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【摘 要】日照港房地产开发有限公司是日照市一家二级资质房地产企业，公司日常为扩大销售，减少存货，提高市场竞争力，常常对房款采取应收账款的形式，实质上是公司为客户提供的商业信用，而这种商业信用为公司带来利好的同时，也带来种种不易控制的因素，使日照港房地产公司面临较高的应收账款风险。本文以日照港房地产公司为例，从应收账款的事前、事中、事后等方面进行分析，建立健全房地产企业应收账款监督管理机制、建立必要合理的信用管理组织机构等方面提出了一些加强应收账款管理的措施。
【关键词】房地产企业；应收账款；风险防范
一、房地产企业应收账款的收账管理问题及分析
1.房地产企业应收账款的事前管理及分析
（1）客户诚信意识缺乏，应收账款面临巨大风险
房地产企业为扩大市场占有率，回款一般会采用应收账款等形式。但一些客户的失信行为，给房地产企业往往带来不良影响和损失。例如日照港房地产开发有限公司开发的某商务楼盘，所面对的大量客户就是贸易公司，一旦商贸活动出现较大波动，就会导致贸易公司因资金流断裂而无法履行所购房产的剩余房款交付工作，增加了日照港房地产开发有限公司的收款风险。
（2）产品的定位差异及客户对比心理因素
房地产企业因开发的楼盘定位的不同，往往会出现高、中、低档楼盘并存的情况，定位的差异往往导致楼盘的设计及材料出现差异，而信息的不对称性使得客户常常因对比心理而延期付款。
2.房地产企业应收账款的事中管理及分析
（1）考核制度不合理，约束机制不健全
房地产企业在绩效评价上，片面追求高利润，销售人员为了完成企业分配的任务，在销售方式上大都采用商业信用折扣，这导致了企业应收账款数量大量增加。对于这部分应收账款，如果企业内部并没有严格的信用审查制度，并且不负责分配回收应收账款的人员，将导致房地产企业销量虽高，但资金使用效率较低。
（2）企业的管理机制不健全
业务部门和财务部门管理中存在职责不明确，应收账款催收不及时，问题不能及时暴露，日常管理不彻底，重视力度不够，为了扩大销售，增加市场份额，不及时进行应收账款处理，造成不必要损失。
3.房地产企业应收账款的事后管理及分析
（1）对应收账款缺乏适当的监督
有许多房地产企业业务人员，在利益的驱动下，减少业务管理职能，导致一些应收账款长期拖欠；而财务人员又因为涉及资金管理问题，怕担责任而故意回避，导致应收账款回款乏力。
（2）内部会计控制不严
在实际工作中，一些房地产企业没有严格按照应收账款标准进行业务处理，体现为在应收账款发生时不及时进行清算，导致表外信贷的形成，碰到人员调动时，极易造成资产损失。
二、房地产企业应收账款的风险控制建议
1.房地产企业应收账款的事前控制
（1）确立专门信用管理制度和信用政策
客户资源是房地产持续发展的重要资源，通过与客户日常沟通，建立客户信用管理体系，通过公共信息渠道，整理并分析数据，建立客户数据库；制定房地产企业信用政策，信用政策合理与否，将影响企业的销售成本，企业应当根据客户和本企业的实际业务状况，制理的合理的信用政策。例如日照港房地产公司在制定信用政策时，根据楼盘所在地域的不同及楼盘定位的不同，制定相应的信用管理及政策，对客户的调查不仅限于纸质资料，更与银行等金融机构进行业务合作，区别分类中小客户及大客户，分类制定应收期的信用政策。
（2）建立健全科学绩效评价体系
企业在制定营销政策时，应对业务部门和财务部门对应收账款的管理纳入评估项目，合理制定相应的应收账款激励机制，充分调动业务部门和财务部门员工的热情，在合理及安全的范围内管控应收账款，防止出现业务空白地带或者业务盲目交叉地带。例如日照港房地产公司在楼盘进入5%尾盘清盘阶段后，应收账款的催收工作将由业务部门移交至财务部门，并且尾盘收款对账将由两个部门由“月结”状态进入“日清”状态，同时绩效和奖励根据回款时间和力度在两部门之间进行分配，保证应收账款的回款效率。
