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摘 要 近年来，随着房屋出售委托书公证的办理数量的不断增加，公证机构如何审慎办理房屋出售委托公证，以确保公证质量呢？本文结合笔者的办证实践及人民法院的判例进行了一些分析，以期提高对此类公证的办证质量，维护当事人自身合法权益。
关键词 公证 房屋出售 委托代理 审慎
作者简介：张亚珍，浙江省舟山市海韵公证处。
中图分类号：D926.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）10-101-03
现代社会人们事务繁杂，交易频繁，不可能事必躬亲，因此在法律允许的范围内，人们经常会以口头或书面方式委托他人代理一定的事务。其中委托处理事务的人，称为委托人，接受委托并代为处理事务的人，称为受托人。目前，委托公证作为公证机构的主要公证事项之一，包括单方法律行为的委托书公证和双方法律行为的委托合同公证，而公证机构办理的最多的是单方法律行为的委托书公证。特别是近年来，随着房屋（本文所称“房屋”，仅指商品房）价格的不断飙升，以代办房屋出售为内容的委托书公证数量大量增加，如何审慎办理房屋出售委托书公证，确保公证质量，一直是业内同行关注的问题，笔者试着结合办证实践及相关法院的判例，谈谈自己一些想法，旨在进一步提高对房屋出售委托公证的认识，求同存异，不足之处在所难免，以期抛砖引玉。
一、房屋出售委托书公证办理的关键是对委托人身份的认定
由于委托书经过公证机构的公证，既为委托人不能亲自处理相关事宜提供方便，又为受托人代为办理的相关事宜提供信用，不仅节约了交易成本，也使交易更加迅捷和便利。同时经过公证的委托书因具有了公示的效力，让不确定的第三人更相信该委托书的真实性，故委托书公证已成为当前公证机构的主要业务之一。根据《2013年全国公证工作统计数据分析报告》的分析，2013年排名前十位的公证事项中委托书公证排在第二位，全年共办理2002520件，与2012年的1586650件同比增长26.2%。委托书公证的意义就在于确定委托是本人做出的意思表示，如果不能确定是本人，则一切归于无效。因此在办证中，公证员除了注意对文字材料的审查和收集外，委托书公证关键还是委托人身份的认定，即对真人与身份证件的核对，我们不能轻易地相信拿来委托人全部材料的人就是委托人本人，房屋出售委托书公证也不例外。
公证实务中，随着第一代身份证于二〇一三年一月一日起停止使用，全面使用第二代身份证，以及办理二代证要求采集指纹信息规定的执行，加上公证机构配备了先进的身份证识别仪或与公安部门联网帮助识别和查询，当事人持假身份证申办公证的现象逐渐减少，而“冒名顶替”者持真身份证成为造假身份的最为普遍的现象。以“潘X诉上海市X公证处公证损害责任纠纷案”为例，上海市杨浦区人民法院认为：“被告的公证人员虽然审查了顾XX和‘朱XX’提供的身份证、房产证，但公证到场的‘朱XX’与2009年颁发的朱XX身份证照片出现年龄倒挂的情形，被告未能主动与户籍登记部门和婚姻登记部门联系，就顾XX、朱XX婚姻状况进一步核实，造成公证的错误，在主观上存在一定的过失。被告的过失虽不是造成潘XX财产损失的直接原因，但客观上为顾XX所利用，与原告的损失存在一定间接因果关系。”故法院酌情判定作为被告的公证处承担100000元补充赔偿责任。为此，笔者认为公证人员在办证过程中，可以从以下三方面入手：一是观察。利用当事人提供的身份证、户口簿、结婚证等证件的外貌信息与亲临的当事人本人进行比对，做到三看：1.看耳朵的轮廓（身份证上的照片都是露出耳朵的），一般情况下一个人无论如何变化，耳朵的轮廓不会发生太大的变化；2.看特征，如脸形、鼻梁的高低、眉毛的粗细等，每一个人的特征都是不一样的；3.看眼神，目光中流露出的精神也不会有太大的变化。二是沟通。通过询问，将当事人回答的信息与证件反映的信息一一对应，排除疑点，尽量用通俗易懂的语言与当事人沟通，像对待自己的亲人一样聊家常，侧面了解当事人的家庭状况及办证目的。在与当事人谈话时要察言观色，注意其表情的细微变化，从其叙述时声音的变化来感受当事人的心理变化，并且多提问，对与当事人所要办理的公证事项有关的问题详细并有目的的提问。有技巧的谈话会使当事人说出很多我们想知道、应该知道、甚至需要注意的问题，从中发现问题，减少公证执业风险。三是拍照。公证机构可采取对当事人进行拍照并打印存档，为日后委托人抵赖反悔或出现委托纠纷，查阅当时是否确系委托人本人亲自来申请办理留下证据。
