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摘 要：2019年3月，政府工作报告将房地产行業的增值税税率从10%下调至9%，对于房地产行业的税负有着重要影响。本文对房地产行业的增值税税负情况进行分析，进而提出改进措施，为该行业税负健康发展提出意见。
关键词：房地产行业;增值税;税收筹划
随着“营改增”的全面推行，我国的建筑业、房地产业、生活服务等行业等相继开始实施。而房地产行业作为拉动我国经济增长的“主力军”，是国家税收收入来源的中流砥柱，此次改革也让房地产企业纳税情况成了社会重点关注的对象。在“营改增”的背景下，就需要通过纳税筹划来控制企业税负，从而提高企业的经济收益，保障其市场竞争力。
一、我国房地产行业增值税改革历程回顾
房地产行业以前属于营业税的征税范围，并不涉及增值税。随着我国税制结构的不断优化，到了2016年5 月，国家为避免对企业重复征税，便将房地产业纳入“营改增”试点范围，由征收营业税变为征收增值税。为了推进供给侧结构改革，在2017年1月我国又进行了税率调整，将增值税四挡税率（17%、13%、 11%、6%）简化为三档（17%、11%、6%），而房地产行业的税率为11%这一档;2018年5月1日，我国继续深化对增值税的改革力度，将房地产行业原来11%税率下调至10%;在2019年3月的政府工作报告中，又再次将房地产行业的增值税税率也下调至9%。
从本次政府报告对增值税改革的力度和决心来看，未来我国的增值税改革将重点朝着简化税制、稳定税负和规范管理三大目标前进。
二、增值税企业税收改革的内容
增值税纳税主体主要是一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人在计算增值时，主要采用的一般计税方法（少数采用简易计税方法），即当期应纳增值税税额=当期销项税额-当期进项税额，而小规模纳税人则采用简易计税方法，即当期应纳增值税额=当期销售额（不含增值税）×征收率。因此，房地产企业应纳增值税税额主要取决于三个因素：销售收入、税率选择、进项税额，所以房地产企业的增值税纳税筹划也主要是从上述三个方面着手。
（一）销售收入
所谓销售收入，就是房地产企业通过产品销售获得的货币收入，以及形成的应收销货款。根据“营改增”中的规定，房地产企业在计算销售收入的时候，在销售收入中可扣除一定的土地成本，所以房地产企业在销售包含新项目、老项目的地块楼盘时，就可充分利用这一条款，通过合理的方式分摊土地成本，将土地成本合理的分摊在老项目和新项目中。举个例子，如果按照建筑面积和占地面积的分摊方式进行选择，通过合理的选择分摊方法，就能够在降低企业土地增值税税负的同时，降低增值税税负，这就为房地产企业创造了可观的经济利益。
（二）税率选择
“营改增”后，增值税的纳税人可分为小规模纳税人、一般纳税人，这个政策就在增值税销项税税率方面为房地产企业留出了可供选择的空间。房地产企业在决定采用缴税方式之前，就可对项目进行计算以及调查，针对项目所在地的税收政策进行灵活的调整，如确定无可供抵扣的税额，可和规模较小的房地产开发商进行合作，利用小规模纳税人缴税方式来缴税，税率在这种情况下就得到了有效地降低。
（三）进项税额
“营改增”后房地产企业可抵扣的进项税主要有：（1）建筑公司提供的进项税额，如工程款、包工包料的分包工程款等;（2）购买材料的进项税，如采购钢材、水泥、预拌砂浆、预拌混凝土、木材、模板、脚手架管等;（3）购置设备的进项税，如购买塔吊等起重吊装设备、电梯等设备、运输车辆及其他车辆等。对于房地产企业来说，不同的业务类型可选择的抵扣税率有着一定的差别。举个简单的例子，采购的工程材料，一般纳税人适用的增值税税率是16%，小规模纳税人适用的增值税税率是3%。这对房地产企业来说，就应该积极转变思路，在材料采购中选择是一般纳税人的甲方供给材料、设备的数量。另外，在“营改增”中部分服务则不能用作于进项税额抵扣比如非正常损失的购进货物，那么在房地产企业购买此类服务的过程中，要尽量规避。
三、房地产行业增值税税收筹划意见
（一）提高纳税意识，加强税收筹划技能
新的增值税改革对企业有了更严格的要求，尤其是房地产行业，它对资金的需求更为紧迫。首先，企业的管理层应当提高纳税意识，掌握好相关策略，进而制定相应的管理、内部控制制度，对相关财务人工进行培训，积极学习相关税收法规，提升员工的纳税意识。
