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摘要《物权法》实施后,由于相关配套制度暂时缺失或不完善,导致不动产物权的变动仍具有不确定性,交易安全得不到保障。本文从一则案例出发,分析物权变动模式,并对如何在我国现行法律下避免纠纷进行了思考。
关键词物权变动 二重买卖 登记公示
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-065-02
案例:某房屋所有人A和房屋买受人B签订房屋买卖合同,房屋总价50万元,B首期支付了25万元,并约定余款待办理产权过户时付清。后A未与B办理过户手续,而是与另一买受人C签订了标的物为同一房屋的买卖合同,C在A的催促下付清了全部房款,并与A到房地产交易中心提交了办理产权过户登记的申请。随后,A将房屋交付给C使用。B得知A与C的上述行为后,立即向人民法院申请了对此二重买卖标的物房屋的诉前财产保全,法院经审查做出保全裁定,房地产交易中心因此未予批准A与C的房屋产权过户和登记。C于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁,请求A继续履行合同,使其取得房屋所有权;同时B亦以A为被告,向法院提起违约损害赔偿之诉,并要求A继续履行合同,交付房屋并办理登记过户。现A已携B、C支付的共计75万元购房款潜逃,且其并无其他财产可供司法机关强制执行。
分析:在此案例中,前后两个房屋买卖合同都是有效成立的,A与B,A与C间都存在合法的债权债务关系,但二者在目的上却存在着“非此即彼”的相互对立:只有一个债权人(B或C)可以最终得到标的房屋的所有权。这就涉及到不动产物权变动的问题。
一、不同立法模式下不动产物权变动的效果分析
大陆法系国家关于物权变动的立法模式,可以分为债权意思主义、物权形式主义、债权形式主义三种类型,各种立法模式所侧重保护的利益不同,也导致了二重买卖中物权变动的效果不同。
(一)债权意思主义
以法国、日本为代表的债权意思主义下,只需要当事人达成了债权变动的意思合意,即可发生物权变动的法律后果,而无需单独的物权合意。因此,在这种立法模式下,先购买人B在与A签订房屋买卖合同时,即取得了房屋的所有权,A再将房屋出卖于C时已无所有权,为无权处分,也就不存在所谓的二重买卖问题。
(二)物权形式主义
以德国为代表的物权形式主义,债权变动与物权变动被绝对地区分开,债权合意仅使当事人获得给付请求权,而物权变动需要当事人另做成一个独立的物权合意,债权合意与物权合意的效力完全分离。因此,在这种立法模式下,所谓“一物二卖”只存在于债权行为中,房屋的最终归属,取决于出卖人最终与哪一个买受人达成了物权合意,二重买卖问题也就因此迎刃而解。
以本案为例,根据《德国民法典》第925条,“让与人与取得人之间(转移所有权)的合意,必须在双方当事人同时在场的情况下,在有管辖权的机构(通常为法院)面前表示之。在不妨碍其他机构的管辖权的情况下,任何一个公证人有接受有关土地所有权转移的合意的管辖权”。在这种情况下,出卖人A与买受人C共同来到登记机关申请登记的行为,就足以证明二人做成了物权变动的合意,而B并没有与A达成物权合意。因此,根据德国的登记制度,只要通过了登记机关的实质审查,就应当由C取得所有权。
(三)债权形式主义
债权形式主义模式以瑞士、奥地利为代表。这种模式认为,合同当事人的意思表示仅能产生债权变动的法律效果,而物权变动的发生还必须要在此债权的基础上完成登记或交付的法定公示。它与物权形式主义的区别就在于,物权形式主义中的物权行为是无因的,但在债权形式主义下,登记或交付并不是物权行为,而是事实行为,债权变动的瑕疵将对是否产生物权变动产生直接影响,如果合同无效、被撤销或解除,物权的变动也不能发生。债权形式主义最大的好处就在于可以保护善意第三人,但在像本案例中的情形,也难以认为后受让人C为恶意,它与A的合同可予撤销或被宣告无效,这时,应当保护B或是C的利益,仍然是个悬而未决的问题。
二、对我国目前不动产物权变动的探讨
我国《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。从这一规定上可以看出,我国并没有采用债权意思主义的变动模式,但是否属于物权形式主义或债权形式主义,则仍存在激烈的争议。
