论文部分内容阅读
【摘要】近年来，我国房地产业迅猛发展，但与此同时，房地产业也呈现出投资过热、价格过高的现象。导致商品房价格持续走高原因是多方面的，既有国家公共政策层面的，也有价值规律、消费心理层面的，探讨其背后的深层次原因，对于认识和理解国家相关调控政策、探索解决房价过高问题的新途径具有积极意义。
【关键词】商品房价格 产业政策 价值规律 消费心理
我国房地产业自20世纪末走出低谷以来，其迅猛发展的势头备受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响，更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。近年来，房地产业呈现出投资过热、价格过高的现象，部分地区的房价已经远远超出了社会成员的购买能力。本文从国家公共政策、价值规律和消费心理三方面探讨商品房价格上涨的原因，旨在为探索解决价格过高问题途径提供理论依据。
国家相关政策对商品房价格的影响
税收政策。税收政策是政府为适应社会经济发展而确定的指导制定税收法令制度和开展税收工作的重要方针和准则。税收作为政府调控的一个重要经济杠杆，在可持续发展中有举足轻重的作用。1994年，我国开始摒弃原有的大包干财政税务政策，实行分税制，终结了事权财权不匹配、地方发展不均衡的弊端，加大了地方自主权，推动了地方经济的快速发展，具有举足轻重的积极意义，但与此同时，这种分税制改革为房价上涨提供了充足空间。分税制给予地方政府强大的吸收资本的能力和招揽生意的条件，部分地方政府肆意出售、转让土地，扩大财政收入。在城镇化不断推进的大趋势中，地方长官为了提升政绩，增加地方GDP，推动地方经济发展，同时也满足了房地产开发商的相关利益，这种看似双赢的交易何乐而不为。然而，这种行为没有配套的保障机制与措施，导致盲目规划、强制拆迁、房价上涨等社会问题接踵而至。
住房制度。为了刺激住房消费，彻底结束长期以来实行的实物分房制度，1998年国务院颁布了《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。从1998年下半年开始，实行公房改造，停止住房实物分配，逐步推动住房分配货币化、住房信贷、住房公积金等相关制度的落实，把住房建设作为新的经济增长点，极大地拉动了内需，促进了经济的发展。随着住房制度改革的推进，在我国延续了几十年的福利性、实物性的住房分配制度基本结束，住房供应体制和分配制度有了重大突破，为住房新制度的全面建立奠定了坚实的基础，对住房消费热点形成和加快住房建设起到了重要的推动作用。虽然，房地产发展推动了经济大幅度增长，促进了就业，使整个产业链得到膨胀性的发展，但却导致房价一直居高不下。
土地政策。土地政策是指国家和政党等政治实体为了实现一定历史时期的土地管理任务和土地利用目标，围绕特定的经济社会利益而规定的用以调整人地关系的一系列准则、方向和指南的总和，它是处理和解决土地关系中各种矛盾和问题的重要调节手段，对商品房价格有重要影响。土地是房地产业发展的主要物质基础，因此土地政策对于房地产有不可忽视的影响与作用。1983年土改的重要内容是把所有权与使用权分离。2004年国土资源部、监察部联合出台文件，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌方式转让，这种土地“招拍挂”制度进一步催化了土地市场化的进程。2008年新土改允许土地流转，使土地的使用权走上市场，这为房地产的蓬勃发展提供了充足的土地资源。但是，土地作为商品在市场中也被不断炒作，土地价格持续攀高，无疑增加了商品房的建设成本。随着城市化的进一步推进，城市住房的刚性需求和土地资源日益稀缺，从而导致了供求矛盾。
价值规律对商品房价格的影响
成本和利润。商品房作为一种商品，其价格必然由成本和利润构成。房地产价格的结构包括生产成本、财务成本、销售成本、企业利润和国家税金等内容。生产成本包含土地成本、建筑物成本和管理费，土地成本是指综合开发费用，包括征地补偿和前期工程费；财务成本是指银行贷款所产生的贷款利息；销售成本是指经营和销售期间发生的所有费用，含广告费用、日常经营支出等费用。利润是开发商的根本动机和追求目标，指商品房的销售收入扣除全部成本后的净利润。税费包括营业税、城市建设附加税和交易管理费等。其中，土地成本、房屋建筑成本和利润在商品房的价格中占有很大比例。第一，建设房屋必须要购买土地，所以房地产价格中直接包含着土地价格因素，地价的高低对商品房价格有着决定性影响。