二、探求当事人办理房屋出售委托书公证背后的真实目的，正确认定委托人办理房屋出售委托书公证的真实意思表示
房屋出售委托书公证书只不过是交易的载体，只要是交易，都会有其特定的目的。公证机构受理当事人的公证申请后，通过询问当事人，可以了解到当事人办理此项公证的真实想法，从而引导帮助当事人依法实现交易目的，防范可能产生的交易风险。同时如实陈述是公证当事人的义务，只有如实表达办理公证的原因、目的、用途，公证员才可以最大程度地保护公证当事人的合法权益。委托书不是万能的，公证更不是万能的。法律只保护遵守它的人，公证当事人应在遵守法律的前提下，合理使用公证书。
公证实务中，委托人与受托人双方办理出售房屋委托书公证的真实目的主要有以下五种情形：
1.双方系亲属、朋友或同学等关系，基于信任，委托人委托受托人办理其名下房屋出售委托书公证。此类委托书公证的目的基于信任代办房屋出售手续。
2.双方存在房屋买卖合同关系，买方已付清全部房款，但买方因种种原因暂时不想办理过户，应买方或房屋中介的要求，出卖方作为委托人委托买方或买方指定的第三人办理相关房产出售委托书公证。此类委托书公证的目的一种是为了方便办理过户手续，另一种是为了规避房屋过户的税费，或两者兼而有之。
3.双方存在债权债务关系，债务人因故已无法向债权人归还借款，债务人应债权人的要求，债务人作为委托人委托债权人或债权人指定的第三人办理其名下房屋出售的委托书公证，并将取得的售房款偿还相关本金及利息。此类委托书公证的目的是为了清偿债务、实现债权人的债权。 4.双方存在债权债务关系，债务人因向债权人借款，债务人应债权人的要求，办理以债务人名下的房屋作抵押担保，若债务人不按期还款，则债权人或其指定的第三人有权根据债务人的委托出售该房屋的委托书公证。此类委托书公证的目的是为了保障债权人债权的实现，债务人提供其相关房产作担保。
5.双方系朋友或亲属关系，受托人因国家相关政策原因（如商品房的限制购买政策、银行信贷政策）无法购买相关房产或办理房产按揭贷款手续，故借用委托人的名义购买了相关房产，办理了房产按揭贷款手续，实际出资人为受托人，现受托人为获取更高的额外利益，要求委托人办理委托公证，委托受托人办理房产出售事宜。此类委托书公证的目的为了规避相关政策而获取额外利益。
从中我们可以看出，房屋出售委托书已超出了传统的法律意义上的委托代理关系，委托人与受托人之间的委托关系不是仅仅基于信任，委托人与受托人之间的委托关系引申为双方之间存在着的各种利益关系。目前，我国尚无专门的委托法律制度。《民法通则》只是将委托代理作为代理制度的一个方面确定了一定规则；《合同法》就委托合同（仅为狭义的“处理事务型”委托合同）、行纪合同、居间合同（行纪、居间实为委托的两种类型）等作了一些规定；《信托法》根据英美法系财产信托制度结合我国国情对财产信托作了一般规定。因此，现有法律状况与委托行为的客观法律调整需求尚有较大差距。这一状况从根本上制约和影响了由委托行为产生的种种法律关系的法律调整的规范化与系统化。故公证机构在受理当事人办理涉及房屋出售委托公证事项时，我们应当告知当事人房屋出售买卖法律关系与房屋出售委托法律关系的法律意义，并由此可能产生的法律风险和法律后果，由当事人自己作出最终的选择，因为当事人是自己利益的最佳判断者，同时体现了当事人办理房屋出售委托书公证的真实意思表示，否则由此产生的风险和责任很有可能转嫁到我们自己身上。以“胡X诉周XX等委托合同纠纷案”为例，上海市第一中级人民法院对委托人办理委托书是否是其真实意思表示是这样分析认定的：“本院认为，……胡X本人与钱X共同至XX公证处，其向钱X提供了一系列办理公证必备的原件材料，足以说明委托钱X代为签订系争房屋买卖合同、办理登记过户手续、领取房价款等手续系胡X真实意思表示。……现胡X又主张该些签字系受胁迫而为，但无任何证据证明，故本院不予采信。”据此，笔者认为当事人办理房屋出售委托书公证是否是其真实意思表示，可从以下三个方面来审查认定：1.当事人亲自到公证机构申请办理并签署委托书；2.当事人提供了一系列办理公证必备的原件材料；3.公证机构将委托人办理房屋出售买卖关系与房屋出售委托关系的法律意义及可能导致的法律后果告知公证当事人，并将告知情况记录在谈话笔录中即可。
