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【摘要】江南的房地产交易，原来需要书立自典契、绝卖契、推收契、杜绝契和加找契等各种文书，但康熙初年就已出现一次性预先书立各式文书的做法，到乾隆初年开始遵照定例，出现“总立一契”的趋势，并在乾隆末年成为较通行的做法。这既是民间房地产交易长期运作的结果，又是民间落实朝廷和地方政府相应律例要求的结果。
【关键词】清代江南 房地产 文书 政府监管 【中图分类号】K249.3 【文献标识码】A
房屋买卖双方在签订正式文契之前，会就议定事项签订一份草议
苏州著名藏书家顾文彬，在其《过云楼日记》中记载，光绪七年（1881）冬，他向西邻陆筠谷购买房屋一栋，议定房价3700元，“立过草议”。次年二月，方才“书立大契”，先付房价2600元，写立出房日期。后来房主“迟久不肯交房”，又添洋银150元，到光绪九年（1883）十二月底，卖主才腾出房子，前后历时整整两年。其间，买主顾文彬一直担心会否有反复，因有宗族亲友出面，画押以作担保，更因满足卖主要求添了一笔不菲的“找价银”（即索取加价），才彻底斩断葛藤，完成房产转移。这说明，草议从议订到具体兑现，双方虽不易反悔，但还有一定的变数，有待正契（即大契）等后续文书的书立。顾文彬的买房事例，清晰形象地反映出当时江南房地产交易的具体情节，就是買卖双方在签订正式文契之前，会就议定事项签订一份文书，谓之草议。
幸运的是，这种房地产买卖的草议文书，仍有一些实物留存人寰，雪泥鸿爪，可珍可宝。这些残留的诸多房地产交易正契，反映出买卖双方曾事先议立过“草议”。嘉庆十三年（1808）五月，王云芳将坐落吴县北元二图的房产绝卖与江镇公所，签订绝卖正契时声明：“自绝之后，三姓永无异言他说，另立草议为据。”道光元年（1821）十二月，陈赐之等人出卖江宁府江宁县城中朱履巷的房屋，在官颁的“官杜绝契”上声明“先立草议，后立允议”。光绪元年（1875）十月，杨大龄与其侄儿等人将坐落在江宁县洋珠巷的20余间房屋连同附属建筑及天井等绝卖与金姓，在官颁的“官杜绝契”上声明“立议立契”。更加具体详明的是，道光二十年（1840）七月，严亮甫等将坐落于太湖厅二十九都十九图的大小房屋61间连同走廊披屋等绝卖与严廷猷，其绝卖文契声明：“悉照草议所载，间隙不留，一应在内，凭中说合，绝卖与廷猷弟名下为业，计得时直绝价纹银一千五百两正，既无利债准折，亦无重叠交易，其银契下一并收足，厘毫无欠。”同治十三年（1874）七月，刘锦文等将坐落于太湖厅二十九都十二图的平房连披屋共16间绝卖与承德堂，其绝卖房屋文契载明：“因无力修葺，情愿出售，先立草议。”以上数件正契内容反映，苏州以及苏州郊区、南京等地的田宅交易，买卖双方在书立正契之前，均订立过草议或草议类文书，草议详细载明了所有房产、全部房价银及一应交割事项，而且对正契以外的推收、杜绝、找叹及装折等银也一并予以规定，这与我们所见草议文书完全契合，而且正契所载，完全按照草议，草议所议条款在日后得到了有效落实。只有书立草议，才能使我们理解正契中“议得”二字的真正含义。
康熙初年，就已出现了一次性预先书立各式文书的做法
乾隆三年（1738）五月，吴县人江慎思，将自有平屋3间，出卖给严处为业，得过房价银16两，因原价不敷，再次央中，向严处要得贴价银7两，双方书立《加贴绝房屋基地文契》，契中载明：“遵旨一书一绝，卖价已足，贴价已敷，仍凭严处拆卸改造，永远管业，与江姓无涉。”这是目前所见最早载明“总书一契”字样的江南房地产买卖文书。
