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随着城镇化不断推进和房地产行业的发展，存量房交易在房地产市场交易中的占比不断提高。因其具有交易流程长、专业性强、信息不对称等特点，增加了存量房交易安全的不稳定因素。一直以来，各级房屋交易管理部门通过制度建设、系统建设和操作规范等方面来保障存量房交易安全，维护交易当事人合法权益。如积极推行存量房网上签约制度，规避“一房多卖”等交易风险的发生。近期住房城乡建设部等部门出台的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168 号），也旨在加强房地产中介管理，促进行业健康发展，进一步保障存量房交易安全。由于交易房屋信息的真实性、及时性和查询便利性得不到有效保证，交易当事人权益受损的案例时有发生，存量房交易管理工作中仍有許多亟待完善的地方。
目前，多数地方的存量房网签系统中具备房源核验的功能，但这只是系统中的内部功能，属于系统流程的一个环节，意向购房人是无法查验的，这就无法从源头上遏制房地产中介发布虚假房源以及对购房人隐瞒房源不利情况等现象的发生。针对上述弊端，北京等城市率先推行了房源核验制度。
本文结合镇江市实际情况，建立起一套完善的存量房核验系统，较好地解决了房屋交易管理部门在保障产权人隐私的前提下如何向意向购房人提供房产信息和交易信息的难点，更有效地保障了交易安全。
一、系统总体设计
考虑到当前国内存量房房源核验的特点及房产管理过程中实际业务办理的需要，从工作实践出发，在存量房房源发布和网签前设定房源核验环节，借助政府公信力和信息优势，利用“互联网+”思维，确保交易当事人能够得到真实的房屋信息和交易信息，从而保障存量房交易安全。
1.系统体系结构设计
系统采用三层逻辑结构，将应用功能分成表示层、应用层和数据层三个部分，三层结构在物理实现上如图1表示。
表述层是应用的用户接口部分，它负担着用户与应用间的对话功能。它用于检查用户从键盘等输入的数据，显示应用输出的数据。为使用户能够直观地进行操作，一般要使用图形用户接口，操作简单，易学易用。
应用层相当于应用的本体，将具体的业务处理逻辑编入程序中。应用层中包含有确认用户对应用和数据库存取权限的功能以及记录系统处理日志的功能。
数据层即数据库管理系统，负责管理对数据库的读写，数据库管理系统必须能迅速执行大量数据的更新和检索。
三层结构解决方案是：将三层进行明确分割，并在逻辑上使其独立。原来的数据库作为数据库管理系统已经独立出来，因此，关键是要将表示层和功能层分离成各个独立的程序，并且还要使这两层间的接口简洁明了。物理实现上，根据用户需要，可以把应用层和数据层配置在同一台服务器上。其逻辑结构示意图如图2所示。
2.系统体系结构设计
系统的网络结构根据要求设计如图3所示，将数据部署于单独的数据服务器以保证读取运行速度，应用部署于应用服务器，以满足用户操作请求完成功能。DMZ防火墙将单位内部与外部隔开，外部PC无法访问单位内部的网络，内部PC可以通过DMZ访问web应用，无论是内部PC还是外部PC必须使有密钥进行认证，并且只有通过了认证服务器的认证，才可以使用该系统。
3.系统功能设计概要
存量房房源核验是房产管理部门受理后，依据房屋交易和产权管理系统以及不动产登记信息共享数据，通过存量房网上交易系统进行信息校验的过程。符合核验申请条件的申请人可以委托房地产经纪机构或自行或在房屋窗口通过存量房网上交易系统申请。房源核验受理后，系统将自动生成唯一的核验编码和查询验证码，供申请人查询房源核验业务状态和结果，并在核查交易标的或委托其他经纪机构中介时使用。房源核验时，房产交易管理部门需同时进行历史数据处理、房屋测绘面积备案和配图等工作，并实时更新该房屋信息、查封、抵押等权利状态。申请人可凭《存量房房源核验受理回执》直接登陆存量房网上交易系统查询核验结果。向房屋所在地房源核验管理部门申请核验的，也可向受理窗口领取房源核验结果。委托房地产经纪机构申请核验的，经纪机构应为申请人下载打印《存量房房源核验信息表》，并告知核验结果。房源核验未通过，申请人对核验结果存在异议的，可向当地经办部门提出书面复核申请。委托房地产经纪机构申请房源核验并通过房源核验的房屋，存量房网上交易系统自动发布房源信息。核验通过后的房屋在网上签约完成前，市房地产信息网将动态更新该房屋权利状况。核验房源已完成网上签约或发生限制权利状况影响交易的，申请人可自行或委托他人持相关材料到房屋所在地房源核验管理部门服务窗口申请撤销房源。自房源核验受理之日起至完成网上签约或租赁备案，如需进行其他交易的，应先撤销房源。
