[摘 要]房地产业是资金密集型行业，近年来，随着我国房地产信贷业务的开展，房地产业的高风险性决定了房地产信贷风险的必然存在。本文针对我国房地产信贷风险形成的原因提出防范措施，以期通过本文的阐述有利于推动我国房地产信贷和国民经济持续健康发展。
　　[关键词]房地产　信贷风险　开发商　银行
　　
　　自1998年我国实施扩大内需政策以来，城市化与消费结构升级促使房地产业快速发展，房地产开发投资增长率逐年上升，房地产业已经成为拉动GDP增长的重要力量和国民经济新的增长点。但我们应该注意到，房地产业是先天具备的高风险性行业，其和金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在。我国部分地区房地产市场过热问题已经有所呈现，无论政府，还是金融机构都要对房地产信贷风险提高警惕，做到充分认识并积极防范。
　　
　　1　我国房地产信贷风险的形成
　　
　　1.1　由借款人引发的风险
　　即由于借款人不遵守借款合同约定的按期还贷而导致金融机构利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因十分复杂。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突变，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失。目前对借款人主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时，这种情况一般不会发生。三是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素。导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。
　　
　　1.2　由房地产开发商引发的风险
　　由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购房款人账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会。通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。
　　
　　1.3　银行自身引发的风险
　　商业银行作为贷方当事人，是住房信贷风险的真正受害者，也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者，理应在防范信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况下，商业银行为迫于抢占市场份额而面临风险。按照委托代理理论，在银行向房地产开发商和购房者提供贷款上。商业银行无疑是委托者，处于拥有信息较少的不利地位。逆向选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信贷合同的人群往往借款的积极性最高，并从商业银行获得贷款。从而给商业银行带来风险。鉴于住房信贷是银行的优良资产，许多商业银行为了吸引客户，过分看重住房信贷的赢利性，忽视信贷风险的危害性。在对客户的审查过程中敷衍了事，不能严格按照银行的规章制度办事，擅自降低首付比例，或者以住房信贷名义进行商业用房贷款，或者对未完工的期房发放贷款。贷方引发信贷风险是银行自身因素形成的，从理论上讲可以避免、减轻并予以防范。是信贷风险防范工作的重中之重。
　　
　　1.4　抵押物引发的风险
　　目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难：二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立。但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的：三是价值不实，抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难，如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。
　　
　　2　防范房地产信贷风险的策略
　　
　　2.1　严格准人房地产开发项目贷款
　　金融机构应在对项目进行可行性、风险性充分分析的基础上谨慎贷款，这也是于我国目前提出的稳健的财政政策相符合的。一是选择性，优先选择那些开发资质较高、资信程度较好，同时市场前景明了的项目予以优先支持；二是审查性，严格审查房地产开发贷款的条件，企业自有投入开发资金占整个房地产建设投资的比例符合标准并具备四证。(《国有土地使用证》、<建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；三是有比例性，房地产金融机构应尽量提高抵押贷款的比例，确定合理的抵押率，尤其是要尽量避免常出现的有施工单位作为房地产开发企业抵押人的情况发生；四是专管性，即对房地产开发资金实行统一的会计和统计管理科目，严格跟踪控制贷款用途，按照工程施工进度合理的掌握贷款的发放额度，并及时控制销售资金的回笼；四是循环性，把开发商房地产开发贷款同个人住房按揭贷款相结合，以住房按揭贷款作为房地产开发贷款的条件之一，保证后续按揭业务的拓展，实现整个资金体系的循环运行。
　　
　　2.2　加强个人住房贷款的监管
　　目前，个人住房消费贷款总体数量大，关系较为复杂，而且个人住房贷款于居民的个人切身利益密切相关，关系重大。首先要按照目前关于个人住房贷款的新要求，完善个人住房贷款的管理办法，规范其审查程序和标准，建立个人住房贷款的信用登记制度；其次要健全个人住房贷款的担保制度，完善担保办法，进一步严格按照国家和各大商业银行制定的控制居民第二套住房的贷款比例和额度，同时要加强担保执业机构的业务管理和监管，推行标准化文本，有效防范贷款风险；再次要严格评估贷款抵押物实值，严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80％的要求，杜绝“零首付”贷款的发放；最后要严格遵照个人住房贷款利率政策，杜绝擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生。
　　
　　2.3　提高房地产信贷业预警能力
　　一是要加强房地产政策及时、广泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、统计、研究体系，加强对房地产市场、客户、前景的分析预测，提高房地产信贷预警能力；三是要加强房地产信贷从业人员的培训工作，加强建筑工程预决算、房地产评估等业务环节，提高业务水平和市场判断能力，从每一个环节上保证信贷体系运行顺畅，并及时规避风险。
　　
　　结束语
　　
　　总之，努力防范房地产信贷风险，加强金融监管，规范房地产信贷操作，积极推进个人信息制度建设，有利于推动我国房地产信贷和国民经济持续健康发展，最终有利于和谐社会的构建和“居者有其屋”目标的实现。