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2008年万科高调降价，结果在业内被千夫所指。甚至有开发商称，万科之所以降价是“因为王石太年轻”。经过了一年的“市场教育”，2009年万科成了真正的带头大哥，万科说降，就跟风降；万科说停。其他人马上缩手。
顺势而为的快鱼战略
2008年初，万科率先在上海掀起了第一波降价促销，进而掀起中国楼市以及房地产行业调整的序幕；2009年初，万科上海又推出“暖冬特别行动”的促销活动，优惠覆盖旗下所有在售项目，平均每套优惠约2万元。
业内人士关注万科的销售举动，并不是万科具体哪些楼盘降、降了多少，而在于研究其行业领头羊的一个姿态，为自己的营销策略做参考，从这个角度而言，万科的一举一动具备了行业风向标的意义。
万科在2009年初散发的信号非常明显：降价。
2009年1月6日，国务院新闻办公室发言人在新闻发布会上称。“楼价仍在高位运行”，暗示楼价仍有下行空间；同一天，住房及城乡建设部副部长齐骥指出，开发商应该顺应市场变化，主动采取措施以合理价格促进商品住房销售，以释放潜在的住房需求。1月12日，北京市市长称“楼市僵持是因为房价离谱”。
万科对中央高层的指示精神显然领悟得非常透彻。1月7日，万科董事会主席王石在《人民日报》撰文称：“国家宏观调控，万科率先进行价格调整。”
弃价保量，先弃“价”者，自然先得“量”。在降价促销的推动下，万科1月份单月销售报告显示。销售业绩在新年首月实现双位数增长。
“大的不一定吃掉小的，动作快的总是吃掉动作慢的。”宝马欧洲公司总裁曾经这样说过。万科在降价销售中，实施快鱼战略，事实证明是正确的。潘石屹在“第九届中国房地产发展年会”上表示，未来房地产业形势不乐观，而成交量的放大是房价稳定的前提。万科的判断是正确的。
危如累卵的存货
万科价格策略的背后究竟酝酿着什么?它的改变是否会再次暗示房价未来的某种走势?
国家统计体系中，有一个指数可以体现开发商的开发意愿或者说对市场的预期，那就是全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数。2008年12月份。这一指数为96.46。这是该指数连续12个月下降。连续3个月处于不景气区间(100以下)说明房地产开发已经进入历史低潮期。企业投资信心和动力严重不足。
据说万科感到了危机。每月公司召开。月度会”，各区域公司借此频繁交流，及时跟进项目的进展。会上公布研究院每月对14个项目分布城市的“批售比”统计，万科将这一数字与公司内部在这一区域市场的销售情况和存货情况进行对比，以判断区域市场的冷热和公司的销售速度。根据公司的内控体系。一旦这两组数字的对比发出预警，公司就必须调整策略，即时反应。
虽然“批售比”数据万科一直秘而不宣，然而王石和郁亮对于这一数据和研究部的“技术预警”相当关注，当初正是“批售比”数据真正让王石同意经理团队的降价决策。
万科员工表示。万科原来预测房价见底时间已从2009年底调整为2012年。显然，万科对市场已做了最坏的预测和准备。
“对万科来说。现在最大的问题是存货。即卖不出去的房子。”即使2008年三季度末万科存货874亿元，而现房库存仅为50.1亿元，财务出身的郁亮对这一数字仍然敏感，万科也首次对存货计提跌价准备5.35亿元。
存货是资金周转的最大敌人，房地产业的存货主要体现在土地和现房上。土地库存能通过调整开工计划迅速消化，处于企业可控范围内。现房销售则完全依赖市场。
如何快速消化存货成为万科决策会议的主要话题。
基于此，万科“快速销售、快速周转”策略高速运转，快速开发销售回笼现金，保障资产回报率。而对最核心的资产回报率而言，有“利润率”、“周转速度”和“财务杠杆”三个影响因素，周转速度如今成为万科甘愿放弃利润持续降价的最大考虑。
从获取土地到开始卖房子，万科需要9到12个月。王石对此的理解是快速开发的利润率可能低一些。但是资产回报率却更高。
还有多少降价空间?
