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前段时间金融圈流行一个笑话：
“投资者：这个理财产品好吗？
银行：5%的收益率，和存款比合适多了。
投资者：这个信托计划还能买吗？
信托：10%的收益率，保證兑现。
投资者：这个基金能买吗？
基金：股市这么不好，我们俨然跑赢大市70%，并在同行业中收益率名列前茅，今年仅仅亏损了18%。”
就在公募基金惨遭嘲笑的时候，私募房地产基金却“风景这边独好”，甚至有家专注于商业地产的私募抢先在京城冷门的写字楼、商铺市场挖出了价值洼地，让“投基分子”们赚得盆满钵满。这枚“金手指”，便是中国第一支人民币商业地产私募股权基金“高和资本”。
2010年底，高和收购金澳国际，创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大涨逾75%。金澳国际结案租金实现翻番，从4.5元/平方米/天涨到8元/平方米/天；最初开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上涨至52400元/平方米。
就在龙湖等大型品牌开发商将注意力瞄准写字楼市场之后，高和却在“盛宴”高峰再爆冷门，转投一直不温不火的商铺市场。其中位于东三环的高和萃项目曾在去年10月刷新北京最贵商铺纪录，“铺王”单价达28万元/平方米，超过了此前“世茂工三”的24万元/平方米。
两战告捷，让刚刚庆祝完三岁生日的高和在业界与客户心目中，树立了风向标地位，并成功吸引到素以谨慎著称的保险资金加盟。以至于经济学家赵晓认为，在中国不动产投资界，如果想紧跟最敏锐的市场嗅觉，有一个人说的话不得不关注，那就是高和的董事长苏鑫。
五大流派
创立高和之前，苏鑫曾在SOHO中国一口气工作了11年，从普通的业务员，一直做到主管销售的COO兼执行董事。尽管他声称自己从来没有卖出去过一套房子，但不妨碍他成功执掌了一支中国最传奇的房地产销售体系。
2009年，苏鑫辞任，华丽转身。像他这样从公司高管投身房地产基金大潮者并非个案，星浩资本CEO赵汉忠、华皓控股董事长张华纲均出身于金地集团；新沃资本的掌门朱灿，则拥有17年的多元化金融从业背景。但从时间点来看，苏鑫的启动更为超前。根据住房和城乡建设部政策研究中心课题组发布的相关报告，大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年。
起了个大早的苏鑫，在那个时候，难免会被人问到一个尴尬问题：房地产私募基金与非法集资有什么区别，与房地产信托有什么区别？据说多家主管单位的领导对这个新生事物鉴定完毕后，结论为盘子太小，几乎不值得为此单独制定规范。
然而在美国，房地产投资只有20%来自银行的间接融资，80%以上来自民间直接融资。苏鑫坚信，房地产基金会像电子商务一样，产生“裂变式”增长。2011年3月，他在青岛参加一个商业地产论坛，现场人潮涌动，气氛热烈，已经让一位投行的朋友不由回想起十年前的IT峰会。
果不其然。2011年，房地产基金进入加速期，融资总规模比2010年的500亿元翻了一番，2012年再翻一倍接近2000亿元。井喷契机，正是不断收紧的房地产调控。
早在2010年1月，号称“史上最严厉”的房地产调控便如疾风骤雨般密集展开。
中国房地产行业的资金链非常脆弱，平均负债率在78%。过去房产商的资金，主要来源于银行贷款、占有资金（包括占有建筑公司建筑款、延迟缴纳土地出让金，房屋预售款等）、自有资金和销售回款。其中银行贷款和占有资金占总资金来源的三分之二以上。
当银行对开发贷普遍谨慎，房产商只能通过快速销售等方式来回笼资金。此时限购、限贷政策又迎头猛击，成为它们的噩梦。
2011年下半年，万科把自己的发展模式调整为“过冬”。用毛大庆的话说，就是“慎买地、不囤地、不涨价、快速消化。超过10亿的项目必须寻找合作伙伴。”拥有诸多可以变现资源的上市大房企都勒紧了裤腰带，中小房企的日子可想而知。
