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上海虹口安庆东路103号，有一家经营了祖孙三代的老虎灶（专卖热开水的微型店），灶膛里的火焰燃烧了80多年。这是上海市中心最后的老虎灶，直到几年前才闭门谢客。
这家老虎灶客源众多，除了弄堂里的老邻居，隔壁七浦路的摊贩也是常客。2018年6月，就在原七浦路市场对面，上海市区内最高档的酒店之一——宝格丽酒店正式开业。从酒店的窗户望出去，曾经繁忙的老虎灶已经踪迹不见。
上海滩最后的“老虎灶”位于虹口区17街坊旧区改造项目里，也是上海地产集团2019年首批4幅旧改地块之一。
该项目位于虹口区西南部，西侧毗邻静安区，地块东至江西北路，南至海宁路，西至河南北路，北至武进路，是2017年上海市公布的全市第二批风貌保护街坊。
“截至目前， 17街坊涉及动迁居民2611证，已完成搬迁2607证，未搬迁4证，腾空率99.85%，未搬迁4证居民已全部收到补偿决定。” 原上海市旧区改造工作领导小组的余晓处长告诉《瞭望东方周刊》。
据“上海2035规划”，上海中心城区面积为289平方公里，包括黄浦、徐汇、长宁等七个区。这些区域都属于上海繁华之地，但仍然还有232万平方米的旧式里弄等待更新。虹口区17街坊旧区改造项目就是其中之一。
2019年11月11日，上海市政府办公厅发布通知：经市政府研究，决定将上海市旧区改造工作领导小组、上海市大型居住社区土地储备工作领导小组、上海市“城中村”改造领导小组、上海市城市更新领导小组合并，成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组（以下简称“领导小组”）。
因此，余晓的工作岗位有了新变动，作为长期工作在上海旧区改造一线的基层干部，他现任领导小组下设办公室专班负责人。
一位工作人员告诉本刊记者，领导小组目前由上海市规土局和上海市建委“雙元”管理。
上海老码头创意园区 
老码头广场示意图
“现阶段领导小组正在逐步理顺工作体制机制，形成工作合力，强化统筹协调。”余晓说。据上述《通知》内容，领导小组下设办公室、城市更新工作小组、旧区改造工作小组，办公室设在市住房城乡建设管理委。《通知》说明，领导小组组成人员如有变动，由其接任干部自然替补。
2017年7月底，位于淮海西路570号的上海红坊创意园宣布暂时谢幕，进入新一轮改造。
20世纪50年代，上海第十钢铁厂在红坊创意园区所在地址建立。随着中国经济发展，上海的产业结构发生变革，20世纪90年代，重工业在上海市中心逐渐沉寂。
2004年上海市政府立项“上海城市雕塑艺术中心”为重要文化功能项目，“红坊”物业公司由此诞生。如今，这片地块迎来再更新。
“‘红坊’地块产权原属于上海宝钢，‘上海城市雕塑中心’租用了其中部分地块，宝钢出售了产权后，该地块正式进入商业开发，”接近“红坊”项目的人士告诉《瞭望东方周刊》。
红坊创意园区的更新路径，见证了上海市产业类用地更新政策的演变历程：其分为三个阶段，以用地属性作为划分标志，被称为M、M4、C65三个时代。
1995年上海开始建设都市型工业园区;最初阶段，市中心城区工业用地的使用方向以纺织业、计算机产业等为主。进入21世纪，随着产业升级，对老厂房的创意改造开始涌现，文化创意产业蓬勃发展。这期间出现了一批有代表性的创意产业园区，包括田子坊、8号桥、M20、红坊等，它们都是利用老厂房改造的文化创意园区。
2005年，上海市出台《十一五创意产业发展规划》，提出采用“三个不变”的开发办法，即创意产业园区的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变，同时带来“五个变化”，即老工厂的产业结构、就业结构、管理模式、企业形态和企业文化等都发生变化，这就是M时代。
