论文部分内容阅读
敢于说话的“房产大佬”任志强日前表示,近期房价稳中有降,小幅回落可能性极大,但绝不会暴跌。他对市场的判断,就如同他的某些观点,不受购房者待见,但这并非意味着他错了。不过这一次,他还能说准吗?
“房价将小福回落,但大幅下跌的可能性几乎不存在。”对房价一向有信心的北京华远集团总裁任志强如是说。日前任志强来沪,主要是为了推介自己的新书《任你评说》。在中国房地产界,任志强敢于说话,人送绰号“任大炮”。借推介会之际,他在复旦大学管理学院做了一次题为《新政下中国楼市的走势》主题演讲,对楼市调控、房价走势、中国楼市的出路等诸多问题,发表了自己的观点。
诚然,作为开发商中的一员,任志强肯定要站在自身立场来思考这个市场,因而他的观点难免会有失公允。但我们又不得不承认,他的说法中也不乏真知灼见。因此不妨听听他这次怎么说,又说了些什么,或许会对真正认识中国房地产市场有所帮助。
房价无大跌可能
这一次,任志强似乎真的“从了”,认为房价有小幅回落的可能,不过他同时强调大跌的可能性几乎没有。
似乎任志强总是能够准确预测出房价的走势。在2005年前当楼市调控的时候。大多数人都认为房价会下跌,但任志强却坚决认定房价不会下跌,很多人对他的观点不以为然,不过事实证明,他当时说得真的没错。
任志强表示,在今年第四季度,房价可能会出现小幅回调走势,但绝对不会暴降。他表示,自今年4月份出台新“国十条”以来,加之在随后的时间里又出台了诸如“限贷”、“限购”等诸多政策,对楼市产生了巨大影响,使得交易量大幅下滑,而且价格滞涨。
“限贷”、“限购”、取消优惠税费等具体调控措施,让市场需求受到抑制,增加首付比例、提高二套房贷款利率等措施,同时也提高了购房门槛。通过一系列具体调控措施,部分市场需求开始观望,因而造成楼市再次陷入低迷。楼市的低迷,会引起房价回调。但由于中国楼市刚性需求依然旺盛,因此暴跌的可能性极小。
未来趋势向好
在任志强看来,中国楼市还有长达20年的黄金发展时间。他从人口结构和城镇化进程这两个方面来佐证他的观点。在他看来,2030之前,中国人口会持续增加并达到峰值,而与此同时,中国城市化进程也会持续很长一段时间。这两大因素会形成刚性需求,从而推动楼市发展。
从人口结构来看,中国到2030年将达到最高峰,预计为16.8亿。也就是说,只有到2030年以后,中国楼市才有可能会随着人口结构的改变而出现转变。从人口红利来看,在2020年之前,是消费能力最强的阶段。
近年来,中国的户均人数从3.13人减少到2.86人左右,这种变化产生的直接后果就是导致家庭的增加。据测算,这种变化会导致中国每年要新增1000万-1300万个家庭。他根据此前的人口出生高峰时段测算,在2010年和2014年事“结婚大年”,也正是刚性需求最为旺盛的年份。
另外,城市化进程也是导致刚性需求居高不下的一个重要因素。任志强表示,中国十二五规划中提到,每年保证0.95%的城市化比例,即1250万-1480万人口的城市化转换,这种转换也会催生新的刚性需求。
调控的作用有限
任志强不太赞同政府过于干涉市场的做法。他用了一个形象的比喻来调侃政府管得过细的做派:以前政府只管发放结婚证,但现在开始连睡觉姿势、以及是否开灯、床单的颜色都要管。
对于政府以价格为直接调控目标的做法,任志强对此有着不同的看法,“政府管那么多,我不知道还要市场干什么?”他说。他认为这样的调控会削弱市场机制、金融机制以及消费轮转,同时市场的供需矛盾只是后移而不会消失。
他认为当前的调控只是将需求暂时压抑住,就像用水把充满空气的气球摁在水中,即使摁得胳膊发酸,只要一松手,气球总会浮上来的。在他看来,政府对楼市调控只是将市场供需不平衡的矛盾后移,即便是投放一定数量的保障性住房和廉租房,也无法完全缓解供需矛盾。由此他推测,此次调控很有可能跟前几次调控之间不会有太大的区别,即调控初期房价盘整,而后房价又开始上涨,并创新商。
任志强注意到地方政府已经感受到来自中央政府的压力。他表示,前段时间南京某楼盘准备将售价定为1.5万元/平方米,但地方政府“建议”开盘价为1.3万元/平方米。他说:“有些官员面临被罢免的危险,所以他们不得不采取一些极端的措施,例如在中央调控政策之外,采用一些行政手段来干预市场。”
目前我国每年商品房建设面积为5亿～6亿平方米,按照这样的建设速度,在2020年显然无法达到之前设定的目标,人均住房面积35平方米及总的建筑面积350亿平方米的总体规划目标,如果持续采用现在的打压措施对楼市进行调控,那么就导致住房问题在未来很长的时间成为无解的难题。