同时，在熟知税收制度的基础上，企业在开展业务活动之前就做好相应税务筹划工作，包括企业的管理层在内，各部门应加强沟通，以便于进行整体规划。首先，工程部门与采购部门应协调供应商的选择，尽量选取可获得增值税专用发票可抵扣的一般纳税人。其次，管理层与财务部门要协调有关其他不得开具增值税专用发票的经济业务，比如拆迁补偿款，根据相关规定，房地产企业支付的土地价款可作为销售额的扣减部分，房地产企业可以对拆迁补偿款进行筹划，因为根据规定，补偿款如果是付给政府的，就可以纳入土地价款，而取得土地支付的价款是可以扣减的。如果房地产企业是在营改增之前取得土地凭证，签订了合同但没有约定开具增值税专用发票的且合同金额较小的，可选择申请按5%税率进行简易方法征税。
（二）加强战略管理能力，精准降低税务风险
税务风险一般可以简单划分为三类：税收政策遵从风险、纳税金额核算风险、税收筹划风险。第一类风险主要是由于企业财务人员自身素质的参差不齐，错用或者滥用税收政策，从而导致企业多交或者少交税的风险;第二类风险主要是由于企业财务工作人员在税收核算过程中因为不仔细而导致金额核算错误，亦或是对税收政策理解存在偏差导致核算错误;第三类风险主要是企业在税务筹划过程中，可能对政策把握不精准，导致税收筹划失败而可能付出的代价。那么在税率下调的过渡期，笔者认为最大的税务风险在于税收政策的遵从风险。比如：从2019年4月1日以后使用新的税率，按照国家新的政策来看，原则上应当按照纳税义务时间进行划分，凡纳税义务时间发生在4月1日以前，就应该按照原税率取得或者开具发票;若纳税义务发生在4月1日以后，就应当按照新税率取得或者开具发票。如果企业对纳税义务发生时间的把握含混不清，就很可能使得税务管理混乱，使企业蒙受巨大的经济损失。因此，企业要强化自身的战略管理能力，在税务方面要有明确的导向，精准锁定企业生产经营活动中可能存在的税务风险，并找到相应的解决办法，从而引领企业在平稳中渡过增值税改革。
四、总结
增值税改革房地产行业具有重要的意义，一方面有利于提升整个行业的规范性，提高征收的管理质量，另一方面也有利于企业进行有效的内部控制，同时在某些方面也对企业的税负产生了影响。因此，企业应该顺势，提高对税制改革的重视程度，把握好“营改增”的契机，利用“营改增”的优势，做好转型，进而提高市场占用率和竞争力。
参考文献：
[1]童鹃.浅析“营改增”后房地产企业增值税的税收筹划[J].中国集体经济，2018（17）.
[2]南文超.营业税改增值税背景下的房地产企业税务筹划[J].企业科技与发展，2019（5）
关键词：房地产行业;增值税;税收筹划
随着“营改增”的全面推行，我国的建筑业、房地产业、生活服务等行业等相继开始实施。而房地产行业作为拉动我国经济增长的“主力军”，是国家税收收入来源的中流砥柱，此次改革也让房地产企业纳税情况成了社会重点关注的对象。在“营改增”的背景下，就需要通过纳税筹划来控制企业税负，从而提高企业的经济收益，保障其市场竞争力。
一、我国房地产行业增值税改革历程回顾
房地产行业以前属于营业税的征税范围，并不涉及增值税。随着我国税制结构的不断优化，到了2016年5 月，国家为避免对企业重复征税，便将房地产业纳入“营改增”试点范围，由征收营业税变为征收增值税。为了推进供给侧结构改革，在2017年1月我国又进行了税率调整，将增值税四挡税率（17%、13%、 11%、6%）简化为三档（17%、11%、6%），而房地产行业的税率为11%这一档;2018年5月1日，我国继续深化对增值税的改革力度，将房地产行业原来11%税率下调至10%;在2019年3月的政府工作报告中，又再次将房地产行业的增值税税率也下调至9%。
从本次政府报告对增值税改革的力度和决心来看，未来我国的增值税改革将重点朝着简化税制、稳定税负和规范管理三大目标前进。
二、增值税企业税收改革的内容
增值税纳税主体主要是一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人在计算增值时，主要采用的一般计税方法（少数采用简易计税方法），即当期应纳增值税税额=当期销项税额-当期进项税额，而小规模纳税人则采用简易计税方法，即当期应纳增值税额=当期销售额（不含增值税）×征收率。因此，房地产企业应纳增值税税额主要取决于三个因素：销售收入、税率选择、进项税额，所以房地产企业的增值税纳税筹划也主要是从上述三个方面着手。
（一）销售收入
