讨小产权房。本文通过对我国目前小产权房的现状研究、小产权房屋买卖转让合同的效力来对小产权房买卖进行分析，希望能对我国小产权房以后的出路有一定的参考作用。
关键词：小产权房 买卖 合同效力
一、小产权房屋及其性质
所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权即土地使用权，中华人民共和国宪法规定，中华人民共和国每一寸土地归国家所有，中华人民共和国公民对土地拥有使用权，任何人没有所有权。房权就是房屋所有权，也就是特定主体对房屋所享有的所有权，故房产权也是属于物权的一种。房屋产权本身并无大小之分，"小产权"只是目前社会上形成的一种说法，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做"乡产权房"，又叫"小产权房"。根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型，第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在满足集体经济组织成员的住房需求后将余房以自己名义出售给本集体之外的人的房产权。第二种是集体经济组织未经审核批准程序，在其自有的农用地上修建的房屋① 。
由于小产权房牵涉到各方面的利益，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇。在小产权房纠纷案件中，涉及的第一问题就是农村宅基地使用权的性质问题②。在产权确定的过程中，是否具有该房所在村的集体经济组织成员身份是个至关重要的问题 。我国的宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有本集体经济组织成员才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性。3.有限性，一户只能拥有一处宅基地，且其面积不得超过标准。4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。虽然我国禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。法院审理认为，根据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有。
二、有关小产权房屋转让合同的效力的意见
随着小产权房纠纷的大量出现，小产权房屋买卖合同的效力究竟如何引起学者的广泛探讨。关于其效力，大体出现两种声音："无效说"与"有效说"。
（一），"合同无效说"其主要依据有三，来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。
其一，《土地管理法》第62条规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化。第63条规定："农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。"该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，农村房屋卖给城市居民的行为被法律禁止，转让合同无效。
其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，用益物权是一种不完整、受限制的所有权。故此，其上所盖房屋流转条件理应受到限制。其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。
其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定："农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"2007年 12月30日 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。如果放任该类房屋自由转让，会破坏原有的房地产市场的交易秩序、引发社会矛盾，不利于社会与发展。
（二），"合同有效说"的理由也有三个：
其一，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》规定："社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。"这一规定明确了农民享有买卖房屋的权利。
其二，所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。
其三，合同无效的判定应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准。《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。
三、结论
由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备普通商品房的使用性质而并不具备其法律性质，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对其是无效的。虽然，目前我国尚没有任何一部法律对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题作出明确的规定，但民法通则第六条规定："民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。"因此，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》都属于目前的国家政策，其明文禁止买卖小产权房，也就是说小产权房买卖合同都是无效的 。
目前，由于小产权房与商品房之间的巨大价格落差使其有市场广阔并且数量众多、形式多样使其已初具规模。而且，我国城镇化不断加深客观上形成了两个截然不同的房地产市场，小产权房问题到了必须解决的时候。但是，小产权房与商品房的差别不只体现为房价，而是两种完全不同的土地所有制度。我国不可能在短期内将小产权房占有的农村集体土地全部征收为国有土地，将小产权房全部转变为大产权房使其能向商品房一样拥有产权证，公开合法的上市交易。解决小产权房问题是一项艰巨而且不容许出现任何差错的任务。因此，学者及司法实践者们应该在立足于现实的基础上，从各个角度出发需找解决小产权房问题的途径。在小产权房问题上，我认为既要看到小产权房的负外部性，又要看到小产权房的积极意义 ，才能彻底的解决这一问题，造福广大社会民众。
注释：
①刘江涛，张波.产权房的影响、产生根源与整治对策初探[J].中国房地产金融，2008，（3）.
②卢现祥，朱巧玲.新制度经济学[M].北京：北京大学出版社，2007.
参考文献：
[1]卢现祥.新制度经济学[M]武汉：武汉大学出版社，2004.
[2]王重润.小产权房的历史地位及其出路[EB/OL].
