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【摘 要】廉租房制度就是政府发挥其职能给住房困难的最低收入人群提供具有社会保障性质、社会救济功能的福利性住房，以此解决这类人群的住房难问题。然而在我国廉租房建设与管理中还存在着一些问题，如何解决这些问题已经是我国发展问题中的关键。本文主要分析了我国廉租房建设与管理中的问题，并提出了一些相应的建议。
【关键词】我国；廉租房；建设和管理；问题；建议
一、我国廉租房建设管理中的问题
1、资金不足，融资渠道单一
廉租房具有社会福利性质，应当由政府提供，然而便需要大量的资金投入。从当前的几个廉租住房试点来看，财政拨款、土地出让金以及社会捐赠是廉租房建设资金的主要来源。這表明我国廉租房建设的融资渠道依然还很匾乏。造成这一现实状况的主要原因包括以下几个方面：首先，财政拨款到位的不稳定。2005年，在美国政府的财政预算中，光住房保障建设的预算就达到了350亿美元，而且还是在没有算上地方政府的各种住房预算的基础上。而截止到目前，中国只有屈指可数的几个城市制定了保障性住房财政资金的供应政策，因此保障性住房财政资金供应的稳定性也就无法得到保证。其次，土地出让金的下降。由于土地出让金是被列入预算外收入的范畴，一直以来都被称作地方政府的“隐性财政”，因此便给当地政府的财政收支留下了极大的可操作余地。2007年11月，《廉租住房保障办法》中明确提到地方政府要将土地出让金中的10%纳入到当地廉租房建设的资金当中，这听上去似乎很有利于廉租房的建设，然而据相关专家学者实证分析得出的结论，商品房房价会随着廉租房的供给每增加5%而下降3%-4%，而房价下跌会直接促使地方政府的土地出让金的降低，从而在长期上不利于廉租房建设的资金来源的稳定性。
2、地方政府积极性不够，廉租房供给不足
在1998-2006年的8年间，全国累计配租廉租住房有20多万套，而根据民政部的统计，全国低收入住房困难家庭在1000万户左右，数据表明仍有相当一部分比例的城市低收入家庭的居住需求无法得到满足。多年来住房制度的改革始终把市场放在第一位，保障一直处于不被重视的处境，这使得我国的住房保障体系并没有与住房市场相协调发展。很大程度上是由于在我国当前阶段，中央和地方两级政府对于廉租房的供应目标存在着较为明显的差异：中央政府的着眼点在于保证住房的公平与维护社会的稳定，希望廉租房从数量和质量上都能满足广大最低收入家庭的需求，因此也更为重视廉租房建设问题；而地方政府考虑得更多的是地方财政的收支以及地方官员的政绩考核，尽管廉租房建设也被明确写入了各级地方政府的目标规划蓝图中，但鉴于目前在政策实施阶段时，缺乏具体详实的廉租房规划指标、缤密的政绩考核评价体系以及一个确保政策执行的激励约束机制，并且廉租房的开发运作又是一个耗费大量人力、精力、物力、财力的长周期工程，对于某些片面追求经济增长率和盲目寻求出政治绩效的地方官员来说，廉租房建设会给地方政府的财政带来不小的压力，因此有的地方政府参与不够热情、积极，部分城市在廉租房建设上往往会出现消极怠工的情况。而对于开发商来说，由于廉租房的建设没有巨额的利益驱使，导致其建设、开发及销售廉租房的积极性都不高。
3、保障范围划定存在缺陷