所谓销售收入，就是房地产企业通过产品销售获得的货币收入，以及形成的应收销货款。根据“营改增”中的规定，房地产企业在计算销售收入的时候，在销售收入中可扣除一定的土地成本，所以房地产企业在销售包含新项目、老项目的地块楼盘时，就可充分利用这一条款，通过合理的方式分摊土地成本，将土地成本合理的分摊在老项目和新项目中。举个例子，如果按照建筑面积和占地面积的分摊方式进行选择，通过合理的选择分摊方法，就能够在降低企业土地增值税税负的同时，降低增值税税负，这就为房地产企业创造了可观的经济利益。
（二）税率选择
“营改增”后，增值税的纳税人可分为小规模纳税人、一般纳税人，这个政策就在增值税销项税税率方面为房地产企业留出了可供选择的空间。房地产企业在决定采用缴税方式之前，就可对项目进行计算以及调查，针对项目所在地的税收政策进行灵活的调整，如确定无可供抵扣的税额，可和规模较小的房地产开发商进行合作，利用小规模纳税人缴税方式来缴税，税率在这种情况下就得到了有效地降低。
（三）进项税额
“营改增”后房地产企业可抵扣的进项税主要有：（1）建筑公司提供的进项税额，如工程款、包工包料的分包工程款等;（2）购买材料的进项税，如采购钢材、水泥、预拌砂浆、预拌混凝土、木材、模板、脚手架管等;（3）购置设备的进项税，如购买塔吊等起重吊装设备、电梯等设备、运输车辆及其他车辆等。对于房地产企业来说，不同的业务类型可选择的抵扣税率有着一定的差别。举个简单的例子，采购的工程材料，一般纳税人适用的增值税税率是16%，小规模纳税人适用的增值税税率是3%。这对房地产企业来说，就应该积极转变思路，在材料采购中选择是一般纳税人的甲方供给材料、设备的数量。另外，在“营改增”中部分服务则不能用作于进项税额抵扣比如非正常损失的购进货物，那么在房地产企业购买此类服务的过程中，要尽量规避。
三、房地产行业增值税税收筹划意见
（一）提高纳税意识，加强税收筹划技能
新的增值税改革对企业有了更严格的要求，尤其是房地产行业，它对资金的需求更为紧迫。首先，企业的管理层应当提高纳税意识，掌握好相关策略，进而制定相应的管理、内部控制制度，对相关财务人工进行培训，积极学习相关税收法规，提升员工的纳税意识。
同时，在熟知税收制度的基础上，企业在开展业务活动之前就做好相应税务筹划工作，包括企业的管理层在内，各部门应加强沟通，以便于进行整体规划。首先，工程部门与采购部门应协调供应商的选择，尽量选取可获得增值税专用发票可抵扣的一般纳税人。其次，管理层与财务部门要协调有关其他不得开具增值税专用发票的经济业务，比如拆迁补偿款，根据相关规定，房地产企业支付的土地价款可作为销售额的扣减部分，房地产企业可以对拆迁补偿款进行筹划，因为根据规定，补偿款如果是付给政府的，就可以纳入土地价款，而取得土地支付的价款是可以扣减的。如果房地产企业是在营改增之前取得土地凭证，签订了合同但没有约定开具增值税专用发票的且合同金额较小的，可选择申请按5%税率进行简易方法征税。
（二）加强战略管理能力，精准降低税务风险
税务风险一般可以简单划分为三类：税收政策遵从风险、纳税金额核算风险、税收筹划风险。第一类风险主要是由于企业财务人员自身素质的参差不齐，错用或者滥用税收政策，从而导致企业多交或者少交税的风险;第二类风险主要是由于企业财务工作人员在税收核算过程中因为不仔细而导致金额核算错误，亦或是对税收政策理解存在偏差导致核算错误;第三类风险主要是企业在税务筹划过程中，可能对政策把握不精准，导致税收筹划失败而可能付出的代价。那么在税率下调的过渡期，笔者认为最大的税务风险在于税收政策的遵从风险。比如：从2019年4月1日以后使用新的税率，按照国家新的政策来看，原则上应当按照纳税义务时间进行划分，凡纳税义务时间发生在4月1日以前，就应该按照原税率取得或者开具发票;若纳税义务发生在4月1日以后，就应当按照新税率取得或者开具发票。如果企业对纳税义务发生时间的把握含混不清，就很可能使得税务管理混乱，使企业蒙受巨大的经济损失。因此，企业要强化自身的战略管理能力，在税务方面要有明确的导向，精准锁定企业生产经营活动中可能存在的税务风险，并找到相应的解决办法，从而引领企业在平稳中渡过增值税改革。
四、总结
增值税改革房地产行业具有重要的意义，一方面有利于提升整个行业的规范性，提高征收的管理质量，另一方面也有利于企业进行有效的内部控制，同时在某些方面也对企业的税负产生了影响。因此，企业应该顺势，提高对税制改革的重视程度，把握好“营改增”的契机，利用“营改增”的优势，做好转型，进而提高市场占用率和竞争力。
参考文献：
[1]童鹃.浅析“营改增”后房地产企业增值税的税收筹划[J].中国集体经济，2018（17）.
[2]南文超.营业税改增值税背景下的房地产企业税务筹划[J].企业科技与发展，2019（5）