4月17日,国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中十条举措,业内称之为房地产“新国十条”。
　　新政颁布一个月有余,各地楼市观望情绪升温,前期房地产投机客也有开始抛售手中存货的现象,部分城市楼市成交量跌入谷底。
　　之后,是否会有进一步的楼市调控政策出台,众说纷纭,有消息称发改委将牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件,文件力度和范围将大于“新国十条”。但又有专家分析认为近期出台可能性不大。
　　5月31日。国务院批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。根据该《意见》,今年将深化财税体制改革,“逐步推进房产税改革”。
　　消息传来,5月31日与6月1日两个交易日,在A股市场上,地产股纷纷下挫。
　　
　　“新国十条”解析
　　
　　保障基本住房需求,抑制不合理住房需求,完善个人购房信息监管
　　“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”
　　“新国十条”明确表示,将“实行更为严格的差别化住房信贷政策”,打击投资性购房。
　　新政以“家庭”为购房单位,包括了本人、配偶和未成年子女;以房屋数量来判断购房数量,与此前执行的二套房认定标准有了根本性变化。
　　此前,二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”。新政标准则“以房为限,而非以贷为限”。
　　《通知》要求,“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行”。
　　目前,三套房政策尚未有相关细则的界定,但此次调控重点无疑直击投机性购房。如果说第二套房还有可能是改善性需求,那么第三套以上房基本上都是投资需求。同时,限制外地人购房贷款。对进一步降温楼市起到一定作用。
　　因此看来,新政的出发点,居者有其屋,每个家庭有一套住房,房地产按揭贷款只支持基本住房的资金需求。
　　《通知》同时要求完善房地产市场信息披露制度。“各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息”。
　　作为以家庭为单位购房、二三套房贷区分对待等政策规定实施的必要辅助,《通知》要求住建部加快个人住房信息系统的建设。个人跨区域购房行为也将得到有效监控与披露。
　　不过,住房和城乡建设部副部长齐骥也在访谈中表示,鉴于目前一些城市房屋登记信息系统还不是十分完善,在实际操作中,还需要其他信息作为补充。
　　在房地产信贷方面,《指引》要求各金融机构坚决落实差别化住房信贷政策。一方面,要继续加大对符合条件的普通商品住房、限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、城市和国有工矿棚户区改造及大型居住社区等项目的信贷支持。另一方面,要认真贯彻同家关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的各项调控措施,落实更为严格的差别化住房信贷政策,抑制投资投机性购房需求。
　　同时,在对房地产开发贷款方面,《指引》要求严格贷款发放条件,严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款;对存在围地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业,不得发放新增贷款,已有贷款要迅速采取保全措施。
　　《指引》还要求金融机构密切关注土地储备机构贷款以及非房地产主业进入房地产企业集团贷款的潜在风险。
　　
　　增加住房有效供给,调整住房供应结构
　　《通知》中,“国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划,并切实予以落实。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索‘综合评标’、‘一次竞价’、‘双向竟价’等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。”
　　“各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批,尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型而积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
　　提出增加居住用地的有效供应,包括对房价上涨过快的城市,增加居住用地的供应总量,依法加快处置闲置房地产用地,尽快形成有效供应,将给市场以信心。有专家认为,“未来,国家对民生保障房产项目的开发,可能将会给予更多的优惠政策”。
　　这次,“一次竞价”首次出现在官方文件中。早先,北京市和上海市已在全国先行用“暗标”的方式探索出让了个别地块,其中,不设立评标委员会,开发商在不知竞争对手其他信息的前提下,对地块一次性报价,然后由价高者得。这种“一次竞价”的方式,在北京和上海效果良好,从个别案例看,很好地规避了现场竞价的非理性因素,不同开发商对某一地块的报价差距非常巨大。
　　而再次强调土地供应的“70%”,将确保市场上普通住房的有效供应,缓解房价上涨压力。探索新的土地出让方式,则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。这一系列措施实施,将让火热的楼市进一步降温。
　　不过也有资深人士表示,虽然硬性要求保障性住房等的开发比例,主旨力求尽可能多地解决百姓住房问题,然而比例如何界定,仍存在“因地制宜”的问题。例如海南省,旅游产业及相前配套产业是该省主导产业之一,也是地区经济收入的主要来源之一,如果过多削弱旅游地产等产业的开发比例,会影响经济收益,进而可能会影响投入到保障性住房等安居工程上的资金总量。
　　加快保障性安居工程建设
　　《通知》提出,将“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房,地方各级人民政府要加大投入,中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010—2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设),并在2010年7月底前向全社会公布”。