一方面房产商融资难、很差钱，另一方面，社会上很多资金也在找出路。房地产基金应运而生，引无数英雄竞折腰。
根据中国房地产基金联盟秘书长闫宗成的说法，房地产基金的江湖虽不大，却也分为五大流派：一是以开发商为背景主导发起（或联合设立）的房地产私募基金，如金地在香港全资成立的稳胜基金、复地集团成立的复地景业股权投资基金等；二是专业地产及金融人士主导发起并管理的私募基金，如高和资本、星浩资本、永安信地产基金等；三是具有国企和政府背景的房地产基金，如北京工商联房地产商会，及北京市住建委试点的公租房保障房基金等；四是金融机构为主发起设立的地产基金，主要指信托公司联合房企、基金管理公司发起设立的信托型基金，也包括像国泰君安、中金证券、广发证券等券商机构目前都在试水房地产基金；五是以商会、协会为主导发起的基金，如华房基金等。
有统计称独立的房地产基金比例约为50%，有房企背景的房地产基金，则占到30%-40%左右，其余为金融机构背景。但苏鑫认为，像高和资本、河山资本这样真正独立的房地产基金并不多，估计不会超过20家。大部分所谓的独立基金背后，依然是房产商或者金融机构在主导。
金地是国内房地产基金的先行者，早在2008年初，就宣布与瑞银在境内外展开各种金融合作，只不过该基金为美元基金，未免受制于外汇管制。2011年金地又通过稳盈、稳实等几支人民币基金，密集地对武汉、深圳、长沙等地项目进行了多期募集投资。
房产商涉足房地产基金，说到底，最直接的诉求都是拓宽自家企业融资渠道。不专业、利益输送，也是这种模式一直被诟病之处。
对此苏鑫持不同看法：“中国的金融市场还没有市场化，想让房地产基金完全市场化，做得很大很红火，不太现实。它一定要伴随两个行业的发展，一个是房地产行业，另一个是金融市场化。开发商做基金是一个阶段的特定产物，就像我们原来说建筑商做房地产一样。可能5年以后，机构投资者越来越成熟，它会自然而然地要求房产商与基金必须分置。现在我还是比较乐观其成，这个蛋糕首先需要大家一起做起来。”
“投资者：这个理财产品好吗？
银行：5%的收益率，和存款比合适多了。
投资者：这个信托计划还能买吗？
信托：10%的收益率，保證兑现。
投资者：这个基金能买吗？
基金：股市这么不好，我们俨然跑赢大市70%，并在同行业中收益率名列前茅，今年仅仅亏损了18%。”
就在公募基金惨遭嘲笑的时候，私募房地产基金却“风景这边独好”，甚至有家专注于商业地产的私募抢先在京城冷门的写字楼、商铺市场挖出了价值洼地，让“投基分子”们赚得盆满钵满。这枚“金手指”，便是中国第一支人民币商业地产私募股权基金“高和资本”。
2010年底，高和收购金澳国际，创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大涨逾75%。金澳国际结案租金实现翻番，从4.5元/平方米/天涨到8元/平方米/天；最初开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上涨至52400元/平方米。
就在龙湖等大型品牌开发商将注意力瞄准写字楼市场之后，高和却在“盛宴”高峰再爆冷门，转投一直不温不火的商铺市场。其中位于东三环的高和萃项目曾在去年10月刷新北京最贵商铺纪录，“铺王”单价达28万元/平方米，超过了此前“世茂工三”的24万元/平方米。
两战告捷，让刚刚庆祝完三岁生日的高和在业界与客户心目中，树立了风向标地位，并成功吸引到素以谨慎著称的保险资金加盟。以至于经济学家赵晓认为，在中国不动产投资界，如果想紧跟最敏锐的市场嗅觉，有一个人说的话不得不关注，那就是高和的董事长苏鑫。
五大流派
创立高和之前，苏鑫曾在SOHO中国一口气工作了11年，从普通的业务员，一直做到主管销售的COO兼执行董事。尽管他声称自己从来没有卖出去过一套房子，但不妨碍他成功执掌了一支中国最传奇的房地产销售体系。
