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摘要：本文作者结合多年工程管理实践经验，主要阐述了住宅项目地下室、半地下室、屋面、墙体、窗户等常见部位渗漏的设计及施工的注意点，对房屋防渗漏工作极具现实意义。
关键词：住宅；防渗漏；要点
随着建筑技术、建筑材料的不断发展与更新，住宅的建设品质在不断提高，但是渗漏问题却依然是困扰建设单位、施工单位、物业单位的一大难题。因为一旦产生渗漏，直接影响业主的生活，甚至有时会产生较大的纠纷。所以住宅项目的各参建单位都对住宅的防渗漏工作非常重视，但是渗漏问题目前依然非常突出，基本上可以说占业主投诉问题的首位。
根据多年的工程管理实践经验，笔者认为应该从以下几个方面做好房屋的防渗漏工作。
1.住宅项目防渗漏实施总原则
住宅项目的防渗漏工作必须坚持“堵排结合、因地制宜”的总原则进行各项工作。目前，无论是设计还是施工，往往重视的是“堵”的工作，强调防水材料的技术工艺的先进性，常忽略“排”对防水的影响，例如车库底板或顶板不设滤水层、屋面及阳台灯结构等坡度不设坡度、外窗台排水坡度小甚至施工成倒坡、屋面雨水口设置数量不足等。其实“排”才是重中之重，如果把水的来源控制住，哪能渗漏，所以一定要重视“排”的工作，就会使防水工作变的简单有效。
另外还要重视防水材料的选择，防水材料种类很多，各有优缺点，一定要针对各种防水材料的特点，合理选用。由于防水材料都有一定的寿命期限，且容易遭到破坏，所以在合理选用防水材料的同时，也要重视结构本身的自防水，结构自防水具有施工简便、工期短、造价低、耐久性好等优点，应加以重视。例如砼结构要加强振捣养护工作，砖砌体结构要加强灰缝砂浆的饱满度，防水关键部位要优先采用混凝土材料等。只有结构本身施工质量保证了，防水的效果才能做到长期有效。
2.地下室防渗漏设计及施工注意要点
地下防水工程住宅项目工程质量控制的重点之一，防水关键部位为施工缝处、后浇带处、外墙螺杆洞的处理。基础和底板混凝土应连续浇筑，除后浇带外不留施工缝，墙体除后浇带外不留垂直施工缝。后浇带浇筑之前对后浇带两侧混凝土表面进行凿毛，剔除浮动石子，用钢丝刷刷并用压力水冲洗干净后，先浇一层水泥浆，然后再浇筑混凝土，应细致操作振实，须一次性浇捣完成，不得再留置施工缝。后浇带潮湿养护不少于14天。
在地下室施工中还应注意以下几点：1）.地下室砼结构本身的的自防水能力决不能忽视，施工中一定要采取一切可能想到的措施来提高混凝土自身的密实性，减少裂缝，如加强振捣管理，合理养护等。2）提高其他各专业施工队伍的成品保护意识，决不允许防水层施工完成后其他材料或硬物划伤、碰伤，造成防水层破坏。3）严禁在刚施工完毕的防水层上堆放建筑材料或其他重物。4）施工人员应充分详尽的了解和防水材料的特性、施工要点，否则再好的材料可能也无用武之地，如水泥基渗透结晶型防水涂料的养护等必须严格按照厂家的要求进行等。
3.墙面防渗漏设计及施工注意要点
外墙渗漏虽然称不上重点防水工作，但是一旦渗漏，查找原因和维修处理也相当困难，所以其防水工作也不容忽视。除了常见的外墙处理方法，建议在以下方面重点关注：
1）为避免墙体施工缝渗水引起墙体发霉等现象，首先在砼墙体施工缝处采用厚2mm的JS防水涂料涂刷施工，宽度要求200mm以上，然后再按照标准的外墙做法进行施工，相当于先做一个附加层，可大幅提高外墙的防水能力；如果外墙砌筑材料采用的是砌块，外墙抹灰前两种不同材料界面处，采用200宽钢丝网，水泥保温钉与建筑胶固定于墙面的界面处，然后再采用厚2mm的JS防水涂料涂刷施工，避免两种材料收缩不同引起的裂缝，雨水侵入，造成渗漏部位。
2）模板的对拉螺栓孔内部需采用采用聚氨酯发泡填满，在螺杆洞外侧凿出约20mm深、直径40mm圆台形；冲洗干净后后用1：2防水砂浆抹平，最外侧螺栓孔半径50mm内采用厚1mm的JS防水涂料涂刷，彻底杜绝透水透寒隐患。
3）砖砌体外墙砌筑砂浆一定要饱满，混凝土梁下顶砖斜砌要待下部砌体施工完成至少2周后再进行。
4.衛生间防渗漏设计及施工注意要点
清水房交房的状态下，如果有地热采暖的话，由于业主在装修的时候一般会再次做一遍防水，所以建议把卫生间的防水层设置在结构楼板上，然后再进行地热施工，这样形成双层防水保护体系。
