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【摘要】从2010年以来国家为遏制房价过快上涨陆续出台了多项房地产调控政策，因为随着房地产市场风险逐步增加，商业银行个人住房贷款的风险也在慢慢加大。本文分析了近年来我国商业银行个人住房贷款的发展情况、普遍存在的风险种类，对商业银行个人住房贷款的法律风险控制提出了一些对策。
【关键词】商业银行；个人住房贷款；法律风险控制1商业银行个人住房贷款的定义和特征
11个人住房贷款的定义。个人住房贷款含义是银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。目前，个人住房贷款主要有三类，分别为自营贷款、组合贷款和委托贷款。
111自营性住房贷款，即商业性个人住房贷款，是以银行信贷资金为来源向买房人发放的贷款。
112住房组合贷款，也就是个人住房委托贷款和自营贷款的组合，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴个人住房组合贷款存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
113住房委托贷款也就是公积金贷款，是指银行受地方住房基金管理部门的委托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担，主要用于解决缴纳住房公积金的职工个人购买、建造住房资金不足的问题。
12個人住房贷款的特征。个人住房贷款有以下特征：
首先，贷款合同的期限比较长、标的比较大。如个人住房贷款的期限方面，一般情况下有十年到二十年，但最久的可以有30年。
其次，贷款用途单一和对象特别。借贷者是具有完全民事行为能力的自然人，所贷资金只能用于支付其所买的住房。
2商业银行个人住房贷款的法律风险分析
个人住房信贷风险，指银行发放的个人住房贷款中可能无法收回从而在财务报表中不得不变成损失的情况，主要指按揭贷款人不能按合同偿还贷款本金和利息，由此给放贷行带来的不良贷款损失。详细说，商业银行基本上来说，面临的个人住房贷款问题有：
21抵押物减值和变现难问题。作为商业银行第二还款来源的贷款抵押物，在这方面，银行一般有风险如：
211抵押物减值风险。指因房地产行情变化和住房等固定资产的减值而导致抵押住房和其他固定资产价格下跌。
212抵押物变现风险。当抵押物变为现金的途径变少、变现的成本升高，银行不能轻松地、足额地变现。
22违约问题。可能有以下几种情况：
首先，借款人被迫违约的风险。它往往是借款人的被动为之，指借款人（购房人）在购房后，因意外事件的发生或实际偿债能力减少，无法继续正常向放贷银行还本付息。
其次，借款人理性违约的风险。它往往是指借款人主动为之，指借款人（购房人）认为放弃继续履行还款合同能带来更大的收益而产生的不继续还款行为。
23流动性风险。第一，银行发出的个人住房贷款资金主要来自居民储蓄存款，大都是短期性的，一般以五年为限，而住房贷款期限为三五年至十年、二十年不等，这种情况的存在会降低放贷行资产的流动性，影响放贷机构的偿付能力。第二，银行个人住房贷款不易变成现金。一方面，因为对于属于零售性业务的个人住贷而言，每笔贷款无论到期日还是贷款期限等都不一样，银行不便于实现统一模式化管理；另一方面，中国的二级住房市场未得到充分发展，对于如固定资产的抵押物来说，变现是困难的。
3银行个人住房贷款法律风险的控制
31加强贯彻现有的房贷政策。从前年开始，中国政府为解决由于投资房地产过热导致的房价太高现象，出台了“国十条”这一房产新政，对银行的房贷政策做出了新规定，如，差别化住房信贷政策需要更严格的实施问题；对购买首套自居房且住宅建筑面积除在九十平米以下的家庭外，首付款必须高于贷款金额的百分之三十。
32健全银行信贷控制机制。
321严格审查申请房贷的资质，审查申请房贷的资格是风险控制的第一个关口，可以有效地防止借款人违约风险。对审查房贷申请资质应做到以下几点：
3211贷款资质审查基础是分析借款人现金收入，通过定量分析方法，对可能的违约风险进行评估，全面考虑借款人的家庭成员健康程度和工作稳定程度等问题。
3212审查贷款资质应对贷款调查内容是否确切和合法合理进行全面考察，关键是分析调查人是否尽职和借款人的已有的担保情况、还款能力和诚信程度。
322注意贷款抵押物审查力度。作为个人住房贷款第二还款来源的抵押物，如果借款人到期不能偿还所贷本金和利息，银行可以依法处理抵押物并享有对抵押物的法定优先受偿权。然而，由于抵押物本身有一定的减值风险，因此严格审查抵押物的各种风险为减少放贷风险给予了有力支持。审查抵押物的程序具体有：
3221管理抵押率的变动，防止由于抵押物市价波动带来的的变现难问题。
3222贯彻实行担保法，对于不依据合同按时偿债的，坚决依法拍卖所抵押的住房和其他资产。
3223细致查清楚所抵押房屋的合法性问题和被抵押程序的合法性问题。（上接第104页）
3224督促卖房企业按时办理产权过户手续，而且依法要做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门一起保证抵押的各项手续的合法和完善。
参考文献
［1］ 吴丽霞我国现阶段个人住房贷款风险及控制对策研究［J］金融与投资，2009。
