论文部分内容阅读
摘 要：在房价持续飙升的情况下，政府连续颁布了大量针对房地产行业的调控政策，用来调节房地市场，使其变得稳定、遏制投机，多元化的住房形式也悄然而生，对传统房地产市场形成了庞大的打击。为了使企业能够稳定发展，市场竞争力得到强化，目前房地产的重点是做好内控管理，成本支配管理、成本结构完善是内控管理的核心。本文研究了房地产企业成本支配管理的重要性，发现房地产成本支配管理存在的问题和局限性，并提出了房地产成本支配管理的完善建议。
关键词：房地产;企业;成本支配管理
房地产企业是只进行房地产开发和经营的企业。其中有立项、土地出让或转让、规划、建设、销售或自营等行为。是开始得到土地到前期规划再到开发建设之后需要政府多部门验收合格后再完成销售的一系列过程，一般是很长的经营周期，对整个过程进行规范的成本控制，可达到预期的盈利目标。故成本的支配管理在房地产开发企业有举足轻重的作用，怎样合理的对成本进行支配管理对完善房地产企业经营管理有着关键的作用。
一、房地产企业成本支配管理的必要性和重要性
成本核算指企业在日常生产经营过程中，开销的一系列费用，接着对其归集、分配和结转，用来核算项目总成本与单位成本。成本核算一般以会计核算为基础，以货币形式计算。成本会计核算对企业的成本预测和企业的经营决策等产生直接的影响，对企业管理者的经营决策提供确切的成本数据资料，可以对企业的生产与管理水平有整体的反映。
成本管控是连续成长的管理模式，它参与项目开发的整个过程，对企业以后的成长有着关键的作用，是企业管理能力评价的重要标志，可以让企业在市场竞争中得到大量收益同时提升市场竞争力。
二、房地产成本支配管理存在的问题
（一）成本的核算对象划分的不明确
房地产项目用地通常是成片开发，开发周期长的城市住房项目的核算是依照不同的开发期数设立成本核算对象进行的。假若使用整体核算的方法会对成本核算的精确性产生影响，成本核算对象确立时，尽量融合项目的特质、管理准则与功能設计等因素。实践中，成本核算的对象有不确定性，项目特殊性是其产生的原因，另一个原因是企业管理者没有完全掌握成本核算对象的类别及对其确切定位。假如成本核算对象类别不清，范畴含糊，那么就不能明确的反应项目开发过程中各个部门产品的实际成本，加大了成本核算对象的随意性。
（二）成本费用分配的方法不合理
为了达到经济效益最大化，房地产开发企业在条件允许的前提下，会让多个项目同时开发，但不同的项目在开发周期、具体用途及土地价格等方面都有着或多或少的迥异，存在部分企业为了成本核算难度的降低，对成本分配比率恣意修改，出现了实际支出成本与项目预决算差别悬殊的现象。房地产开发的成本项目归集没有一致的规则或准则，成本项目归集及分配有极强的随意性，无法精确分派，最后使得实际成本计算不精确。整体而言，现在房地产企业在成本划分与分配上的随意性很强，没有一套较为系统的标准对该现象进行有效的监管，导致成本核算方法产生了迥异。
（三）成本核算周期难以确定，竣工核算延迟
房地产行业的开发周期相对较长，不同房地产开发商有不同的开发周期，开发周期最短需要一年甚至十余年之久。对于成本核算而言，需要按照不同生产周期进行合理的开展。但是对于核算周期的明确，当前并没有准确的标准，为成本核算带来了巨大的难题。由于存在周期不明等现象，竣工决算拖延情况也随之产生，这对企业利润以及企业相关税费结算产生了消极影响。由于受到竣工决算拖延的影响，房地产企业无法对项目进行准确性评价，对后续项目日常工作的开展产生消极影响。作为房地产开发项目，进行成本核算，目的在于对房地产开发成本等相关成本进行核算，从当前的实际运行工作中，主要是工程决算，没有考虑项目决算。在项目决算工作中，可能会受到大量因素的影响，出现推延的情况。例如，即使部分配套设施未完工，但不会对房地产销售工作产生任何影响等等，这些因素都将会对企业的项目决算进度产生直接的影响。
