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摘要:最近几年,我国房地产快速发展,也逐渐成了人们关注的焦点,因此,房地产在经济中有着基础性的作用,做好其调控对于我国的经济有着重要作用。对比于国外房产税征收的情况,充分借鉴国外房产税制度的经验,由此制定科学的房产税制度,推进房产税的改革。
关键词:房产税;房产税改革;启示
中图分类号:F810.42 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2018)025-0227-01
根据发达国家的房地产政策,不断是税制完善的方面,还是稳定其价格上,征收房产税已经成了必然的趋势。但是,根据我国的实际情况来说,房产税的征收是系统的,因此还有着很多问题需要解决。那么积极吸收借鉴国外的房产税经验,有利于我国房产税的改革。
一、我国实行房产税存在问题
(一)重视流通而忽略保有,严重影响了社会资源的有效分配
总所周知,税收主要就是调节人们的收入分配,从而保证社会公平。房产税也是一种税收,因此,发挥其作用,就需要对个人所得税的征收。并且,从本质上讲,征收个人所得税,就是针对社会流量财富进行的征收,而没有存量财富的部分。在税收调节中,其主要的原则是“提低,扩中、提高”,就是在调节中,将重点落在“调高”。因此,房产税作为税收中的重要部分,并未充分发挥其在社会收入及资源分配上的应有功能。
(二)计税依据和税率都不合理,缺乏弹性
根据《房产税暂行条例》要求,当前在我国实行的房产税税率都是按照单一比例税率,是全国统一的。在房产税计税中,主要是根据租金和余值。租金收入主要是根据市场进行变动的,但是房产的余值,是将房产交易价值减去其中的10%到30%。和过去比起来,房产的价格确实有了很大涨幅。这也就造成了,购买者面临着差距很大的价格市场,如果利用原值计算,那么其余值就比较片面,无法体现公平。
(三)房产税征收的相关配套体系不完善
房产税的征收管理依赖完善的配套措施,包括房产税法法律制度,以及其评估制度。当前,《房产税暂行条例》的层次很低,而上海,重庆两地的《房产税试点暂行办法》是地方性的规章制度,没有法律效力,并且没有行政法规效力,这和税收的各类要素都需要利用法律进行明确的规定相违背。
二、国外房产税制度的相关内容
国外征收房产税的目的包括平衡财政收支的需要,调节收入分配,提高房屋的利用率,平衡不同的居住条件的房屋的差距等。
首先,从征税对象上来说,美国的制度是土地私有制,并且,属于个人土地就需要进行征税。在美国,其财产税类包含了房产税,所以在征收中,包括了平房、楼房和各个出租房屋,有的还有可以住宿的船只。但是,在日本,则在房产税上,将房屋和土地进行了区分,并且在征收中利用了不同的标准。通常是土地的征收是根据其地面附着物,而房屋在征收中则是参考其房屋价值。
其次,就计税依据来看,美国的计税依据主要是针对房地产进行的价格评估,在美国,设置有专业的进行房屋评估的机构,并对结果展开公示。但是,为了不改变计税依据,在美国对房屋价值的增长率进行了规定,因为随着经济发展,房屋也是不断升值的。该政策的制定既保护了计税依据,同时也防止了经济变动造成的房产价格变化。但是,在日本,其计税依据是固定的,在一般的状况下,都无法进行更改,因此比较权威性。另外,在日本,经济的变化也不会带来计税依据并的变化,因此它也让无法实现对经济的实时反映。因此,房產税收入也无法根据房价进行变化。在韩国,其计税依据主要是房产价值减去免征额,最后的余额作为计税依据。
第三,针对在房地产中,其评估机构,在英国,主要是由“评估局”来决定的,它是国税与海关局下属的评估办公室机构(Valuation Office Agency)。在俄罗斯,当前的房产税主要是针对房产市价进行,并且根据联邦税务局来评估。在澳大利亚,其各个州都有着自己的地价评估机构,并且针对土地价值,开展实时评估,从而保证合理的市场秩序。