清代民间田宅买卖，为完成所有权的转移，需要书立自典契、绝卖契、推收契、杜绝契和加找契等各种文书，从典卖、绝卖到找价，房地产完成所有权的转移往往历时数年以至数十年。但实际上，早在康熙初年，就已出现一次性预先书立各式文书的做法了。
康熙十年（1671）五月，嘉定县业主张屏侯、新侯兄弟，为了安葬亲人，筹措所需银两，先是出具《卖契》，说明卖房的原因是“粮银无措”，因此将在城三图房屋一所卖与席处为业，收取房价银450两；继而出具《添绝卖契》，说明后来“又因钱粮紧急”，因而央请原中“议添绝银”，收取添绝银90两；后来再次出具《添绝卖契》，说明所卖房产在收取房价后“已经添绝”，获取过添绝银，现在“又因钱粮急迫，且有葬亲大事”，因而再次央请原中等“再议添绝”，收取二次添绝银60两（此笔添绝银，即加绝银）；最后第三次出具《添绝卖契》，说明此次房产“已经添绝外，复行加绝”，现在“又因粮银无措，且葬费不支”，于是再次央请原中等，更向买主席处“言添”，获取“加绝银”30两，并且特别声明，此次加绝“出于常格之外”，“在席忠厚待人，在张得济正用，自后永远管业居住，并无不尽不绝，决无异言”。四件文书，正契一件，添契三件，相当完备，完全符合“嘉邑一卖三添旧例”。前后收取房价正契银450两，添绝银三次共180两，添绝银是房价正契银的40%。双方所立议单清楚地说明，正契银和三次添加银，均是一次性支付的，相关文契也均是于康熙十年五月一次性具立的，而具立的文字口气，却参照了分次书立的文契。添加契说明的付款理由既大同小异，正契和添加契也未标明具体日期，反之正说明，尽管正契银和历次添加银是一次性支付的，但添加契还得分次具立，这样一来，就完全符合乡间俗例。
到了乾隆初年，民间的这种实际做法就在文书上直接反映出来。吴县龚尚义在乾隆二十三年（1758）四月的卖房契上声明：“三面议定，遵奉宪例，总书一契。”江宁府汪其秋在嘉庆十一年（1806）五月的《杜绝卖住房文契》上声明：“此房自杜绝卖后，遵奉部宪例禁，凡杜绝之产永无增找，永不回赎，永断葛藤。”太湖厅傅正东在同治五年（1866）九月所立《永远杜绝卖坟前馀地文契》上声明：“谨遵定例，总书一契为凭。自今杜绝之后，永斩割根，再无丝毫枝节，任凭得主开垦，驳□栽种，阴阳两用，永为世业。”
江南房地产交易总书一契类文书，或称“遵旨一书一绝”，或称“遵例总归一纸”，或称“遵例总书一契”，或称“今遵新例一契书绝”，表述微有不同，但意思甚明，均称遵照新例，将各种卖契、找契、贴契等总合为一契书立，到乾隆末年，已经成为江南房地产转移文契的主要书立方式。如果我们细绎此类“总书一契”字样的文书，可以究明其内容不外乎三方面：一是声明文书的书立是总书一契；二是声明产权的转移，原主放弃产权房价，无赎无加，新主拥有产权，任凭拆卸改造；三是声明责任和税粮负担的转移，房产既经推收，条漕税粮过户办纳。如此说来，每件总书一纸的文契，行文虽是套路，但内容谨严，文意非常明确，不留任何纠纷或歧异的空间。 针对民间规避房地产交易税银的做法，清廷和地方政府采取诸多预防和惩治措施
买卖文书形式的这种变化，既是民间房地产交易长期运作的结果，又是民間落实朝廷和地方政府相应律例要求的结果。