廉租住房的保障覆盖范围，简单地说即受众人群究竟应该怎样规定才算是科学合理，一直是各个地方政府不得不面对的一个重大现实问题。2008年10月，新出台《住房保障法》开始施行，其中与保障范围息息相关的内容依然是不少专家学者讨论的重点。在我国，由于保障性住房所能提供的数量着实有限，进而导致实际住房保障的范围只能一而再，再而三地缩小。然而从我国己颁布的住房保障政策中，我们仍然能看到存在着明显的缺陷：申请标准过高，覆盖范围又很窄，受众人群不广泛。住房政策之所以备受争议，具体体现在两个地方。首先，现在的廉租房政策的最主要保障人群只面向城市双困户，然而在当今城镇化、工业化、现代化加速发展的现实情况下，大批被征用了土地的农民流动人口转移到城市，成为了新的急需保障的住房弱势群体，并且这个群体的人数和规模随着社会的发展还将会越来越大，但廉租房制度却把他们排除在了保障范围之外，农民的住房问题在目前的政策中完全得不到解决；其次，在一些大中城市里存在许多一般中等收入水平的城镇居民，他们达不到享受廉租房保障的标准，但在如今房价节节攀升的现实情况下，这类人群根本无力负担高额费用，住房问题永远是压在他们心口的一块大石，而他们又被经济适用房的保障标准所限制，因此便被走进了两个住房政策之间的“死胡同”。
4、管理制度存在缺陷
廉租房动态化管理机制非常不完善，造成了我国当前的廉租房租赁市场的无序。一些相关部门在对待廉租房的项目开发、维护保养、物业管理等等的问题上解决效率低下，政策执行力远远不够，配套的监管措施与工作也没有跟上，同时还缺乏有效的技术支撑和相应的约束激励机制，因此对于廉租房的管理是“剪不断，理还乱”，与之伴随的结果是很多并不符合保障标准的群体居然能通过各种不正当手段获得享受廉租房的权利，使得廉租房的动态管理很难正常运行。
二、完善廉租房制度的几点构想
1、多渠道补足资金
（1）针对资金不足、来源匾乏的问题，中央政府应加大对廉租房资金的宏观调控力度，运用中央财政对其进行一定程度的补贴，让地方政府有的放矢的去贯彻实施，从而达到资源的优化配置。例如在有关土地出让金的方案出台之后，财政部、国土资源部、建设部等各部委要明确规定地方政府土地收益金额和用于廉租房建设工程的资金金额两者之间的一个硬性比例，而使廉租房的开发与建设能得到一个相对比较稳定的资金渠道。
（2）地方政府要想尽一切办法来募集资金，积极运用在政府指引下的多元化、多渠道的商业性融资，科学整合各类资源，要注意处理好信贷政策与金融衍生品工具之间的关系，将用于廉租房开发的贷款金融化、证券化，使得这部分资金的流动性得以加强，同时还能够降低商业银行自身的运营风险，从而廉租房的建设与开发就能比以往更为方便地获得来自银行贷款和资金的支持，有效地避免了出现融资渠道过窄的情形。 2、拓宽房源供给渠道
（1）针对当前存在不少商品房空置的现状，地方政府对此应加大对其的收购力度，成立专项的公司负责经营廉租房的开发与建设，具体的做法是先低价收购长期无人问津的商品房，然后依照廉租房的标准对其进行一定的改造与翻修。同时在市场上还存在一些迟迟还不上银行贷款的国有地产公司，对于这些公司的空置房应采取进行强制性收购的措施，再根据其价值，将国有地产公司在银行的部分拖欠贷款转变为开发经营廉租房的公司贷款，通过政府的资金分时期将应付的款项还上，顺带也可帮助银行降低其经营时所遇到的金融风险。
（2）鼓励社会机构、单位或个人提供房源。对于积极提供用作廉租房房源住房的单位和个人，其出租廉租房的收益所得应当给予享受一定的税收优惠政策的权利。同时中央与地方可以分别建立以发展管理公共廉租房为职能的专门型机构，要对廉租房从土地供应、规划、开发，到房屋的具体设计、建造、出售和租赁管理全权负责，资金由國家财政拨款，以确保社会保障房的建设顺利进行。
3、完善法律法规，明确划定合理、公平的覆盖范围