三、公证机构对房屋出售委托书应进行何种程度的审查
中国公证协会2008年审议通过的《办理房屋委托书公证的指导意见》将委托书公证分为两类，第一类是 “公证机构办理房屋委托书公证原则上适用《公证程序规则》第三十八条的规定，仅对委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明，不对委托书的内容进行证明”，第二类是“对于当事人或者接受房屋委托书的第三人有特殊需要的，公证机构也可以适用《公证程序规则》第三十六条的规定，对委托人的委托行为以及委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明。”并且对委托书内容的重点审查放在“委托书中有无违反法律规定或者明显虚假的内容”上，同时在第八条也规定：“委托人拒绝接受公证机构要求其补正、修改不完备或者表达不准确的委托书的，应当将此情形记入询问笔录。”加上新的定式公证书格式自2011年10月1日在全国范围内正式启用之后，公证员为规避办证风险将签名（印鉴）属实泛滥适用于对法律行为的证明领域当中。而公证实践中，也频繁遇到当事人要求仅仅证明在文书上签名属实的公证事项，其中就涉及到的文书就包括了委托书。根据《2013年全国公证工作统计数据分析报告》分析，2013年排名前十位的公证事项中签名（印鉴）排在第七位，全年共办理537400件，与2012年的372106件同比增长44.4%。这些形成了公证行业内部的一种主流认识和做法——“公证认（见）证化”。持此观点的公证业内人士一般认为，公证机构办理房屋出售委托书公证仅仅是对代理权授予进行判断，而并不对代理权授予范围大小的认定和判断，代理权授予范围的大小完全由委托人自己决定，不属于房屋出售委托书公证的证明对象。同时由于当事人提供的委托书内容千差万别，公证机构没有能力和精力进行全面审查和实质审查，当事人及公证书使用部门也并无对委托书内容进行实质审查的需求，加上当事人委托书具体内容的实施并不实际发生在公证机构，只是通过公证机构获知对于委托行为的法定证明进而获得实施委托书具体内容的信任。因此对于委托书的内容确立形式审查为宜，不能也不必要扩大审查范围。
但笔者认为，上述认识和做法如果继续发展下去，必然会对拉丁法源的公证之核心和特质造成严重的内伤。虽然公证机构应当适时地去调整公证事项和办理方式来回应社会的需求，但不加分析地一味去迎合所谓的当事人的需求，是十分危险的，公证机构如果继续一味地沉醉在“签名属实”而对文件内容的真实性不予以实质性的审查之中，是否就能从此高枕无忧，笔者持观望态度，等待相关判例的出现。但从我国目前公证法对公证的定义和社会大众对公证的认知来看，完全采用形式审查的标准免责的可能性并不大。为此，笔者认为对房屋出售委托书的内容应采取实质审查方式。
首先，根据委托书的内容可以查验核实委托人是否全部到场，换句话说，到场的委托人是否具有或完全具有委托资格的权限。在房屋出售委托公证中，公证员应充分审查房屋所有权人，有无共有情况，了解产权归属。若属于夫妻共同财产的，夫妻双方应共同到场，对于单身的委托人，公证员应区分“一直未婚”、“离婚后未再婚”等情况。对于已经离婚的当事人应提供离婚证及其离婚协议书或法院的判决书、调解书及其生效证明，以确定委托人是否为房屋的真实产权所有人。在“刘X、姜X诉XX县公证处公证损害责任纠纷案”中，一审法院认为 ，本案所涉的房屋为不动产，“其产权可能存在夫妻共有或与他人共有却只登记在一人名下的情况，公证处在公证涉及不动产事项时应当进行更加严格的审查程序并查验核实不动产真实现状”，不能仅依据当事人提供的材料和陈述作出涉及不动产的公证书，而忽略了不动产的本质属性的查验核实。 其次，对房屋出售委托书内容的审查是公证人作为掌握法律知识、具有专业技能的法律专业人士的职责所在。