按清律规定和民间惯例，房地产典卖即活卖，因为产权尚未转移，无需交税，绝卖后的找价也不交税，只有绝卖价需交产权税。因此，江南民间房地产买卖双方尽量多签典契，少签绝契，即使绝卖，也通行卖后再付找价的做法，以尽量降低绝卖价格从而减少纳税数量；或者干脆具立不经官府盖印的白契，不到官府交税。嘉庆《松江府志》就曾记载：“田房税契虽属直省通行定额，而松属田房授受大率抵押典赎者多，立契绝卖者少，所以常年收税有限。”清中期浙江巡抚衙门曾规定：“凡民间活契典当田房一概免其纳税，其一切卖契无论是否杜绝，俱令纳税，其有先典后卖者典契既不纳税，按照卖契银两实数纳税。”前述康熙十年（1671）张屏侯兄弟绝卖房屋，卖房银450两，《纳户执照》和《换契票》显示，确实按百分之三的纳税要求，交了税银13两5钱，而三次添绝银180两就未见交税。这实际上就是江南民间房地产绝卖后通行不断找价的制度背景。
针对民间尽量规避房地产交易税银的做法，清廷和地方政府采取诸多预防和惩治措施。
一是颁发契尾契根，业户按章纳税。元代以来，税契后粘附房地产买卖契约末尾的官文书，称为“契尾”。清初沿用这种方法，由各省布政司衙门印刷编号发给各地州县，办理税契手续时使用。到雍正年间，河南巡抚田文镜奏请，民间置买田房，与其颁给契尾，不如使布政司颁给契纸契根。户部议覆：“凡绅衿民人置买田房产业，概不许用白纸写契，藩司将契纸契根发该州县收税，裁存契根，契纸发各纸铺，听民间买用。”奉旨“依议”，每张契纸，官府收取制钱五文。这一规定要求民间必须购买官颁契纸具立产权转移文书。但因实行有困难，到乾隆初年，又恢复为颁写契尾文书制度，规定凡有绅士军民置买田地房产，既要求业户按章纳税，也为防止收税官吏舞弊侵吞税款。至清末，江、浙地方政府印制《官颁绝契》，令卖主填报，按此要求书立的契书，官方才会予以认定。
二是规定绝卖文契不准贴赎，典卖文契限定找赎年份。雍正八年（1730），朝廷定例：“绝卖文契，注明永不回赎，及契内并未注明找贴者，概不准贴赎。”乾隆五年（1740），《大清律例》重申：“卖产立有绝卖文契，并未注有‘找贴’字样者，概不准贴赎。如契内未载‘绝卖’字样，或注定年限回赎者，并听回赎。若卖主无力回赎，许凭中公估，找贴一次，另立绝卖契纸。若买主不愿找贴，听其别卖归还原价。倘已经卖绝，契载确凿，复行告找、告赎，及执产动归原先侭亲邻之说，借端掯勒，希图短价者，俱照不应重律治罪。”乾隆二十二年（1757）《大清律例》又规定：“其自乾隆十八年定例以前，典卖契载不明之产，如在三十年以内，契无绝卖字样者，听其照例分别找赎，若远在三十年以外，契内虽无绝卖字样，即以绝卖论，概不许赎。”江、浙地方的官府也不断颁布檄示，严令切实遵行。朝廷的立法和地方官府的规定，实际上均是为了降低民间房地产转移中的典卖和找价比重，以多征产权税收。
三是规定绝卖文书必须总书一契。这与规定绝卖文契不准贴赎的立意宗旨是一样的。江南民间房地产交易通行不断找价，产权转移历时长久，据说这起于明代隆庆年间，此后实行不辍。清廷和江南地方官府采取相应防治措施、作出种种规定后，在一定程度上减轻了文书书立分立各契的现象，缩减了民间找价的次数和时间。找价现象进入乾隆时期逐渐趋于弱化，但直到清末，民间找价现象依然十分普遍，始终未曾绝迹。光绪三十年（1904），上海知县的示谕就曾提到，“照得民间买卖田房产业，失主既已立契卖绝，告找告赎，或藉端索借，向得主诈扰，均属大干例禁。……本邑买卖田房，既立卖契，价不载明，复又另立加找绝叹等名目之契，系属恶俗，殊乖定例。”由此说来，论者所谓“上海地区加叹名存实亡的过程自道光元年（1821）就已开始了”的看法并不符合历史实际。
（作者为南京大学特聘教授、历史学院博导）
【参考文献】
①汪智学主编：《南京房地产契证图文集》，南京：南京出版社，2008年。
②余同元、唐小祥主编：《苏州房地产契证图文集》，南京：江苏人民出版社，2014年。