完善相关的法律法规，使廉租房的建设和租用管理更加严密，更加科学。首先要严格界定廉租房的服务群体，明确政策的享受对象，目标受众应该主要面向最低收入家庭，特别是贫困家庭的基本住房需求，一定要杜绝出现不符合条件却获得廉租房申请的情况。然后从法律上加大约束力，强化政府在当中的权责。此外，廉租房的申请和审查制度也存在不少缺陷与漏洞，目前在廉租房的申请审查时只考察是否加盖单位公章及对外简单公示等走过场的步骤流程，严重地阻碍了廉租房制度的公平和公正，从而给了不法分子可乘之机。对此我们应该借鉴欧美国家和发达地区的经验才是正确的做法，在规章制度上细化申请条件和流程，全面真实地考察、了解和检验廉租房申请人的实际财产状况；在审查环节，有关部门应通过完善的信息公开透明制度来防止一切造假、走关系、走后门等各种贪腐问题的出现，一定要确保公平合理。
4、完善廉租房监管机制
廉租房政策的实施要想卓有成效，一定要对所保障租户的信息档案进行动态化管理。对此可以通过银行、证券、保险等各个金融机构与政府有关部门共同建立个人信用制度，经信用卡或银行卡记录个人的每笔收支存根，对租户的真实财产状况进行长期的监察，同时还需要拥有每人所有的详细档案资料，以方便廉租房监管机构的管理人员加强对租户的跟踪调查和租住管理，这将会使核实廉租房申请人的真实财产和收入状况变得更为容易。另外，对廉租房维修保养、物业等方面的管理，也应制定出井然有序的实施细则以及科学合理的约束激励机制，以确保更多真正的低收入住房难群体能够享受到廉租房政策所带夹的福利。
三、结语
在实际的工作中，要充分考虑中国国情并总结欧美其他发达国家的先进经验，这对于廉租房制度在我国更好的施行，完善住房保障体系具有重要的现实意义，同时也是新政策、新形势下构建社会主义和谐社会，全面建设小康社会的必然要求。
参考文献：
[1]钱泓江.我国廉租房建设和管理问题研究[D].天津财经大学，2013.
[2]冯梅霞.我国廉租房建设与社会参与研究[J].赤峰学院学报（自然科学版），2012，02：41-42.
[3]张俏，杨宏.我国廉租房政策实施中的问题研究综述[J].中国集体经济，2013，04：44-45.
【关键词】我国；廉租房；建设和管理；问题；建议
一、我国廉租房建设管理中的问题
1、资金不足，融资渠道单一
廉租房具有社会福利性质，应当由政府提供，然而便需要大量的资金投入。从当前的几个廉租住房试点来看，财政拨款、土地出让金以及社会捐赠是廉租房建设资金的主要来源。這表明我国廉租房建设的融资渠道依然还很匾乏。造成这一现实状况的主要原因包括以下几个方面：首先，财政拨款到位的不稳定。2005年，在美国政府的财政预算中，光住房保障建设的预算就达到了350亿美元，而且还是在没有算上地方政府的各种住房预算的基础上。而截止到目前，中国只有屈指可数的几个城市制定了保障性住房财政资金的供应政策，因此保障性住房财政资金供应的稳定性也就无法得到保证。其次，土地出让金的下降。由于土地出让金是被列入预算外收入的范畴，一直以来都被称作地方政府的“隐性财政”，因此便给当地政府的财政收支留下了极大的可操作余地。2007年11月，《廉租住房保障办法》中明确提到地方政府要将土地出让金中的10%纳入到当地廉租房建设的资金当中，这听上去似乎很有利于廉租房的建设，然而据相关专家学者实证分析得出的结论，商品房房价会随着廉租房的供给每增加5%而下降3%-4%，而房价下跌会直接促使地方政府的土地出让金的降低，从而在长期上不利于廉租房建设的资金来源的稳定性。
2、地方政府积极性不够，廉租房供给不足