2008年上海市发文《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》，其中出现了两种新型土地转变的方式，两者的共同特点在于：在符合相关规定的前提下，可提高工业用地的容积率，并不再增收、补缴土地价款。
爷孙俩在上海一处石库门风情展示墙边观看“老弄堂里的棋局”（ 任珑/ 摄） 
石库门建筑结构图
这即是城市更新的M4时代。这一时期被称为上海产业类城市更新的黄金时期，新的转变方式降低了土地转型过程的成本。这种非正式转型也得到政府支持，企业自主转型的动力大为增强。 2013年前后，上海陆续出台了《關于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》《上海市城市更新实施办法》等文件。从用地性质上判别，上海产业类用地更新从M4转型为C65，即研发总部类用地。
此后，上海对产业类用地加强了政府的管控，避免土地转型过程中政府收益的损失。同时，伴随着土地集约节约利用的推进，提出双增双减，即增加公共绿地和公共空间，减少建筑总量和降低容积率。同时，通过城市更新，提高城市公共设施的配置水平。
从澳大利亚留学归国的刘丽娜，2014年在红坊经营一家画廊：“红坊的定位是文化艺术社区，鼎盛时期吸引了80多家有影响力的文化、泛文化机构、创意机构入驻。其中含30%的文化艺术展览展示项目，65%的文化创意商务企业，5%的文化休闲商业。”她告诉《瞭望东方周刊》。
在刘丽娜看来，在红坊暂时谢幕之前，餐饮和休闲商业的比重已经越来越高，与最早的园区定位产生偏差，在众多文化创意园区中逐步失去“特色优势”，再更新有利于重新审视项目定位，进一步发挥园区在文化艺术方面的特长。
从“领导小组”的命名方式，能看出上海目前的城市更新工作有两个重点，一是针对产业用地的公共区域更新，二是以改善居民生活质量为主旨的居民住宅区域更新。
2019年6月，李岩领着外婆回到了阔别一年的家。他们的家在黄浦区的承兴里，与普通的旧改项目不同，承兴里是上海市房屋修缮留改试点项目。这意味着，改造后居民要回迁，因此黄浦区早在项目实施前就确定了“居民100%同意才能实施改造”的原则。
承兴里建于1934年，石条砌成的门框、半圆形的门拱，西式风格的雕花门楣，联排别墅式的布局，这里是典型的上海石库门里弄建筑群落。南京路、黄河路、青岛路，包围起这条弄堂，这是最中心的老上海。
如此典型的本地石库门集群在上海已少有完整保存的案例。这里不仅是城市的现在，还拥有城市的记忆和温度，是历史留给这座城市的底蕴。
很难想象，在南京路繁华的十里洋场背后，还有这么一群上海人，终日挤在百年旧房子里，踩着被白蚁啃食过的“酥软”地板，终年晒不到阳光，每日提着马桶去公共厕所倾倒。
领导小组下设的旧区改造小组工作人员周建梁告诉《瞭望东方周刊》：“承兴里房屋形式多为砖木和混合结构的新旧式里弄建筑，房屋有少量共用卫生设备，大部分无卫生设备，多户共用灶间，房龄老、结构差且超负荷使用。小区内私搭乱建情况严重，原街坊道路通行困难，存在安全消防隐患和小区环境差等诸多问题。”
承兴里“修缮试点”一期项目位于8号街坊的北部，实施范围内共有2幢新里，1幢旧里，共涉及约261户（居民253户，单位8户），建筑面积约为6798平方米。
“除了天井一旁增加的现代化独立厨卫，我外婆最满意的是楼梯改造。以前老人家上下楼战战兢兢，改造后有了扶手，我们小辈也放心多了。”李岩告诉《瞭望东方周刊》。
李岩的外婆家属于第一批回迁的103户之一，“很多还没轮到搬回来的老邻居看到新房子都很羡慕，他们心里急得很。”李岩说。
“承兴里项目的更新改造过程中，得到了市住建委、市房管局的大力指导和支持。基于里弄房屋的现状、特点和保护工作的要求，形成了有自身特色修缮方式，”余晓说。
在保留里弄房屋建筑的肌理和风貌的同时，通过整治修缮，调整布局和内部整体改造，实现房屋居住质量提升;同时，综合考虑改造后的小区配套设施，适度增加公共空间和提升生态环境品质。