一位资深人士指出，商品房可以视为一种“大宗商品”，其价格下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转。在目前的价格水平上，有稳定收入人群的购买力不足。将使房价存在进一步下调空间，降价趋势或将形成。
而市场人士预计，前期中央和地方各项。救市”政策的刺激效果正在减弱。救市政策业已进入尾声，库存有再度上升趋势，两会后如果仍没有新的刺激政策，开发商只有弃价保量，为了消化库存而再度大幅降价。
随着交易成本的下降，收益预期与交易标的也在大幅下降。业内人士估算，经过密集的降息和税费的减免，购房成本下降了18％～20％，但是上海房地产市场成交标的则从以往平均150万元的水平集中到100万元左右，投资收益下降幅度超过了30％。卖方的投资收益下降比例超过成本下降幅度，投资者就没有理由入市。
“目前开始进入全面降价促销的第三阶段。”山西证券研究员沈彤认为，根据2008年与2009年之交房价连续两个月的下降表现判断：房地产业已经走完成交快速萎缩、价格全局滞胀前两阶段，开始进入全面降价促销的第三阶段，而接下来第四个阶段就是大量房企退出。
有分析师认为，今年的楼市价格战将比去年更为猛烈。如果说去年大部分开发商还是在万科的带动下被动应战，那么今年在楼市整体供大于求的大背景下，开发商会变得越来越务实，早日降价换取更多现金，已成为开发商的共识。尤其是那些中小开发商，为了比大牌公司卖得更好，会推出更低的价格。在此情况下，整个楼市的降价幅度或许会高于去年，只是开发商不会一降到底。而会采用渐进式的降价方式。逐步探底。
万科董事会主席王石表示，“反弹并不代表反转。房地产调整远未结束。珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开。”中国管理科学院研究员李开发认为，2009房价续平均下降25％，中国房地产事业才能健康发展，开发商们的惟一活路就是降价。
顺势而为的快鱼战略
2008年初，万科率先在上海掀起了第一波降价促销，进而掀起中国楼市以及房地产行业调整的序幕；2009年初，万科上海又推出“暖冬特别行动”的促销活动，优惠覆盖旗下所有在售项目，平均每套优惠约2万元。
业内人士关注万科的销售举动，并不是万科具体哪些楼盘降、降了多少，而在于研究其行业领头羊的一个姿态，为自己的营销策略做参考，从这个角度而言，万科的一举一动具备了行业风向标的意义。
万科在2009年初散发的信号非常明显：降价。
2009年1月6日，国务院新闻办公室发言人在新闻发布会上称。“楼价仍在高位运行”，暗示楼价仍有下行空间；同一天，住房及城乡建设部副部长齐骥指出，开发商应该顺应市场变化，主动采取措施以合理价格促进商品住房销售，以释放潜在的住房需求。1月12日，北京市市长称“楼市僵持是因为房价离谱”。
万科对中央高层的指示精神显然领悟得非常透彻。1月7日，万科董事会主席王石在《人民日报》撰文称：“国家宏观调控，万科率先进行价格调整。”
弃价保量，先弃“价”者，自然先得“量”。在降价促销的推动下，万科1月份单月销售报告显示。销售业绩在新年首月实现双位数增长。
“大的不一定吃掉小的，动作快的总是吃掉动作慢的。”宝马欧洲公司总裁曾经这样说过。万科在降价销售中，实施快鱼战略，事实证明是正确的。潘石屹在“第九届中国房地产发展年会”上表示，未来房地产业形势不乐观，而成交量的放大是房价稳定的前提。万科的判断是正确的。
危如累卵的存货
万科价格策略的背后究竟酝酿着什么?它的改变是否会再次暗示房价未来的某种走势?