（四）开发间接费用和期间费用区分模糊
在部分房地产企业中，成本核算工作不完善。特别是在开展成本核算工作时，商品房期间费用以及商品房成本间接费用并没有予以明确的界定。对房地产企业来讲，很难对于“管理费用”以及“开发间接费用”进行区别。部分企业在经营管理中，直接将非直接工程管理人员费用计入其中，从而容易造成成本核算失真问题;部分企业存在着将招待费用纳入到开发间接费用中。按照企业最新会计准则，明确规定了企业业务招待费不受到招待对象以及招待原因等因素的影响，都应该归入到管理费用中来。当开发商设有现场机构，有开发商委派工作人员进入现场工作而产生的费用，也应该计入到管理费用中。
（五）在产品向完工产品的成本结转不标准
依据我国税法以及财务会计制度的要求，买主进行商品房购买时，需要将其算为独立产品按确定收入的实现，进行结转成本。对于目前成本结转方式，不适用于现有商品房开发以及商品房销售工作，容易使得房地产企业在开展成本结转工作中坠入一种杂乱状态。包括以下的内容：
（1）企业在核算每平米建筑面积成本时，一般按照商品房总成本与开发建筑面积的比值确定，将这一数值与销售面积的乘积得到本期销售成本。考虑到房价高低受到楼层、朝向等许多因素影响，不同房屋售价相差程度较大。按照这一方式得到的结果极易出现失真问题。
（2）部分企业按照确定系数方式进行核算。依据不同层建筑面积确定每平米建筑面积成本，由此进一步确定各户型成本。在系数确定中，没有形成统一的准则，也会出现失真问题。
（3）部分企业受到利益的影响，在运用成本售价比率时会有任意性。采用的比率各式各样。在成本结转中，没有一个科学、恰当的原则进行管制。得到的结果，使企业经营管理的风险不断提高。
三、房地产企业成本支配管理改善措施 （一）准确区分成本核算对象
确定成本核算对象时，房地产公司需要把当地条件融入其中，提议依据项目单位划分成本核算对象。第一，把政府部门批准的单独项目作为房地产开发企业的成本核算对象。该方法适合开发规模，周期长，分阶段规划开发的房地产企业。第二，根据产品开发形式进行成本核算对象的划分，把功能相似的项目，启动和完成时间相似的建筑物看作是一种成本核算对象，这种模式在某种程度上拥有可比性。第三，以单个的产品作为成本核算对象。这种情况适合规模大并且高成本的产品，但只开发一种产品。依据上述准则确定会计对象对企业监控成本及费用会产生积极影响，明确保证了成本核算的一致性和合理性。
（二）合理确定成本核算的分配方法
房地产企业成本的方法：占地面积法、建筑面积法和预算造价法。不同的成本分配方法用于不同的成本项目。核算土地成本通常情况下按占地面积法进行分配。接着，根据某个成本对象占用的面积与当前时期总成本的比例来分摊成本。根据合同和项目进度，将基础设施建设费用，前期工程费用，建筑安装工程费用，公共设施配套费用记入工程建设成本，依照建筑面积法在开发产品对象中分配。对于非自用房地产开发项目，成本核算通常运用平均分摊该区域的比例的方法。
（三）确定成本核算周期，及时竣工核算
确定开发项目的时间需要根据项目的实际情况而定。如果项目规模小，持续时间短，则可以根据整个项目的周期确定成本核算周期。这不仅可以匹配项目的建设周期，还可以及时完成成本核算工作。但是，如果项目规模大，持续时间长，则依据整个项目建设期确定成本核算周期是行不通的。这使得成本信息的及时性降低。其次，要及时进行竣工核算。对于还没有完工的项目，房地产开发企业可以依据实际情况预算可能产生的成本和费用。企业需要对成本估算人才的培养进行强化，会计人员的专业素养需要进一步提升。
（四）明确间接成本费用与期间费用的界限