2.房地产企业应收账款的事中控制
（1）建立健全赊销审批制度
首要的是对客户进行财务、支付和信用等方面进行评价和分析，然后根据客户的信用等级进行评级，建立客户信用期限管理档案。因此，在实践中对信用销售进行信贷业务，可以根据不同客户进行不同分析，减少盲目性，提高应收账款回款率。房地产企业建立科学、严格的信用审批系统，按照“谁批准、谁实施，谁负责”的方法，在授权批准的范围内控制信贷额。各级人员严格在销售活动范围内行使信贷限额的管辖权。超越权限必报请领导批准，资金的大额审批，报企业高层领导审批。日照港房地产公司业务部门在公司领导授权范围内，对房款收取进行小额信用折扣，而一旦要进行大额折扣的话，需提交公司领导层，甚至于股东会决议。
（2）注重合同的管理
根据《合同法》规定，以书面方式明确规定双方的权利和义务，进行相应的法律保护，所以合同是应收账款的重要控制手段。销售合同作为一种法律手段，将双方的契约关系约定下来，并得到双方认可。日照港房地产公司每一笔业务都会有协议书和合同书，以此约定买卖双方的契约关系。
（3）充分发挥财务会计部门的监督职能
财务会计部门可以专门设立应收账款负责人，或者由财务经理担任。财务部门根据销售记录向对方财务和业务部门发出声明，可通过信函和电话的方式发送对方，及时消除坏账损失户。同时业务人员的薪酬和奖励不应仅和销售指标相联系，还应在绩效考核时应加入财务部门的回款期和回款额等方面，同时对销售绩效综合评价的指标还要与应收账款的损失率挂钩。表现良好的要给予奖金和晋升，表现不好的要采取惩罚措施，以此充分调动员工的积极性。日照港房地产公司在业务部门的绩效考核方面采取“统一”原则，即业务人员的绩效工资不光有销售额工资，还有回款额工资，从而避免出现绩效考核方向出现偏差和失真，保持业务人员的工资公正性。 3.房地产企业应收账款的事后控制
（1）应收账款的催收
应收账款发生后，企业应采取各种积极措施，争取及时收回应收款项。企业应设立专门的应收款办公室，实行总经理负责制，在以下几个方面注意：应收小组成员以客户分类，具体将回收目标分解落实。客户延期付款有不同的原因，有资金短缺者，也有恶意拖欠者，恶意拖欠的客户也要认真分析原因。对异常欠款深入分析，具体情况具体分析，采取灵活多样的方法回收款项。在催收方式上，在应收款项即将到期时，由清理小组成员电话通知客户付款；如果一段时间后客户没有反应，则将应收账款催收函发送客户；逾期较长时间后，则派出应收小组成员上门催收；形成恶意拖欠的，则向仲裁委员会提起仲裁，或者通过法院审理，进入司法程序。例如日照港房地产公司就专门成立了“清欠办公室”，每月根据应收账款余额情况，分析客户逾期情况，然后区分欠款原因和时间节点向客户催收应收款项。如若客户的欠款即将到期，“清欠办”成员会电话催收；逾期3个月后，会信函催收客户；逾期1年后，会派出“清欠办”成员上门催收款项；逾期2年后，会向客户所在地仲裁委员会提起仲裁；逾期3年后，会通过本公司聘请的律师向客户发送律师函，进入司法程序。
（2）实施积极风险转移机制
对部分拖欠时间过长的应收账款实行风险转移机制，可以采取资产流动性上的转移，将应收账款转化为流动性更强的应收票据，在一定程度上防止更大坏账损失的发生。例如日照港房地产公司在收回“国贸中心”商务楼盘尾款的时候，有些业主为国际贸易公司，因公司遇经济危机导致资金流紧张，面对这种实际状况，公司清欠办公室转变工作思路，采取和业主协商的工作方法，将业主拖欠的楼盘尾款由回收现金转变为回收银行承兑票据或商业承兑汇票，同时根据业主实际资产状况适当放宽票据承兑的到期日。在票据的选择上，清欠办公室要求业主尽量选择自身开票，而不是背书票，以防止法律纠纷。同时将收回的承兑汇票向银行贴现，以实现更大的现金流。
参考文献：
[1]苑佐朝. 论房地产企业资金管理与使用控制的创新[J]. 现代企业，2015.