　　加大保障性住房建设,解决低收入人群住房问题,也是增加市场供应的有效措施,将起到稳定房价的作用。过去一年中,由于种种原因,一些地区的保障性住房、棚户区改造住房没能及时“达标”,而此次“新国十条”中,对此作了硬性明确规定。
　　
　　发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用
　　《通知》要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。
　　我国房地产市场起步较晚,理论与实践经验不足,税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性,因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。开征物业税之说早前就有。各地楼市新政实施细则陆续出台之后,上海的楼市调控细则却迟迟未能颁布,就涉及争议纷纷的房产保有税征收。
　　据称,为尽快实现对住房保有环节征税,上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念,以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例,房产税征收对象是经营性物业,而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。
　　据已经形成的初步草案中,家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外,对于已经出租的住房,并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。
　　知情人士表示,目前得到的消息仍然只是草案内容,最终出台的细则不排除有局部调整的可能。
　　
　　加强对房地产开发企业购地和融资的监管,加大交易秩序监管力度
　　《通知》要求,“加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。
　　“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理,对存在捂盘惜售、同积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场”。
　　“各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为,检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查,确保检查工作取得实效”。
　　去年10月,业内就传出,国土资源部配合银监会及证监会,审查拟融资的房企是否有国地等土地市场不照记录,以此作为再融资是否获批的一个条件。分析人士认为,这一举措更多是针对上市企业,预计将对地产上市公司形成更严厉的监管氛围。
　　通知颁布后,南京市日前除执行住建部下发的紧急通知要求外,即执行“30天开盘缩短到10天开盘”及取消保留5%自管产的土办法。
　　楼盘领证之后,在10天内必须开卖全部房源。以前开发商领取预售许可证是30天内开盘,现在是10天,缩短了开发商的销售时间,而过去,南京“开发商可保留5%自管产”的土办法也正式作废。只要有新房源需要领取商品房预售许可证的,一律不得再保留5%的自管产,必须全部拿出来销售。
　　
　　各地区、有关部门对稳定房价、保障住房实行考核问责
　　除了要求各地政府加大监管力度,此次《通知》还要求各级省市政府建立考核问责机制。
　　此举意味,维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系,堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
　　
　　观望后续
　　
　　“新国十条”出台后,陆续有各类报道,一称发改委正在牵头制定一份促进房地产业健康发展的文件,包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与,已经在部委层面征求意见了,待国务院正式批准后或将很快出台。并称这份文件力度和范围将大于不久前刚刚出台的“新国十条”。后有消息称,国家发改委、住房和城乡建设部及国土资源部曾在接受媒体采访时表示,目前尚未在制定房地产长期调控政策。
　　相关专家表示,当前,楼市不宜频繁出台政策。现阶段主要应努力兑现已经出台的楼市调控政策。包括“新国十条”等既定政策应该好好地执行,在地方还没有很好落实的情况下,暂时不应出台新的政策,即便要出,也要等时机比较成熟时再考虑。
　　“新国十条”出台后,北京陆续出现由于政策变化,买方无法取得贷款,继而无能力继续履行原住房买卖合同,要求卖方退还定金的案例。截止出稿时,案件还在审理中。
　　5月31日,国务院批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。根据该《意见》,今年将深化财税体制改革,“逐步推进房产税改革”。消息传来,5月31日与6月1日两个交易目,在A股市场上,地产股纷纷下挫。
　　媒体报道,上海市一位地产界知情人士透露,在已上报国务院的上海市房产税实施细则修改方案中,房产税税率定为0.8%,其具体征收方式为,以契证上的购房金额为基数进行征收。该人士表示,在上报的方案中,上海会让住宅拥有者自行报税。“如有超期限瞒报漏报,也会在未来的交易环节上审查出来,到时候除了补足税款,还会给予相应罚金。”
　　其透露,上海市有关部门最近针对本地居民进行的一项抽样调查统计显示,2009年上海市本地居民户均拥有的住房套数为3套。而此次上海房产税上报版本,即可能从第三套房开始征收。
　　国税总局一位专家表示,上海上报的房产税方案,是至今政府实施的最为严厉的楼市调控措施。其调控思路为:一方面通过增加房产持有者的成本和风险来抑制投机需求,另一方面则通过逼出二手房销售而增加供应。
　　5月28日举行的上海市政府新闻发布会上,上海新闻发言人陈启伟表示,上海制定中的上海房地产市场调控政策将更为严格,将突出保障性住房建设,打击投机性炒房。