[3]严峰，小产权房法理分析与解决途径，《新疆人大》 2012年 第1期
[4] http：//blog.soufun.comr22625613/2920516/artieledetail.htm，2009-02--01.
关键词：小产权房 买卖 合同效力
一、小产权房屋及其性质
所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权即土地使用权，中华人民共和国宪法规定，中华人民共和国每一寸土地归国家所有，中华人民共和国公民对土地拥有使用权，任何人没有所有权。房权就是房屋所有权，也就是特定主体对房屋所享有的所有权，故房产权也是属于物权的一种。房屋产权本身并无大小之分，"小产权"只是目前社会上形成的一种说法，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做"乡产权房"，又叫"小产权房"。根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型，第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在满足集体经济组织成员的住房需求后将余房以自己名义出售给本集体之外的人的房产权。第二种是集体经济组织未经审核批准程序，在其自有的农用地上修建的房屋① 。
由于小产权房牵涉到各方面的利益，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇。在小产权房纠纷案件中，涉及的第一问题就是农村宅基地使用权的性质问题②。在产权确定的过程中，是否具有该房所在村的集体经济组织成员身份是个至关重要的问题 。我国的宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有本集体经济组织成员才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性。3.有限性，一户只能拥有一处宅基地，且其面积不得超过标准。4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。虽然我国禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。法院审理认为，根据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有。
二、有关小产权房屋转让合同的效力的意见
随着小产权房纠纷的大量出现，小产权房屋买卖合同的效力究竟如何引起学者的广泛探讨。关于其效力，大体出现两种声音："无效说"与"有效说"。
（一），"合同无效说"其主要依据有三，来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。
其一，《土地管理法》第62条规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化。第63条规定："农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。"该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，农村房屋卖给城市居民的行为被法律禁止，转让合同无效。
其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，用益物权是一种不完整、受限制的所有权。故此，其上所盖房屋流转条件理应受到限制。其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。
其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定："农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"2007年 12月30日 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。如果放任该类房屋自由转让，会破坏原有的房地产市场的交易秩序、引发社会矛盾，不利于社会与发展。
（二），"合同有效说"的理由也有三个：
其一，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》规定："社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。"这一规定明确了农民享有买卖房屋的权利。
其二，所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。
其三，合同无效的判定应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准。《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。
三、结论
由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备普通商品房的使用性质而并不具备其法律性质，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对其是无效的。虽然，目前我国尚没有任何一部法律对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题作出明确的规定，但民法通则第六条规定："民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。"因此，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》都属于目前的国家政策，其明文禁止买卖小产权房，也就是说小产权房买卖合同都是无效的 。
目前，由于小产权房与商品房之间的巨大价格落差使其有市场广阔并且数量众多、形式多样使其已初具规模。而且，我国城镇化不断加深客观上形成了两个截然不同的房地产市场，小产权房问题到了必须解决的时候。但是，小产权房与商品房的差别不只体现为房价，而是两种完全不同的土地所有制度。我国不可能在短期内将小产权房占有的农村集体土地全部征收为国有土地，将小产权房全部转变为大产权房使其能向商品房一样拥有产权证，公开合法的上市交易。解决小产权房问题是一项艰巨而且不容许出现任何差错的任务。因此，学者及司法实践者们应该在立足于现实的基础上，从各个角度出发需找解决小产权房问题的途径。在小产权房问题上，我认为既要看到小产权房的负外部性，又要看到小产权房的积极意义 ，才能彻底的解决这一问题，造福广大社会民众。
注释：
①刘江涛，张波.产权房的影响、产生根源与整治对策初探[J].中国房地产金融，2008，（3）.
②卢现祥，朱巧玲.新制度经济学[M].北京：北京大学出版社，2007.
参考文献：
[1]卢现祥.新制度经济学[M]武汉：武汉大学出版社，2004.
[2]王重润.小产权房的历史地位及其出路[EB/OL].
[3]严峰，小产权房法理分析与解决途径，《新疆人大》 2012年 第1期
[4] http：//blog.soufun.comr22625613/2920516/artieledetail.htm，2009-02--01.