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摘要：在房地产业发展过程中，代建制管理模式得到逐步完善，其不仅能够有效促进房地产业建设，而且还能优化房地产项目管理。本文对房地产项目开发中代建制管理模式进行研究，分析代建制管理模式在房地产开发中的应用，总结出加强风险规避措施、提升风险识别能力、完善法律法规建设和加强代建技术力量四项强化代建制管理模式的措施，希望本文能够为广大代建制项目工作者提供有效帮助。
关键词：房地产 项目开发 代建制管理
随着代建制的不断发展和完善，代建制管理模式逐渐进入到房地产行业的开发建设当中，通过招标方式，在竞标者中选取最具经济性和专业性的项目管理单位，负责该项目的管理与建设，优化房地产企业的项目开发管理，提升房地产项目开发效率和专业性。但在房地产项目开发中实施代建制管理也不免存在一些待强化因素，本文对其进行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期为房地产开发项目管理的优化和提升能有所贡献。
一、代建制管理模式在房地产开发中的应用
随着我国房地产业的蓬勃发展，其市场竞争的压力也逐渐增加，为满足市场发展需求，提升企业竞争力，各房地产企业愈加强调于专业细分与整合做大的要求。代建制原为政府投资项目的管理模式，该项管理模式皆是以满足政府项目需求而制定，如图1所示，
与传统房地产项目开发的工程承包体系相比其具有节省项目投入成本、强化管理力度等优势，所以代建制管理模式逐渐被房地产企业所采用。代建制管理模式在应用过程中主要呈现出以下几方面特点：1.通过公开招标、邀请招标或直接指定等方式选择项目管理公司，作为项目建设期间的法人，全权负责项目建设全过程的组织管理。2.业主方无需再抽调人员成立基建班子，减轻了工作压力，提高建设管理的专业性等。将代建制管理模式与工程承包相比较，在管理权限问题上，承包商的权限要大于代建制企业。随着代建制管理模式的广泛运用，也暴露出一些问题，为房地产项目开发工作带来一定风险，使部分房地产开发项目的顺利开展带来一定的安全隐患和经济隐患，如图2所示。
二、在房地产开发中强化代建制管理模式的措施
（一）采取工程风险的规避措施
代建企业往往以代建管理费为限对项目承担责任，但代价管理费往往只占项目开发成本的很小比例，一旦项目出现问题委托方和代建方都将面临很大的风险。因此，应针对房地产项目开发中代建制管理模式所存在的工程风险问题给予完善，以此实现代建制管理模式的有效强化。通常情况下，在建筑工程项目的施工过程中，其风险因素具有以下几项特征，即：多样性、规律性和综合性。因此代建企业应在开展项目建设时，对相应的工程风险实施评估，采取有效措施对风险进行规避，或把握工程项目的风险影响度。针对房地产项目施工开发中代建制管理规避风险措施主要包含以下几种：风险自留、风险转移和风险分散等。
风险转移：项目风险承担者通过有效手段，将该项目的工程风险转移至其他承担者，或部分风险责任移至于其他承担者，即为风险转移。通常情况下风险转移途径为：工程保护条款、工程担保和工程保险等。对该三项风险转移途径进行运用，将工程风险所造成的损失降至最低。如果是不可预见原因所带来的工程风险，可由工程保险承担此损失，进而最大限度的减少投资者和代建者的风险损失，保障其经济利益。
风险分散：将该项目施工划分出若干部分，并将其分包于各个施工单位，在提升各分包施工单位经济利益的同时，将工程风险进行分散转移，以此达到预期效果。
风险自留：在风险承担人没有做风险分散措施的情况下，遭遇工程风险，并且承担人还不能将该风险转移至其他承担人处，为风险自留。在该问题中，风险承担人需做好风险解决措施，并预估风险可能造成的损失，将工程风险损失降至最低。一般情况中，代建人可通過相应的风险基金，对风险所造成的经济损失进行补偿，以此实现将综合损失降至最低化的情况。
