论文部分内容阅读
摘要：2021年一季度，房地产信贷政策趋紧，热点城市相继出现房贷额度紧张、放贷周期延长等现象，2月以来全国房贷利率止跌回升。深圳、上海、成都等多城政策加码，新一轮调控潮来袭。政策走向对房地产行业和企业发展至关重要。结合两会政府工作报告内容，重点研究未来一年及“十四五”期间，房地产行业政策走向及政策红利。
关键词：政策调控;因城施策;住房租赁
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）05-0041-45 收稿日期：2021-04-07
作者简介：丁祖昱，易居集团CEO。
1 2021年房地产行业全面转向去杠杆
2021年的政府工作报告弱化了经济增长目标，改设6%的下限管理，继续坚守“六稳”“六保”政策底线。宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。保持市场流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激。
继2020年底中央经济工作会议之后，政府工作报告再提解决好大城市住房突出问题，并要增加共有产权房供给。通过不断完善住房市场体系和住房保障体系，解决新市民住房难问题，促进实现人民住有所居的目标。
1.1 房地产行业去杠杆上升为长效机制
2021年，房企融资环境或将持续收紧，“三道红线”仍将持续发力，并成为房企融资重要的参考标准。未来，“三道红线”监管范围或将稳步扩容至全行业，房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限，房企表外融资也将是重点监管领域，严防信托、保险等资金违规流入房地产行业。
受此影响，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。更多房企将通过增加销售回款、降低现金支出、资产证券化等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。
居民信贷政策或将全面转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。具体而言，供应端银行业金融机构将严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”;严格落实差别化住房信贷政策，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度。限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升首套、二套贷款首付比例，尤其是调升非普通住房首付比例等。房贷利率或将趋势性上移，首套尤其是二套房贷利率大概率将步入上行通道。
加强信贷资金用途管理，全面落实贷前检查、贷中审查、贷后检查制度，禁止发放用途虚假或存疑的贷款，严防信用贷、消费贷、经营贷等信贷资金违规挪用于购房。并完善信贷资金用途监测与拦截机制，对贷前调查不严、贷后管理不到位、信贷资金被挪用等违规行为，及时采取一系列的惩戒措施。
1.2 因城施策：热点城市加码，压力城市纾困
房地产政策层面将“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实“三稳”预期。
热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，“四限”调控难言实质性松绑，并有望延续更长的时间周期，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线。
压力二三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。土地供应要有供有限，適度降低土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，那些人口长期净流出的弱三四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，现阶段棚改仍是激活三四线城市市场热度的催化剂。
1.3 租赁、保障持续发力，缓解大城市住房难题
鉴于大城市住房问题依旧突出，下一阶段仍需强化地方政府主体责任，切实增加租赁住房和保障房供应，让广大人民群众住有所居、安居乐业。市场化租赁市场仍需规范化发展，并降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
其一，土地供应要向租赁住房和保障房建设倾斜，单列租赁住房和保障房用地计划，并保质保量完成。既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大城市长期供地压力。其二，地方政府要多渠道筹措保障资金，并通过提前告知、预拨等方式，加快财政资金拨付进度。地方财政也要安排专项资金，全力支持租赁住房和保障房建设。
2019年以来，全国已开工改造5.9万个城镇老旧小区，惠及居民1088万户。2021年，《政府工作报告》再次提出新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标任务，较2020年计划开工量增长36%，预计将惠及975万户居民家庭。见图1。
可以期许的是，随着城镇老旧小区改造加速推进，将进一步提升城镇老旧小区居住功能，不断增进住房困难家庭福祉，最大程度保障城市低收入家庭及困难群众基本的居住需求。
2 “十四五”完善住房市场与保障体系，土地集约化利用
2.1 租赁市场进入发展快车道
“十四五”时期将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。对于住房市场体系，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。对于住房保障体系，切实增加租赁住房和保障房供应，解决好大城市住房突出问题。
第一，增加租赁住房供给，土地供应进一步向租赁住房倾斜，集体用地建设租赁住房试点城市有望扩容，鼓励通过盘活低效商业、厂房等存量房源建设租赁住房形成有效供应，提升特大城市自持用地出让比例;第二，加强租赁市场监管，通过发布房屋租赁指导价格、实行租赁资金监管等手段，稳定市场预期、防控资金风险，规范住房租赁市场秩序;第三，加快推进租购同权，逐步使租房者在教育等公共服务方面享受与购房者同等权利，同时，加强法治保障，对随意涨价、单方毁约等现象加以制约和惩治，全力保证租房者合法权益。 考虑到住房租赁市场仍然存在巨大供应缺口，叠加政策支持力度不断加大，“十四五”期间，住房租赁市场将迎来发展良机，市场规模有望持续扩容，并与销售市场形成分庭抗礼之势。
