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摘要：不动产测绘是不动产登记工作中重要的一部分，与我国社会人民群众的切身利益息息相关，如果不动产测绘结果不够准确，那么社会群众的合法利益就会受到不同程度的侵害。房产测量在不动产测绘工作是一个重要的子项目，其主要内容是测定和调查房屋及其用地情况，从而为房产产权、房地产开发利用、城市规划建设等提供科学的数据资料，提高不动产测绘准确性。本文对不动产测绘中房产测量内外业工作流程进行了深入的分析与研究，并提出了一些合理的意见和措施，旨在进一步提高房产测量工作质量。
关键词：不动产测绘;房产测量;内外业工作流程;测量准确性;优化措施中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：（2020）-08-036
房产测量与城市地形测量，地籍测量有相同之处，由于服务其对象不同，内容和要求又有所不同，作业前应该详细了解外业，内业的测量流程，避免测量过程中漏项和失误，这是保证作业质量的前提，是完成测绘生产的基础。内业、外业在测量方面有着很大不同，因此需要对不同流程进行全面的分析，从而避免出现测量结果不准确的问题，提高房产测绘准确性，在促进城市建设和发展方面具有重要的意义。
1不动产测绘中房产测量外业工作流程
外业工作作为房产测量中的重要工作内容，对于不动产测绘工作质量具有重要的影响，因此需要工作人员严格遵守外业工作流程，防止外业测绘工作失误，从而提高测绘工作整体质量。
1.1施测前准备工作
在外业实际测量工作开展前，项目经理应该将测项目准确分配给施测人，施测人在承接到外业测量工作后，应该做好如下准备工作：（1）施测人需要对外业测量项目内容进行全面的审核和校对，并准备充足的项目资料。（2）施测人在测量前需要对测量仪器进行检测，防止出现测量仪器因故障無法使用情况，提高外业测量工作效率。（3）施测人员需要准备充足的书写工具、调查表以及测绘图纸等基础设施。（4）施测人员需要检查交通工具是否存在问题、是否有故障，确保交通工具安全性，保护施测人员安全。（5）施测人员需要联系被测不动产单位，与该单位人员进行沟通，通知其做好现场准备工作，提高外业测量工作效率[1]。
1.2施测过程工作流程
首先，施测人员到达不动产测绘现场后，按照测前准备工作对现场情况进行全面的勘查，勘查需要按照先整体后局部、先下层后上层、先外部后内部、先简单后复杂、先明晰后隐蔽的流程，确保现场勘查工作科学性。其次，在丈量房产边长后，施测人员需要在测量时做好与记录人员的沟通，确保记录数据准确。第三，在房产边长丈量工作期间，记录人员需要与丈量人员核实记录内容是否准确，并确保记录数字清晰，丈量人员对于无法直接量取的边长，需要采用多种间接测量的方法，量取满足异型房屋面积计算的尺寸。
1.3施测人员需要调查的房屋要素
在外业施测开展过程中，施测人员需要对房屋要素进行全面的调查，主要包括以下内容：（1）房屋所属行政区、行政街道、房屋名称、房屋朝向以及房屋的区号、栋号、单元号、座号等。（2）施测人员需要调查房屋的权属归属，明确产权人和产权类别，并确定该房产是否存在房产纠纷。（3）施测人员需要调查房产的基本要素，例如地面以及地下层数、夹层数、顶层等，并该房产的用途、建筑结构、建筑使用时间等，从而能够帮助施测人员更好的了解房产全部情况（4）施测人员需要对房屋外部进行巡查和观测，主要贯彻房屋的层数构成、单元组成、阳台组成以及外部多种管道和墙体的基本情况，为后续的外业测量工作打下良好的基础。
1.4外业分层分户测量程序
针对一些大型不动产房屋测绘工作，施测人员需要采用外业分层分户测量的方法，因此需要严格遵守外业分层分户测量程序，才能够提高外业测量工作效率和测量质量。首先在分层测量方面，当该大型不动产具有标准层时，施测人员需要注明层数，如果高于五层，中间层必须要在分户测量中复核一层;测量时施测人员需要注意房产中的架空层、避难层、设备转换层等是否达到220cm;施测人员需要明确房产中水平通道的相通、分隔以及归属关系;施测人员需要检测平台层布局中是否有配电机房、电梯机房、水箱机房等。其次，在分户测量方发面施测人员需要对标准层的每一个分户都进行测量;施测人员需要测量户内墙体结构、户与户之间分隔墙体厚度、户与外的分隔墙体厚度;对于异型、多边形的户型，施测人员需要采用辅助计算面积的方法，确保异型户型测量结果准确性[2]。
1.4外业测量资料整理
资料整理是外业测量中的重要内容，直接影响外业测量工作质量。施测人员需要检测是否有漏层、漏户等问题，确定没有该类型问题后，检查施测人员的姓名、日期、测量项目等是否准确，之后将外业测量的结果交给内业人员。
2不动产测绘中房产测量内业工作流程
2.1内业测量前准备工作