（二）提升项目风险识别能力
在房地产项目开发环节中，代建企业不仅承担着项目管理风险，而且还要担任起项目法人的责任，因此便可以看出代建企业在整体房地产项目开发过程中所具有的重要性和关键性。相关风险因素的发生具有不确定性，所以为保障项目开发工作的正常进行，减低项目风险，代建企业应采取有效措施，提升项目风险识别能力，加强风险防范意识，在工程前期对该项目进行全方位考察，如有条件可邀请相关管理咨询公司或组建风险防控部门，对该工程项目的风险进行预测，对后期可能发生的风险事故提前做好防范，将其给予化解，实现代建企业认识风险、了解风险、判断风险、解决风险和应对风险的能力[1]。
例如：某代建企业针对房地产项目开发工作中所存在的风险问题，组建起工程管理风险管控部门，围绕工程项目风险开展工作，人员配置问题上以常年从事工程施工的工作人员为主。在工程项目前期，该部门工作人员到施工现场进行实地考察，对相应的工程风险、经营风险等风险因素开展预估，并制定有效的风险防控措施，对整体工程的风险系数与经济价值做详细的对比，为企业管理者提供有效的数据参考，帮助其作出决策，并在项目施工过程中，加强管理力度，对施工作业开展严格检查，以此将代建项目的风险降至最低。
（三）完善相关法律法规建设
在房地产业与建筑业的飞速发展中，国家相继颁布出多项法律法规，保证该两项行业的健康、可持续发展，使其实现正规化，并且在该两项行业发展过程中，发挥出积极作用。但由于代建制管理模式具有一定的新颖性，所以在该行业中相关的法律法规暂时还不完善，进而为各个代建企业的经营和发展带来一定的安全隐患，使其部分合法利益无法得到保障。针对此问题，相关部门应积极完善代建制管理模式的法律法规，为代建行业的发展提供助力，使其在房地产项目开发环节中，实现责任划分明确、利益具有保障[2]。针对这一问题，建议其法律法规中应以下列两项内容为重点： 第一，明确代建人定义。在房地产项目开发环节中，房地产企业与代建企业应先了解并划分代建人的定义、管理范围、职能等内容，保证各方责任明确以及双方的经济利益。在工程施工过程中，确认建设方的权限与责任、代建方的权限与责任以及双方共同的权限与责任。
第二，角色的明确。在房地产项目开发过程中，建设方将该项目的权限与责任交于代建方，而代建方做为项目法人应为建设方获取更多的经济利益，在该项目工程的从始到终，皆由代建方实施控制，因此代建方只是項目法人角色，并不是该项目的组织者和协调者，该问题也应当在法律法规中给予规定。
（四）加强代建方的技术力量
为确保房地产项目开发工作的有效开展，代建方应积极提升其技术力量，由于代建方属于独立于施工企业与房地产企业之间的第三方管理服务企业，所以其应更具备专业能力和管理能力，保障房地产企业与施工企业的经济利益，以及开发项目的运作效率。在发开项目建设过程中，代建方应采取多项措施保证施工进度、施工质量、成本等各方面因素的标准，例如：在施工合同进行中，强化合同违约条款的执行，督促施工方的施工进度和质量等问题。对项目施工进行严格管理，对各项检查内容要严格排查，对施工企业要执行定期考核，充分发挥代建方的作用与价值，经过各代建企业的实际应用证明，该些方法具有一定成效，提升项目施工的总体成效，促进房地产业、建筑施工业和代建管理业的健康、可持续发展[3]。
三、结语
综上所述，代建制管理模式在房地产开发领域中的应用，使其项目开发工作的整体效率得到提升。通过加强风险规避措施、提升风险识别能力、完善法律建设和加强技术能力的措施，实现代建制管理模式的强化效果，进而能够为房地产项目开发环节提供更好的服务与帮助。对房地产项目开发中代建制管理模式进行研究，不断完善代建制管理模式，为房地产企业与代建项目企业未来的良好发展奠定坚实基础。
参考文献：
[1]秦爱侠.代建制管理公司财务管理中的问题及措施[J].纳税，2020，14（06）：95+98.