2.2 盘活存量土地资源、探索跨区域交易
“十四五”期间将建立健全城乡统一的建设用地市场，统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。一方面，有助于提升农民和农村转移人口收入，提升农业人口财产性收入，增强其购买力;另一方面，有利于盘活存量用地，实现土地集约化利用。
“十四五”期间还将改革土地计划管理方式，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。
一方面，有助于缓解核心城市供地紧张问题。这一跨区域交易制度的建立，将极大程度缓解大城市发展空间的“用地指标”制约，便于城市群、都市圈中的中心城市获得更多建设用地。在总量规模一定的前提下，土地跟着人走，最大程度缓解人口流入型的中心城市土地资源紧缺、供需不平衡的发展瓶颈，更好地落实稳地价稳房价稳预期的长期调控目标。
另一方面，适度抬升中小城市土地出让价格，增加财政收入。对于供地指标长期过剩的城市而言，通过跨区域交易机制，与供地紧张城市交易增减挂钩节余指标，实现流转收益。同时，也防止小城市因持续供地过量导致住宅库存风险不断攀升。
2.3 新型城镇化仍是房地产行业制度红利
“十四五”期间，中国常住人口城镇化率将提升至65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间。城镇化所产生的新晋市民群体，依然是房地产市场中重要的需求主体。保守估计，“十四五”期间新晋城镇人口规模将达到5600万人，有望给房地产市场提供坚实的需求支撑。见图2。
目前，中国劳动年龄人口已进入负增长区间，人口红利逐渐消退，全面深化户籍制度改革，促进人口要素自由流动，充分释放人口活力，既是新型城镇化的题中之义，也是经济增长的必然要求。
预计“十四五”期间户籍制度改革或将主要围绕两方面展开：一是，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。全面取消城区人口300万以下城市落户限制，全面放宽城区常住人口300～500万大城市落户条件，对于城区人口500万以上超大、特大城市，广州、深圳、杭州、南京等逐渐实现城市圈内甚至跨城市圈落户积分互认，上海、北京等则以放宽远郊区或特定群体落户条件为主;二是，推进基本公共服务常住人口全覆盖，通过财政转移支付与农村转移人口市民化相挂钩、财政性建设资金对基础投资补助等机制，加快推动农业转移人口全面融入城市。
“十四五”期间将推进以县城为重要载体的城镇化建设，稳步有序推动符合条件的县和镇区常住人口20万以上的特大镇设市。一方面，大力发展县域经济，通过培育和引进相关产业，提升县域就业吸纳能力。另一方面，为了促进新转移人口市民化，要增加适应进城农民刚性需求的住房供给，这在一定程度上也带动了县域房地产市场发展，新市民将成县城最大的增量需求。
2.4 市场份额将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局
目前，已经获批的19个城市群充分集聚人口、资金等资源要素，成为拉动中国经济增长的重要引擎，聚集了全国75%以上城镇人口，创造了80%以上的GDP。
“十四五”期间将深入实施区域重大战略，推动实现新的突破性进展，促进区域间融合互动、融通补充。加快推动京津冀协同发展，全面推动长江经济带发展，积极稳妥推进粤港澳大湾区建设，提升长三角一体化发展水平。
长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝城市群將成为新一轮发展高地，房地产市场份额或将向五大城市群集中，行业新格局进一步强化。
都市圈是城市群内部以超大、特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。建设现代化都市圈，既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。
目前，我国有24个人口规模达千万级的都市圈，其中上海、北京、广佛肇、深惠莞等都市圈人口超2000万。都市圈是城市群的核心组成部分，据测算，24个核心都市圈以不到7%的国土面积，聚集起全国超30%的人口，贡献出50%以上的国内生产总值。
“十四五”期间将着力打造现代化都市圈。一方面，拓展“交通圈”以扩大都市圈辐射范围，畅通都市圈公路网，加快城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通建设，“十四五”规划纲要提出，要新增城际铁路和市域铁路运营里程3000公里。另一方面，重构核心城市与非核心城市市场价值，促进人力、物力、财力等资源要素双向流动，全面解构超大特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，加快市政配套功能建设，实现以产留人、以人促产。
3 结语
2021年，央行货币政策将逐渐回归常态，房地产行业也将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，坚决遏制房地产金融化泡沫化，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
房企融资或将持续收紧，“三道红线”监管范围或将稳步扩容至全行业，房企去杠杆、降负债已是大势所趋，过半房企有望限时转绿。
居民信贷政策也将转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。银行业金融机构将严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，并强化信贷资金用途管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
未来房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的基本定位，落实因城施策、一城一策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的调控目标落到实处。
从政策红利而言，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。
市场份额将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。预计长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，市场占有率也将稳中有升。核心城市与卫星城市市场价值重构，人力、物力、财力等资源要素将在核心城市与周边卫星城市之间双向流动，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，真正实现以产留人、以人促产。
