论文部分内容阅读
要增加财政收入,不能靠卖地的旁门左道,而需开前门,走正道,通过改善经济环境与投资条件,通过促进创业与就业带来经济增长,此外没有第二条路
2月20日,重庆市政府召开第62次常务会议决定,今年全市将开工建设500万平方米公共租赁房,年底向社会投放20万平方米。根据重庆的规划,2010到2020年,全市公租房总建设规模将达到2000万平方米左右,计33.5万套。此外,远郊区县根据城市化进程,也将考虑建设公租房2000万平方米左右。也就是说,未来10年,重庆将建设4000万平方米公租房。
在中国房价经历过去八年持续上涨并达到2009年前所未有高峰的背景下,在广大普通老百姓收入与房价之比越来越大的今天,重庆这一举措深受国人关注。如何评估这一庞大的民生工程,需要仔细算一笔经济账:
其一,公租房等保障性住房使谁受益?
重庆市政府把住房建设分三类,10%的高收入人群购买高档商品住房;60%的中等收入家庭,6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房;另外30%由政府提供保障性住房。其中公租房的定义是,限定套型面积和优惠租金的保障性住房,是面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭供应的住房。
近些年来城市越来越大,楼越建越高,越来越豪华,但中低收入者由于高房价相逼不得不越住越远。一些地方出现了卖地越来越多,但是保障性住房建设数量却越来越少的怪现象。对那些多年来渴望得到保障性住房的重庆普通家庭来说,公租房无疑是久旱逢甘霖。此举重庆能够受益的是多少人呢?取一个简单算法,按50平方米的5万户,25平方米的10万户计算,受益民众就是15万户。
其二,由于公租房建设,政府财政减收有多少?
据统计,2009年,重庆主城九区商品房价格每平方米上涨了900元,均价达到4600元。而自2006年重庆被中央批准为统筹城乡综改区以来,重庆主城区房价每平方米平均上涨了2000元。按照这样一个大背景来计算,不算长远的4000万平方米公租房,只以近期的500万平方米计算,按国内土地出让均价,重庆市政府至少减收土地出让金62亿元,政府财政的减收是明摆着的。没有这些收入,显然许多形象工程干不成了,短期看政府有些“吃亏”。这也是许多地方政府不愿投入保障性住房的根本原因。但是,这只是短期的,如果把目标放远,则政府未必吃亏。这就要算长期的投资和收益。
其三,建公租房,政府要投入多少?收益又有多少?
笔者估算了一下,500万平方米,总投资大约需要150个亿。再算收益,如果50平方米的房子住4个人,人均月租金200元,25平方米住一个两口之家,月租金400元,对中低收入阶层显然比较合适,有能力租得起。算下来,500万平方米年租金收益约9.6个亿,整个投资的收益率约6%,从长远的大账算政府的投资也划得来。
其四,保障性住房工程背后,社会效益与经济效益的大账怎么算?
在所有计算中,这个账最有意义。众所周知,由于房价上升,许多城市逼走了众多就业者,当然也逼走了众多创业者。企业招不到员工,是因为员工承受不起住房的压力,许多企业在高房价逼迫下不得不出逃,转走其他城市寻求创业机会与投资机遇。
按照重庆市的相关规划,近十年,市区将增加人口400万,假定有20万人是投资者,人均投资是100万,可以增加产业性资金投入2000亿元。假定20万家企业年平均营业额400万,全年总产值就高达8000亿元,而营业税则可以高达500亿元之多。另外,400万人就业,按年收入4万元计算,拉动消费则高达1000亿元之多。
打黑清理了政治环境,住房保障改善了投资环境与创业环境,这是重庆的一笔大账。重庆公租房的最大价值在此——政府可以看得更远一些,主动放弃卖地生财的小账,在投资环境、民生工程方面多投入,藏富于民,为民生财,政府的利益和全社会的利益正在其中。
要增加财政收入,不能靠卖地的旁门左道,而需开前门,走正道,通过改善经济环境与投资条件、通过促进创业与就业带来经济增长,此外没有第二条路。
2月20日,重庆市政府召开第62次常务会议决定,今年全市将开工建设500万平方米公共租赁房,年底向社会投放20万平方米。根据重庆的规划,2010到2020年,全市公租房总建设规模将达到2000万平方米左右,计33.5万套。此外,远郊区县根据城市化进程,也将考虑建设公租房2000万平方米左右。也就是说,未来10年,重庆将建设4000万平方米公租房。
在中国房价经历过去八年持续上涨并达到2009年前所未有高峰的背景下,在广大普通老百姓收入与房价之比越来越大的今天,重庆这一举措深受国人关注。如何评估这一庞大的民生工程,需要仔细算一笔经济账:
其一,公租房等保障性住房使谁受益?