[2]李渊泽.工程项目管理“代建制”管理模式风险及对策分析[J].四川水泥，2019（11）：186.
[3]易飞.我国代建制模式存在的问题及对策探析[J].安徽建筑，2019，26（10）：231-232.
作者单位：西安沣东地产有限公司
关键词：房地产 项目开发 代建制管理
随着代建制的不断发展和完善，代建制管理模式逐渐进入到房地产行业的开发建设当中，通过招标方式，在竞标者中选取最具经济性和专业性的项目管理单位，负责该项目的管理与建设，优化房地产企业的项目开发管理，提升房地产项目开发效率和专业性。但在房地产项目开发中实施代建制管理也不免存在一些待强化因素，本文对其进行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期为房地产开发项目管理的优化和提升能有所贡献。
一、代建制管理模式在房地产开发中的应用
随着我国房地产业的蓬勃发展，其市场竞争的压力也逐渐增加，为满足市场发展需求，提升企业竞争力，各房地产企业愈加强调于专业细分与整合做大的要求。代建制原为政府投资项目的管理模式，该项管理模式皆是以满足政府项目需求而制定，如图1所示，
与传统房地产项目开发的工程承包体系相比其具有节省项目投入成本、强化管理力度等优势，所以代建制管理模式逐渐被房地产企业所采用。代建制管理模式在应用过程中主要呈现出以下几方面特点：1.通过公开招标、邀请招标或直接指定等方式选择项目管理公司，作为项目建设期间的法人，全权负责项目建设全过程的组织管理。2.业主方无需再抽调人员成立基建班子，减轻了工作压力，提高建设管理的专业性等。将代建制管理模式与工程承包相比较，在管理权限问题上，承包商的权限要大于代建制企业。随着代建制管理模式的广泛运用，也暴露出一些问题，为房地产项目开发工作带来一定风险，使部分房地产开发项目的顺利开展带来一定的安全隐患和经济隐患，如图2所示。
二、在房地产开发中强化代建制管理模式的措施
（一）采取工程风险的规避措施
代建企业往往以代建管理费为限对项目承担责任，但代价管理费往往只占项目开发成本的很小比例，一旦项目出现问题委托方和代建方都将面临很大的风险。因此，应针对房地产项目开发中代建制管理模式所存在的工程风险问题给予完善，以此实现代建制管理模式的有效强化。通常情况下，在建筑工程项目的施工过程中，其风险因素具有以下几项特征，即：多样性、规律性和综合性。因此代建企业应在开展项目建设时，对相应的工程风险实施评估，采取有效措施对风险进行规避，或把握工程项目的风险影响度。针对房地产项目施工开发中代建制管理规避风险措施主要包含以下几种：风险自留、风险转移和风险分散等。
风险转移：项目风险承担者通过有效手段，将该项目的工程风险转移至其他承担者，或部分风险责任移至于其他承担者，即为风险转移。通常情况下风险转移途径为：工程保护条款、工程担保和工程保险等。对该三项风险转移途径进行运用，将工程风险所造成的损失降至最低。如果是不可预见原因所带来的工程风险，可由工程保险承担此损失，进而最大限度的减少投资者和代建者的风险损失，保障其经济利益。
风险分散：将该项目施工划分出若干部分，并将其分包于各个施工单位，在提升各分包施工单位经济利益的同时，将工程风险进行分散转移，以此达到预期效果。
风险自留：在风险承担人没有做风险分散措施的情况下，遭遇工程风险，并且承担人还不能将该风险转移至其他承担人处，为风险自留。在该问题中，风险承担人需做好风险解决措施，并预估风险可能造成的损失，将工程风险损失降至最低。一般情况中，代建人可通過相应的风险基金，对风险所造成的经济损失进行补偿，以此实现将综合损失降至最低化的情况。
（二）提升项目风险识别能力