谁能够回迁，通过公平的“抽户”决定。这样才能释放房屋尤其是旧里房屋的空间和面积，降低居住密度和使用强度，实现每户居民厨卫设施独用。在综合改造过程中，还通过租赁关系的调整，重新换发租赁凭证，保证改造过程中的公平和公正。
城市更新贯穿于城市发展的不同阶段。2017中国城市规划年会论文集中收录一篇名为《上海城市更新的发展历程研究》的论文，其中归纳到：上海城市更新经历了从城市重建、城市复苏、城市再开发到城市再生与城市复兴的不同阶段。
余晓告诉《瞭望东方周刊》：“改革开放以来，为尽快还清历史旧账，迅速改善人民群众的居住条件，本市按照‘拆改留并举、以拆除为重点’的原则，快速推进旧区改造，速度为先。”
应该说，20世纪90年代以来，在历届市委、市政府的高度重视下，上海旧区改造取得显著成效，极大改善了市民群众的居住条件和生活质量，极大提升了城市面貌和形象，有力地促进了经济社会协调发展，对于调结构、惠民生、促发展发挥了重要作用。
但是，随着经济社会的不断发展以及住房保障制度的日益完善，当前旧区改造和城市建设面临的阶段、形势和任务发生了很大变化。
当前，面向建设卓越的全球城市的目标，上海市委、市政府明确要求必须结合上海实际，重新思考定位城市建设和城市更新工作。旧区改造的指导思想要转移到“留改拆并举，以保留保护为主”的方针上来，保持工作定力，以传承城市的历史、文化、内涵为先，同时尽最大努力建立机制、创新办法，改善旧区内群众居住条件，并总结规范相关区试点经验，制定全市指导意见。
“目前，我们在工作中积极探索试点，以期通过试点，总结经验，形成面上可推广、可复制的政策措施。”余晓说。
城市更新是城市发展到一定阶段的一种自我调节机制，其通过结构和功能的不断调整来防止和消除城市衰退，从而增强城市整体机能。
在城市发展过程中，旧区更新和新区扩张始终相互交织，形成动态平衡。推动这种平衡的达成，既有经济因素，也有社会和文化因素。
上海，这座多年的世界商业之都，在不断更新中保持勃勃生机，也留存住了时间纵轴上每个标记点的温度。
这家老虎灶客源众多，除了弄堂里的老邻居，隔壁七浦路的摊贩也是常客。2018年6月，就在原七浦路市场对面，上海市区内最高档的酒店之一——宝格丽酒店正式开业。从酒店的窗户望出去，曾经繁忙的老虎灶已经踪迹不见。
整合领导小组
上海滩最后的“老虎灶”位于虹口区17街坊旧区改造项目里，也是上海地产集团2019年首批4幅旧改地块之一。
该项目位于虹口区西南部，西侧毗邻静安区，地块东至江西北路，南至海宁路，西至河南北路，北至武进路，是2017年上海市公布的全市第二批风貌保护街坊。
“截至目前， 17街坊涉及动迁居民2611证，已完成搬迁2607证，未搬迁4证，腾空率99.85%，未搬迁4证居民已全部收到补偿决定。” 原上海市旧区改造工作领导小组的余晓处长告诉《瞭望东方周刊》。
据“上海2035规划”，上海中心城区面积为289平方公里，包括黄浦、徐汇、长宁等七个区。这些区域都属于上海繁华之地，但仍然还有232万平方米的旧式里弄等待更新。虹口区17街坊旧区改造项目就是其中之一。
2019年11月11日，上海市政府办公厅发布通知：经市政府研究，决定将上海市旧区改造工作领导小组、上海市大型居住社区土地储备工作领导小组、上海市“城中村”改造领导小组、上海市城市更新领导小组合并，成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组（以下简称“领导小组”）。
因此，余晓的工作岗位有了新变动，作为长期工作在上海旧区改造一线的基层干部，他现任领导小组下设办公室专班负责人。
据“上海2035 规划”，上海中心城区面积为289 平方公里，包括黄浦、徐汇、长宁等七个区。这些区域都属于上海的繁华之地，但仍然还有232 万平方米的旧式里弄等待更新。
一位工作人员告诉本刊记者，领导小组目前由上海市规土局和上海市建委“雙元”管理。