在我国，土地归国家所有，目前我国土地采取以政府挂牌拍卖的形式，限制土地的供应量。从目前的市场状态来看，地价已经成为房地产价格最主要的成本之一。土地资源是不可再生资源，随着使用的增多，其供给量必然逐渐减少，土地价格则会不断升高。据相关调查显示，地价占房屋建筑成本的65%左右，地价不断上升成为房价快速上涨的重要原因。第二，房屋建筑的成本在商品房价格中也占一席之地。随着社会经济的不断发展，建设房屋所需要水泥、钢材等建筑材料的价格也持续上升，建设房屋的成本必然随之上升。第三，利润也是商品房价格中不可或缺的组成部分。生产要素理论认为，工人提供了劳动而获得工资，资本家提供资本而获得利息，土地拥有者提供土地而获得地租，企业家提供了企业家才能而获得利润。在房地产的规划、建设、营销过程中，开发商投入了大量的人力物力财力，理所当然应该获取一部分利润。但是，开发商对于利润的欲望是很难满足的，因此，在经过对市场的考察和一定的预算后，制定出较高收益率的价格。
供求关系。商品房的价格形成不仅仅由其成本和利润决定，同时还受到供求关系的影响。经济学中的基本规律显示：需求一定，供给增加，则价格下跌，供给减少，价格上涨；供给一定，需求增加，则价格上涨，需求减少，则价格下跌。目前，房屋供不应求是我国的主要矛盾，是缓和商品房价格上涨的主要瓶颈。
一方面，人们对住房的需求日益增加。商品房是城镇居民维持和延续生活的必需品，是人们成家立业的重要保障，随着人们认识水平的不断提高，“城市让生活更美好”的观念深入人心，城市中配套的医疗、教育和交通等体系，为人们提供了非常优越的生活条件，因此，城市中的社会成员对于普通商品房的居住需求非常旺盛，特别是作为婚房的需求更是强烈；商品房是进一步改善生活质量的标志，随着改革开放的不断深入，国民经济的飞速发展，人民的生活水平日益提升，掌握在人們手中的钱也越来越多，就希望在市场上购买质量更好的房子，以进一步改善生活质量，从而再次形成了对商品房的购买需求；富裕起来的社会成员和组织，积聚了大量的货币资本，但是我国的资本市场发育不成熟，投资渠道狭隘，由于城市中的商品房具有很大的升值空间，而且升值的速度快、幅度大，所以人们将购买商品房作为一种投资手段，这样便形成了对商品房的投资需求。部分地区的房地产投资逐渐演变为“投机”行为，导致房价高居不下，空房率居高不下，造成了社会资源的极大浪费。
另一方面，商品房的供给增加缓慢。商品房具有稀缺性，与人类的需求和欲望相比，任何资源都具有稀缺性，商品房作为社会成员生活的必需品更是如此；商品房是一种特殊商品，房地产业是一项特殊行业，因此房地产开发的审批程序异常的严格和复杂，《房地产开发项目行政审批流程》规定流程始于供地前置环节，并在土地招拍挂后将房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和验收三个阶段，包括十四个环节，提交上百种图纸、文字、证明等材料，这种严格的行政审批程序极大的限制了房地产市场中的违规操作，同时也提高了从事房地产行业的门槛和成本；房地产的开发、经营和管理需要的资金量巨大，资金的占用时间长且周转缓慢，稍有不慎则会导致企业的破产和倒闭，因此，从事房地产行业还只是少数的“大鳄”，并没有引进充分的市场竞争。
消费心理对商品房价格的影响
消费心理是指消费者在寻找、选择、购买、使用、评估和处置与自身相关的产品和服务时所产生的心理活动，包括四种类型：从众，求异，攀比，求实。这些消费心理都会从一定程度上引导社会成员的消费倾向和消费行为，从而影响商品房价格。第一，从众心理，即消费行为上的趋同心理。我国民众的传统消费观念是“群众的眼睛是雪亮的”，部分民众对商品房的购买具有盲从嫌疑。第二，攀比心理，即个体与被选作为参照的个体之间往往具有极大的相似性，导致自身被尊重的需要过分夸大，虚荣动机增强，甚至产生极端的心理障碍和行为。因此，许多人愿意通过借钱、拿贷款、按揭等负债途径去买房，满足自己的攀比心理。第三，求实心理，指消费者在购买商品时特别注重商品质量、性能、价格等，即注重商品的功能和实用性等。然而，商品房的价值和价格受土地所在的地段影响很大，不同地段的商品房价格甚至出现一到两倍的差距，例如靠近医院、学校和地铁的地段，其功能性和实用性较高，但价格却令消费者望尘莫及。
除此以外，消费者对于买房这种大型的消费行为，普遍比较谨慎。假设房价持续下降，一方面，潜在消费者更倾向于持观望态度，这会导致房地产市场一蹶不振；另一方面，容易引起已购群众的心理不平衡，社会舆论、市场紊乱等问题有发生的可能性。因此，为了维持房地产市场和社会经济的稳定，商品房的价格只能处于稳步的上涨中，而不可能出现大幅度的下跌。（作者单位：南京师范大学公共管理学院）