在1998-2006年的8年间，全国累计配租廉租住房有20多万套，而根据民政部的统计，全国低收入住房困难家庭在1000万户左右，数据表明仍有相当一部分比例的城市低收入家庭的居住需求无法得到满足。多年来住房制度的改革始终把市场放在第一位，保障一直处于不被重视的处境，这使得我国的住房保障体系并没有与住房市场相协调发展。很大程度上是由于在我国当前阶段，中央和地方两级政府对于廉租房的供应目标存在着较为明显的差异：中央政府的着眼点在于保证住房的公平与维护社会的稳定，希望廉租房从数量和质量上都能满足广大最低收入家庭的需求，因此也更为重视廉租房建设问题；而地方政府考虑得更多的是地方财政的收支以及地方官员的政绩考核，尽管廉租房建设也被明确写入了各级地方政府的目标规划蓝图中，但鉴于目前在政策实施阶段时，缺乏具体详实的廉租房规划指标、缤密的政绩考核评价体系以及一个确保政策执行的激励约束机制，并且廉租房的开发运作又是一个耗费大量人力、精力、物力、财力的长周期工程，对于某些片面追求经济增长率和盲目寻求出政治绩效的地方官员来说，廉租房建设会给地方政府的财政带来不小的压力，因此有的地方政府参与不够热情、积极，部分城市在廉租房建设上往往会出现消极怠工的情况。而对于开发商来说，由于廉租房的建设没有巨额的利益驱使，导致其建设、开发及销售廉租房的积极性都不高。
3、保障范围划定存在缺陷
廉租住房的保障覆盖范围，简单地说即受众人群究竟应该怎样规定才算是科学合理，一直是各个地方政府不得不面对的一个重大现实问题。2008年10月，新出台《住房保障法》开始施行，其中与保障范围息息相关的内容依然是不少专家学者讨论的重点。在我国，由于保障性住房所能提供的数量着实有限，进而导致实际住房保障的范围只能一而再，再而三地缩小。然而从我国己颁布的住房保障政策中，我们仍然能看到存在着明显的缺陷：申请标准过高，覆盖范围又很窄，受众人群不广泛。住房政策之所以备受争议，具体体现在两个地方。首先，现在的廉租房政策的最主要保障人群只面向城市双困户，然而在当今城镇化、工业化、现代化加速发展的现实情况下，大批被征用了土地的农民流动人口转移到城市，成为了新的急需保障的住房弱势群体，并且这个群体的人数和规模随着社会的发展还将会越来越大，但廉租房制度却把他们排除在了保障范围之外，农民的住房问题在目前的政策中完全得不到解决；其次，在一些大中城市里存在许多一般中等收入水平的城镇居民，他们达不到享受廉租房保障的标准，但在如今房价节节攀升的现实情况下，这类人群根本无力负担高额费用，住房问题永远是压在他们心口的一块大石，而他们又被经济适用房的保障标准所限制，因此便被走进了两个住房政策之间的“死胡同”。
4、管理制度存在缺陷
廉租房动态化管理机制非常不完善，造成了我国当前的廉租房租赁市场的无序。一些相关部门在对待廉租房的项目开发、维护保养、物业管理等等的问题上解决效率低下，政策执行力远远不够，配套的监管措施与工作也没有跟上，同时还缺乏有效的技术支撑和相应的约束激励机制，因此对于廉租房的管理是“剪不断，理还乱”，与之伴随的结果是很多并不符合保障标准的群体居然能通过各种不正当手段获得享受廉租房的权利，使得廉租房的动态管理很难正常运行。
二、完善廉租房制度的几点构想
1、多渠道补足资金
（1）针对资金不足、来源匾乏的问题，中央政府应加大对廉租房资金的宏观调控力度，运用中央财政对其进行一定程度的补贴，让地方政府有的放矢的去贯彻实施，从而达到资源的优化配置。例如在有关土地出让金的方案出台之后，财政部、国土资源部、建设部等各部委要明确规定地方政府土地收益金额和用于廉租房建设工程的资金金额两者之间的一个硬性比例，而使廉租房的开发与建设能得到一个相对比较稳定的资金渠道。