二、系统功能实现
存量房房源核验系统可分为四大模块：房源登记模块、房源核验模块、房源发布模块、房源限制信息更新模块。系统功能设计图如图4所示。
1.房源登记模块
申请人、中介和管理员用户（以下简称用户）根据系统要求上传电子材料图片，如《存量房房源核验申请表》等。用户提交房源后，系统自动生成“核验编码”和“查询验证码”，用户可通过打印《存量房房源核验受理回执》获取，但该回执打印有次数限制如果房源核定未通过，用户可根据“退回说明”重新录入和提交房源信息。如果用户对房源信息有疑义的，可到房产业务窗口申请复核，填写《存量房房源核验复核申请表》。用户可网上提交《存量房房源核验撤销申请表》，申请撤销房源核验，委托办理的需提交《存量房房源核验撤销委托书》。
2.房源核验模块
房产业务窗口人员负责受理房源登记、房源核验、房源复核和房源撤销、验证码变更等业务工作。房产业务窗口人员根据用户申请，补打《存量房房源核验受理回执》。房产业务窗口人员登记的房源同样需要经过核验流程。网上签约用户，依据《存量房房源核验受理回执》中的“核验编码”和“查询验证码”查询核实房源信息，并进行网上签约。
3.房源发布模块
提供对外发布的房源信息内容较概括，没有房主和房源具体坐落等信息。用户使用房源核验码，可查询指定的房源概括信息。通过房源核验码和验证码可获得房源具体的信息，包括房主姓名和限制情况等。房源发布信息的中介信息显示，根据中介获得授权的先后顺序进行排序。
4.房源限制信息更新模块
自动化任务每天凌晨执行，更新房源的权利限制信息。系统记录数据更新日期，在房源发布页面公示数据更新日期。对于自动化任务执行异常数据未同步的情况，系统允许管理人员手工更新房源权利限制信息。
三、结论
存量房房源核验平台采用的统一平台和分行政区域权限管理等实现模式和相关实现技术，可以在市内其他辖区范围内具有很好的推广应用价值，能产生很好的社会效益。项目实施完成后，能规范镇江市存量房交易房源发布和中介管理，为广大置业和租房者提供真实可信的房源信息，同时提高了房产交易行政服务水平和办事效率，为决策和管理者分析房产市场提供宏观基础数据，具有现实意义。
陈品禄/责任编辑
目前，多数地方的存量房网签系统中具备房源核验的功能，但这只是系统中的内部功能，属于系统流程的一个环节，意向购房人是无法查验的，这就无法从源头上遏制房地产中介发布虚假房源以及对购房人隐瞒房源不利情况等现象的发生。针对上述弊端，北京等城市率先推行了房源核验制度。
本文结合镇江市实际情况，建立起一套完善的存量房核验系统，较好地解决了房屋交易管理部门在保障产权人隐私的前提下如何向意向购房人提供房产信息和交易信息的难点，更有效地保障了交易安全。
一、系统总体设计
考虑到当前国内存量房房源核验的特点及房产管理过程中实际业务办理的需要，从工作实践出发，在存量房房源发布和网签前设定房源核验环节，借助政府公信力和信息优势，利用“互联网+”思维，确保交易当事人能够得到真实的房屋信息和交易信息，从而保障存量房交易安全。
1.系统体系结构设计
系统采用三层逻辑结构，将应用功能分成表示层、应用层和数据层三个部分，三层结构在物理实现上如图1表示。
表述层是应用的用户接口部分，它负担着用户与应用间的对话功能。它用于检查用户从键盘等输入的数据，显示应用输出的数据。为使用户能够直观地进行操作，一般要使用图形用户接口，操作简单，易学易用。
应用层相当于应用的本体，将具体的业务处理逻辑编入程序中。应用层中包含有确认用户对应用和数据库存取权限的功能以及记录系统处理日志的功能。
数据层即数据库管理系统，负责管理对数据库的读写，数据库管理系统必须能迅速执行大量数据的更新和检索。