③范金民：《从分立各契到总书一契：清代苏州房产交易文契的书立》，《历史研究》，2014年第3期。
④范金民：《“草议”与“议单”：清代江南田宅买卖文书的订立》，《历史研究》，2015年第3期。
责编/王妍卓
【关键词】清代江南 房地产 文书 政府监管 【中图分类号】K249.3 【文献标识码】A
房屋买卖双方在签订正式文契之前，会就议定事项签订一份草议
苏州著名藏书家顾文彬，在其《过云楼日记》中记载，光绪七年（1881）冬，他向西邻陆筠谷购买房屋一栋，议定房价3700元，“立过草议”。次年二月，方才“书立大契”，先付房价2600元，写立出房日期。后来房主“迟久不肯交房”，又添洋银150元，到光绪九年（1883）十二月底，卖主才腾出房子，前后历时整整两年。其间，买主顾文彬一直担心会否有反复，因有宗族亲友出面，画押以作担保，更因满足卖主要求添了一笔不菲的“找价银”（即索取加价），才彻底斩断葛藤，完成房产转移。这说明，草议从议订到具体兑现，双方虽不易反悔，但还有一定的变数，有待正契（即大契）等后续文书的书立。顾文彬的买房事例，清晰形象地反映出当时江南房地产交易的具体情节，就是買卖双方在签订正式文契之前，会就议定事项签订一份文书，谓之草议。
幸运的是，这种房地产买卖的草议文书，仍有一些实物留存人寰，雪泥鸿爪，可珍可宝。这些残留的诸多房地产交易正契，反映出买卖双方曾事先议立过“草议”。嘉庆十三年（1808）五月，王云芳将坐落吴县北元二图的房产绝卖与江镇公所，签订绝卖正契时声明：“自绝之后，三姓永无异言他说，另立草议为据。”道光元年（1821）十二月，陈赐之等人出卖江宁府江宁县城中朱履巷的房屋，在官颁的“官杜绝契”上声明“先立草议，后立允议”。光绪元年（1875）十月，杨大龄与其侄儿等人将坐落在江宁县洋珠巷的20余间房屋连同附属建筑及天井等绝卖与金姓，在官颁的“官杜绝契”上声明“立议立契”。更加具体详明的是，道光二十年（1840）七月，严亮甫等将坐落于太湖厅二十九都十九图的大小房屋61间连同走廊披屋等绝卖与严廷猷，其绝卖文契声明：“悉照草议所载，间隙不留，一应在内，凭中说合，绝卖与廷猷弟名下为业，计得时直绝价纹银一千五百两正，既无利债准折，亦无重叠交易，其银契下一并收足，厘毫无欠。”同治十三年（1874）七月，刘锦文等将坐落于太湖厅二十九都十二图的平房连披屋共16间绝卖与承德堂，其绝卖房屋文契载明：“因无力修葺，情愿出售，先立草议。”以上数件正契内容反映，苏州以及苏州郊区、南京等地的田宅交易，买卖双方在书立正契之前，均订立过草议或草议类文书，草议详细载明了所有房产、全部房价银及一应交割事项，而且对正契以外的推收、杜绝、找叹及装折等银也一并予以规定，这与我们所见草议文书完全契合，而且正契所载，完全按照草议，草议所议条款在日后得到了有效落实。只有书立草议，才能使我们理解正契中“议得”二字的真正含义。
康熙初年，就已出现了一次性预先书立各式文书的做法
乾隆三年（1738）五月，吴县人江慎思，将自有平屋3间，出卖给严处为业，得过房价银16两，因原价不敷，再次央中，向严处要得贴价银7两，双方书立《加贴绝房屋基地文契》，契中载明：“遵旨一书一绝，卖价已足，贴价已敷，仍凭严处拆卸改造，永远管业，与江姓无涉。”这是目前所见最早载明“总书一契”字样的江南房地产买卖文书。
清代民间田宅买卖，为完成所有权的转移，需要书立自典契、绝卖契、推收契、杜绝契和加找契等各种文书，从典卖、绝卖到找价，房地产完成所有权的转移往往历时数年以至数十年。但实际上，早在康熙初年，就已出现一次性预先书立各式文书的做法了。
