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一、住宅电梯的现状及其潜在危机
1.举报投诉案件呈逐年上升趋势
随着住宅电梯数量剧增，近年来质量技术监督局受理电梯的举报投诉案日益增多，多数涉及住宅电梯，且呈逐年上升趋势。投诉主要问题包括：发生事故、关人故障、运行控制系统不稳定、报警电话无效等。
2.选型选型不当埋下隐患
一些房地产开发商选定电梯时只考虑降低成本，而不遵守相关规范。为了节约成本，往往少设置电梯，导致电梯运力的不足、频繁使用、维修保养不规范，给广大业主安全出行带来很多安全隐患。
3.设备本身存在先天隐患
由于住宅电梯制造、安装市场竞争愈演愈烈，有些电梯生产厂为降低成本，在材料上偷工减料，这些电梯的性能质量较差，故障率较高。电梯安装可以看成是制造的持续，电梯安装质量同样重要。由于近年来电梯市场需求的膨胀，需要安装电梯数量急剧增加，电梯制造厂自己的安装队伍安装能力不够，于是分包给其他电梯安装队伍，甚至分包给没有许可资质的电梯安装队伍或个人，层层分包导致安装利润微薄、安装管理跟不上、安装质量下降。电梯安装质量差的另外一个原因是电梯安装人员的素质不高，因为电梯安装人员短缺，一些安装队伍雇用未经培训考核的人员进行安装。
4.老旧住宅电梯安全隐患突出
据调查统计，故障高发的住宅电梯多集中于使用年限在10年以上的旧电梯及一些因先天遗留问题造成管理混乱的小区。一方面，使用10年以上的老旧住宅电梯均属于早期产品，设备档次低、质量差，且老化严重，已进入故障多发期；另一方面，由于资金不到位，电梯检修维保不正常，甚至被迫带“病”运行，导致故障频发，安全运行状况差。我国目前没有明确的电梯强制报废年限规定，而一些早期投入使用的电梯，经多年使用后，已不能满足现行安全技术规范要求，应进行改造或更新，但往往因资金因素不能及时改造或更新，安全隐患问题相对突出。
5.使用环节的《安全责任制度》》落实仍存在很多问题
一是仍有少部份业主或物业管理部门在电梯使用管理中漠视安全，存在着未按要求建立电梯安全管理制度、应急救援预案和紧急救援措施，不按时申报年检，管理人员无证上岗；二是一些新交付使用的住宅小区因为维修经费等问题，还存在着开发商与物业、业主三方之间使用管理责任不明确等现象；三是一些住宅由于产权关系较为复杂，住宅电梯责任主体难于落实。
6.电梯维护保养市场仍需进一步规范
通过安全监察与检验情况看，目前大多数在用住宅电梯使用单位基本按要求，与专业维护保养单位签订了日常维护保养合同，但也存在着部份电梯维保单位或维保人员与物业串通，签订虚假维保合同，不按安全技术规范和质量保证体系要求进行日常维护保养，搞低价恶意竞争，扰乱维护保养市场，影响电梯维保质量等现象。
7.住宅电梯用户的安全使用知识相对缺乏
电梯使用者相对缺乏电梯安全使用教育，部份用户不爱惜电梯，房屋装修和搬运家具时，使用不当，人为损伤电梯的现象屡见不鲜，住宅电梯的外召唤装置、轿内操纵装置、厅门、轿门损坏较多。这些行为客观上加快了电梯的磨损，增大了维修资金，也经常造成电梯故障、困人、损坏电梯部件等后果。
8.住宅电梯维修改造资金问题成为电梯管理的瓶颈
住宅电梯维修改造资金问题是影响使用的一个关键问题。用于住宅电梯的资金有两部份：一是电梯住宅楼寓电梯运行服务费，主要用于电梯的日常的电梯维护和电梯电费的开支的。二是电梯的更新、改造费用，这部分来源与公共维修基金。根据普通住宅小区物业收费的规定，电梯费用只向产权人收取。物业管理企业收费要直接面对众多产权人，因此困难颇多。电梯的改造、更新，需要动用公共维修基金，但实际操作很困难。一些老小区由于产权复杂找不到公共维修基金，更是困难重重。