房地产开发公司需要在开发产品的间接成本和期间费用之间有个明确的界限。开发产品的成本是产品开发和建设的直接费用支出。开发间接费是企业内部独立核算单位为产品开发所产生的工资，福利费，折旧费，办公费，公用事业费和其他费用。如果难以区分出间接成本费用，企业应当运用先归集再分配的模式对直接成本与间接成本费用进行分配，最常见的方法是评估整体项目工程的价值，依据评估出来的价值进行间接成本的分摊。只要进行合适的间接成本费用分配，就能够让房地产开发项目进行恰当的利润管理和事前的预计，这样可以使得成本费用合理分配，把企业的成本核算管理效率提升。
（五）准确归集开发产品成本并及时结转
成本的结转是房地产开发成本核算最为重要的过程，精确并且准时的成本结转，可以让企业根据此结果评估企业的经营现状以及获利情况，有利于向各利益相关者的利润分配。房地产开发企业应当对开发产成品的交付使用验收合格证明，安排已完工开发产成品成本的结转工作，建立销售控制台账户，依据收入实现原则及时结转销售开发产品的销售成本。
（1）实际售价成本率法
实际售价成本比率方法是将实际销售价格乘以本季度前两个月的計划销售成本率计算当前销售成本。计划销售价格乘以计划销售成本比率减去本季度前两个月的转售成本等于季度销售成本。该方法适用于大型房地产企业，但是不能及时准确地提供更详细的成本信息资料。
（2）计划售价成本比率法
计划售价成本率方法是计划销售价格乘计划销售成本率对成本进行结转。开发建设项目决算后，产成品的开发成本可以按照楼层和单元分类结转，据此算出单位面积的开发成本。尽管这种方法结转成本的工作量非常巨大，但它依照连续性规则，提供的信息更加有可信度，并且能在日常工作中使结转成本工作量得到分布，该方法适合大多数房地产企业。
参考文献：
[1]胡启明.H房地产开发公司成本核算研究[D].西安理工大学，2019.
[2]王玉景.对房地产企业成本管控的探究[J].现代营销（经营版），2019（08）：136
[3]张院斌.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].现代国企研究，2017（20）：54-55.
[4]牛中愉.房地产项目开发成本控制研究[D].天津工业大学，2019.
作者简介：
刘欣，女，天津财经大学在职研究生在读，会计学专业。
关键词：房地产;企业;成本支配管理
房地产企业是只进行房地产开发和经营的企业。其中有立项、土地出让或转让、规划、建设、销售或自营等行为。是开始得到土地到前期规划再到开发建设之后需要政府多部门验收合格后再完成销售的一系列过程，一般是很长的经营周期，对整个过程进行规范的成本控制，可达到预期的盈利目标。故成本的支配管理在房地产开发企业有举足轻重的作用，怎样合理的对成本进行支配管理对完善房地产企业经营管理有着关键的作用。
一、房地产企业成本支配管理的必要性和重要性
成本核算指企业在日常生产经营过程中，开销的一系列费用，接着对其归集、分配和结转，用来核算项目总成本与单位成本。成本核算一般以会计核算为基础，以货币形式计算。成本会计核算对企业的成本预测和企业的经营决策等产生直接的影响，对企业管理者的经营决策提供确切的成本数据资料，可以对企业的生产与管理水平有整体的反映。
成本管控是连续成长的管理模式，它参与项目开发的整个过程，对企业以后的成长有着关键的作用，是企业管理能力评价的重要标志，可以让企业在市场竞争中得到大量收益同时提升市场竞争力。
二、房地产成本支配管理存在的问题
（一）成本的核算对象划分的不明确
房地产项目用地通常是成片开发，开发周期长的城市住房项目的核算是依照不同的开发期数设立成本核算对象进行的。假若使用整体核算的方法会对成本核算的精确性产生影响，成本核算对象确立时，尽量融合项目的特质、管理准则与功能設计等因素。实践中，成本核算的对象有不确定性，项目特殊性是其产生的原因，另一个原因是企业管理者没有完全掌握成本核算对象的类别及对其确切定位。假如成本核算对象类别不清，范畴含糊，那么就不能明确的反应项目开发过程中各个部门产品的实际成本，加大了成本核算对象的随意性。