从《物权法》第15条的规定看来,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这一规定区分了在正面情况下物权变动与债权变动二者效力发生的不同,但并没有涉及负面情况下二者效力是否应予区分,因此,并不足以直接得出我国采取的是物权形式主义或债权形式主义的结论。
这种不明确性就使得我国在解决二重买卖时更为困难和棘手。以本案为例,从债之关系来看,根据债权的平等性,B不能仅以其为先买受人而主张A与C间的买卖合同无效或可撤销;C也不能因其已經申请所有权转移登记、并现实占有房屋而突破债的相对性、从而对抗第三人B。这时,只能由A选择向B或C履行合同,而对另一方承担违约责任,在本案中,可以认为A已经选择了向C履行,但根据我国不动产物权变动的登记生效主义,A的履行仍不能当然产生不动产物权变动的效果,于是,在本案的情形下,不但B没有得到现实的违约救济,C亦不能确定地取得所有权,从而使整个权利状态处于混乱。
另一方面,由于我国并没有如德国法那样建立完整的物权行为理论和立法体系,因此也无法从物权行为的角度来分析本案。这样,在对本案进行判决的时候,就只能交由法官或仲裁员自由裁量了。有学者提出,因为C已经现实占有了房屋,并且启动了登记程序,其交易步骤更为深入,故而因由C取得房屋所有权,但显然这种做法也是缺乏法律依据的。而对于另一当事人B而言,一旦C取得房屋所有权,他将财房两空,这与我国民众一贯认同的“先来后到”的观念也格格不入。
三、关于如何避免纠纷的对策思考
针对目前我国对于物权变动模式认同上的混乱,有学者提出了我国系采取“物权意思主义”,认为我国的物权变动模式中,存在独立的物权意思,但并不绝对以登记或交付为要件;也有学者提出我国应建立“绝对物权行为”变动模式,认为物权是绝对权,因此其变动应由“绝对法律行为”做成,以公告、异议、沉默三种意思表示形式,使物权变动绝对化。
这些新模式的提出,实际上是对现有三种模式在理论上的再整理以及对我国目前立法得失的辩证评价,虽然各家观点侧重点和切入点不同,但都表明了学界对物权变动理论和实践的关注,物权变动立法模式在物权法中的重要地位和影响也可见一斑。
但要改变现行法、重构新的物权变动模式,并非朝夕可蹴就,因此,这里不再讨论我国应取何种立法模式,而对如何在保留我国现行法的基础上,通过其它途径,避免或解决二重买卖问题,提出一些看法和建议:
(一)完善登记公示制度
物权是一种对世权,其变动应以一定的方法使公众知晓,也就是物权公示原则。对不动产而言,登记为其公示方法。不论是在何种物权变动的立法模式下,不动产登记都具有彰显物权权利状态,保证交易安全的作用。根据我国《物权法》第十条的规定,“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。但直至目前,我国仍未出台关于不动产登记的统一立法,这就使得实务中难以避免地出现各种问题和矛盾,比如,登记机关重复、登记机关无法查知标的物的真实权利状况等。特别是在我国现行法律下,不动产登记一般具有设权,即发生物权变动的效力,这就更需要一个合理而完善的登记制度,从而明确不动产物权的权利状况,这将在很大程度上克服目前我国不动产物权变动中的纠纷和矛盾。
(二)当事人应积极维护自己的合法权益
从实践看来,大多数房屋二重买卖,都是由于先购买人疏于照顾自己的利益而发生的,事实上,先购买人可以有多种途径来防止出卖人将房屋转卖他人,从而维护自己的合法权益。例如,敦促出卖人交付房屋并进行不动产物权变动登记;即使因某些原因不能立时取得房屋所有权,也可以通过预告登记制度,使自己的债权获得物权化的效力,从而从根源上防止二重买卖的发生。
物权变动模式是解决财产流转的一个重要的法律问题,我国对物权变动模式认同上的混乱,客观上加剧了纠纷的发生,不利于物权法“明确物的归属,发挥物的效用”目的的实现,因此,应当加快研究,建立适合我国国情和法律传统的物权变动模式,完善相应配套法律法规,加强人民群众维权意识,从而更好地预防纠纷、解决纠纷。
注释:
赵霞.对我国一则房屋买卖纠纷的判例研究.现代商业.2007(8).第172页.
武钦殿.物权意思主义——我国现行法上物权变动模式研究.北京:人民法院出版社.2007.
于海涌.绝对物权行为理论与物权法律制度研究.北京:北京大学出版社.2006.