二、加强住宅电梯安全管理的建议
1.全面推行标准化管理，切实落实使用单位的安全主体责任
一方面由于特种设备数量多、分布广的特点，监管力量相对薄弱，另一方面监管部门固然可以通过专项整治和现场安全监察等手段大量消除安全隐患，但要彻底解决特种设备的安全问题，最重要的还是要从源头抓起，增强企业的安全意识。全面推行标准化管理是落实小区物业管理机构的安全主体责任的一种有效手段，可以帮助和指导小区物业管理机构增强住宅电梯安全管理，改善住宅电梯的管理现状，提高住宅电梯的全管理水平。为此电梯监管部门可以考虑创新管理手段，制定住宅电梯使用管理要求及评价标准，标准的制定要依据现行电梯相关法规、规章和安全技术规范，并融合现代安全管理理念，对住宅电梯安全使用提出标准化的评价方法。
2.加强对电梯日常维护保养质量的监督检查
电梯日常维护保养质量是电梯安全使用的重要保障。我们可以从以下几方面来督促有关单位提高电梯日常维护保养工作的质量，一是加强对电梯日常维护保养单位的监督检查，督促其按安全技术规范和质量保证体系要求进行维保。二是深入开展隐患排查治理，为做好电梯的隐患排查治理工作，确保电梯安全运行，三是与市建委、房产局、市物业管理等部门通力协作，共同加强对物业公司的监督管理，规范物业公司对维护保养单位的招标选择、日常监督等行为。
3.解决住宅电梯维修资金的瓶颈
首先谈电梯运行费用。一是按《物权法》电梯产权应为业主共有，理所当然电梯费用的收取应该是电梯的各共有人共同承担。二是可在《业主公约》中明确电梯费的收取方式。三是通过宣传提高业主对物业共用部位、共用设施设备的维护意识。再谈一谈公共维修基金的使用。由于公共维修基金的收取、管理和使用有很多不透明，实际这部分维修基金很少用于改造或更新，要加大力度监督房屋维修基金去向。
4.加快老旧电梯的隐患排查工作
彻底消除老旧电梯安全隐患，需要各级政府、各有关部门以及产权单位、物业管理部门和广大市民共同努力。难点是资金问题和责任人。灵活筹措资金，完成10年以上老旧住宅电梯更新改造。对于缴纳公共维修基金的住宅，资金可以从公共维修基金或业务共有的停车场等经营性收入中提取；对于公共维修基金缴纳严重不足的，在协调和监督开展续筹公共维修基金的同时，可由政府协调相关单位落实资金进行过渡，分阶段、分类型的逐步更新、改造老旧电梯；对于没有缴纳公共维修基金的住宅，建议由业主、物业部门、政府部门协商解决。对于未来的住宅电梯，则可以考虑专设电梯更新、改造基金。
5.加强对电梯知识的宣传，提高全员安全意识
普及电梯知识，使人们加强对电梯的了解。要充分利用每年的“3.15”宣傳日和“安全月”的宣传活动，宣传电梯相关法规、电梯安全知识。以电梯乘用安全知识宣传进校园、进社区等活动载体，并通过电视台、报社等普通老百姓较为关注的栏目，广泛宣传电梯安全乘用知识，以达到减少电梯使用中的不安全行为，正确应对电梯突发故障。
6.利用先进科学技术提高管理手段
电梯远程监控技术是随着计算机控制技术和网络通讯技术的发展而产生的一种对运行电梯进行中央化集中遥控监测的新兴技术，是当前电梯管理领域的前沿技术。它能24小时全天不间断地对网络中电梯进行监视、实时地分析并记录电梯的运行状况，根据故障记录自动统计电梯故障率。实现住宅电梯远程监控的意义在于：首先电梯制造厂、维修保养单位可以及时准确地了解到所辖电梯的运行工作情况，及时消除住宅电梯隐患。另一方面，我们电梯的监管部门、检验单位，通过它可对电梯状况和修理单位工作质量实行有效地监督，并为年审考核提供可靠依据。它是一种全新的电梯管理模式，是当今电梯运行管理现代化的必由之路。