（二）成本费用分配的方法不合理
为了达到经济效益最大化，房地产开发企业在条件允许的前提下，会让多个项目同时开发，但不同的项目在开发周期、具体用途及土地价格等方面都有着或多或少的迥异，存在部分企业为了成本核算难度的降低，对成本分配比率恣意修改，出现了实际支出成本与项目预决算差别悬殊的现象。房地产开发的成本项目归集没有一致的规则或准则，成本项目归集及分配有极强的随意性，无法精确分派，最后使得实际成本计算不精确。整体而言，现在房地产企业在成本划分与分配上的随意性很强，没有一套较为系统的标准对该现象进行有效的监管，导致成本核算方法产生了迥异。
（三）成本核算周期难以确定，竣工核算延迟
房地产行业的开发周期相对较长，不同房地产开发商有不同的开发周期，开发周期最短需要一年甚至十余年之久。对于成本核算而言，需要按照不同生产周期进行合理的开展。但是对于核算周期的明确，当前并没有准确的标准，为成本核算带来了巨大的难题。由于存在周期不明等现象，竣工决算拖延情况也随之产生，这对企业利润以及企业相关税费结算产生了消极影响。由于受到竣工决算拖延的影响，房地产企业无法对项目进行准确性评价，对后续项目日常工作的开展产生消极影响。作为房地产开发项目，进行成本核算，目的在于对房地产开发成本等相关成本进行核算，从当前的实际运行工作中，主要是工程决算，没有考虑项目决算。在项目决算工作中，可能会受到大量因素的影响，出现推延的情况。例如，即使部分配套设施未完工，但不会对房地产销售工作产生任何影响等等，这些因素都将会对企业的项目决算进度产生直接的影响。
（四）开发间接费用和期间费用区分模糊
在部分房地产企业中，成本核算工作不完善。特别是在开展成本核算工作时，商品房期间费用以及商品房成本间接费用并没有予以明确的界定。对房地产企业来讲，很难对于“管理费用”以及“开发间接费用”进行区别。部分企业在经营管理中，直接将非直接工程管理人员费用计入其中，从而容易造成成本核算失真问题;部分企业存在着将招待费用纳入到开发间接费用中。按照企业最新会计准则，明确规定了企业业务招待费不受到招待对象以及招待原因等因素的影响，都应该归入到管理费用中来。当开发商设有现场机构，有开发商委派工作人员进入现场工作而产生的费用，也应该计入到管理费用中。
（五）在产品向完工产品的成本结转不标准
依据我国税法以及财务会计制度的要求，买主进行商品房购买时，需要将其算为独立产品按确定收入的实现，进行结转成本。对于目前成本结转方式，不适用于现有商品房开发以及商品房销售工作，容易使得房地产企业在开展成本结转工作中坠入一种杂乱状态。包括以下的内容：
（1）企业在核算每平米建筑面积成本时，一般按照商品房总成本与开发建筑面积的比值确定，将这一数值与销售面积的乘积得到本期销售成本。考虑到房价高低受到楼层、朝向等许多因素影响，不同房屋售价相差程度较大。按照这一方式得到的结果极易出现失真问题。
（2）部分企业按照确定系数方式进行核算。依据不同层建筑面积确定每平米建筑面积成本，由此进一步确定各户型成本。在系数确定中，没有形成统一的准则，也会出现失真问题。
（3）部分企业受到利益的影响，在运用成本售价比率时会有任意性。采用的比率各式各样。在成本结转中，没有一个科学、恰当的原则进行管制。得到的结果，使企业经营管理的风险不断提高。
三、房地产企业成本支配管理改善措施 （一）准确区分成本核算对象
确定成本核算对象时，房地产公司需要把当地条件融入其中，提议依据项目单位划分成本核算对象。第一，把政府部门批准的单独项目作为房地产开发企业的成本核算对象。该方法适合开发规模，周期长，分阶段规划开发的房地产企业。第二，根据产品开发形式进行成本核算对象的划分，把功能相似的项目，启动和完成时间相似的建筑物看作是一种成本核算对象，这种模式在某种程度上拥有可比性。第三，以单个的产品作为成本核算对象。这种情况适合规模大并且高成本的产品，但只开发一种产品。依据上述准则确定会计对象对企业监控成本及费用会产生积极影响，明确保证了成本核算的一致性和合理性。