关键词：政策调控;因城施策;住房租赁
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）05-0041-45 收稿日期：2021-04-07
作者简介：丁祖昱，易居集团CEO。
1 2021年房地产行业全面转向去杠杆
2021年的政府工作报告弱化了经济增长目标，改设6%的下限管理，继续坚守“六稳”“六保”政策底线。宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。保持市场流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激。
继2020年底中央经济工作会议之后，政府工作报告再提解决好大城市住房突出问题，并要增加共有产权房供给。通过不断完善住房市场体系和住房保障体系，解决新市民住房难问题，促进实现人民住有所居的目标。
1.1 房地产行业去杠杆上升为长效机制
2021年，房企融资环境或将持续收紧，“三道红线”仍将持续发力，并成为房企融资重要的参考标准。未来，“三道红线”监管范围或将稳步扩容至全行业，房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限，房企表外融资也将是重点监管领域，严防信托、保险等资金违规流入房地产行业。
受此影响，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。更多房企将通过增加销售回款、降低现金支出、资产证券化等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。
居民信贷政策或将全面转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。具体而言，供应端银行业金融机构将严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”;严格落实差别化住房信贷政策，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度。限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升首套、二套贷款首付比例，尤其是调升非普通住房首付比例等。房贷利率或将趋势性上移，首套尤其是二套房贷利率大概率将步入上行通道。
加强信贷资金用途管理，全面落实贷前检查、贷中审查、贷后检查制度，禁止发放用途虚假或存疑的贷款，严防信用贷、消费贷、经营贷等信贷资金违规挪用于购房。并完善信贷资金用途监测与拦截机制，对贷前调查不严、贷后管理不到位、信贷资金被挪用等违规行为，及时采取一系列的惩戒措施。
1.2 因城施策：热点城市加码，压力城市纾困
房地产政策层面将“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实“三稳”预期。
热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，“四限”调控难言实质性松绑，并有望延续更长的时间周期，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线。
压力二三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。土地供应要有供有限，適度降低土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，那些人口长期净流出的弱三四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，现阶段棚改仍是激活三四线城市市场热度的催化剂。
1.3 租赁、保障持续发力，缓解大城市住房难题
鉴于大城市住房问题依旧突出，下一阶段仍需强化地方政府主体责任，切实增加租赁住房和保障房供应，让广大人民群众住有所居、安居乐业。市场化租赁市场仍需规范化发展，并降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
其一，土地供应要向租赁住房和保障房建设倾斜，单列租赁住房和保障房用地计划，并保质保量完成。既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大城市长期供地压力。其二，地方政府要多渠道筹措保障资金，并通过提前告知、预拨等方式，加快财政资金拨付进度。地方财政也要安排专项资金，全力支持租赁住房和保障房建设。
2019年以来，全国已开工改造5.9万个城镇老旧小区，惠及居民1088万户。2021年，《政府工作报告》再次提出新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标任务，较2020年计划开工量增长36%，预计将惠及975万户居民家庭。见图1。
可以期许的是，随着城镇老旧小区改造加速推进，将进一步提升城镇老旧小区居住功能，不断增进住房困难家庭福祉，最大程度保障城市低收入家庭及困难群众基本的居住需求。
2 “十四五”完善住房市场与保障体系，土地集约化利用
2.1 租赁市场进入发展快车道
“十四五”时期将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。对于住房市场体系，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。对于住房保障体系，切实增加租赁住房和保障房供应，解决好大城市住房突出问题。
第一，增加租赁住房供给，土地供应进一步向租赁住房倾斜，集体用地建设租赁住房试点城市有望扩容，鼓励通过盘活低效商业、厂房等存量房源建设租赁住房形成有效供应，提升特大城市自持用地出让比例;第二，加强租赁市场监管，通过发布房屋租赁指导价格、实行租赁资金监管等手段，稳定市场预期、防控资金风险，规范住房租赁市场秩序;第三，加快推进租购同权，逐步使租房者在教育等公共服务方面享受与购房者同等权利，同时，加强法治保障，对随意涨价、单方毁约等现象加以制约和惩治，全力保证租房者合法权益。 考虑到住房租赁市场仍然存在巨大供应缺口，叠加政策支持力度不断加大，“十四五”期间，住房租赁市场将迎来发展良机，市场规模有望持续扩容，并与销售市场形成分庭抗礼之势。
2.2 盘活存量土地资源、探索跨区域交易
“十四五”期间将建立健全城乡统一的建设用地市场，统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。一方面，有助于提升农民和农村转移人口收入，提升农业人口财产性收入，增强其购买力;另一方面，有利于盘活存量用地，实现土地集约化利用。