可以看出,不管是从征税对象,计税基础,还是房地产评估机制上来说,国外都根据自身的国情,确立了明确的目标,并且拥有完善的房产税纳税体系,中国需要从中吸取相关的经验。
三、国外房产税制度的启示及对我国的建议
(一)中央政府适当放权
加强房地产税制度的建设,并且在制定中,要听取群众意见,鼓励大家参与。在国外,都把房地产的立法权进行了下放,赋予了地方权力,特别是在税率和税收优惠上。例如,在美国的各州之间,拥有着房产税立法权,在日本也是如此,中央政府确定了大体的内容和原则,然后将其他的部分都交给地方政府来确定,并且,地方政府拥有自己颁布相关法律法规的权力。
(二)界定合理的计税依据及征收范围
依据美国等国家的征收制度,按照房地产本身的市场价值来征收,并且设立相关的评估机构,从而实现对房地产实时价值的计算和评估。另外,相关部门需要从各个方面,如位置和楼层,以及周边环境等等,对房屋价值进行综合的考量,从而保证房产税的公平性。
(三)税率差异化,防止房地产投机行为
在国内,不同区域之间,存在着很大的经济差距,这就需要在不同地区和房产之间,采取不同的税率。只有将税率差别化,才能实现对居民住房消费的合理引导,实现对房地产市场的有效调控,并且起到缩小贫富差距的目的。在韩国,通常财产税和土地税比较高,在税率的征收中,出售数量不同,税率也就不同。另外,为了防止投机行为,规定居民的住房贷款额,应该在市场房价四成以内。并且,对于那些急需房产的收入比较低的人来说,往往提供贷款,从而帮助他们购置房产。利用这些方式,都促进了房产的市场公平,从而防止了房价混乱。
(四)建立健全房产税的相关立法及规章制度
在我国,关于房产税的法律和法规并不完善,因此,要从立法的方面,加强对房产税的制定,确定其功能和目的。这样立法要由全国人大进行制定,并且将具体的规定和细则的制定给地方政府,使他们可以在一定程度内,实现对房产税率的有效调整。另外,也要做好相关的规章制度的完善。比如,可以加强对房地产产权登记的调控,完善房屋租赁制度,从而确保房产交易的有序性和真实性,并且要和有关部门进行深入的合作,加强法律制度的制定,从而实现房产交易的共享,将租赁信息进行共享,形成有效的数据库,从而加强相应的信息管理。
关键词:房产税;房产税改革;启示
中图分类号:F810.42 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2018)025-0227-01
根据发达国家的房地产政策,不断是税制完善的方面,还是稳定其价格上,征收房产税已经成了必然的趋势。但是,根据我国的实际情况来说,房产税的征收是系统的,因此还有着很多问题需要解决。那么积极吸收借鉴国外的房产税经验,有利于我国房产税的改革。
一、我国实行房产税存在问题
(一)重视流通而忽略保有,严重影响了社会资源的有效分配
总所周知,税收主要就是调节人们的收入分配,从而保证社会公平。房产税也是一种税收,因此,发挥其作用,就需要对个人所得税的征收。并且,从本质上讲,征收个人所得税,就是针对社会流量财富进行的征收,而没有存量财富的部分。在税收调节中,其主要的原则是“提低,扩中、提高”,就是在调节中,将重点落在“调高”。因此,房产税作为税收中的重要部分,并未充分发挥其在社会收入及资源分配上的应有功能。
(二)计税依据和税率都不合理,缺乏弹性
根据《房产税暂行条例》要求,当前在我国实行的房产税税率都是按照单一比例税率,是全国统一的。在房产税计税中,主要是根据租金和余值。租金收入主要是根据市场进行变动的,但是房产的余值,是将房产交易价值减去其中的10%到30%。和过去比起来,房产的价格确实有了很大涨幅。这也就造成了,购买者面临着差距很大的价格市场,如果利用原值计算,那么其余值就比较片面,无法体现公平。
(三)房产税征收的相关配套体系不完善
房产税的征收管理依赖完善的配套措施,包括房产税法法律制度,以及其评估制度。当前,《房产税暂行条例》的层次很低,而上海,重庆两地的《房产税试点暂行办法》是地方性的规章制度,没有法律效力,并且没有行政法规效力,这和税收的各类要素都需要利用法律进行明确的规定相违背。
