2002年，中国房地产市场在悄然中开始发生翻天覆地的变化，房价剧烈上涨，人们开始囤积、倒卖房产，为了投资获利，抑或是为了应对通货膨胀。在房价的上涨中，大型房地产开发企业在幕后扮演着重要的角色。随着上涨的潮流，无数中小型房地产企业也涌现在国内各个城市。2010年中国开始实行房价调控政策，价格控制、限购、首付比例增加等等，房地产企业再也不似几年前那样暴利。在这样的走势中，大型房地产企业往往可以凭借强有力的土地、资金、人力等资本很好地生存下去，但是中小型房地产企业的实际状况却不容乐观，没有完善的规模、高素质的人才、合理的制度和高效的执行力，这种现状亟须改变。
　　随着知识经济的日益崛起，房地产企业的经营和持续发展不再主要依赖资本、自然资源、劳动力等传统资源，而是更多地依赖专业知识、想法和洞察力这些智慧资产。21世纪的社会已经进入一个以知识为主导的时代，知识管理正逐渐成为房地产企业管理的核心内容。
　　一、隐性知识管理对中小房地产企业发展的作用
　　1.隐性知识管理。知识以显性知识与隐性知识两种形态存在。显性知识是可以通过语言、文字等清晰表达的知识，具有规范化、系统化的特点，通常表现为著作、报告、文件、数据库等形式。而隐性知识则是不能或者很难用语言、符号来表达的抽象知识，具有难以规范化的特点，往往根植于行为本身，不易与他人共享，通常以经验、默契、诀窍、文化等形式存在。然而，隐性知识与显性知识相比，它却更能创造价值，对隐性知识的挖掘和管理能力，已经成为企业成功的关键。
　　2.隐性知识管理对于中小房地产企业发展的作用。首先，有助于企业形成独特开发设计优势。员工头脑中的设计开发理论知识及创新思维，通过培训、学习、交流等方式在上下级员工中展开，每个部门用头脑风暴等方式综合起来，由管理者引领整体思路，在开发楼盘过程中，新想法、新思路会不断涌现，再通过人力资源管理和信息管理对隐性知识进行分类处理，使其显性化并存储在图纸、文件等载体中，形成独特的开发设计优势。这种优势最直接的体现就是楼盘的外观、舒适度、视觉冲击力等，有了这种游戏，不怕吸引不了顾客的眼球。其次，有助于企业形成独特市场营销优势。通过隐性知识管理捕获企业内、外部资源中的营销隐性知识，将其作为知识源融入到企业内部，并且对营销人员进行口头和书面培训，让内部营销人员学会把握客户心理、分析客户群、对不同客户群采用不同销售方式等，形成独特的营销优势，从而有效地实现企业核心竞争力从挖掘、培育到形成市场独特竞争优势这一管理过程，有效地实现个人和企业的知识创新，大大地增强企业核心竞争力，使企业立于不败之地。
　　二、中小房地产企业实施隐性知识管理存在的问题
　　1.文化氛围不浓。中小房地产企业内部人与人之间的隐性知识垄断、部门间的隐性知识垄断、毫无价值的知识保密、部门内的贸易壁垒，以及缺乏及时准确的隐性知识流动与共享意识等，都严重阻碍了隐性知识管理的实施。隐性知识管理对企业管理者将提出新的更高的要求，他们不仅要懂技术、 善经营、会管理，而且更要具有创新能力和战略眼光。目前，我国房地产开发企业这方面的人才比较缺乏，现有的管理人员有一部分不了解隐性知识以及隐性知识管理的概念，还有一部分虽了解隐性知识管理，但看不到企业知名度和社会形象、物业人员的服务态度、安全性与便利性等隐性因素对销售业绩的明显影响，只看重最终开发了多少卖出了多少房产，更不用说实施隐性知识管理。他们多数急需更新知识、更新观念，特别是急需掌握隐性知识管理的理论与方法。
　　2.企业资源匮乏。中小型房地产公司不如大型房地产公司，人力、财力、物力都不充足，在极力提高开发、售房效益的同时，不愿意或者没有能力去提供足够的资源建立起隐性知识管理的架构。没有专门的隐性知识管理者，或者说引导者，也没有资金方面的支持，隐性知识管理实施起来十分困难。即使有部分中小房地产企业愿意投入一定成本，但隐性知识管理是个长期过程，并不能带来立竿见影的效益，对企业的销售额也不能十分明显地起到推动作用，经过一定时间后，隐性知识管理也会成为空想，或是半路夭折，被扼杀在摇篮里。