国家统计体系中，有一个指数可以体现开发商的开发意愿或者说对市场的预期，那就是全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数。2008年12月份。这一指数为96.46。这是该指数连续12个月下降。连续3个月处于不景气区间(100以下)说明房地产开发已经进入历史低潮期。企业投资信心和动力严重不足。
据说万科感到了危机。每月公司召开。月度会”，各区域公司借此频繁交流，及时跟进项目的进展。会上公布研究院每月对14个项目分布城市的“批售比”统计，万科将这一数字与公司内部在这一区域市场的销售情况和存货情况进行对比，以判断区域市场的冷热和公司的销售速度。根据公司的内控体系。一旦这两组数字的对比发出预警，公司就必须调整策略，即时反应。
虽然“批售比”数据万科一直秘而不宣，然而王石和郁亮对于这一数据和研究部的“技术预警”相当关注，当初正是“批售比”数据真正让王石同意经理团队的降价决策。
万科员工表示。万科原来预测房价见底时间已从2009年底调整为2012年。显然，万科对市场已做了最坏的预测和准备。
“对万科来说。现在最大的问题是存货。即卖不出去的房子。”即使2008年三季度末万科存货874亿元，而现房库存仅为50.1亿元，财务出身的郁亮对这一数字仍然敏感，万科也首次对存货计提跌价准备5.35亿元。
存货是资金周转的最大敌人，房地产业的存货主要体现在土地和现房上。土地库存能通过调整开工计划迅速消化，处于企业可控范围内。现房销售则完全依赖市场。
如何快速消化存货成为万科决策会议的主要话题。
基于此，万科“快速销售、快速周转”策略高速运转，快速开发销售回笼现金，保障资产回报率。而对最核心的资产回报率而言，有“利润率”、“周转速度”和“财务杠杆”三个影响因素，周转速度如今成为万科甘愿放弃利润持续降价的最大考虑。
从获取土地到开始卖房子，万科需要9到12个月。王石对此的理解是快速开发的利润率可能低一些。但是资产回报率却更高。
还有多少降价空间?
一位资深人士指出，商品房可以视为一种“大宗商品”，其价格下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转。在目前的价格水平上，有稳定收入人群的购买力不足。将使房价存在进一步下调空间，降价趋势或将形成。
而市场人士预计，前期中央和地方各项。救市”政策的刺激效果正在减弱。救市政策业已进入尾声，库存有再度上升趋势，两会后如果仍没有新的刺激政策，开发商只有弃价保量，为了消化库存而再度大幅降价。
随着交易成本的下降，收益预期与交易标的也在大幅下降。业内人士估算，经过密集的降息和税费的减免，购房成本下降了18％～20％，但是上海房地产市场成交标的则从以往平均150万元的水平集中到100万元左右，投资收益下降幅度超过了30％。卖方的投资收益下降比例超过成本下降幅度，投资者就没有理由入市。
“目前开始进入全面降价促销的第三阶段。”山西证券研究员沈彤认为，根据2008年与2009年之交房价连续两个月的下降表现判断：房地产业已经走完成交快速萎缩、价格全局滞胀前两阶段，开始进入全面降价促销的第三阶段，而接下来第四个阶段就是大量房企退出。
有分析师认为，今年的楼市价格战将比去年更为猛烈。如果说去年大部分开发商还是在万科的带动下被动应战，那么今年在楼市整体供大于求的大背景下，开发商会变得越来越务实，早日降价换取更多现金，已成为开发商的共识。尤其是那些中小开发商，为了比大牌公司卖得更好，会推出更低的价格。在此情况下，整个楼市的降价幅度或许会高于去年，只是开发商不会一降到底。而会采用渐进式的降价方式。逐步探底。
万科董事会主席王石表示，“反弹并不代表反转。房地产调整远未结束。珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开。”中国管理科学院研究员李开发认为，2009房价续平均下降25％，中国房地产事业才能健康发展，开发商们的惟一活路就是降价。