[2]高志霞. 企业应收账款管理问题浅析[J] .新经济，2015（5）.
[3]郭英娇. 浅谈企业应收账款的问题及改进[J].东方企业文化·企业管理，2013（11）.
[4]张华.浅析企业应收账款风险形成及对策研究[J].会计与审计，2013（11）.
【关键词】房地产企业；应收账款；风险防范
一、房地产企业应收账款的收账管理问题及分析
1.房地产企业应收账款的事前管理及分析
（1）客户诚信意识缺乏，应收账款面临巨大风险
房地产企业为扩大市场占有率，回款一般会采用应收账款等形式。但一些客户的失信行为，给房地产企业往往带来不良影响和损失。例如日照港房地产开发有限公司开发的某商务楼盘，所面对的大量客户就是贸易公司，一旦商贸活动出现较大波动，就会导致贸易公司因资金流断裂而无法履行所购房产的剩余房款交付工作，增加了日照港房地产开发有限公司的收款风险。
（2）产品的定位差异及客户对比心理因素
房地产企业因开发的楼盘定位的不同，往往会出现高、中、低档楼盘并存的情况，定位的差异往往导致楼盘的设计及材料出现差异，而信息的不对称性使得客户常常因对比心理而延期付款。
2.房地产企业应收账款的事中管理及分析
（1）考核制度不合理，约束机制不健全
房地产企业在绩效评价上，片面追求高利润，销售人员为了完成企业分配的任务，在销售方式上大都采用商业信用折扣，这导致了企业应收账款数量大量增加。对于这部分应收账款，如果企业内部并没有严格的信用审查制度，并且不负责分配回收应收账款的人员，将导致房地产企业销量虽高，但资金使用效率较低。
（2）企业的管理机制不健全
业务部门和财务部门管理中存在职责不明确，应收账款催收不及时，问题不能及时暴露，日常管理不彻底，重视力度不够，为了扩大销售，增加市场份额，不及时进行应收账款处理，造成不必要损失。
3.房地产企业应收账款的事后管理及分析
（1）对应收账款缺乏适当的监督
有许多房地产企业业务人员，在利益的驱动下，减少业务管理职能，导致一些应收账款长期拖欠；而财务人员又因为涉及资金管理问题，怕担责任而故意回避，导致应收账款回款乏力。
（2）内部会计控制不严
在实际工作中，一些房地产企业没有严格按照应收账款标准进行业务处理，体现为在应收账款发生时不及时进行清算，导致表外信贷的形成，碰到人员调动时，极易造成资产损失。
二、房地产企业应收账款的风险控制建议
1.房地产企业应收账款的事前控制
（1）确立专门信用管理制度和信用政策
客户资源是房地产持续发展的重要资源，通过与客户日常沟通，建立客户信用管理体系，通过公共信息渠道，整理并分析数据，建立客户数据库；制定房地产企业信用政策，信用政策合理与否，将影响企业的销售成本，企业应当根据客户和本企业的实际业务状况，制理的合理的信用政策。例如日照港房地产公司在制定信用政策时，根据楼盘所在地域的不同及楼盘定位的不同，制定相应的信用管理及政策，对客户的调查不仅限于纸质资料，更与银行等金融机构进行业务合作，区别分类中小客户及大客户，分类制定应收期的信用政策。
（2）建立健全科学绩效评价体系
企业在制定营销政策时，应对业务部门和财务部门对应收账款的管理纳入评估项目，合理制定相应的应收账款激励机制，充分调动业务部门和财务部门员工的热情，在合理及安全的范围内管控应收账款，防止出现业务空白地带或者业务盲目交叉地带。例如日照港房地产公司在楼盘进入5%尾盘清盘阶段后，应收账款的催收工作将由业务部门移交至财务部门，并且尾盘收款对账将由两个部门由“月结”状态进入“日清”状态，同时绩效和奖励根据回款时间和力度在两部门之间进行分配，保证应收账款的回款效率。
2.房地产企业应收账款的事中控制
（1）建立健全赊销审批制度