“现阶段领导小组正在逐步理顺工作体制机制，形成工作合力，强化统筹协调。”余晓说。据上述《通知》内容，领导小组下设办公室、城市更新工作小组、旧区改造工作小组，办公室设在市住房城乡建设管理委。《通知》说明，领导小组组成人员如有变动，由其接任干部自然替补。
工业用地三次“升级”
2017年7月底，位于淮海西路570号的上海红坊创意园宣布暂时谢幕，进入新一轮改造。
20世纪50年代，上海第十钢铁厂在红坊创意园区所在地址建立。随着中国经济发展，上海的产业结构发生变革，20世纪90年代，重工业在上海市中心逐渐沉寂。
2004年上海市政府立项“上海城市雕塑艺术中心”为重要文化功能项目，“红坊”物业公司由此诞生。如今，这片地块迎来再更新。
“‘红坊’地块产权原属于上海宝钢，‘上海城市雕塑中心’租用了其中部分地块，宝钢出售了产权后，该地块正式进入商业开发，”接近“红坊”项目的人士告诉《瞭望东方周刊》。
红坊创意园区的更新路径，见证了上海市产业类用地更新政策的演变历程：其分为三个阶段，以用地属性作为划分标志，被称为M、M4、C65三个时代。
1995年上海开始建设都市型工业园区;最初阶段，市中心城区工业用地的使用方向以纺织业、计算机产业等为主。进入21世纪，随着产业升级，对老厂房的创意改造开始涌现，文化创意产业蓬勃发展。这期间出现了一批有代表性的创意产业园区，包括田子坊、8号桥、M20、红坊等，它们都是利用老厂房改造的文化创意园区。
2005年，上海市出台《十一五创意产业发展规划》，提出采用“三个不变”的开发办法，即创意产业园区的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变，同时带来“五个变化”，即老工厂的产业结构、就业结构、管理模式、企业形态和企业文化等都发生变化，这就是M时代。
2008年上海市发文《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》，其中出现了两种新型土地转变的方式，两者的共同特点在于：在符合相关规定的前提下，可提高工业用地的容积率，并不再增收、补缴土地价款。
这即是城市更新的M4时代。这一时期被称为上海产业类城市更新的黄金时期，新的转变方式降低了土地转型过程的成本。这种非正式转型也得到政府支持，企业自主转型的动力大为增强。 2013年前后，上海陆续出台了《關于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》《上海市城市更新实施办法》等文件。从用地性质上判别，上海产业类用地更新从M4转型为C65，即研发总部类用地。
此后，上海对产业类用地加强了政府的管控，避免土地转型过程中政府收益的损失。同时，伴随着土地集约节约利用的推进，提出双增双减，即增加公共绿地和公共空间，减少建筑总量和降低容积率。同时，通过城市更新，提高城市公共设施的配置水平。
从澳大利亚留学归国的刘丽娜，2014年在红坊经营一家画廊：“红坊的定位是文化艺术社区，鼎盛时期吸引了80多家有影响力的文化、泛文化机构、创意机构入驻。其中含30%的文化艺术展览展示项目，65%的文化创意商务企业，5%的文化休闲商业。”她告诉《瞭望东方周刊》。
在刘丽娜看来，在红坊暂时谢幕之前，餐饮和休闲商业的比重已经越来越高，与最早的园区定位产生偏差，在众多文化创意园区中逐步失去“特色优势”，再更新有利于重新审视项目定位，进一步发挥园区在文化艺术方面的特长。
石库门：保护式更新
从“领导小组”的命名方式，能看出上海目前的城市更新工作有两个重点，一是针对产业用地的公共区域更新，二是以改善居民生活质量为主旨的居民住宅区域更新。
2019年6月，李岩领着外婆回到了阔别一年的家。他们的家在黄浦区的承兴里，与普通的旧改项目不同，承兴里是上海市房屋修缮留改试点项目。这意味着，改造后居民要回迁，因此黄浦区早在项目实施前就确定了“居民100%同意才能实施改造”的原则。