康熙十年（1671）五月，嘉定县业主张屏侯、新侯兄弟，为了安葬亲人，筹措所需银两，先是出具《卖契》，说明卖房的原因是“粮银无措”，因此将在城三图房屋一所卖与席处为业，收取房价银450两；继而出具《添绝卖契》，说明后来“又因钱粮紧急”，因而央请原中“议添绝银”，收取添绝银90两；后来再次出具《添绝卖契》，说明所卖房产在收取房价后“已经添绝”，获取过添绝银，现在“又因钱粮急迫，且有葬亲大事”，因而再次央请原中等“再议添绝”，收取二次添绝银60两（此笔添绝银，即加绝银）；最后第三次出具《添绝卖契》，说明此次房产“已经添绝外，复行加绝”，现在“又因粮银无措，且葬费不支”，于是再次央请原中等，更向买主席处“言添”，获取“加绝银”30两，并且特别声明，此次加绝“出于常格之外”，“在席忠厚待人，在张得济正用，自后永远管业居住，并无不尽不绝，决无异言”。四件文书，正契一件，添契三件，相当完备，完全符合“嘉邑一卖三添旧例”。前后收取房价正契银450两，添绝银三次共180两，添绝银是房价正契银的40%。双方所立议单清楚地说明，正契银和三次添加银，均是一次性支付的，相关文契也均是于康熙十年五月一次性具立的，而具立的文字口气，却参照了分次书立的文契。添加契说明的付款理由既大同小异，正契和添加契也未标明具体日期，反之正说明，尽管正契银和历次添加银是一次性支付的，但添加契还得分次具立，这样一来，就完全符合乡间俗例。
到了乾隆初年，民间的这种实际做法就在文书上直接反映出来。吴县龚尚义在乾隆二十三年（1758）四月的卖房契上声明：“三面议定，遵奉宪例，总书一契。”江宁府汪其秋在嘉庆十一年（1806）五月的《杜绝卖住房文契》上声明：“此房自杜绝卖后，遵奉部宪例禁，凡杜绝之产永无增找，永不回赎，永断葛藤。”太湖厅傅正东在同治五年（1866）九月所立《永远杜绝卖坟前馀地文契》上声明：“谨遵定例，总书一契为凭。自今杜绝之后，永斩割根，再无丝毫枝节，任凭得主开垦，驳□栽种，阴阳两用，永为世业。”
江南房地产交易总书一契类文书，或称“遵旨一书一绝”，或称“遵例总归一纸”，或称“遵例总书一契”，或称“今遵新例一契书绝”，表述微有不同，但意思甚明，均称遵照新例，将各种卖契、找契、贴契等总合为一契书立，到乾隆末年，已经成为江南房地产转移文契的主要书立方式。如果我们细绎此类“总书一契”字样的文书，可以究明其内容不外乎三方面：一是声明文书的书立是总书一契；二是声明产权的转移，原主放弃产权房价，无赎无加，新主拥有产权，任凭拆卸改造；三是声明责任和税粮负担的转移，房产既经推收，条漕税粮过户办纳。如此说来，每件总书一纸的文契，行文虽是套路，但内容谨严，文意非常明确，不留任何纠纷或歧异的空间。 针对民间规避房地产交易税银的做法，清廷和地方政府采取诸多预防和惩治措施
买卖文书形式的这种变化，既是民间房地产交易长期运作的结果，又是民間落实朝廷和地方政府相应律例要求的结果。
按清律规定和民间惯例，房地产典卖即活卖，因为产权尚未转移，无需交税，绝卖后的找价也不交税，只有绝卖价需交产权税。因此，江南民间房地产买卖双方尽量多签典契，少签绝契，即使绝卖，也通行卖后再付找价的做法，以尽量降低绝卖价格从而减少纳税数量；或者干脆具立不经官府盖印的白契，不到官府交税。嘉庆《松江府志》就曾记载：“田房税契虽属直省通行定额，而松属田房授受大率抵押典赎者多，立契绝卖者少，所以常年收税有限。”清中期浙江巡抚衙门曾规定：“凡民间活契典当田房一概免其纳税，其一切卖契无论是否杜绝，俱令纳税，其有先典后卖者典契既不纳税，按照卖契银两实数纳税。”前述康熙十年（1671）张屏侯兄弟绝卖房屋，卖房银450两，《纳户执照》和《换契票》显示，确实按百分之三的纳税要求，交了税银13两5钱，而三次添绝银180两就未见交税。这实际上就是江南民间房地产绝卖后通行不断找价的制度背景。