（二）合理确定成本核算的分配方法
房地产企业成本的方法：占地面积法、建筑面积法和预算造价法。不同的成本分配方法用于不同的成本项目。核算土地成本通常情况下按占地面积法进行分配。接着，根据某个成本对象占用的面积与当前时期总成本的比例来分摊成本。根据合同和项目进度，将基础设施建设费用，前期工程费用，建筑安装工程费用，公共设施配套费用记入工程建设成本，依照建筑面积法在开发产品对象中分配。对于非自用房地产开发项目，成本核算通常运用平均分摊该区域的比例的方法。
（三）确定成本核算周期，及时竣工核算
确定开发项目的时间需要根据项目的实际情况而定。如果项目规模小，持续时间短，则可以根据整个项目的周期确定成本核算周期。这不仅可以匹配项目的建设周期，还可以及时完成成本核算工作。但是，如果项目规模大，持续时间长，则依据整个项目建设期确定成本核算周期是行不通的。这使得成本信息的及时性降低。其次，要及时进行竣工核算。对于还没有完工的项目，房地产开发企业可以依据实际情况预算可能产生的成本和费用。企业需要对成本估算人才的培养进行强化，会计人员的专业素养需要进一步提升。
（四）明确间接成本费用与期间费用的界限
房地产开发公司需要在开发产品的间接成本和期间费用之间有个明确的界限。开发产品的成本是产品开发和建设的直接费用支出。开发间接费是企业内部独立核算单位为产品开发所产生的工资，福利费，折旧费，办公费，公用事业费和其他费用。如果难以区分出间接成本费用，企业应当运用先归集再分配的模式对直接成本与间接成本费用进行分配，最常见的方法是评估整体项目工程的价值，依据评估出来的价值进行间接成本的分摊。只要进行合适的间接成本费用分配，就能够让房地产开发项目进行恰当的利润管理和事前的预计，这样可以使得成本费用合理分配，把企业的成本核算管理效率提升。
（五）准确归集开发产品成本并及时结转
成本的结转是房地产开发成本核算最为重要的过程，精确并且准时的成本结转，可以让企业根据此结果评估企业的经营现状以及获利情况，有利于向各利益相关者的利润分配。房地产开发企业应当对开发产成品的交付使用验收合格证明，安排已完工开发产成品成本的结转工作，建立销售控制台账户，依据收入实现原则及时结转销售开发产品的销售成本。
（1）实际售价成本率法
实际售价成本比率方法是将实际销售价格乘以本季度前两个月的計划销售成本率计算当前销售成本。计划销售价格乘以计划销售成本比率减去本季度前两个月的转售成本等于季度销售成本。该方法适用于大型房地产企业，但是不能及时准确地提供更详细的成本信息资料。
（2）计划售价成本比率法
计划售价成本率方法是计划销售价格乘计划销售成本率对成本进行结转。开发建设项目决算后，产成品的开发成本可以按照楼层和单元分类结转，据此算出单位面积的开发成本。尽管这种方法结转成本的工作量非常巨大，但它依照连续性规则，提供的信息更加有可信度，并且能在日常工作中使结转成本工作量得到分布，该方法适合大多数房地产企业。
参考文献：
[1]胡启明.H房地产开发公司成本核算研究[D].西安理工大学，2019.
[2]王玉景.对房地产企业成本管控的探究[J].现代营销（经营版），2019（08）：136
[3]张院斌.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].现代国企研究，2017（20）：54-55.
[4]牛中愉.房地产项目开发成本控制研究[D].天津工业大学，2019.
作者简介：
刘欣，女，天津财经大学在职研究生在读，会计学专业。