三层结构解决方案是：将三层进行明确分割，并在逻辑上使其独立。原来的数据库作为数据库管理系统已经独立出来，因此，关键是要将表示层和功能层分离成各个独立的程序，并且还要使这两层间的接口简洁明了。物理实现上，根据用户需要，可以把应用层和数据层配置在同一台服务器上。其逻辑结构示意图如图2所示。
2.系统体系结构设计
系统的网络结构根据要求设计如图3所示，将数据部署于单独的数据服务器以保证读取运行速度，应用部署于应用服务器，以满足用户操作请求完成功能。DMZ防火墙将单位内部与外部隔开，外部PC无法访问单位内部的网络，内部PC可以通过DMZ访问web应用，无论是内部PC还是外部PC必须使有密钥进行认证，并且只有通过了认证服务器的认证，才可以使用该系统。
3.系统功能设计概要
存量房房源核验是房产管理部门受理后，依据房屋交易和产权管理系统以及不动产登记信息共享数据，通过存量房网上交易系统进行信息校验的过程。符合核验申请条件的申请人可以委托房地产经纪机构或自行或在房屋窗口通过存量房网上交易系统申请。房源核验受理后，系统将自动生成唯一的核验编码和查询验证码，供申请人查询房源核验业务状态和结果，并在核查交易标的或委托其他经纪机构中介时使用。房源核验时，房产交易管理部门需同时进行历史数据处理、房屋测绘面积备案和配图等工作，并实时更新该房屋信息、查封、抵押等权利状态。申请人可凭《存量房房源核验受理回执》直接登陆存量房网上交易系统查询核验结果。向房屋所在地房源核验管理部门申请核验的，也可向受理窗口领取房源核验结果。委托房地产经纪机构申请核验的，经纪机构应为申请人下载打印《存量房房源核验信息表》，并告知核验结果。房源核验未通过，申请人对核验结果存在异议的，可向当地经办部门提出书面复核申请。委托房地产经纪机构申请房源核验并通过房源核验的房屋，存量房网上交易系统自动发布房源信息。核验通过后的房屋在网上签约完成前，市房地产信息网将动态更新该房屋权利状况。核验房源已完成网上签约或发生限制权利状况影响交易的，申请人可自行或委托他人持相关材料到房屋所在地房源核验管理部门服务窗口申请撤销房源。自房源核验受理之日起至完成网上签约或租赁备案，如需进行其他交易的，应先撤销房源。
二、系统功能实现
存量房房源核验系统可分为四大模块：房源登记模块、房源核验模块、房源发布模块、房源限制信息更新模块。系统功能设计图如图4所示。
1.房源登记模块
申请人、中介和管理员用户（以下简称用户）根据系统要求上传电子材料图片，如《存量房房源核验申请表》等。用户提交房源后，系统自动生成“核验编码”和“查询验证码”，用户可通过打印《存量房房源核验受理回执》获取，但该回执打印有次数限制如果房源核定未通过，用户可根据“退回说明”重新录入和提交房源信息。如果用户对房源信息有疑义的，可到房产业务窗口申请复核，填写《存量房房源核验复核申请表》。用户可网上提交《存量房房源核验撤销申请表》，申请撤销房源核验，委托办理的需提交《存量房房源核验撤销委托书》。
2.房源核验模块
房产业务窗口人员负责受理房源登记、房源核验、房源复核和房源撤销、验证码变更等业务工作。房产业务窗口人员根据用户申请，补打《存量房房源核验受理回执》。房产业务窗口人员登记的房源同样需要经过核验流程。网上签约用户，依据《存量房房源核验受理回执》中的“核验编码”和“查询验证码”查询核实房源信息，并进行网上签约。
3.房源发布模块
提供对外发布的房源信息内容较概括，没有房主和房源具体坐落等信息。用户使用房源核验码，可查询指定的房源概括信息。通过房源核验码和验证码可获得房源具体的信息，包括房主姓名和限制情况等。房源发布信息的中介信息显示，根据中介获得授权的先后顺序进行排序。
4.房源限制信息更新模块
自动化任务每天凌晨执行，更新房源的权利限制信息。系统记录数据更新日期，在房源发布页面公示数据更新日期。对于自动化任务执行异常数据未同步的情况，系统允许管理人员手工更新房源权利限制信息。
三、结论
存量房房源核验平台采用的统一平台和分行政区域权限管理等实现模式和相关实现技术，可以在市内其他辖区范围内具有很好的推广应用价值，能产生很好的社会效益。项目实施完成后，能规范镇江市存量房交易房源发布和中介管理，为广大置业和租房者提供真实可信的房源信息，同时提高了房产交易行政服务水平和办事效率，为决策和管理者分析房产市场提供宏观基础数据，具有现实意义。
陈品禄/责任编辑