针对民间尽量规避房地产交易税银的做法，清廷和地方政府采取诸多预防和惩治措施。
一是颁发契尾契根，业户按章纳税。元代以来，税契后粘附房地产买卖契约末尾的官文书，称为“契尾”。清初沿用这种方法，由各省布政司衙门印刷编号发给各地州县，办理税契手续时使用。到雍正年间，河南巡抚田文镜奏请，民间置买田房，与其颁给契尾，不如使布政司颁给契纸契根。户部议覆：“凡绅衿民人置买田房产业，概不许用白纸写契，藩司将契纸契根发该州县收税，裁存契根，契纸发各纸铺，听民间买用。”奉旨“依议”，每张契纸，官府收取制钱五文。这一规定要求民间必须购买官颁契纸具立产权转移文书。但因实行有困难，到乾隆初年，又恢复为颁写契尾文书制度，规定凡有绅士军民置买田地房产，既要求业户按章纳税，也为防止收税官吏舞弊侵吞税款。至清末，江、浙地方政府印制《官颁绝契》，令卖主填报，按此要求书立的契书，官方才会予以认定。
二是规定绝卖文契不准贴赎，典卖文契限定找赎年份。雍正八年（1730），朝廷定例：“绝卖文契，注明永不回赎，及契内并未注明找贴者，概不准贴赎。”乾隆五年（1740），《大清律例》重申：“卖产立有绝卖文契，并未注有‘找贴’字样者，概不准贴赎。如契内未载‘绝卖’字样，或注定年限回赎者，并听回赎。若卖主无力回赎，许凭中公估，找贴一次，另立绝卖契纸。若买主不愿找贴，听其别卖归还原价。倘已经卖绝，契载确凿，复行告找、告赎，及执产动归原先侭亲邻之说，借端掯勒，希图短价者，俱照不应重律治罪。”乾隆二十二年（1757）《大清律例》又规定：“其自乾隆十八年定例以前，典卖契载不明之产，如在三十年以内，契无绝卖字样者，听其照例分别找赎，若远在三十年以外，契内虽无绝卖字样，即以绝卖论，概不许赎。”江、浙地方的官府也不断颁布檄示，严令切实遵行。朝廷的立法和地方官府的规定，实际上均是为了降低民间房地产转移中的典卖和找价比重，以多征产权税收。
三是规定绝卖文书必须总书一契。这与规定绝卖文契不准贴赎的立意宗旨是一样的。江南民间房地产交易通行不断找价，产权转移历时长久，据说这起于明代隆庆年间，此后实行不辍。清廷和江南地方官府采取相应防治措施、作出种种规定后，在一定程度上减轻了文书书立分立各契的现象，缩减了民间找价的次数和时间。找价现象进入乾隆时期逐渐趋于弱化，但直到清末，民间找价现象依然十分普遍，始终未曾绝迹。光绪三十年（1904），上海知县的示谕就曾提到，“照得民间买卖田房产业，失主既已立契卖绝，告找告赎，或藉端索借，向得主诈扰，均属大干例禁。……本邑买卖田房，既立卖契，价不载明，复又另立加找绝叹等名目之契，系属恶俗，殊乖定例。”由此说来，论者所谓“上海地区加叹名存实亡的过程自道光元年（1821）就已开始了”的看法并不符合历史实际。
（作者为南京大学特聘教授、历史学院博导）
【参考文献】
①汪智学主编：《南京房地产契证图文集》，南京：南京出版社，2008年。
②余同元、唐小祥主编：《苏州房地产契证图文集》，南京：江苏人民出版社，2014年。
③范金民：《从分立各契到总书一契：清代苏州房产交易文契的书立》，《历史研究》，2014年第3期。
④范金民：《“草议”与“议单”：清代江南田宅买卖文书的订立》，《历史研究》，2015年第3期。
责编/王妍卓