重庆市政府把住房建设分三类,10%的高收入人群购买高档商品住房;60%的中等收入家庭,6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房;另外30%由政府提供保障性住房。其中公租房的定义是,限定套型面积和优惠租金的保障性住房,是面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭供应的住房。
近些年来城市越来越大,楼越建越高,越来越豪华,但中低收入者由于高房价相逼不得不越住越远。一些地方出现了卖地越来越多,但是保障性住房建设数量却越来越少的怪现象。对那些多年来渴望得到保障性住房的重庆普通家庭来说,公租房无疑是久旱逢甘霖。此举重庆能够受益的是多少人呢?取一个简单算法,按50平方米的5万户,25平方米的10万户计算,受益民众就是15万户。
其二,由于公租房建设,政府财政减收有多少?
据统计,2009年,重庆主城九区商品房价格每平方米上涨了900元,均价达到4600元。而自2006年重庆被中央批准为统筹城乡综改区以来,重庆主城区房价每平方米平均上涨了2000元。按照这样一个大背景来计算,不算长远的4000万平方米公租房,只以近期的500万平方米计算,按国内土地出让均价,重庆市政府至少减收土地出让金62亿元,政府财政的减收是明摆着的。没有这些收入,显然许多形象工程干不成了,短期看政府有些“吃亏”。这也是许多地方政府不愿投入保障性住房的根本原因。但是,这只是短期的,如果把目标放远,则政府未必吃亏。这就要算长期的投资和收益。
其三,建公租房,政府要投入多少?收益又有多少?
笔者估算了一下,500万平方米,总投资大约需要150个亿。再算收益,如果50平方米的房子住4个人,人均月租金200元,25平方米住一个两口之家,月租金400元,对中低收入阶层显然比较合适,有能力租得起。算下来,500万平方米年租金收益约9.6个亿,整个投资的收益率约6%,从长远的大账算政府的投资也划得来。
其四,保障性住房工程背后,社会效益与经济效益的大账怎么算?
在所有计算中,这个账最有意义。众所周知,由于房价上升,许多城市逼走了众多就业者,当然也逼走了众多创业者。企业招不到员工,是因为员工承受不起住房的压力,许多企业在高房价逼迫下不得不出逃,转走其他城市寻求创业机会与投资机遇。
按照重庆市的相关规划,近十年,市区将增加人口400万,假定有20万人是投资者,人均投资是100万,可以增加产业性资金投入2000亿元。假定20万家企业年平均营业额400万,全年总产值就高达8000亿元,而营业税则可以高达500亿元之多。另外,400万人就业,按年收入4万元计算,拉动消费则高达1000亿元之多。
打黑清理了政治环境,住房保障改善了投资环境与创业环境,这是重庆的一笔大账。重庆公租房的最大价值在此——政府可以看得更远一些,主动放弃卖地生财的小账,在投资环境、民生工程方面多投入,藏富于民,为民生财,政府的利益和全社会的利益正在其中。
要增加财政收入,不能靠卖地的旁门左道,而需开前门,走正道,通过改善经济环境与投资条件、通过促进创业与就业带来经济增长,此外没有第二条路。