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01
商业地产分类
1.传统商铺
商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础。现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2.专业市场
专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。电脑城、数码广场、装饰家居等专业市场纷纷诞生。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。
3.市中心综合商业市场
城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。
4.社区商业中心
以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们就近消费的需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。
5.休闲度假商业
现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，回归自然。于是休闲商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
6.商住办公楼
商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHO为代表的商住办公楼是其典型代表。
7.甲级写字楼
作为商业地产高级表现形式的甲级写字楼市场的空缺很大，但前景也很光明。
8.大型商业中心MALL
金融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。
02
零售商业分类
中国零售业态按零售店的结构特点分类，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。
1.百货店业态结构特点
（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（2）商品结构种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。
（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。
（4）选址在城市繁华区、交通要道。
（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。
（6）商店规模大，在5000平方米以上
（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快。
（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
2.超级市场业态结构特点
（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。
（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。
（3）选址在居民区、交通要道、商业区。
（4）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。
（5）商店面积在500平方米以上
（6）目标顾客以居民为主。
3.大型综合超市
（1）采取自选销售方式和连锁经营方式。
（2）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（3）设有与商店营业面积相适应的停车场。
（4）目标顾客为购物频率高的居民。
（5）商圈范围较大。
（6）商店营业面积一般在2500平方米以上。
（7）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
4.便利店业态结构特点
（1）以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。
（2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。
（3）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
（4）商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7min到达的范围内。
（5）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（6）便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
5.专业店业态结构特点
（1）采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。
（2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主。
（3）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。
（4）营业面积根据主营商品特点而定。
（5）目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。
6.大型专业店
（1）采取自选销售和开架面售相结合方式。
（2）以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大。 （3）选址地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近。
（4）经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主。
（5）营业面积在3000平方米以上。
（6）设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务。
7.购物中心业态结构特点
（1）由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。
（2）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
（3）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。
（4）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（5）商圈根据不同经营规模、经营商品而定。
（6）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。
（7）目标顾客，以流动顾客为主。
（8）根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。
03
商铺分类
1.按照开发形式进行分类
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。类型包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
（2）市场类商铺
指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）住宅底层商铺
住宅底层商铺指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
（5）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型ShoppingMall项目在国内多个大中城市开发建设。
（6）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
（7）交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2.按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
04
社区商业主要形式
国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。
社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。
而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。
另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
05
MALL的各种模式
1.按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：
物业型购物中心、物业型摩尔购物中心MALL、百货公司型购物中心、连锁摩尔购物中心MALL等。
2.按购物中心的商场面积规模分类：
巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL、大型购物中心、中型购物中心、小型购物中心。
3.按购物中心的定位档次分类
高档商品、中高档商品、中低档商品等。
作者系卓达集团石家庄销售总公司副总经理
商业地产分类
1.传统商铺
商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础。现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2.专业市场
专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。电脑城、数码广场、装饰家居等专业市场纷纷诞生。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。
3.市中心综合商业市场
城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。
4.社区商业中心
以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们就近消费的需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。
5.休闲度假商业
现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，回归自然。于是休闲商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
6.商住办公楼
商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHO为代表的商住办公楼是其典型代表。
7.甲级写字楼
作为商业地产高级表现形式的甲级写字楼市场的空缺很大，但前景也很光明。
8.大型商业中心MALL
金融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。
02
零售商业分类
中国零售业态按零售店的结构特点分类，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。
1.百货店业态结构特点
（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（2）商品结构种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。
（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。
（4）选址在城市繁华区、交通要道。
（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。
（6）商店规模大，在5000平方米以上
（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快。
（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
2.超级市场业态结构特点
（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。
（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。
（3）选址在居民区、交通要道、商业区。
（4）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。
（5）商店面积在500平方米以上
（6）目标顾客以居民为主。
3.大型综合超市
（1）采取自选销售方式和连锁经营方式。
（2）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（3）设有与商店营业面积相适应的停车场。
（4）目标顾客为购物频率高的居民。
（5）商圈范围较大。
（6）商店营业面积一般在2500平方米以上。
（7）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
4.便利店业态结构特点
（1）以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。
（2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。
（3）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
（4）商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7min到达的范围内。
（5）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（6）便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
5.专业店业态结构特点
（1）采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。
（2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主。
（3）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。
（4）营业面积根据主营商品特点而定。
（5）目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。
6.大型专业店
（1）采取自选销售和开架面售相结合方式。
（2）以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大。 （3）选址地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近。
（4）经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主。
（5）营业面积在3000平方米以上。
（6）设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务。
7.购物中心业态结构特点
（1）由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。
（2）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
（3）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。
（4）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（5）商圈根据不同经营规模、经营商品而定。
（6）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。
（7）目标顾客，以流动顾客为主。
（8）根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。
03
商铺分类
1.按照开发形式进行分类
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。类型包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
（2）市场类商铺
指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）住宅底层商铺
住宅底层商铺指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
（5）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型ShoppingMall项目在国内多个大中城市开发建设。
（6）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
（7）交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2.按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
04
社区商业主要形式
国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。
社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。
而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。
另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
05
MALL的各种模式
1.按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：
物业型购物中心、物业型摩尔购物中心MALL、百货公司型购物中心、连锁摩尔购物中心MALL等。
2.按购物中心的商场面积规模分类：
巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL、大型购物中心、中型购物中心、小型购物中心。
3.按购物中心的定位档次分类
高档商品、中高档商品、中低档商品等。
作者系卓达集团石家庄销售总公司副总经理