1.举报投诉案件呈逐年上升趋势
随着住宅电梯数量剧增，近年来质量技术监督局受理电梯的举报投诉案日益增多，多数涉及住宅电梯，且呈逐年上升趋势。投诉主要问题包括：发生事故、关人故障、运行控制系统不稳定、报警电话无效等。
2.选型选型不当埋下隐患
一些房地产开发商选定电梯时只考虑降低成本，而不遵守相关规范。为了节约成本，往往少设置电梯，导致电梯运力的不足、频繁使用、维修保养不规范，给广大业主安全出行带来很多安全隐患。
3.设备本身存在先天隐患
由于住宅电梯制造、安装市场竞争愈演愈烈，有些电梯生产厂为降低成本，在材料上偷工减料，这些电梯的性能质量较差，故障率较高。电梯安装可以看成是制造的持续，电梯安装质量同样重要。由于近年来电梯市场需求的膨胀，需要安装电梯数量急剧增加，电梯制造厂自己的安装队伍安装能力不够，于是分包给其他电梯安装队伍，甚至分包给没有许可资质的电梯安装队伍或个人，层层分包导致安装利润微薄、安装管理跟不上、安装质量下降。电梯安装质量差的另外一个原因是电梯安装人员的素质不高，因为电梯安装人员短缺，一些安装队伍雇用未经培训考核的人员进行安装。
4.老旧住宅电梯安全隐患突出
据调查统计，故障高发的住宅电梯多集中于使用年限在10年以上的旧电梯及一些因先天遗留问题造成管理混乱的小区。一方面，使用10年以上的老旧住宅电梯均属于早期产品，设备档次低、质量差，且老化严重，已进入故障多发期；另一方面，由于资金不到位，电梯检修维保不正常，甚至被迫带“病”运行，导致故障频发，安全运行状况差。我国目前没有明确的电梯强制报废年限规定，而一些早期投入使用的电梯，经多年使用后，已不能满足现行安全技术规范要求，应进行改造或更新，但往往因资金因素不能及时改造或更新，安全隐患问题相对突出。
5.使用环节的《安全责任制度》》落实仍存在很多问题
一是仍有少部份业主或物业管理部门在电梯使用管理中漠视安全，存在着未按要求建立电梯安全管理制度、应急救援预案和紧急救援措施，不按时申报年检，管理人员无证上岗；二是一些新交付使用的住宅小区因为维修经费等问题，还存在着开发商与物业、业主三方之间使用管理责任不明确等现象；三是一些住宅由于产权关系较为复杂，住宅电梯责任主体难于落实。
6.电梯维护保养市场仍需进一步规范
通过安全监察与检验情况看，目前大多数在用住宅电梯使用单位基本按要求，与专业维护保养单位签订了日常维护保养合同，但也存在着部份电梯维保单位或维保人员与物业串通，签订虚假维保合同，不按安全技术规范和质量保证体系要求进行日常维护保养，搞低价恶意竞争，扰乱维护保养市场，影响电梯维保质量等现象。
7.住宅电梯用户的安全使用知识相对缺乏
电梯使用者相对缺乏电梯安全使用教育，部份用户不爱惜电梯，房屋装修和搬运家具时，使用不当，人为损伤电梯的现象屡见不鲜，住宅电梯的外召唤装置、轿内操纵装置、厅门、轿门损坏较多。这些行为客观上加快了电梯的磨损，增大了维修资金，也经常造成电梯故障、困人、损坏电梯部件等后果。
8.住宅电梯维修改造资金问题成为电梯管理的瓶颈
住宅电梯维修改造资金问题是影响使用的一个关键问题。用于住宅电梯的资金有两部份：一是电梯住宅楼寓电梯运行服务费，主要用于电梯的日常的电梯维护和电梯电费的开支的。二是电梯的更新、改造费用，这部分来源与公共维修基金。根据普通住宅小区物业收费的规定，电梯费用只向产权人收取。物业管理企业收费要直接面对众多产权人，因此困难颇多。电梯的改造、更新，需要动用公共维修基金，但实际操作很困难。一些老小区由于产权复杂找不到公共维修基金，更是困难重重。