公证机构对当事人在法律上的帮助、引导和规范，作为一名公证人能够也应当完整地把当事人所对立的或者是可以达成一致的意思表示，在一个委托书当中完美进行表现出来。以“孙某诉北京市某律师事务所法律服务纠纷案”为例，北京市第一中级人民法院对于律师见证人的过错和责任问题有着明确、清晰的论断：“委托律师做见证人，更多是出于律师是掌握法律知识、具有专业技能的法律专业人员，能以自己掌握的法律知识为立遗嘱人服务，使所立遗嘱符合法律要求的考虑。……某律所接受李某的委托制作遗嘱并出具见证书，应当对遗嘱效力负有直接责任的认定，……律师见证之所以不同于一般人的作证，就在于见证律师还担负着对见证事物是否符合法律规定存在审查义务。”上述司法裁判机构关于律师见证的责任认定，同理适用于认（见）证类公证事项。
最后，对房屋出售委托书内容的审查有利于文书使用者的使用，提高公证的公信力。随着有些地方（昆明、我县）的房管部门对房屋交易行为的规范，对尚未取得房产证办理委托公证书的，如出现涉及出售、过户的相关内容，房管部门将不予采用，这导致尚未取得房屋权属证书的办理委托公证时最多只能办到领全产权证为止，要达到过户的目的，必须在取得房产证后请求卖方配合办理过户手续，为房屋买卖留下尾巴，交易风险加大。同时房屋出售委托书中有受托人代收房款项的，现在绝大部分银行已不予认可，银行放款只放给产权人（现仅工行受理可放款给受托人）。这意味着若为了规避交易税费，不作产权过户仅作公证全权代理的，现在有风险，再次出售时，仅限不需银行贷款的客户，否则将收不到房款，估计是银行规避风险采取的措施。《办理民间借贷合同公证的指导意见（征求意见稿）》中也规定了“借款人、担保人应当亲自提出申请，不得委托他人代理。”的条款。这些相关文书使用者的特定要求，公证机构可将此如实告知当事人，一般情况下，当事人都会接受公证机构的善意提醒，及时修改、补充相关委托书的内容，因为当事人需要的不仅仅是一纸的公证书，而是解决问题的方案与结果，进而让人民群众真正感知公证的价值及公信力，展示公证人员专业、严谨的工作素养和务实、高效的工作作风，塑造公证执业为民的良好形象。
总之，公证质量是公证的生命线，因此，对于公证行业来说，公证执业风险不仅是公证实践中需不断加以探讨、研究的重要课题，更是公证事业朝着健康方向发展的有力保障，只有减少公证执业风险才能有效地发挥公证的职能作用，达到预防纠纷，减少诉讼，稳定社会经济秩序，为构建社会主义和谐社会起到保驾护航的作用。
参考文献：
[1]2013年全国公证工作统计数据分析报告.中国公证.2014（5）.
[2]潘金角与上海市杨浦区公证处公证损害责任纠纷一审民事判决书[案号：（2014）杨民一（民）初字第215号].http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/sh/shsdezjrmfy/shsypqrmfy/ms/ 201404/t20140426_893127.htm.中国裁判文书网.2014-07-15访问.
[3] 眭鸿明.委托行为的性质与法律调整.中国民商法律网.http：//www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=37444.访问时间：2014-07-10.
[4]《胡军诉周智荣等委托合同纠纷一案二审民事判决书》[案号：（2013）沪一中民一（民）终字第2815号].http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/sh/shsdyzjrmfy/ms/201402/t20140213_3 38117.htm.中国裁判文书网.访问时间：2014-07-15.
[5]《原告刘勇、姜郁花诉被告建湖县公证处公证损害责任纠纷判决书》[案号：（2013）建民初字第1369号]，http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/jiangsu/jssycszjrmfy/jhxrmfy/ms/2014 05/t20140509_1028386.htm.中国裁判文书网.访问时间：2014-07-15.