我国《物权法》第9条,第28—30条,规定了不以登记为物权变动要件的例外情形.
我国《物权法》第1条.
关键词物权变动 二重买卖 登记公示
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-065-02
案例:某房屋所有人A和房屋买受人B签订房屋买卖合同,房屋总价50万元,B首期支付了25万元,并约定余款待办理产权过户时付清。后A未与B办理过户手续,而是与另一买受人C签订了标的物为同一房屋的买卖合同,C在A的催促下付清了全部房款,并与A到房地产交易中心提交了办理产权过户登记的申请。随后,A将房屋交付给C使用。B得知A与C的上述行为后,立即向人民法院申请了对此二重买卖标的物房屋的诉前财产保全,法院经审查做出保全裁定,房地产交易中心因此未予批准A与C的房屋产权过户和登记。C于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁,请求A继续履行合同,使其取得房屋所有权;同时B亦以A为被告,向法院提起违约损害赔偿之诉,并要求A继续履行合同,交付房屋并办理登记过户。现A已携B、C支付的共计75万元购房款潜逃,且其并无其他财产可供司法机关强制执行。
分析:在此案例中,前后两个房屋买卖合同都是有效成立的,A与B,A与C间都存在合法的债权债务关系,但二者在目的上却存在着“非此即彼”的相互对立:只有一个债权人(B或C)可以最终得到标的房屋的所有权。这就涉及到不动产物权变动的问题。
一、不同立法模式下不动产物权变动的效果分析
大陆法系国家关于物权变动的立法模式,可以分为债权意思主义、物权形式主义、债权形式主义三种类型,各种立法模式所侧重保护的利益不同,也导致了二重买卖中物权变动的效果不同。
(一)债权意思主义
以法国、日本为代表的债权意思主义下,只需要当事人达成了债权变动的意思合意,即可发生物权变动的法律后果,而无需单独的物权合意。因此,在这种立法模式下,先购买人B在与A签订房屋买卖合同时,即取得了房屋的所有权,A再将房屋出卖于C时已无所有权,为无权处分,也就不存在所谓的二重买卖问题。
(二)物权形式主义
以德国为代表的物权形式主义,债权变动与物权变动被绝对地区分开,债权合意仅使当事人获得给付请求权,而物权变动需要当事人另做成一个独立的物权合意,债权合意与物权合意的效力完全分离。因此,在这种立法模式下,所谓“一物二卖”只存在于债权行为中,房屋的最终归属,取决于出卖人最终与哪一个买受人达成了物权合意,二重买卖问题也就因此迎刃而解。
以本案为例,根据《德国民法典》第925条,“让与人与取得人之间(转移所有权)的合意,必须在双方当事人同时在场的情况下,在有管辖权的机构(通常为法院)面前表示之。在不妨碍其他机构的管辖权的情况下,任何一个公证人有接受有关土地所有权转移的合意的管辖权”。在这种情况下,出卖人A与买受人C共同来到登记机关申请登记的行为,就足以证明二人做成了物权变动的合意,而B并没有与A达成物权合意。因此,根据德国的登记制度,只要通过了登记机关的实质审查,就应当由C取得所有权。
(三)债权形式主义
债权形式主义模式以瑞士、奥地利为代表。这种模式认为,合同当事人的意思表示仅能产生债权变动的法律效果,而物权变动的发生还必须要在此债权的基础上完成登记或交付的法定公示。它与物权形式主义的区别就在于,物权形式主义中的物权行为是无因的,但在债权形式主义下,登记或交付并不是物权行为,而是事实行为,债权变动的瑕疵将对是否产生物权变动产生直接影响,如果合同无效、被撤销或解除,物权的变动也不能发生。债权形式主义最大的好处就在于可以保护善意第三人,但在像本案例中的情形,也难以认为后受让人C为恶意,它与A的合同可予撤销或被宣告无效,这时,应当保护B或是C的利益,仍然是个悬而未决的问题。
二、对我国目前不动产物权变动的探讨
我国《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。从这一规定上可以看出,我国并没有采用债权意思主义的变动模式,但是否属于物权形式主义或债权形式主义,则仍存在激烈的争议。