【关键词】商品房价格 产业政策 价值规律 消费心理
我国房地产业自20世纪末走出低谷以来，其迅猛发展的势头备受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响，更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。近年来，房地产业呈现出投资过热、价格过高的现象，部分地区的房价已经远远超出了社会成员的购买能力。本文从国家公共政策、价值规律和消费心理三方面探讨商品房价格上涨的原因，旨在为探索解决价格过高问题途径提供理论依据。
国家相关政策对商品房价格的影响
税收政策。税收政策是政府为适应社会经济发展而确定的指导制定税收法令制度和开展税收工作的重要方针和准则。税收作为政府调控的一个重要经济杠杆，在可持续发展中有举足轻重的作用。1994年，我国开始摒弃原有的大包干财政税务政策，实行分税制，终结了事权财权不匹配、地方发展不均衡的弊端，加大了地方自主权，推动了地方经济的快速发展，具有举足轻重的积极意义，但与此同时，这种分税制改革为房价上涨提供了充足空间。分税制给予地方政府强大的吸收资本的能力和招揽生意的条件，部分地方政府肆意出售、转让土地，扩大财政收入。在城镇化不断推进的大趋势中，地方长官为了提升政绩，增加地方GDP，推动地方经济发展，同时也满足了房地产开发商的相关利益，这种看似双赢的交易何乐而不为。然而，这种行为没有配套的保障机制与措施，导致盲目规划、强制拆迁、房价上涨等社会问题接踵而至。
住房制度。为了刺激住房消费，彻底结束长期以来实行的实物分房制度，1998年国务院颁布了《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。从1998年下半年开始，实行公房改造，停止住房实物分配，逐步推动住房分配货币化、住房信贷、住房公积金等相关制度的落实，把住房建设作为新的经济增长点，极大地拉动了内需，促进了经济的发展。随着住房制度改革的推进，在我国延续了几十年的福利性、实物性的住房分配制度基本结束，住房供应体制和分配制度有了重大突破，为住房新制度的全面建立奠定了坚实的基础，对住房消费热点形成和加快住房建设起到了重要的推动作用。虽然，房地产发展推动了经济大幅度增长，促进了就业，使整个产业链得到膨胀性的发展，但却导致房价一直居高不下。
土地政策。土地政策是指国家和政党等政治实体为了实现一定历史时期的土地管理任务和土地利用目标，围绕特定的经济社会利益而规定的用以调整人地关系的一系列准则、方向和指南的总和，它是处理和解决土地关系中各种矛盾和问题的重要调节手段，对商品房价格有重要影响。土地是房地产业发展的主要物质基础，因此土地政策对于房地产有不可忽视的影响与作用。1983年土改的重要内容是把所有权与使用权分离。2004年国土资源部、监察部联合出台文件，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌方式转让，这种土地“招拍挂”制度进一步催化了土地市场化的进程。2008年新土改允许土地流转，使土地的使用权走上市场，这为房地产的蓬勃发展提供了充足的土地资源。但是，土地作为商品在市场中也被不断炒作，土地价格持续攀高，无疑增加了商品房的建设成本。随着城市化的进一步推进，城市住房的刚性需求和土地资源日益稀缺，从而导致了供求矛盾。
价值规律对商品房价格的影响
成本和利润。商品房作为一种商品，其价格必然由成本和利润构成。房地产价格的结构包括生产成本、财务成本、销售成本、企业利润和国家税金等内容。生产成本包含土地成本、建筑物成本和管理费，土地成本是指综合开发费用，包括征地补偿和前期工程费；财务成本是指银行贷款所产生的贷款利息；销售成本是指经营和销售期间发生的所有费用，含广告费用、日常经营支出等费用。利润是开发商的根本动机和追求目标，指商品房的销售收入扣除全部成本后的净利润。税费包括营业税、城市建设附加税和交易管理费等。其中，土地成本、房屋建筑成本和利润在商品房的价格中占有很大比例。第一，建设房屋必须要购买土地，所以房地产价格中直接包含着土地价格因素，地价的高低对商品房价格有着决定性影响。在我国，土地归国家所有，目前我国土地采取以政府挂牌拍卖的形式，限制土地的供应量。从目前的市场状态来看，地价已经成为房地产价格最主要的成本之一。