“十四五”期间还将改革土地计划管理方式，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。
一方面，有助于缓解核心城市供地紧张问题。这一跨区域交易制度的建立，将极大程度缓解大城市发展空间的“用地指标”制约，便于城市群、都市圈中的中心城市获得更多建设用地。在总量规模一定的前提下，土地跟着人走，最大程度缓解人口流入型的中心城市土地资源紧缺、供需不平衡的发展瓶颈，更好地落实稳地价稳房价稳预期的长期调控目标。
另一方面，适度抬升中小城市土地出让价格，增加财政收入。对于供地指标长期过剩的城市而言，通过跨区域交易机制，与供地紧张城市交易增减挂钩节余指标，实现流转收益。同时，也防止小城市因持续供地过量导致住宅库存风险不断攀升。
2.3 新型城镇化仍是房地产行业制度红利
“十四五”期间，中国常住人口城镇化率将提升至65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间。城镇化所产生的新晋市民群体，依然是房地产市场中重要的需求主体。保守估计，“十四五”期间新晋城镇人口规模将达到5600万人，有望给房地产市场提供坚实的需求支撑。见图2。
目前，中国劳动年龄人口已进入负增长区间，人口红利逐渐消退，全面深化户籍制度改革，促进人口要素自由流动，充分释放人口活力，既是新型城镇化的题中之义，也是经济增长的必然要求。
预计“十四五”期间户籍制度改革或将主要围绕两方面展开：一是，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。全面取消城区人口300万以下城市落户限制，全面放宽城区常住人口300～500万大城市落户条件，对于城区人口500万以上超大、特大城市，广州、深圳、杭州、南京等逐渐实现城市圈内甚至跨城市圈落户积分互认，上海、北京等则以放宽远郊区或特定群体落户条件为主;二是，推进基本公共服务常住人口全覆盖，通过财政转移支付与农村转移人口市民化相挂钩、财政性建设资金对基础投资补助等机制，加快推动农业转移人口全面融入城市。
“十四五”期间将推进以县城为重要载体的城镇化建设，稳步有序推动符合条件的县和镇区常住人口20万以上的特大镇设市。一方面，大力发展县域经济，通过培育和引进相关产业，提升县域就业吸纳能力。另一方面，为了促进新转移人口市民化，要增加适应进城农民刚性需求的住房供给，这在一定程度上也带动了县域房地产市场发展，新市民将成县城最大的增量需求。
2.4 市场份额将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局
目前，已经获批的19个城市群充分集聚人口、资金等资源要素，成为拉动中国经济增长的重要引擎，聚集了全国75%以上城镇人口，创造了80%以上的GDP。
“十四五”期间将深入实施区域重大战略，推动实现新的突破性进展，促进区域间融合互动、融通补充。加快推动京津冀协同发展，全面推动长江经济带发展，积极稳妥推进粤港澳大湾区建设，提升长三角一体化发展水平。
长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝城市群將成为新一轮发展高地，房地产市场份额或将向五大城市群集中，行业新格局进一步强化。
都市圈是城市群内部以超大、特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。建设现代化都市圈，既有利于优化人口和经济的空间结构，又有利于激活有效投资和潜在消费需求，增强内生发展动力。
目前，我国有24个人口规模达千万级的都市圈，其中上海、北京、广佛肇、深惠莞等都市圈人口超2000万。都市圈是城市群的核心组成部分，据测算，24个核心都市圈以不到7%的国土面积，聚集起全国超30%的人口，贡献出50%以上的国内生产总值。
“十四五”期间将着力打造现代化都市圈。一方面，拓展“交通圈”以扩大都市圈辐射范围，畅通都市圈公路网，加快城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通建设，“十四五”规划纲要提出，要新增城际铁路和市域铁路运营里程3000公里。另一方面，重构核心城市与非核心城市市场价值，促进人力、物力、财力等资源要素双向流动，全面解构超大特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，加快市政配套功能建设，实现以产留人、以人促产。
3 结语
2021年，央行货币政策将逐渐回归常态，房地产行业也将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，坚决遏制房地产金融化泡沫化，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
房企融资或将持续收紧，“三道红线”监管范围或将稳步扩容至全行业，房企去杠杆、降负债已是大势所趋，过半房企有望限时转绿。
居民信贷政策也将转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。银行业金融机构将严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”，严控个人住房贷款投放节奏，并强化信贷资金用途管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
未来房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的基本定位，落实因城施策、一城一策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的调控目标落到实处。
从政策红利而言，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将由2019年末60.6%进一步提升至2025年末65%，未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。
市场份额将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。预计长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，市场占有率也将稳中有升。核心城市与卫星城市市场价值重构，人力、物力、财力等资源要素将在核心城市与周边卫星城市之间双向流动，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育发展卫星城市特色产业体系，真正实现以产留人、以人促产。