二、加强住宅电梯安全管理的建议
1.全面推行标准化管理，切实落实使用单位的安全主体责任
一方面由于特种设备数量多、分布广的特点，监管力量相对薄弱，另一方面监管部门固然可以通过专项整治和现场安全监察等手段大量消除安全隐患，但要彻底解决特种设备的安全问题，最重要的还是要从源头抓起，增强企业的安全意识。全面推行标准化管理是落实小区物业管理机构的安全主体责任的一种有效手段，可以帮助和指导小区物业管理机构增强住宅电梯安全管理，改善住宅电梯的管理现状，提高住宅电梯的全管理水平。为此电梯监管部门可以考虑创新管理手段，制定住宅电梯使用管理要求及评价标准，标准的制定要依据现行电梯相关法规、规章和安全技术规范，并融合现代安全管理理念，对住宅电梯安全使用提出标准化的评价方法。
2.加强对电梯日常维护保养质量的监督检查
电梯日常维护保养质量是电梯安全使用的重要保障。我们可以从以下几方面来督促有关单位提高电梯日常维护保养工作的质量，一是加强对电梯日常维护保养单位的监督检查，督促其按安全技术规范和质量保证体系要求进行维保。二是深入开展隐患排查治理，为做好电梯的隐患排查治理工作，确保电梯安全运行，三是与市建委、房产局、市物业管理等部门通力协作，共同加强对物业公司的监督管理，规范物业公司对维护保养单位的招标选择、日常监督等行为。
3.解决住宅电梯维修资金的瓶颈
首先谈电梯运行费用。一是按《物权法》电梯产权应为业主共有，理所当然电梯费用的收取应该是电梯的各共有人共同承担。二是可在《业主公约》中明确电梯费的收取方式。三是通过宣传提高业主对物业共用部位、共用设施设备的维护意识。再谈一谈公共维修基金的使用。由于公共维修基金的收取、管理和使用有很多不透明，实际这部分维修基金很少用于改造或更新，要加大力度监督房屋维修基金去向。
4.加快老旧电梯的隐患排查工作
彻底消除老旧电梯安全隐患，需要各级政府、各有关部门以及产权单位、物业管理部门和广大市民共同努力。难点是资金问题和责任人。灵活筹措资金，完成10年以上老旧住宅电梯更新改造。对于缴纳公共维修基金的住宅，资金可以从公共维修基金或业务共有的停车场等经营性收入中提取；对于公共维修基金缴纳严重不足的，在协调和监督开展续筹公共维修基金的同时，可由政府协调相关单位落实资金进行过渡，分阶段、分类型的逐步更新、改造老旧电梯；对于没有缴纳公共维修基金的住宅，建议由业主、物业部门、政府部门协商解决。对于未来的住宅电梯，则可以考虑专设电梯更新、改造基金。
5.加强对电梯知识的宣传，提高全员安全意识
普及电梯知识，使人们加强对电梯的了解。要充分利用每年的“3.15”宣傳日和“安全月”的宣传活动，宣传电梯相关法规、电梯安全知识。以电梯乘用安全知识宣传进校园、进社区等活动载体，并通过电视台、报社等普通老百姓较为关注的栏目，广泛宣传电梯安全乘用知识，以达到减少电梯使用中的不安全行为，正确应对电梯突发故障。
6.利用先进科学技术提高管理手段
电梯远程监控技术是随着计算机控制技术和网络通讯技术的发展而产生的一种对运行电梯进行中央化集中遥控监测的新兴技术，是当前电梯管理领域的前沿技术。它能24小时全天不间断地对网络中电梯进行监视、实时地分析并记录电梯的运行状况，根据故障记录自动统计电梯故障率。实现住宅电梯远程监控的意义在于：首先电梯制造厂、维修保养单位可以及时准确地了解到所辖电梯的运行工作情况，及时消除住宅电梯隐患。另一方面，我们电梯的监管部门、检验单位，通过它可对电梯状况和修理单位工作质量实行有效地监督，并为年审考核提供可靠依据。它是一种全新的电梯管理模式，是当今电梯运行管理现代化的必由之路。