[6]北京市第一中级人民法院新浪官方微博.http：//weibo.com/3820915614/B7CoZlSS w？mod=weibotime.访问时间：2014-07-15.
关键词 公证 房屋出售 委托代理 审慎
作者简介：张亚珍，浙江省舟山市海韵公证处。
中图分类号：D926.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）10-101-03
现代社会人们事务繁杂，交易频繁，不可能事必躬亲，因此在法律允许的范围内，人们经常会以口头或书面方式委托他人代理一定的事务。其中委托处理事务的人，称为委托人，接受委托并代为处理事务的人，称为受托人。目前，委托公证作为公证机构的主要公证事项之一，包括单方法律行为的委托书公证和双方法律行为的委托合同公证，而公证机构办理的最多的是单方法律行为的委托书公证。特别是近年来，随着房屋（本文所称“房屋”，仅指商品房）价格的不断飙升，以代办房屋出售为内容的委托书公证数量大量增加，如何审慎办理房屋出售委托书公证，确保公证质量，一直是业内同行关注的问题，笔者试着结合办证实践及相关法院的判例，谈谈自己一些想法，旨在进一步提高对房屋出售委托公证的认识，求同存异，不足之处在所难免，以期抛砖引玉。
一、房屋出售委托书公证办理的关键是对委托人身份的认定
由于委托书经过公证机构的公证，既为委托人不能亲自处理相关事宜提供方便，又为受托人代为办理的相关事宜提供信用，不仅节约了交易成本，也使交易更加迅捷和便利。同时经过公证的委托书因具有了公示的效力，让不确定的第三人更相信该委托书的真实性，故委托书公证已成为当前公证机构的主要业务之一。根据《2013年全国公证工作统计数据分析报告》的分析，2013年排名前十位的公证事项中委托书公证排在第二位，全年共办理2002520件，与2012年的1586650件同比增长26.2%。委托书公证的意义就在于确定委托是本人做出的意思表示，如果不能确定是本人，则一切归于无效。因此在办证中，公证员除了注意对文字材料的审查和收集外，委托书公证关键还是委托人身份的认定，即对真人与身份证件的核对，我们不能轻易地相信拿来委托人全部材料的人就是委托人本人，房屋出售委托书公证也不例外。
公证实务中，随着第一代身份证于二〇一三年一月一日起停止使用，全面使用第二代身份证，以及办理二代证要求采集指纹信息规定的执行，加上公证机构配备了先进的身份证识别仪或与公安部门联网帮助识别和查询，当事人持假身份证申办公证的现象逐渐减少，而“冒名顶替”者持真身份证成为造假身份的最为普遍的现象。以“潘X诉上海市X公证处公证损害责任纠纷案”为例，上海市杨浦区人民法院认为：“被告的公证人员虽然审查了顾XX和‘朱XX’提供的身份证、房产证，但公证到场的‘朱XX’与2009年颁发的朱XX身份证照片出现年龄倒挂的情形，被告未能主动与户籍登记部门和婚姻登记部门联系，就顾XX、朱XX婚姻状况进一步核实，造成公证的错误，在主观上存在一定的过失。被告的过失虽不是造成潘XX财产损失的直接原因，但客观上为顾XX所利用，与原告的损失存在一定间接因果关系。”故法院酌情判定作为被告的公证处承担100000元补充赔偿责任。为此，笔者认为公证人员在办证过程中，可以从以下三方面入手：一是观察。利用当事人提供的身份证、户口簿、结婚证等证件的外貌信息与亲临的当事人本人进行比对，做到三看：1.看耳朵的轮廓（身份证上的照片都是露出耳朵的），一般情况下一个人无论如何变化，耳朵的轮廓不会发生太大的变化；2.看特征，如脸形、鼻梁的高低、眉毛的粗细等，每一个人的特征都是不一样的；3.看眼神，目光中流露出的精神也不会有太大的变化。二是沟通。通过询问，将当事人回答的信息与证件反映的信息一一对应，排除疑点，尽量用通俗易懂的语言与当事人沟通，像对待自己的亲人一样聊家常，侧面了解当事人的家庭状况及办证目的。在与当事人谈话时要察言观色，注意其表情的细微变化，从其叙述时声音的变化来感受当事人的心理变化，并且多提问，对与当事人所要办理的公证事项有关的问题详细并有目的的提问。有技巧的谈话会使当事人说出很多我们想知道、应该知道、甚至需要注意的问题，从中发现问题，减少公证执业风险。三是拍照。公证机构可采取对当事人进行拍照并打印存档，为日后委托人抵赖反悔或出现委托纠纷，查阅当时是否确系委托人本人亲自来申请办理留下证据。