土地资源是不可再生资源，随着使用的增多，其供给量必然逐渐减少，土地价格则会不断升高。据相关调查显示，地价占房屋建筑成本的65%左右，地价不断上升成为房价快速上涨的重要原因。第二，房屋建筑的成本在商品房价格中也占一席之地。随着社会经济的不断发展，建设房屋所需要水泥、钢材等建筑材料的价格也持续上升，建设房屋的成本必然随之上升。第三，利润也是商品房价格中不可或缺的组成部分。生产要素理论认为，工人提供了劳动而获得工资，资本家提供资本而获得利息，土地拥有者提供土地而获得地租，企业家提供了企业家才能而获得利润。在房地产的规划、建设、营销过程中，开发商投入了大量的人力物力财力，理所当然应该获取一部分利润。但是，开发商对于利润的欲望是很难满足的，因此，在经过对市场的考察和一定的预算后，制定出较高收益率的价格。
供求关系。商品房的价格形成不仅仅由其成本和利润决定，同时还受到供求关系的影响。经济学中的基本规律显示：需求一定，供给增加，则价格下跌，供给减少，价格上涨；供给一定，需求增加，则价格上涨，需求减少，则价格下跌。目前，房屋供不应求是我国的主要矛盾，是缓和商品房价格上涨的主要瓶颈。
一方面，人们对住房的需求日益增加。商品房是城镇居民维持和延续生活的必需品，是人们成家立业的重要保障，随着人们认识水平的不断提高，“城市让生活更美好”的观念深入人心，城市中配套的医疗、教育和交通等体系，为人们提供了非常优越的生活条件，因此，城市中的社会成员对于普通商品房的居住需求非常旺盛，特别是作为婚房的需求更是强烈；商品房是进一步改善生活质量的标志，随着改革开放的不断深入，国民经济的飞速发展，人民的生活水平日益提升，掌握在人們手中的钱也越来越多，就希望在市场上购买质量更好的房子，以进一步改善生活质量，从而再次形成了对商品房的购买需求；富裕起来的社会成员和组织，积聚了大量的货币资本，但是我国的资本市场发育不成熟，投资渠道狭隘，由于城市中的商品房具有很大的升值空间，而且升值的速度快、幅度大，所以人们将购买商品房作为一种投资手段，这样便形成了对商品房的投资需求。部分地区的房地产投资逐渐演变为“投机”行为，导致房价高居不下，空房率居高不下，造成了社会资源的极大浪费。
另一方面，商品房的供给增加缓慢。商品房具有稀缺性，与人类的需求和欲望相比，任何资源都具有稀缺性，商品房作为社会成员生活的必需品更是如此；商品房是一种特殊商品，房地产业是一项特殊行业，因此房地产开发的审批程序异常的严格和复杂，《房地产开发项目行政审批流程》规定流程始于供地前置环节，并在土地招拍挂后将房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和验收三个阶段，包括十四个环节，提交上百种图纸、文字、证明等材料，这种严格的行政审批程序极大的限制了房地产市场中的违规操作，同时也提高了从事房地产行业的门槛和成本；房地产的开发、经营和管理需要的资金量巨大，资金的占用时间长且周转缓慢，稍有不慎则会导致企业的破产和倒闭，因此，从事房地产行业还只是少数的“大鳄”，并没有引进充分的市场竞争。
消费心理对商品房价格的影响
消费心理是指消费者在寻找、选择、购买、使用、评估和处置与自身相关的产品和服务时所产生的心理活动，包括四种类型：从众，求异，攀比，求实。这些消费心理都会从一定程度上引导社会成员的消费倾向和消费行为，从而影响商品房价格。第一，从众心理，即消费行为上的趋同心理。我国民众的传统消费观念是“群众的眼睛是雪亮的”，部分民众对商品房的购买具有盲从嫌疑。第二，攀比心理，即个体与被选作为参照的个体之间往往具有极大的相似性，导致自身被尊重的需要过分夸大，虚荣动机增强，甚至产生极端的心理障碍和行为。因此，许多人愿意通过借钱、拿贷款、按揭等负债途径去买房，满足自己的攀比心理。第三，求实心理，指消费者在购买商品时特别注重商品质量、性能、价格等，即注重商品的功能和实用性等。然而，商品房的价值和价格受土地所在的地段影响很大，不同地段的商品房价格甚至出现一到两倍的差距，例如靠近医院、学校和地铁的地段，其功能性和实用性较高，但价格却令消费者望尘莫及。
除此以外，消费者对于买房这种大型的消费行为，普遍比较谨慎。假设房价持续下降，一方面，潜在消费者更倾向于持观望态度，这会导致房地产市场一蹶不振；另一方面，容易引起已购群众的心理不平衡，社会舆论、市场紊乱等问题有发生的可能性。因此，为了维持房地产市场和社会经济的稳定，商品房的价格只能处于稳步的上涨中，而不可能出现大幅度的下跌。（作者单位：南京师范大学公共管理学院）