（2）地方政府要想尽一切办法来募集资金，积极运用在政府指引下的多元化、多渠道的商业性融资，科学整合各类资源，要注意处理好信贷政策与金融衍生品工具之间的关系，将用于廉租房开发的贷款金融化、证券化，使得这部分资金的流动性得以加强，同时还能够降低商业银行自身的运营风险，从而廉租房的建设与开发就能比以往更为方便地获得来自银行贷款和资金的支持，有效地避免了出现融资渠道过窄的情形。 2、拓宽房源供给渠道
（1）针对当前存在不少商品房空置的现状，地方政府对此应加大对其的收购力度，成立专项的公司负责经营廉租房的开发与建设，具体的做法是先低价收购长期无人问津的商品房，然后依照廉租房的标准对其进行一定的改造与翻修。同时在市场上还存在一些迟迟还不上银行贷款的国有地产公司，对于这些公司的空置房应采取进行强制性收购的措施，再根据其价值，将国有地产公司在银行的部分拖欠贷款转变为开发经营廉租房的公司贷款，通过政府的资金分时期将应付的款项还上，顺带也可帮助银行降低其经营时所遇到的金融风险。
（2）鼓励社会机构、单位或个人提供房源。对于积极提供用作廉租房房源住房的单位和个人，其出租廉租房的收益所得应当给予享受一定的税收优惠政策的权利。同时中央与地方可以分别建立以发展管理公共廉租房为职能的专门型机构，要对廉租房从土地供应、规划、开发，到房屋的具体设计、建造、出售和租赁管理全权负责，资金由國家财政拨款，以确保社会保障房的建设顺利进行。
3、完善法律法规，明确划定合理、公平的覆盖范围
完善相关的法律法规，使廉租房的建设和租用管理更加严密，更加科学。首先要严格界定廉租房的服务群体，明确政策的享受对象，目标受众应该主要面向最低收入家庭，特别是贫困家庭的基本住房需求，一定要杜绝出现不符合条件却获得廉租房申请的情况。然后从法律上加大约束力，强化政府在当中的权责。此外，廉租房的申请和审查制度也存在不少缺陷与漏洞，目前在廉租房的申请审查时只考察是否加盖单位公章及对外简单公示等走过场的步骤流程，严重地阻碍了廉租房制度的公平和公正，从而给了不法分子可乘之机。对此我们应该借鉴欧美国家和发达地区的经验才是正确的做法，在规章制度上细化申请条件和流程，全面真实地考察、了解和检验廉租房申请人的实际财产状况；在审查环节，有关部门应通过完善的信息公开透明制度来防止一切造假、走关系、走后门等各种贪腐问题的出现，一定要确保公平合理。
4、完善廉租房监管机制
廉租房政策的实施要想卓有成效，一定要对所保障租户的信息档案进行动态化管理。对此可以通过银行、证券、保险等各个金融机构与政府有关部门共同建立个人信用制度，经信用卡或银行卡记录个人的每笔收支存根，对租户的真实财产状况进行长期的监察，同时还需要拥有每人所有的详细档案资料，以方便廉租房监管机构的管理人员加强对租户的跟踪调查和租住管理，这将会使核实廉租房申请人的真实财产和收入状况变得更为容易。另外，对廉租房维修保养、物业等方面的管理，也应制定出井然有序的实施细则以及科学合理的约束激励机制，以确保更多真正的低收入住房难群体能够享受到廉租房政策所带夹的福利。
三、结语
在实际的工作中，要充分考虑中国国情并总结欧美其他发达国家的先进经验，这对于廉租房制度在我国更好的施行，完善住房保障体系具有重要的现实意义，同时也是新政策、新形势下构建社会主义和谐社会，全面建设小康社会的必然要求。
参考文献：
[1]钱泓江.我国廉租房建设和管理问题研究[D].天津财经大学，2013.
[2]冯梅霞.我国廉租房建设与社会参与研究[J].赤峰学院学报（自然科学版），2012，02：41-42.
[3]张俏，杨宏.我国廉租房政策实施中的问题研究综述[J].中国集体经济，2013，04：44-45.