二、国外房产税制度的相关内容
国外征收房产税的目的包括平衡财政收支的需要,调节收入分配,提高房屋的利用率,平衡不同的居住条件的房屋的差距等。
首先,从征税对象上来说,美国的制度是土地私有制,并且,属于个人土地就需要进行征税。在美国,其财产税类包含了房产税,所以在征收中,包括了平房、楼房和各个出租房屋,有的还有可以住宿的船只。但是,在日本,则在房产税上,将房屋和土地进行了区分,并且在征收中利用了不同的标准。通常是土地的征收是根据其地面附着物,而房屋在征收中则是参考其房屋价值。
其次,就计税依据来看,美国的计税依据主要是针对房地产进行的价格评估,在美国,设置有专业的进行房屋评估的机构,并对结果展开公示。但是,为了不改变计税依据,在美国对房屋价值的增长率进行了规定,因为随着经济发展,房屋也是不断升值的。该政策的制定既保护了计税依据,同时也防止了经济变动造成的房产价格变化。但是,在日本,其计税依据是固定的,在一般的状况下,都无法进行更改,因此比较权威性。另外,在日本,经济的变化也不会带来计税依据并的变化,因此它也让无法实现对经济的实时反映。因此,房產税收入也无法根据房价进行变化。在韩国,其计税依据主要是房产价值减去免征额,最后的余额作为计税依据。
第三,针对在房地产中,其评估机构,在英国,主要是由“评估局”来决定的,它是国税与海关局下属的评估办公室机构(Valuation Office Agency)。在俄罗斯,当前的房产税主要是针对房产市价进行,并且根据联邦税务局来评估。在澳大利亚,其各个州都有着自己的地价评估机构,并且针对土地价值,开展实时评估,从而保证合理的市场秩序。
可以看出,不管是从征税对象,计税基础,还是房地产评估机制上来说,国外都根据自身的国情,确立了明确的目标,并且拥有完善的房产税纳税体系,中国需要从中吸取相关的经验。
三、国外房产税制度的启示及对我国的建议
(一)中央政府适当放权
加强房地产税制度的建设,并且在制定中,要听取群众意见,鼓励大家参与。在国外,都把房地产的立法权进行了下放,赋予了地方权力,特别是在税率和税收优惠上。例如,在美国的各州之间,拥有着房产税立法权,在日本也是如此,中央政府确定了大体的内容和原则,然后将其他的部分都交给地方政府来确定,并且,地方政府拥有自己颁布相关法律法规的权力。
(二)界定合理的计税依据及征收范围
依据美国等国家的征收制度,按照房地产本身的市场价值来征收,并且设立相关的评估机构,从而实现对房地产实时价值的计算和评估。另外,相关部门需要从各个方面,如位置和楼层,以及周边环境等等,对房屋价值进行综合的考量,从而保证房产税的公平性。
(三)税率差异化,防止房地产投机行为
在国内,不同区域之间,存在着很大的经济差距,这就需要在不同地区和房产之间,采取不同的税率。只有将税率差别化,才能实现对居民住房消费的合理引导,实现对房地产市场的有效调控,并且起到缩小贫富差距的目的。在韩国,通常财产税和土地税比较高,在税率的征收中,出售数量不同,税率也就不同。另外,为了防止投机行为,规定居民的住房贷款额,应该在市场房价四成以内。并且,对于那些急需房产的收入比较低的人来说,往往提供贷款,从而帮助他们购置房产。利用这些方式,都促进了房产的市场公平,从而防止了房价混乱。
(四)建立健全房产税的相关立法及规章制度
在我国,关于房产税的法律和法规并不完善,因此,要从立法的方面,加强对房产税的制定,确定其功能和目的。这样立法要由全国人大进行制定,并且将具体的规定和细则的制定给地方政府,使他们可以在一定程度内,实现对房产税率的有效调整。另外,也要做好相关的规章制度的完善。比如,可以加强对房地产产权登记的调控,完善房屋租赁制度,从而确保房产交易的有序性和真实性,并且要和有关部门进行深入的合作,加强法律制度的制定,从而实现房产交易的共享,将租赁信息进行共享,形成有效的数据库,从而加强相应的信息管理。