在房地产项目开发环节中，代建企业不仅承担着项目管理风险，而且还要担任起项目法人的责任，因此便可以看出代建企业在整体房地产项目开发过程中所具有的重要性和关键性。相关风险因素的发生具有不确定性，所以为保障项目开发工作的正常进行，减低项目风险，代建企业应采取有效措施，提升项目风险识别能力，加强风险防范意识，在工程前期对该项目进行全方位考察，如有条件可邀请相关管理咨询公司或组建风险防控部门，对该工程项目的风险进行预测，对后期可能发生的风险事故提前做好防范，将其给予化解，实现代建企业认识风险、了解风险、判断风险、解决风险和应对风险的能力[1]。
例如：某代建企业针对房地产项目开发工作中所存在的风险问题，组建起工程管理风险管控部门，围绕工程项目风险开展工作，人员配置问题上以常年从事工程施工的工作人员为主。在工程项目前期，该部门工作人员到施工现场进行实地考察，对相应的工程风险、经营风险等风险因素开展预估，并制定有效的风险防控措施，对整体工程的风险系数与经济价值做详细的对比，为企业管理者提供有效的数据参考，帮助其作出决策，并在项目施工过程中，加强管理力度，对施工作业开展严格检查，以此将代建项目的风险降至最低。
（三）完善相关法律法规建设
在房地产业与建筑业的飞速发展中，国家相继颁布出多项法律法规，保证该两项行业的健康、可持续发展，使其实现正规化，并且在该两项行业发展过程中，发挥出积极作用。但由于代建制管理模式具有一定的新颖性，所以在该行业中相关的法律法规暂时还不完善，进而为各个代建企业的经营和发展带来一定的安全隐患，使其部分合法利益无法得到保障。针对此问题，相关部门应积极完善代建制管理模式的法律法规，为代建行业的发展提供助力，使其在房地产项目开发环节中，实现责任划分明确、利益具有保障[2]。针对这一问题，建议其法律法规中应以下列两项内容为重点： 第一，明确代建人定义。在房地产项目开发环节中，房地产企业与代建企业应先了解并划分代建人的定义、管理范围、职能等内容，保证各方责任明确以及双方的经济利益。在工程施工过程中，确认建设方的权限与责任、代建方的权限与责任以及双方共同的权限与责任。
第二，角色的明确。在房地产项目开发过程中，建设方将该项目的权限与责任交于代建方，而代建方做为项目法人应为建设方获取更多的经济利益，在该项目工程的从始到终，皆由代建方实施控制，因此代建方只是項目法人角色，并不是该项目的组织者和协调者，该问题也应当在法律法规中给予规定。
（四）加强代建方的技术力量
为确保房地产项目开发工作的有效开展，代建方应积极提升其技术力量，由于代建方属于独立于施工企业与房地产企业之间的第三方管理服务企业，所以其应更具备专业能力和管理能力，保障房地产企业与施工企业的经济利益，以及开发项目的运作效率。在发开项目建设过程中，代建方应采取多项措施保证施工进度、施工质量、成本等各方面因素的标准，例如：在施工合同进行中，强化合同违约条款的执行，督促施工方的施工进度和质量等问题。对项目施工进行严格管理，对各项检查内容要严格排查，对施工企业要执行定期考核，充分发挥代建方的作用与价值，经过各代建企业的实际应用证明，该些方法具有一定成效，提升项目施工的总体成效，促进房地产业、建筑施工业和代建管理业的健康、可持续发展[3]。
三、结语
综上所述，代建制管理模式在房地产开发领域中的应用，使其项目开发工作的整体效率得到提升。通过加强风险规避措施、提升风险识别能力、完善法律建设和加强技术能力的措施，实现代建制管理模式的强化效果，进而能够为房地产项目开发环节提供更好的服务与帮助。对房地产项目开发中代建制管理模式进行研究，不断完善代建制管理模式，为房地产企业与代建项目企业未来的良好发展奠定坚实基础。
参考文献：
[1]秦爱侠.代建制管理公司财务管理中的问题及措施[J].纳税，2020，14（06）：95+98.
[2]李渊泽.工程项目管理“代建制”管理模式风险及对策分析[J].四川水泥，2019（11）：186.
[3]易飞.我国代建制模式存在的问题及对策探析[J].安徽建筑，2019，26（10）：231-232.
作者单位：西安沣东地产有限公司