如何解决高房价问题
如何解决高房价问题,任志强给出的答案是改善现有的土地匹配制度。任志强认为,开发商只赚到该赚的部分,而更多的则是购房者赚到了。他以潘石屹在北京开发的现代城为例来进行说明。当初现代城的开盘价只有8000元/平方米,但现在二手房已经卖到了45000元/平方米,涨了5倍多。其实潘石屹并未赚到这部分利润,而是购房者。
他认为,土地制度问题导致住房紧张,关键是资源匹配制度不够健全。政府掌握和垄断土地资源,使得土地价格一路上涨,但对于开发商来说,花高价钱买地,肯定无法建出便宜房了。而开发商还得“背黑锅”,被社会认为是推高房价的罪魁祸首。“板子都会打在开发商的身上。”他说。
在他看来,如果能够把各种资源很好地进行匹配的话,使得人口较为稀少的中西部地区也具备良好的教育、医疗等资源,就可以避免人口过于集中在东部沿海城市的情形。当然,目前我国城乡二元化割裂的格局,也使得农村的资产不能变现。
任志强还提出,我国比较合理的住房体系是“60%至70%是市场化住房,20%至30%是市场化租赁房,5%至10%为廉租房等保障性住房”。其中,对于界定为穷人的人来说,国家应该考虑为其“居者有其所”,而不是“居者有其屋”,且“穷人应首先通过廉租房等保障性住房解决住房问题”。而任志强再次强调,商品房并不是为“穷人准备”的,因此商品房应该具有金融和投资的功能。
房产税出台的难度很大
房产税近期成为广受市场关注的热点话题。由于上海、深圳以及重庆等城市不断传出试点消息,于是人们有理由认为,房产税即将推出。但任志强却表示,房产税的推出,将会面临着诸多难题,因而难度不小。
在他看来,房产税在落地推广之前有几个障碍:第一,收取房产税的前提条件是住房的数量要清楚,对于每个城市居民所拥有的住房数量,可能现在还是一笔糊涂账。另外一个就是评估值。目前中国现有的评估师一共就3万多个,而要解决660个地级以上的城市,加上2600个县以上的城市的住房估值工作,至少需要30万个注册评估师。
正是由于房产税推出的难度如此之大,所以任志强认为这项税收政策的推出,注定不会轻松。他认为,建设部文件中之所以明确规定房产税作为试点,让一个城市先试,比如说深圳,就是要边试边改,等到合适的时候再推广到全国。试点到推广会间隔多长时间?他认为可以参照燃油税,从试点到推广大概花了17年。
“房价将小福回落,但大幅下跌的可能性几乎不存在。”对房价一向有信心的北京华远集团总裁任志强如是说。日前任志强来沪,主要是为了推介自己的新书《任你评说》。在中国房地产界,任志强敢于说话,人送绰号“任大炮”。借推介会之际,他在复旦大学管理学院做了一次题为《新政下中国楼市的走势》主题演讲,对楼市调控、房价走势、中国楼市的出路等诸多问题,发表了自己的观点。
诚然,作为开发商中的一员,任志强肯定要站在自身立场来思考这个市场,因而他的观点难免会有失公允。但我们又不得不承认,他的说法中也不乏真知灼见。因此不妨听听他这次怎么说,又说了些什么,或许会对真正认识中国房地产市场有所帮助。
房价无大跌可能
这一次,任志强似乎真的“从了”,认为房价有小幅回落的可能,不过他同时强调大跌的可能性几乎没有。
似乎任志强总是能够准确预测出房价的走势。在2005年前当楼市调控的时候。大多数人都认为房价会下跌,但任志强却坚决认定房价不会下跌,很多人对他的观点不以为然,不过事实证明,他当时说得真的没错。
任志强表示,在今年第四季度,房价可能会出现小幅回调走势,但绝对不会暴降。他表示,自今年4月份出台新“国十条”以来,加之在随后的时间里又出台了诸如“限贷”、“限购”等诸多政策,对楼市产生了巨大影响,使得交易量大幅下滑,而且价格滞涨。
“限贷”、“限购”、取消优惠税费等具体调控措施,让市场需求受到抑制,增加首付比例、提高二套房贷款利率等措施,同时也提高了购房门槛。通过一系列具体调控措施,部分市场需求开始观望,因而造成楼市再次陷入低迷。楼市的低迷,会引起房价回调。但由于中国楼市刚性需求依然旺盛,因此暴跌的可能性极小。
未来趋势向好
在任志强看来,中国楼市还有长达20年的黄金发展时间。他从人口结构和城镇化进程这两个方面来佐证他的观点。在他看来,2030之前,中国人口会持续增加并达到峰值,而与此同时,中国城市化进程也会持续很长一段时间。这两大因素会形成刚性需求,从而推动楼市发展。
从人口结构来看,中国到2030年将达到最高峰,预计为16.8亿。也就是说,只有到2030年以后,中国楼市才有可能会随着人口结构的改变而出现转变。从人口红利来看,在2020年之前,是消费能力最强的阶段。