承兴里建于1934年，石条砌成的门框、半圆形的门拱，西式风格的雕花门楣，联排别墅式的布局，这里是典型的上海石库门里弄建筑群落。南京路、黄河路、青岛路，包围起这条弄堂，这是最中心的老上海。
如此典型的本地石库门集群在上海已少有完整保存的案例。这里不仅是城市的现在，还拥有城市的记忆和温度，是历史留给这座城市的底蕴。
很难想象，在南京路繁华的十里洋场背后，还有这么一群上海人，终日挤在百年旧房子里，踩着被白蚁啃食过的“酥软”地板，终年晒不到阳光，每日提着马桶去公共厕所倾倒。
领导小组下设的旧区改造小组工作人员周建梁告诉《瞭望东方周刊》：“承兴里房屋形式多为砖木和混合结构的新旧式里弄建筑，房屋有少量共用卫生设备，大部分无卫生设备，多户共用灶间，房龄老、结构差且超负荷使用。小区内私搭乱建情况严重，原街坊道路通行困难，存在安全消防隐患和小区环境差等诸多问题。”
承兴里“修缮试点”一期项目位于8号街坊的北部，实施范围内共有2幢新里，1幢旧里，共涉及约261户（居民253户，单位8户），建筑面积约为6798平方米。
“除了天井一旁增加的现代化独立厨卫，我外婆最满意的是楼梯改造。以前老人家上下楼战战兢兢，改造后有了扶手，我们小辈也放心多了。”李岩告诉《瞭望东方周刊》。
很难想象，在南京路繁华的十里洋场背后，还有这么一群上海人，终日挤在百年旧房子里，踩着被白蚁啃食过的“酥软”地板，终年晒不到阳光，每日提着马桶去公共厕所倾倒。
李岩的外婆家属于第一批回迁的103户之一，“很多还没轮到搬回来的老邻居看到新房子都很羡慕，他们心里急得很。”李岩说。
“承兴里项目的更新改造过程中，得到了市住建委、市房管局的大力指导和支持。基于里弄房屋的现状、特点和保护工作的要求，形成了有自身特色修缮方式，”余晓说。
在保留里弄房屋建筑的肌理和风貌的同时，通过整治修缮，调整布局和内部整体改造，实现房屋居住质量提升;同时，综合考虑改造后的小区配套设施，适度增加公共空间和提升生态环境品质。
谁能够回迁，通过公平的“抽户”决定。这样才能释放房屋尤其是旧里房屋的空间和面积，降低居住密度和使用强度，实现每户居民厨卫设施独用。在综合改造过程中，还通过租赁关系的调整，重新换发租赁凭证，保证改造过程中的公平和公正。
城市更新就是城市再生
城市更新贯穿于城市发展的不同阶段。2017中国城市规划年会论文集中收录一篇名为《上海城市更新的发展历程研究》的论文，其中归纳到：上海城市更新经历了从城市重建、城市复苏、城市再开发到城市再生与城市复兴的不同阶段。
余晓告诉《瞭望东方周刊》：“改革开放以来，为尽快还清历史旧账，迅速改善人民群众的居住条件，本市按照‘拆改留并举、以拆除为重点’的原则，快速推进旧区改造，速度为先。”
应该说，20世纪90年代以来，在历届市委、市政府的高度重视下，上海旧区改造取得显著成效，极大改善了市民群众的居住条件和生活质量，极大提升了城市面貌和形象，有力地促进了经济社会协调发展，对于调结构、惠民生、促发展发挥了重要作用。
但是，随着经济社会的不断发展以及住房保障制度的日益完善，当前旧区改造和城市建设面临的阶段、形势和任务发生了很大变化。
当前，面向建设卓越的全球城市的目标，上海市委、市政府明确要求必须结合上海实际，重新思考定位城市建设和城市更新工作。旧区改造的指导思想要转移到“留改拆并举，以保留保护为主”的方针上来，保持工作定力，以传承城市的历史、文化、内涵为先，同时尽最大努力建立机制、创新办法，改善旧区内群众居住条件，并总结规范相关区试点经验，制定全市指导意见。
“目前，我们在工作中积极探索试点，以期通过试点，总结经验，形成面上可推广、可复制的政策措施。”余晓说。
城市更新是城市发展到一定阶段的一种自我调节机制，其通过结构和功能的不断调整来防止和消除城市衰退，从而增强城市整体机能。
在城市发展过程中，旧区更新和新区扩张始终相互交织，形成动态平衡。推动这种平衡的达成，既有经济因素，也有社会和文化因素。
上海，这座多年的世界商业之都，在不断更新中保持勃勃生机，也留存住了时间纵轴上每个标记点的温度。