在施工方面，应把管道及墙根周边的防水作为重点处理对象。管道周边作突出地面3cm左右的水泥砂浆馒头，然后在其200mm范围内附加一层玻纤无纺布，并附加一道1.0mm厚JS防水涂料；墙根部位先抹成小八字角，然后附加一层玻纤无纺布（200mm宽），并附加一道1.2mm厚聚合物水泥防水涂料处理。
5.屋面防渗漏设计及施工注意要点
屋面防渗漏设计及施工应注意以下几点：
1）注重“排防结合”，良好的屋面排水可以大大减少屋面渗透的几率，防水与排水可以说是相辅相成的。如有些屋面的造型比较复杂，再加上施工上的不注意，往往局部会形成“水池”，雨水长期积存，最终造成屋面渗水。所以一定要保证屋面各处都排水顺畅，不积水。
2）加强屋面板的混凝土浇筑质量管理，混凝土一定要振捣密实，要求采用塑料薄膜加草袋覆盖养护7天以上，减少裂缝的发生。
3）管根、上人孔、女儿墙泛水和排水口周围等细部的附加层要粘结牢固，密封良好，严格按相关标准及技术规范执行。
6.断桥铝窗及其周边防渗漏设计及施工注意要点
为避免断桥铝窗及其周边的出现渗水现象，建议在设计及施工方面注意以下几点：
1）为保证窗口周边的雨水不会沿窗副框渗入室内，在窗副框及墙体100mm范围内采用厚2mmJS防水涂料进行涂刷。如图所示：
2）对于非混凝土墙体，窗口下部要设置与墙厚相同，高度不小于100mm的混凝土窗台；
3）有条件的话，窗口周边的尽量做混凝土企口框；
4）窗上口墙体及窗下口窗台一定要找出一定的坡度，内高外低，坡度保证3%以上；
5）一定要保证断桥铝窗本身排水及防水体系质量，特别要注重成品保护，尽可能把窗安装放在工程的最后进行。
整体上讲，目前住宅业界的防渗漏的相关规范、技术标准体系已基本建立，一些大的房地产开发公司、施工单位也已建立起自己公司的防渗漏技术标准、操作规程等。但是最重要的还是工程人员对防渗漏工作态度应精益求精、仔细认真，一丝的马虎就可能造成较大的渗漏事故，所以目前更重要的是认真执行，将书面的理论做法落实到具体的工程管理之中去，才是硬道理。
参考文献：
[1]《地下工程渗漏治理技术规程》 JGJ/T212-2010
[2]《地下工程防水技术规范》GB50108-2008
[3]《屋面工程技术规范》GB 50345-2012
关键词：住宅；防渗漏；要点
随着建筑技术、建筑材料的不断发展与更新，住宅的建设品质在不断提高，但是渗漏问题却依然是困扰建设单位、施工单位、物业单位的一大难题。因为一旦产生渗漏，直接影响业主的生活，甚至有时会产生较大的纠纷。所以住宅项目的各参建单位都对住宅的防渗漏工作非常重视，但是渗漏问题目前依然非常突出，基本上可以说占业主投诉问题的首位。
根据多年的工程管理实践经验，笔者认为应该从以下几个方面做好房屋的防渗漏工作。
1.住宅项目防渗漏实施总原则
住宅项目的防渗漏工作必须坚持“堵排结合、因地制宜”的总原则进行各项工作。目前，无论是设计还是施工，往往重视的是“堵”的工作，强调防水材料的技术工艺的先进性，常忽略“排”对防水的影响，例如车库底板或顶板不设滤水层、屋面及阳台灯结构等坡度不设坡度、外窗台排水坡度小甚至施工成倒坡、屋面雨水口设置数量不足等。其实“排”才是重中之重，如果把水的来源控制住，哪能渗漏，所以一定要重视“排”的工作，就会使防水工作变的简单有效。
另外还要重视防水材料的选择，防水材料种类很多，各有优缺点，一定要针对各种防水材料的特点，合理选用。由于防水材料都有一定的寿命期限，且容易遭到破坏，所以在合理选用防水材料的同时，也要重视结构本身的自防水，结构自防水具有施工简便、工期短、造价低、耐久性好等优点，应加以重视。例如砼结构要加强振捣养护工作，砖砌体结构要加强灰缝砂浆的饱满度，防水关键部位要优先采用混凝土材料等。只有结构本身施工质量保证了，防水的效果才能做到长期有效。
2.地下室防渗漏设计及施工注意要点
地下防水工程住宅项目工程质量控制的重点之一，防水关键部位为施工缝处、后浇带处、外墙螺杆洞的处理。基础和底板混凝土应连续浇筑，除后浇带外不留施工缝，墙体除后浇带外不留垂直施工缝。后浇带浇筑之前对后浇带两侧混凝土表面进行凿毛，剔除浮动石子，用钢丝刷刷并用压力水冲洗干净后，先浇一层水泥浆，然后再浇筑混凝土，应细致操作振实，须一次性浇捣完成，不得再留置施工缝。后浇带潮湿养护不少于14天。