二、探求当事人办理房屋出售委托书公证背后的真实目的，正确认定委托人办理房屋出售委托书公证的真实意思表示
房屋出售委托书公证书只不过是交易的载体，只要是交易，都会有其特定的目的。公证机构受理当事人的公证申请后，通过询问当事人，可以了解到当事人办理此项公证的真实想法，从而引导帮助当事人依法实现交易目的，防范可能产生的交易风险。同时如实陈述是公证当事人的义务，只有如实表达办理公证的原因、目的、用途，公证员才可以最大程度地保护公证当事人的合法权益。委托书不是万能的，公证更不是万能的。法律只保护遵守它的人，公证当事人应在遵守法律的前提下，合理使用公证书。
公证实务中，委托人与受托人双方办理出售房屋委托书公证的真实目的主要有以下五种情形：
1.双方系亲属、朋友或同学等关系，基于信任，委托人委托受托人办理其名下房屋出售委托书公证。此类委托书公证的目的基于信任代办房屋出售手续。
2.双方存在房屋买卖合同关系，买方已付清全部房款，但买方因种种原因暂时不想办理过户，应买方或房屋中介的要求，出卖方作为委托人委托买方或买方指定的第三人办理相关房产出售委托书公证。此类委托书公证的目的一种是为了方便办理过户手续，另一种是为了规避房屋过户的税费，或两者兼而有之。
3.双方存在债权债务关系，债务人因故已无法向债权人归还借款，债务人应债权人的要求，债务人作为委托人委托债权人或债权人指定的第三人办理其名下房屋出售的委托书公证，并将取得的售房款偿还相关本金及利息。此类委托书公证的目的是为了清偿债务、实现债权人的债权。 4.双方存在债权债务关系，债务人因向债权人借款，债务人应债权人的要求，办理以债务人名下的房屋作抵押担保，若债务人不按期还款，则债权人或其指定的第三人有权根据债务人的委托出售该房屋的委托书公证。此类委托书公证的目的是为了保障债权人债权的实现，债务人提供其相关房产作担保。
5.双方系朋友或亲属关系，受托人因国家相关政策原因（如商品房的限制购买政策、银行信贷政策）无法购买相关房产或办理房产按揭贷款手续，故借用委托人的名义购买了相关房产，办理了房产按揭贷款手续，实际出资人为受托人，现受托人为获取更高的额外利益，要求委托人办理委托公证，委托受托人办理房产出售事宜。此类委托书公证的目的为了规避相关政策而获取额外利益。
从中我们可以看出，房屋出售委托书已超出了传统的法律意义上的委托代理关系，委托人与受托人之间的委托关系不是仅仅基于信任，委托人与受托人之间的委托关系引申为双方之间存在着的各种利益关系。目前，我国尚无专门的委托法律制度。《民法通则》只是将委托代理作为代理制度的一个方面确定了一定规则；《合同法》就委托合同（仅为狭义的“处理事务型”委托合同）、行纪合同、居间合同（行纪、居间实为委托的两种类型）等作了一些规定；《信托法》根据英美法系财产信托制度结合我国国情对财产信托作了一般规定。因此，现有法律状况与委托行为的客观法律调整需求尚有较大差距。这一状况从根本上制约和影响了由委托行为产生的种种法律关系的法律调整的规范化与系统化。故公证机构在受理当事人办理涉及房屋出售委托公证事项时，我们应当告知当事人房屋出售买卖法律关系与房屋出售委托法律关系的法律意义，并由此可能产生的法律风险和法律后果，由当事人自己作出最终的选择，因为当事人是自己利益的最佳判断者，同时体现了当事人办理房屋出售委托书公证的真实意思表示，否则由此产生的风险和责任很有可能转嫁到我们自己身上。以“胡X诉周XX等委托合同纠纷案”为例，上海市第一中级人民法院对委托人办理委托书是否是其真实意思表示是这样分析认定的：“本院认为，……胡X本人与钱X共同至XX公证处，其向钱X提供了一系列办理公证必备的原件材料，足以说明委托钱X代为签订系争房屋买卖合同、办理登记过户手续、领取房价款等手续系胡X真实意思表示。……现胡X又主张该些签字系受胁迫而为，但无任何证据证明，故本院不予采信。”据此，笔者认为当事人办理房屋出售委托书公证是否是其真实意思表示，可从以下三个方面来审查认定：1.当事人亲自到公证机构申请办理并签署委托书；2.当事人提供了一系列办理公证必备的原件材料；3.公证机构将委托人办理房屋出售买卖关系与房屋出售委托关系的法律意义及可能导致的法律后果告知公证当事人，并将告知情况记录在谈话笔录中即可。