从《物权法》第15条的规定看来,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这一规定区分了在正面情况下物权变动与债权变动二者效力发生的不同,但并没有涉及负面情况下二者效力是否应予区分,因此,并不足以直接得出我国采取的是物权形式主义或债权形式主义的结论。
这种不明确性就使得我国在解决二重买卖时更为困难和棘手。以本案为例,从债之关系来看,根据债权的平等性,B不能仅以其为先买受人而主张A与C间的买卖合同无效或可撤销;C也不能因其已經申请所有权转移登记、并现实占有房屋而突破债的相对性、从而对抗第三人B。这时,只能由A选择向B或C履行合同,而对另一方承担违约责任,在本案中,可以认为A已经选择了向C履行,但根据我国不动产物权变动的登记生效主义,A的履行仍不能当然产生不动产物权变动的效果,于是,在本案的情形下,不但B没有得到现实的违约救济,C亦不能确定地取得所有权,从而使整个权利状态处于混乱。
另一方面,由于我国并没有如德国法那样建立完整的物权行为理论和立法体系,因此也无法从物权行为的角度来分析本案。这样,在对本案进行判决的时候,就只能交由法官或仲裁员自由裁量了。有学者提出,因为C已经现实占有了房屋,并且启动了登记程序,其交易步骤更为深入,故而因由C取得房屋所有权,但显然这种做法也是缺乏法律依据的。而对于另一当事人B而言,一旦C取得房屋所有权,他将财房两空,这与我国民众一贯认同的“先来后到”的观念也格格不入。
三、关于如何避免纠纷的对策思考
针对目前我国对于物权变动模式认同上的混乱,有学者提出了我国系采取“物权意思主义”,认为我国的物权变动模式中,存在独立的物权意思,但并不绝对以登记或交付为要件;也有学者提出我国应建立“绝对物权行为”变动模式,认为物权是绝对权,因此其变动应由“绝对法律行为”做成,以公告、异议、沉默三种意思表示形式,使物权变动绝对化。
这些新模式的提出,实际上是对现有三种模式在理论上的再整理以及对我国目前立法得失的辩证评价,虽然各家观点侧重点和切入点不同,但都表明了学界对物权变动理论和实践的关注,物权变动立法模式在物权法中的重要地位和影响也可见一斑。
但要改变现行法、重构新的物权变动模式,并非朝夕可蹴就,因此,这里不再讨论我国应取何种立法模式,而对如何在保留我国现行法的基础上,通过其它途径,避免或解决二重买卖问题,提出一些看法和建议:
(一)完善登记公示制度
物权是一种对世权,其变动应以一定的方法使公众知晓,也就是物权公示原则。对不动产而言,登记为其公示方法。不论是在何种物权变动的立法模式下,不动产登记都具有彰显物权权利状态,保证交易安全的作用。根据我国《物权法》第十条的规定,“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。但直至目前,我国仍未出台关于不动产登记的统一立法,这就使得实务中难以避免地出现各种问题和矛盾,比如,登记机关重复、登记机关无法查知标的物的真实权利状况等。特别是在我国现行法律下,不动产登记一般具有设权,即发生物权变动的效力,这就更需要一个合理而完善的登记制度,从而明确不动产物权的权利状况,这将在很大程度上克服目前我国不动产物权变动中的纠纷和矛盾。
(二)当事人应积极维护自己的合法权益
从实践看来,大多数房屋二重买卖,都是由于先购买人疏于照顾自己的利益而发生的,事实上,先购买人可以有多种途径来防止出卖人将房屋转卖他人,从而维护自己的合法权益。例如,敦促出卖人交付房屋并进行不动产物权变动登记;即使因某些原因不能立时取得房屋所有权,也可以通过预告登记制度,使自己的债权获得物权化的效力,从而从根源上防止二重买卖的发生。
物权变动模式是解决财产流转的一个重要的法律问题,我国对物权变动模式认同上的混乱,客观上加剧了纠纷的发生,不利于物权法“明确物的归属,发挥物的效用”目的的实现,因此,应当加快研究,建立适合我国国情和法律传统的物权变动模式,完善相应配套法律法规,加强人民群众维权意识,从而更好地预防纠纷、解决纠纷。
注释:
赵霞.对我国一则房屋买卖纠纷的判例研究.现代商业.2007(8).第172页.
武钦殿.物权意思主义——我国现行法上物权变动模式研究.北京:人民法院出版社.2007.
于海涌.绝对物权行为理论与物权法律制度研究.北京:北京大学出版社.2006.
我国《物权法》第9条,第28—30条,规定了不以登记为物权变动要件的例外情形.
我国《物权法》第1条.