在地下室施工中还应注意以下几点：1）.地下室砼结构本身的的自防水能力决不能忽视，施工中一定要采取一切可能想到的措施来提高混凝土自身的密实性，减少裂缝，如加强振捣管理，合理养护等。2）提高其他各专业施工队伍的成品保护意识，决不允许防水层施工完成后其他材料或硬物划伤、碰伤，造成防水层破坏。3）严禁在刚施工完毕的防水层上堆放建筑材料或其他重物。4）施工人员应充分详尽的了解和防水材料的特性、施工要点，否则再好的材料可能也无用武之地，如水泥基渗透结晶型防水涂料的养护等必须严格按照厂家的要求进行等。
3.墙面防渗漏设计及施工注意要点
外墙渗漏虽然称不上重点防水工作，但是一旦渗漏，查找原因和维修处理也相当困难，所以其防水工作也不容忽视。除了常见的外墙处理方法，建议在以下方面重点关注：
1）为避免墙体施工缝渗水引起墙体发霉等现象，首先在砼墙体施工缝处采用厚2mm的JS防水涂料涂刷施工，宽度要求200mm以上，然后再按照标准的外墙做法进行施工，相当于先做一个附加层，可大幅提高外墙的防水能力；如果外墙砌筑材料采用的是砌块，外墙抹灰前两种不同材料界面处，采用200宽钢丝网，水泥保温钉与建筑胶固定于墙面的界面处，然后再采用厚2mm的JS防水涂料涂刷施工，避免两种材料收缩不同引起的裂缝，雨水侵入，造成渗漏部位。
2）模板的对拉螺栓孔内部需采用采用聚氨酯发泡填满，在螺杆洞外侧凿出约20mm深、直径40mm圆台形；冲洗干净后后用1：2防水砂浆抹平，最外侧螺栓孔半径50mm内采用厚1mm的JS防水涂料涂刷，彻底杜绝透水透寒隐患。
3）砖砌体外墙砌筑砂浆一定要饱满，混凝土梁下顶砖斜砌要待下部砌体施工完成至少2周后再进行。
4.衛生间防渗漏设计及施工注意要点
清水房交房的状态下，如果有地热采暖的话，由于业主在装修的时候一般会再次做一遍防水，所以建议把卫生间的防水层设置在结构楼板上，然后再进行地热施工，这样形成双层防水保护体系。
在施工方面，应把管道及墙根周边的防水作为重点处理对象。管道周边作突出地面3cm左右的水泥砂浆馒头，然后在其200mm范围内附加一层玻纤无纺布，并附加一道1.0mm厚JS防水涂料；墙根部位先抹成小八字角，然后附加一层玻纤无纺布（200mm宽），并附加一道1.2mm厚聚合物水泥防水涂料处理。
5.屋面防渗漏设计及施工注意要点
屋面防渗漏设计及施工应注意以下几点：
1）注重“排防结合”，良好的屋面排水可以大大减少屋面渗透的几率，防水与排水可以说是相辅相成的。如有些屋面的造型比较复杂，再加上施工上的不注意，往往局部会形成“水池”，雨水长期积存，最终造成屋面渗水。所以一定要保证屋面各处都排水顺畅，不积水。
2）加强屋面板的混凝土浇筑质量管理，混凝土一定要振捣密实，要求采用塑料薄膜加草袋覆盖养护7天以上，减少裂缝的发生。
3）管根、上人孔、女儿墙泛水和排水口周围等细部的附加层要粘结牢固，密封良好，严格按相关标准及技术规范执行。
6.断桥铝窗及其周边防渗漏设计及施工注意要点
为避免断桥铝窗及其周边的出现渗水现象，建议在设计及施工方面注意以下几点：
1）为保证窗口周边的雨水不会沿窗副框渗入室内，在窗副框及墙体100mm范围内采用厚2mmJS防水涂料进行涂刷。如图所示：
2）对于非混凝土墙体，窗口下部要设置与墙厚相同，高度不小于100mm的混凝土窗台；
3）有条件的话，窗口周边的尽量做混凝土企口框；
4）窗上口墙体及窗下口窗台一定要找出一定的坡度，内高外低，坡度保证3%以上；
5）一定要保证断桥铝窗本身排水及防水体系质量，特别要注重成品保护，尽可能把窗安装放在工程的最后进行。
整体上讲，目前住宅业界的防渗漏的相关规范、技术标准体系已基本建立，一些大的房地产开发公司、施工单位也已建立起自己公司的防渗漏技术标准、操作规程等。但是最重要的还是工程人员对防渗漏工作态度应精益求精、仔细认真，一丝的马虎就可能造成较大的渗漏事故，所以目前更重要的是认真执行，将书面的理论做法落实到具体的工程管理之中去，才是硬道理。
参考文献：
[1]《地下工程渗漏治理技术规程》 JGJ/T212-2010
[2]《地下工程防水技术规范》GB50108-2008
[3]《屋面工程技术规范》GB 50345-2012