　　3.实施动力不足。从中小房地产开发商自身来看，缺乏商业动机。隐性知识管理这种新的管理方式可以去除多余的和不必要的流程，使企业效率提高，带来更多的商业利润。目前，一些房地产企业为隐性知识管理而隐性知识管理，对其商业效益认识不足，缺乏实施的商业动机。从中小房地产企业的员工来看，缺乏知识贡献、知识创新的激励措施，很多员工不愿将自己脑中的知识拿出来供大家分享。众所周知，房地产企业员工中有相当一大部分都是销售人员，其业绩直接与薪资紧密相关，很少有人愿意将自己头脑中的隐性知识与他人共享，以免自身竞争力降低，这就更不利于隐性知识管理的实施。
　　4.内涵理解不深。隐性知识管理是将隐性知识作为一种资源，重在系统地开发、利用，它的目标是增强企业内部隐性知识的存量和价值，提高企业竞争力。目前大多数中小房地产企业没有形成自己的知识链，做的较多的是存储，隐性知识的显性化、共享和创新不够。例如，部分员工知道用好的态度对待客户，但如何用好的态度，又如何使所有员工都具有这种态度；公司人才流失后，原本所具有的好想法、好思路怎样保留下来，并传给他人以达到项目的成功，做的还远远不够，从而很难实现真正的隐性知识管理，也难以获取隐性知识管理所能够带来的益处。
　　三、中小房地产企业实施隐性知识管理的对策
　　1.营造宽松的人文环境。中小房地产企业需要营造隐性知识共享型的企业文化，这是建立在企业的信仰、态度和习惯上的。隐性知识共享型企业文化的创建是一个循序渐进的过程， 要经过相当长的时间，潜移默化地渗透到全体员工的核心价值观中去。 一方面，增加员工之间的信任感。公司为员工提供交流的机会和场所，通过交流促进员工之间相互理解从而建立相互信任的关系， 在公司内部形成员工之间共享知识和传播知识的氛围， 鼓励员工的创新行为。人们总是愿意自己的知识和技能被发挥作用， 因此， 他们愿意帮助自己的同事， 而且愿意从他们信任和尊敬的人那里学习隐性知识。 另一方面，公司高层管理人员应该大力支持知识共享。在发展隐性知识共享文化过程中， 应当充分发挥企业领导者的作用。高层管理人员不但要参与，而且要带头支持并促进企业隐性知识文化的建设，这就是领导的榜样作用。
　　2.设立知识主管。首先，管理者必须了解设立知识主管的重要性。设立知识主管在大企业中很容易实现，在中小型房地产企业中老板往往不愿意投入人力、财力、物力等成本来设立一个短时间内并没有显著效益的岗位。这就要求管理者必须先了解隐性知识管理的重要性，用长远的眼光来看待隐性知识管理。其次，设立兼职知识主管。中小型房地产企业中，可以让中高层管理者兼任知识主管，重要的是实现知识主管的各项职能，推动企业中隐性知识管理的实施。 再其次，知识主管必须明确个人工作任务。知识主管是为了主要负责企业的隐性知识管理，通过对企业的隐性知识管理系统、编纂方案、共享空间、保护政策和创新模式等进行总体设计，来改造企业的思维模式和行为模式。
　　3.完善隐性知识贡献的激励机制。当我们将新的隐性知识系统化、整理归纳实现了创新的飞跃、取得了新的成果时，我们也知道这正是同事想要得到的，而我们此时往往不会去把自己头脑中的隐性知识拱手让给别人，是因为我们认为这种所谓的贡献是不公平的。对组织而言，要想真正实现持续创新、促使组织中的成员热诚地贡献与自由地交流隐性知识，则必须首先建立一套公平的报偿机制、有效地激励机制，这是无可回避的问题。
　　中小房地产开发企业虽没有足够的财力，但仍应该通过精神和物质两种不同的、互为补充的激励方式，依据员工对隐性知识的贡献量和质量进行奖励。另外，在传统的奖励手段外，最好设立特有的隐性知识产权激励手段，授予贡献者以专利权，通过保护隐性知识贡献来调动员工贡献知识的积极性和对知识的创造性。每位员工掌握着自己的客户资料，知道什么样的房子适合什么样的客户，但是员工不可能毫无保留地把自己的客户信息与其他人交换，以免流失客户。
　　4.建立隐性知识流程管理，形成隐性知识流。房地产企业的隐性知识管理应该与业务流程相结合，将隐性知识作为流程来管理，使企业资源更加合理地在知识链上形成隐性知识的识别、获取、分解、储存、传递、共享和评价这样一个知识流，让每个员工在获取与业务有关的知识的同时，也能为企业贡献自己的知识、经验与专长。只有企业的隐性知识流畅通无阻，隐性知识管理才能够有序、有效地实施，并带来预期的效益。
　　（作者单位：郑州航空工业管理学院工商管理学院）