首要的是对客户进行财务、支付和信用等方面进行评价和分析，然后根据客户的信用等级进行评级，建立客户信用期限管理档案。因此，在实践中对信用销售进行信贷业务，可以根据不同客户进行不同分析，减少盲目性，提高应收账款回款率。房地产企业建立科学、严格的信用审批系统，按照“谁批准、谁实施，谁负责”的方法，在授权批准的范围内控制信贷额。各级人员严格在销售活动范围内行使信贷限额的管辖权。超越权限必报请领导批准，资金的大额审批，报企业高层领导审批。日照港房地产公司业务部门在公司领导授权范围内，对房款收取进行小额信用折扣，而一旦要进行大额折扣的话，需提交公司领导层，甚至于股东会决议。
（2）注重合同的管理
根据《合同法》规定，以书面方式明确规定双方的权利和义务，进行相应的法律保护，所以合同是应收账款的重要控制手段。销售合同作为一种法律手段，将双方的契约关系约定下来，并得到双方认可。日照港房地产公司每一笔业务都会有协议书和合同书，以此约定买卖双方的契约关系。
（3）充分发挥财务会计部门的监督职能
财务会计部门可以专门设立应收账款负责人，或者由财务经理担任。财务部门根据销售记录向对方财务和业务部门发出声明，可通过信函和电话的方式发送对方，及时消除坏账损失户。同时业务人员的薪酬和奖励不应仅和销售指标相联系，还应在绩效考核时应加入财务部门的回款期和回款额等方面，同时对销售绩效综合评价的指标还要与应收账款的损失率挂钩。表现良好的要给予奖金和晋升，表现不好的要采取惩罚措施，以此充分调动员工的积极性。日照港房地产公司在业务部门的绩效考核方面采取“统一”原则，即业务人员的绩效工资不光有销售额工资，还有回款额工资，从而避免出现绩效考核方向出现偏差和失真，保持业务人员的工资公正性。 3.房地产企业应收账款的事后控制
（1）应收账款的催收
应收账款发生后，企业应采取各种积极措施，争取及时收回应收款项。企业应设立专门的应收款办公室，实行总经理负责制，在以下几个方面注意：应收小组成员以客户分类，具体将回收目标分解落实。客户延期付款有不同的原因，有资金短缺者，也有恶意拖欠者，恶意拖欠的客户也要认真分析原因。对异常欠款深入分析，具体情况具体分析，采取灵活多样的方法回收款项。在催收方式上，在应收款项即将到期时，由清理小组成员电话通知客户付款；如果一段时间后客户没有反应，则将应收账款催收函发送客户；逾期较长时间后，则派出应收小组成员上门催收；形成恶意拖欠的，则向仲裁委员会提起仲裁，或者通过法院审理，进入司法程序。例如日照港房地产公司就专门成立了“清欠办公室”，每月根据应收账款余额情况，分析客户逾期情况，然后区分欠款原因和时间节点向客户催收应收款项。如若客户的欠款即将到期，“清欠办”成员会电话催收；逾期3个月后，会信函催收客户；逾期1年后，会派出“清欠办”成员上门催收款项；逾期2年后，会向客户所在地仲裁委员会提起仲裁；逾期3年后，会通过本公司聘请的律师向客户发送律师函，进入司法程序。
（2）实施积极风险转移机制
对部分拖欠时间过长的应收账款实行风险转移机制，可以采取资产流动性上的转移，将应收账款转化为流动性更强的应收票据，在一定程度上防止更大坏账损失的发生。例如日照港房地产公司在收回“国贸中心”商务楼盘尾款的时候，有些业主为国际贸易公司，因公司遇经济危机导致资金流紧张，面对这种实际状况，公司清欠办公室转变工作思路，采取和业主协商的工作方法，将业主拖欠的楼盘尾款由回收现金转变为回收银行承兑票据或商业承兑汇票，同时根据业主实际资产状况适当放宽票据承兑的到期日。在票据的选择上，清欠办公室要求业主尽量选择自身开票，而不是背书票，以防止法律纠纷。同时将收回的承兑汇票向银行贴现，以实现更大的现金流。
参考文献：
[1]苑佐朝. 论房地产企业资金管理与使用控制的创新[J]. 现代企业，2015.
[2]高志霞. 企业应收账款管理问题浅析[J] .新经济，2015（5）.
[3]郭英娇. 浅谈企业应收账款的问题及改进[J].东方企业文化·企业管理，2013（11）.
[4]张华.浅析企业应收账款风险形成及对策研究[J].会计与审计，2013（11）.