［2］郭建国，赵世峰金融风暴对我国商业银行房贷业务的警示哈尔滨商业大学学报，2009(5)。
［3］薛瑜商业银行住房抵押贷款现状及风险控制［N］商场现代报，2009(6)。
（作者单位：西南民族大学法学院）
【关键词】商业银行；个人住房贷款；法律风险控制1商业银行个人住房贷款的定义和特征
11个人住房贷款的定义。个人住房贷款含义是银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。目前，个人住房贷款主要有三类，分别为自营贷款、组合贷款和委托贷款。
111自营性住房贷款，即商业性个人住房贷款，是以银行信贷资金为来源向买房人发放的贷款。
112住房组合贷款，也就是个人住房委托贷款和自营贷款的组合，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴个人住房组合贷款存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
113住房委托贷款也就是公积金贷款，是指银行受地方住房基金管理部门的委托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担，主要用于解决缴纳住房公积金的职工个人购买、建造住房资金不足的问题。
12個人住房贷款的特征。个人住房贷款有以下特征：
首先，贷款合同的期限比较长、标的比较大。如个人住房贷款的期限方面，一般情况下有十年到二十年，但最久的可以有30年。
其次，贷款用途单一和对象特别。借贷者是具有完全民事行为能力的自然人，所贷资金只能用于支付其所买的住房。
2商业银行个人住房贷款的法律风险分析
个人住房信贷风险，指银行发放的个人住房贷款中可能无法收回从而在财务报表中不得不变成损失的情况，主要指按揭贷款人不能按合同偿还贷款本金和利息，由此给放贷行带来的不良贷款损失。详细说，商业银行基本上来说，面临的个人住房贷款问题有：
21抵押物减值和变现难问题。作为商业银行第二还款来源的贷款抵押物，在这方面，银行一般有风险如：
211抵押物减值风险。指因房地产行情变化和住房等固定资产的减值而导致抵押住房和其他固定资产价格下跌。
212抵押物变现风险。当抵押物变为现金的途径变少、变现的成本升高，银行不能轻松地、足额地变现。
22违约问题。可能有以下几种情况：
首先，借款人被迫违约的风险。它往往是借款人的被动为之，指借款人（购房人）在购房后，因意外事件的发生或实际偿债能力减少，无法继续正常向放贷银行还本付息。
其次，借款人理性违约的风险。它往往是指借款人主动为之，指借款人（购房人）认为放弃继续履行还款合同能带来更大的收益而产生的不继续还款行为。
23流动性风险。第一，银行发出的个人住房贷款资金主要来自居民储蓄存款，大都是短期性的，一般以五年为限，而住房贷款期限为三五年至十年、二十年不等，这种情况的存在会降低放贷行资产的流动性，影响放贷机构的偿付能力。第二，银行个人住房贷款不易变成现金。一方面，因为对于属于零售性业务的个人住贷而言，每笔贷款无论到期日还是贷款期限等都不一样，银行不便于实现统一模式化管理；另一方面，中国的二级住房市场未得到充分发展，对于如固定资产的抵押物来说，变现是困难的。
3银行个人住房贷款法律风险的控制
31加强贯彻现有的房贷政策。从前年开始，中国政府为解决由于投资房地产过热导致的房价太高现象，出台了“国十条”这一房产新政，对银行的房贷政策做出了新规定，如，差别化住房信贷政策需要更严格的实施问题；对购买首套自居房且住宅建筑面积除在九十平米以下的家庭外，首付款必须高于贷款金额的百分之三十。
32健全银行信贷控制机制。
321严格审查申请房贷的资质，审查申请房贷的资格是风险控制的第一个关口，可以有效地防止借款人违约风险。对审查房贷申请资质应做到以下几点：
3211贷款资质审查基础是分析借款人现金收入，通过定量分析方法，对可能的违约风险进行评估，全面考虑借款人的家庭成员健康程度和工作稳定程度等问题。
3212审查贷款资质应对贷款调查内容是否确切和合法合理进行全面考察，关键是分析调查人是否尽职和借款人的已有的担保情况、还款能力和诚信程度。
322注意贷款抵押物审查力度。作为个人住房贷款第二还款来源的抵押物，如果借款人到期不能偿还所贷本金和利息，银行可以依法处理抵押物并享有对抵押物的法定优先受偿权。然而，由于抵押物本身有一定的减值风险，因此严格审查抵押物的各种风险为减少放贷风险给予了有力支持。审查抵押物的程序具体有：
3221管理抵押率的变动，防止由于抵押物市价波动带来的的变现难问题。
3222贯彻实行担保法，对于不依据合同按时偿债的，坚决依法拍卖所抵押的住房和其他资产。
3223细致查清楚所抵押房屋的合法性问题和被抵押程序的合法性问题。（上接第104页）
3224督促卖房企业按时办理产权过户手续，而且依法要做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门一起保证抵押的各项手续的合法和完善。
参考文献
［1］ 吴丽霞我国现阶段个人住房贷款风险及控制对策研究［J］金融与投资，2009。
［2］郭建国，赵世峰金融风暴对我国商业银行房贷业务的警示哈尔滨商业大学学报，2009(5)。
［3］薛瑜商业银行住房抵押贷款现状及风险控制［N］商场现代报，2009(6)。
（作者单位：西南民族大学法学院）