内业测量前准备工作主要包括以下内容：（1）内业施测人员需准备平面图、立体图、剖面图、机构图、变更设计图，并与相关部门核对门牌号码证明等是否完整、正确。（2）施测人员需要对多种不同图纸之间的关系进行分析，从而明确房产主体结构构造以及层图与户图边长尺寸之间的关系，对后续内业测量工作打下基础。（3）施测人员需要全面分析该被测绘房产全算面积不参摊和全算面积要参摊的部位。（4）施测人员需要认真核对该被测房产分摊、符合功能区分摊、单功能区分摊的部位、名称和户内分摊部分的名称和面积。（5）内页施测人员需要全面分析外侧人员所提供的数据，并预测图纸中各结构边长、角度、墙体厚度等是否可以满足作图条件。
2.2内业制图和预测制图工作
内业制图和预测制图是内业测量中的核心工序，因此需要内业施测人员严格遵守工作程序。内业制度中的内容主要包括测量表、面积计算表、分层权证附图、分户权证附图、分摊计算表、单栋私房权证附图等。在进行内业制图工作时，施测人员需要牢记图中的各项尺寸，确保施测尺寸不会出现错误;施测人员需要审核外业测绘人员所提供的资料，明确资料中数据是否准确，防止制图准确性出现问题;在使用软件制图时，需要明确各连接点、镜像点、复制位点等之间的关系，确保各个点位准确会出现错误;施测人员需要对地下室、加工成、消防通道以及为该被测绘房产提供服务的管理用房等制图准确[3]。
3不动产测绘中房产测量内外业工作其他注意事项
内外业测量工作需要使用大量的机密仪器和机械设备，因此需要确保仪器和机械设备质量能够达到实际测绘标准，并为每一位施测人员都提供测量工作流程和操作规范，从而避免出现安全事故;施测人员严禁私自更改测绘仪器内部设置和参数，否则会导致测绘结果准确性无法保证，还会导致测绘仪器出现损坏;如果出现了雨雪天气、大风天气等，需要立即停止作业。测绘人员在实际内外业工作中，要时刻保持高度的职业精神，且需要灵活调整内外业测量工作方式，严格遵守工作流程和安全管理制度，才能够确保内外业测绘工作顺利开展。
结束语
综上所述，本文对不动产测绘中房产测量内外业工作流程进行了全面的阐述，并提出了一些需要特别注意的事项，希望可以对我国不动产测绘行业起到一定的借鉴作用，提高测绘工作效率和质量，更好地促进我国城市建设与发展。
参考文献
[1]王健. 浅议不动产测绘中测绘工程技术的实践应用[J]. 华东科技（综合）， 2019， 000（009）：P.1-1.
[2]李丹丹. 房产测绘外业测量常见问题及处理[J]. 门窗， 2019， No.178（22）：P.255-255.
[3]李帅. 不动产测绘特点及测绘技术探析[J]. 中国房地产业， 2020， 000（006）：P.170-170.
（江苏省金威测绘服务中心 南京 210000）
关键词：不动产测绘;房产测量;内外业工作流程;测量准确性;优化措施中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：（2020）-08-036
房产测量与城市地形测量，地籍测量有相同之处，由于服务其对象不同，内容和要求又有所不同，作业前应该详细了解外业，内业的测量流程，避免测量过程中漏项和失误，这是保证作业质量的前提，是完成测绘生产的基础。内业、外业在测量方面有着很大不同，因此需要对不同流程进行全面的分析，从而避免出现测量结果不准确的问题，提高房产测绘准确性，在促进城市建设和发展方面具有重要的意义。
1不动产测绘中房产测量外业工作流程
外业工作作为房产测量中的重要工作内容，对于不动产测绘工作质量具有重要的影响，因此需要工作人员严格遵守外业工作流程，防止外业测绘工作失误，从而提高测绘工作整体质量。
1.1施测前准备工作
在外业实际测量工作开展前，项目经理应该将测项目准确分配给施测人，施测人在承接到外业测量工作后，应该做好如下准备工作：（1）施测人需要对外业测量项目内容进行全面的审核和校对，并准备充足的项目资料。（2）施测人在测量前需要对测量仪器进行检测，防止出现测量仪器因故障無法使用情况，提高外业测量工作效率。（3）施测人员需要准备充足的书写工具、调查表以及测绘图纸等基础设施。（4）施测人员需要检查交通工具是否存在问题、是否有故障，确保交通工具安全性，保护施测人员安全。（5）施测人员需要联系被测不动产单位，与该单位人员进行沟通，通知其做好现场准备工作，提高外业测量工作效率[1]。
1.2施测过程工作流程
首先，施测人员到达不动产测绘现场后，按照测前准备工作对现场情况进行全面的勘查，勘查需要按照先整体后局部、先下层后上层、先外部后内部、先简单后复杂、先明晰后隐蔽的流程，确保现场勘查工作科学性。其次，在丈量房产边长后，施测人员需要在测量时做好与记录人员的沟通，确保记录数据准确。第三，在房产边长丈量工作期间，记录人员需要与丈量人员核实记录内容是否准确，并确保记录数字清晰，丈量人员对于无法直接量取的边长，需要采用多种间接测量的方法，量取满足异型房屋面积计算的尺寸。