2009年，苏鑫辞任，华丽转身。像他这样从公司高管投身房地产基金大潮者并非个案，星浩资本CEO赵汉忠、华皓控股董事长张华纲均出身于金地集团；新沃资本的掌门朱灿，则拥有17年的多元化金融从业背景。但从时间点来看，苏鑫的启动更为超前。根据住房和城乡建设部政策研究中心课题组发布的相关报告，大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年。
起了个大早的苏鑫，在那个时候，难免会被人问到一个尴尬问题：房地产私募基金与非法集资有什么区别，与房地产信托有什么区别？据说多家主管单位的领导对这个新生事物鉴定完毕后，结论为盘子太小，几乎不值得为此单独制定规范。
然而在美国，房地产投资只有20%来自银行的间接融资，80%以上来自民间直接融资。苏鑫坚信，房地产基金会像电子商务一样，产生“裂变式”增长。2011年3月，他在青岛参加一个商业地产论坛，现场人潮涌动，气氛热烈，已经让一位投行的朋友不由回想起十年前的IT峰会。
果不其然。2011年，房地产基金进入加速期，融资总规模比2010年的500亿元翻了一番，2012年再翻一倍接近2000亿元。井喷契机，正是不断收紧的房地产调控。
早在2010年1月，号称“史上最严厉”的房地产调控便如疾风骤雨般密集展开。
中国房地产行业的资金链非常脆弱，平均负债率在78%。过去房产商的资金，主要来源于银行贷款、占有资金（包括占有建筑公司建筑款、延迟缴纳土地出让金，房屋预售款等）、自有资金和销售回款。其中银行贷款和占有资金占总资金来源的三分之二以上。
当银行对开发贷普遍谨慎，房产商只能通过快速销售等方式来回笼资金。此时限购、限贷政策又迎头猛击，成为它们的噩梦。
2011年下半年，万科把自己的发展模式调整为“过冬”。用毛大庆的话说，就是“慎买地、不囤地、不涨价、快速消化。超过10亿的项目必须寻找合作伙伴。”拥有诸多可以变现资源的上市大房企都勒紧了裤腰带，中小房企的日子可想而知。
一方面房产商融资难、很差钱，另一方面，社会上很多资金也在找出路。房地产基金应运而生，引无数英雄竞折腰。
根据中国房地产基金联盟秘书长闫宗成的说法，房地产基金的江湖虽不大，却也分为五大流派：一是以开发商为背景主导发起（或联合设立）的房地产私募基金，如金地在香港全资成立的稳胜基金、复地集团成立的复地景业股权投资基金等；二是专业地产及金融人士主导发起并管理的私募基金，如高和资本、星浩资本、永安信地产基金等；三是具有国企和政府背景的房地产基金，如北京工商联房地产商会，及北京市住建委试点的公租房保障房基金等；四是金融机构为主发起设立的地产基金，主要指信托公司联合房企、基金管理公司发起设立的信托型基金，也包括像国泰君安、中金证券、广发证券等券商机构目前都在试水房地产基金；五是以商会、协会为主导发起的基金，如华房基金等。
有统计称独立的房地产基金比例约为50%，有房企背景的房地产基金，则占到30%-40%左右，其余为金融机构背景。但苏鑫认为，像高和资本、河山资本这样真正独立的房地产基金并不多，估计不会超过20家。大部分所谓的独立基金背后，依然是房产商或者金融机构在主导。
金地是国内房地产基金的先行者，早在2008年初，就宣布与瑞银在境内外展开各种金融合作，只不过该基金为美元基金，未免受制于外汇管制。2011年金地又通过稳盈、稳实等几支人民币基金，密集地对武汉、深圳、长沙等地项目进行了多期募集投资。
房产商涉足房地产基金，说到底，最直接的诉求都是拓宽自家企业融资渠道。不专业、利益输送，也是这种模式一直被诟病之处。
对此苏鑫持不同看法：“中国的金融市场还没有市场化，想让房地产基金完全市场化，做得很大很红火，不太现实。它一定要伴随两个行业的发展，一个是房地产行业，另一个是金融市场化。开发商做基金是一个阶段的特定产物，就像我们原来说建筑商做房地产一样。可能5年以后，机构投资者越来越成熟，它会自然而然地要求房产商与基金必须分置。现在我还是比较乐观其成，这个蛋糕首先需要大家一起做起来。”