近年来,中国的户均人数从3.13人减少到2.86人左右,这种变化产生的直接后果就是导致家庭的增加。据测算,这种变化会导致中国每年要新增1000万-1300万个家庭。他根据此前的人口出生高峰时段测算,在2010年和2014年事“结婚大年”,也正是刚性需求最为旺盛的年份。
另外,城市化进程也是导致刚性需求居高不下的一个重要因素。任志强表示,中国十二五规划中提到,每年保证0.95%的城市化比例,即1250万-1480万人口的城市化转换,这种转换也会催生新的刚性需求。
调控的作用有限
任志强不太赞同政府过于干涉市场的做法。他用了一个形象的比喻来调侃政府管得过细的做派:以前政府只管发放结婚证,但现在开始连睡觉姿势、以及是否开灯、床单的颜色都要管。
对于政府以价格为直接调控目标的做法,任志强对此有着不同的看法,“政府管那么多,我不知道还要市场干什么?”他说。他认为这样的调控会削弱市场机制、金融机制以及消费轮转,同时市场的供需矛盾只是后移而不会消失。
他认为当前的调控只是将需求暂时压抑住,就像用水把充满空气的气球摁在水中,即使摁得胳膊发酸,只要一松手,气球总会浮上来的。在他看来,政府对楼市调控只是将市场供需不平衡的矛盾后移,即便是投放一定数量的保障性住房和廉租房,也无法完全缓解供需矛盾。由此他推测,此次调控很有可能跟前几次调控之间不会有太大的区别,即调控初期房价盘整,而后房价又开始上涨,并创新商。
任志强注意到地方政府已经感受到来自中央政府的压力。他表示,前段时间南京某楼盘准备将售价定为1.5万元/平方米,但地方政府“建议”开盘价为1.3万元/平方米。他说:“有些官员面临被罢免的危险,所以他们不得不采取一些极端的措施,例如在中央调控政策之外,采用一些行政手段来干预市场。”
目前我国每年商品房建设面积为5亿～6亿平方米,按照这样的建设速度,在2020年显然无法达到之前设定的目标,人均住房面积35平方米及总的建筑面积350亿平方米的总体规划目标,如果持续采用现在的打压措施对楼市进行调控,那么就导致住房问题在未来很长的时间成为无解的难题。
如何解决高房价问题
如何解决高房价问题,任志强给出的答案是改善现有的土地匹配制度。任志强认为,开发商只赚到该赚的部分,而更多的则是购房者赚到了。他以潘石屹在北京开发的现代城为例来进行说明。当初现代城的开盘价只有8000元/平方米,但现在二手房已经卖到了45000元/平方米,涨了5倍多。其实潘石屹并未赚到这部分利润,而是购房者。
他认为,土地制度问题导致住房紧张,关键是资源匹配制度不够健全。政府掌握和垄断土地资源,使得土地价格一路上涨,但对于开发商来说,花高价钱买地,肯定无法建出便宜房了。而开发商还得“背黑锅”,被社会认为是推高房价的罪魁祸首。“板子都会打在开发商的身上。”他说。
在他看来,如果能够把各种资源很好地进行匹配的话,使得人口较为稀少的中西部地区也具备良好的教育、医疗等资源,就可以避免人口过于集中在东部沿海城市的情形。当然,目前我国城乡二元化割裂的格局,也使得农村的资产不能变现。
任志强还提出,我国比较合理的住房体系是“60%至70%是市场化住房,20%至30%是市场化租赁房,5%至10%为廉租房等保障性住房”。其中,对于界定为穷人的人来说,国家应该考虑为其“居者有其所”,而不是“居者有其屋”,且“穷人应首先通过廉租房等保障性住房解决住房问题”。而任志强再次强调,商品房并不是为“穷人准备”的,因此商品房应该具有金融和投资的功能。
房产税出台的难度很大
房产税近期成为广受市场关注的热点话题。由于上海、深圳以及重庆等城市不断传出试点消息,于是人们有理由认为,房产税即将推出。但任志强却表示,房产税的推出,将会面临着诸多难题,因而难度不小。
在他看来,房产税在落地推广之前有几个障碍:第一,收取房产税的前提条件是住房的数量要清楚,对于每个城市居民所拥有的住房数量,可能现在还是一笔糊涂账。另外一个就是评估值。目前中国现有的评估师一共就3万多个,而要解决660个地级以上的城市,加上2600个县以上的城市的住房估值工作,至少需要30万个注册评估师。
正是由于房产税推出的难度如此之大,所以任志强认为这项税收政策的推出,注定不会轻松。他认为,建设部文件中之所以明确规定房产税作为试点,让一个城市先试,比如说深圳,就是要边试边改,等到合适的时候再推广到全国。试点到推广会间隔多长时间?他认为可以参照燃油税,从试点到推广大概花了17年。