1.3施测人员需要调查的房屋要素
在外业施测开展过程中，施测人员需要对房屋要素进行全面的调查，主要包括以下内容：（1）房屋所属行政区、行政街道、房屋名称、房屋朝向以及房屋的区号、栋号、单元号、座号等。（2）施测人员需要调查房屋的权属归属，明确产权人和产权类别，并确定该房产是否存在房产纠纷。（3）施测人员需要调查房产的基本要素，例如地面以及地下层数、夹层数、顶层等，并该房产的用途、建筑结构、建筑使用时间等，从而能够帮助施测人员更好的了解房产全部情况（4）施测人员需要对房屋外部进行巡查和观测，主要贯彻房屋的层数构成、单元组成、阳台组成以及外部多种管道和墙体的基本情况，为后续的外业测量工作打下良好的基础。
1.4外业分层分户测量程序
针对一些大型不动产房屋测绘工作，施测人员需要采用外业分层分户测量的方法，因此需要严格遵守外业分层分户测量程序，才能够提高外业测量工作效率和测量质量。首先在分层测量方面，当该大型不动产具有标准层时，施测人员需要注明层数，如果高于五层，中间层必须要在分户测量中复核一层;测量时施测人员需要注意房产中的架空层、避难层、设备转换层等是否达到220cm;施测人员需要明确房产中水平通道的相通、分隔以及归属关系;施测人员需要检测平台层布局中是否有配电机房、电梯机房、水箱机房等。其次，在分户测量方发面施测人员需要对标准层的每一个分户都进行测量;施测人员需要测量户内墙体结构、户与户之间分隔墙体厚度、户与外的分隔墙体厚度;对于异型、多边形的户型，施测人员需要采用辅助计算面积的方法，确保异型户型测量结果准确性[2]。
1.4外业测量资料整理
资料整理是外业测量中的重要内容，直接影响外业测量工作质量。施测人员需要检测是否有漏层、漏户等问题，确定没有该类型问题后，检查施测人员的姓名、日期、测量项目等是否准确，之后将外业测量的结果交给内业人员。
2不动产测绘中房产测量内业工作流程
2.1内业测量前准备工作
内业测量前准备工作主要包括以下内容：（1）内业施测人员需准备平面图、立体图、剖面图、机构图、变更设计图，并与相关部门核对门牌号码证明等是否完整、正确。（2）施测人员需要对多种不同图纸之间的关系进行分析，从而明确房产主体结构构造以及层图与户图边长尺寸之间的关系，对后续内业测量工作打下基础。（3）施测人员需要全面分析该被测绘房产全算面积不参摊和全算面积要参摊的部位。（4）施测人员需要认真核对该被测房产分摊、符合功能区分摊、单功能区分摊的部位、名称和户内分摊部分的名称和面积。（5）内页施测人员需要全面分析外侧人员所提供的数据，并预测图纸中各结构边长、角度、墙体厚度等是否可以满足作图条件。
2.2内业制图和预测制图工作
内业制图和预测制图是内业测量中的核心工序，因此需要内业施测人员严格遵守工作程序。内业制度中的内容主要包括测量表、面积计算表、分层权证附图、分户权证附图、分摊计算表、单栋私房权证附图等。在进行内业制图工作时，施测人员需要牢记图中的各项尺寸，确保施测尺寸不会出现错误;施测人员需要审核外业测绘人员所提供的资料，明确资料中数据是否准确，防止制图准确性出现问题;在使用软件制图时，需要明确各连接点、镜像点、复制位点等之间的关系，确保各个点位准确会出现错误;施测人员需要对地下室、加工成、消防通道以及为该被测绘房产提供服务的管理用房等制图准确[3]。
3不动产测绘中房产测量内外业工作其他注意事项
内外业测量工作需要使用大量的机密仪器和机械设备，因此需要确保仪器和机械设备质量能够达到实际测绘标准，并为每一位施测人员都提供测量工作流程和操作规范，从而避免出现安全事故;施测人员严禁私自更改测绘仪器内部设置和参数，否则会导致测绘结果准确性无法保证，还会导致测绘仪器出现损坏;如果出现了雨雪天气、大风天气等，需要立即停止作业。测绘人员在实际内外业工作中，要时刻保持高度的职业精神，且需要灵活调整内外业测量工作方式，严格遵守工作流程和安全管理制度，才能够确保内外业测绘工作顺利开展。
结束语
综上所述，本文对不动产测绘中房产测量内外业工作流程进行了全面的阐述，并提出了一些需要特别注意的事项，希望可以对我国不动产测绘行业起到一定的借鉴作用，提高测绘工作效率和质量，更好地促进我国城市建设与发展。
参考文献
[1]王健. 浅议不动产测绘中测绘工程技术的实践应用[J]. 华东科技（综合）， 2019， 000（009）：P.1-1.
[2]李丹丹. 房产测绘外业测量常见问题及处理[J]. 门窗， 2019， No.178（22）：P.255-255.
[3]李帅. 不动产测绘特点及测绘技术探析[J]. 中国房地产业， 2020， 000（006）：P.170-170.
（江苏省金威测绘服务中心 南京 210000）