三、公证机构对房屋出售委托书应进行何种程度的审查
中国公证协会2008年审议通过的《办理房屋委托书公证的指导意见》将委托书公证分为两类，第一类是 “公证机构办理房屋委托书公证原则上适用《公证程序规则》第三十八条的规定，仅对委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明，不对委托书的内容进行证明”，第二类是“对于当事人或者接受房屋委托书的第三人有特殊需要的，公证机构也可以适用《公证程序规则》第三十六条的规定，对委托人的委托行为以及委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明。”并且对委托书内容的重点审查放在“委托书中有无违反法律规定或者明显虚假的内容”上，同时在第八条也规定：“委托人拒绝接受公证机构要求其补正、修改不完备或者表达不准确的委托书的，应当将此情形记入询问笔录。”加上新的定式公证书格式自2011年10月1日在全国范围内正式启用之后，公证员为规避办证风险将签名（印鉴）属实泛滥适用于对法律行为的证明领域当中。而公证实践中，也频繁遇到当事人要求仅仅证明在文书上签名属实的公证事项，其中就涉及到的文书就包括了委托书。根据《2013年全国公证工作统计数据分析报告》分析，2013年排名前十位的公证事项中签名（印鉴）排在第七位，全年共办理537400件，与2012年的372106件同比增长44.4%。这些形成了公证行业内部的一种主流认识和做法——“公证认（见）证化”。持此观点的公证业内人士一般认为，公证机构办理房屋出售委托书公证仅仅是对代理权授予进行判断，而并不对代理权授予范围大小的认定和判断，代理权授予范围的大小完全由委托人自己决定，不属于房屋出售委托书公证的证明对象。同时由于当事人提供的委托书内容千差万别，公证机构没有能力和精力进行全面审查和实质审查，当事人及公证书使用部门也并无对委托书内容进行实质审查的需求，加上当事人委托书具体内容的实施并不实际发生在公证机构，只是通过公证机构获知对于委托行为的法定证明进而获得实施委托书具体内容的信任。因此对于委托书的内容确立形式审查为宜，不能也不必要扩大审查范围。
但笔者认为，上述认识和做法如果继续发展下去，必然会对拉丁法源的公证之核心和特质造成严重的内伤。虽然公证机构应当适时地去调整公证事项和办理方式来回应社会的需求，但不加分析地一味去迎合所谓的当事人的需求，是十分危险的，公证机构如果继续一味地沉醉在“签名属实”而对文件内容的真实性不予以实质性的审查之中，是否就能从此高枕无忧，笔者持观望态度，等待相关判例的出现。但从我国目前公证法对公证的定义和社会大众对公证的认知来看，完全采用形式审查的标准免责的可能性并不大。为此，笔者认为对房屋出售委托书的内容应采取实质审查方式。
首先，根据委托书的内容可以查验核实委托人是否全部到场，换句话说，到场的委托人是否具有或完全具有委托资格的权限。在房屋出售委托公证中，公证员应充分审查房屋所有权人，有无共有情况，了解产权归属。若属于夫妻共同财产的，夫妻双方应共同到场，对于单身的委托人，公证员应区分“一直未婚”、“离婚后未再婚”等情况。对于已经离婚的当事人应提供离婚证及其离婚协议书或法院的判决书、调解书及其生效证明，以确定委托人是否为房屋的真实产权所有人。在“刘X、姜X诉XX县公证处公证损害责任纠纷案”中，一审法院认为 ，本案所涉的房屋为不动产，“其产权可能存在夫妻共有或与他人共有却只登记在一人名下的情况，公证处在公证涉及不动产事项时应当进行更加严格的审查程序并查验核实不动产真实现状”，不能仅依据当事人提供的材料和陈述作出涉及不动产的公证书，而忽略了不动产的本质属性的查验核实。 其次，对房屋出售委托书内容的审查是公证人作为掌握法律知识、具有专业技能的法律专业人士的职责所在。公证机构对当事人在法律上的帮助、引导和规范，作为一名公证人能够也应当完整地把当事人所对立的或者是可以达成一致的意思表示，在一个委托书当中完美进行表现出来。以“孙某诉北京市某律师事务所法律服务纠纷案”为例，北京市第一中级人民法院对于律师见证人的过错和责任问题有着明确、清晰的论断：“委托律师做见证人，更多是出于律师是掌握法律知识、具有专业技能的法律专业人员，能以自己掌握的法律知识为立遗嘱人服务，使所立遗嘱符合法律要求的考虑。……某律所接受李某的委托制作遗嘱并出具见证书，应当对遗嘱效力负有直接责任的认定，……律师见证之所以不同于一般人的作证，就在于见证律师还担负着对见证事物是否符合法律规定存在审查义务。”上述司法裁判机构关于律师见证的责任认定，同理适用于认（见）证类公证事项。
最后，对房屋出售委托书内容的审查有利于文书使用者的使用，提高公证的公信力。随着有些地方（昆明、我县）的房管部门对房屋交易行为的规范，对尚未取得房产证办理委托公证书的，如出现涉及出售、过户的相关内容，房管部门将不予采用，这导致尚未取得房屋权属证书的办理委托公证时最多只能办到领全产权证为止，要达到过户的目的，必须在取得房产证后请求卖方配合办理过户手续，为房屋买卖留下尾巴，交易风险加大。同时房屋出售委托书中有受托人代收房款项的，现在绝大部分银行已不予认可，银行放款只放给产权人（现仅工行受理可放款给受托人）。这意味着若为了规避交易税费，不作产权过户仅作公证全权代理的，现在有风险，再次出售时，仅限不需银行贷款的客户，否则将收不到房款，估计是银行规避风险采取的措施。《办理民间借贷合同公证的指导意见（征求意见稿）》中也规定了“借款人、担保人应当亲自提出申请，不得委托他人代理。”的条款。这些相关文书使用者的特定要求，公证机构可将此如实告知当事人，一般情况下，当事人都会接受公证机构的善意提醒，及时修改、补充相关委托书的内容，因为当事人需要的不仅仅是一纸的公证书，而是解决问题的方案与结果，进而让人民群众真正感知公证的价值及公信力，展示公证人员专业、严谨的工作素养和务实、高效的工作作风，塑造公证执业为民的良好形象。
总之，公证质量是公证的生命线，因此，对于公证行业来说，公证执业风险不仅是公证实践中需不断加以探讨、研究的重要课题，更是公证事业朝着健康方向发展的有力保障，只有减少公证执业风险才能有效地发挥公证的职能作用，达到预防纠纷，减少诉讼，稳定社会经济秩序，为构建社会主义和谐社会起到保驾护航的作用。
参考文献：
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[2]潘金角与上海市杨浦区公证处公证损害责任纠纷一审民事判决书[案号：（2014）杨民一（民）初字第215号].http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/sh/shsdezjrmfy/shsypqrmfy/ms/ 201404/t20140426_893127.htm.中国裁判文书网.2014-07-15访问.
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[4]《胡军诉周智荣等委托合同纠纷一案二审民事判决书》[案号：（2013）沪一中民一（民）终字第2815号].http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/sh/shsdyzjrmfy/ms/201402/t20140213_3 38117.htm.中国裁判文书网.访问时间：2014-07-15.
[5]《原告刘勇、姜郁花诉被告建湖县公证处公证损害责任纠纷判决书》[案号：（2013）建民初字第1369号]，http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/jiangsu/jssycszjrmfy/jhxrmfy/ms/2014 05/t20140509_1028386.htm.中国裁判文书网.访问时间：2014-07-15.
[6]北京市第一中级人民法院新浪官方微博.http：//weibo.com/3820915614/B7CoZlSS w？mod=weibotime.访问时间：2014-07-15.