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【摘要】目前昆明市的存量住房交易资金监管目前缺乏资金监管，导致购房风险增加。原因有要有三个，一是管理缺位，二是制度不健全，三是诚信缺失。本文建议在昆明设立便民高效的存量住房资金监管体系，建立存量房交易市场信息管理平台，构建昆明市存量住房交易资金监管模式，应采取政府监管、银行托管的双重管理模式，以保证交易资金的安全。
【关键词】昆明市；存量住房；交易资金；监管模式
昆明市存量住房交易资金监管现状和主要问题
一、昆明市存量住房交易资金监管的现状
存量住房交易资金监管，对于昆明市而言并不是一件新鲜事，早在2010年前后，昆明市部分房产中介机构就自发与商业银行签署协议，搭建第三方监管平台，对存量住房交易资金进行监管。但是没有房产行政管理部门的配合，在实际操作中，由于流程相对较多，且手续繁琐，受到了交易双方的抵制而夭折。
目前昆明市存量住房交易的主要做法是，在簽订购房合同时，由公证处对购房合同的合法性和交易双方的主体地位进行公证，交易者认为，公证比较简单，也能保障当事人的合法权益，因此也就没有人主动寻求对交易资金进行监管。
二、昆明市存量住房交易资金监管存在的主要问题
（一）行为多样难以监管
昆明市存量住房交易过程中，由于交易行为多样化，交易双方不愿意接受资金监管，中介机构不积极主动的进行交易风险提示，有时甚至推波助澜，怂恿交易双方逃避监管，以其在住房交易中谋取不正当利益，致使监管部门很难主动实施监管。
（二）购房资金难保安全
由于缺乏有效的存量住房交易资金监管措施，交易双方的资金都存在较大的风险，很难保证交易资金的安全。如购买者将定金和首付款交与中介代为管理，卖方却迟迟不予办理产权变更手续；同样卖方在办理完产权变更手续后，买方却不能按时将尾款交与卖方；中介机构，尤其是黑中介有时也会串通其中的一方欺骗另一方，使资金的安全完全得不到保障。同时也存在中介机构钻存量住房交易资金监管的政策空子，强行扣取客户定金的问题，给客户造成不应有的损失。
（三） 三方利益难有保障
在缺乏对存量住房交易资金监管的情况下，买方、卖方和中介机构三方随时都有毁约的情况。买方毁约主要是在办理完产权转移登记，拿到房产权属证书后，不及时将尾款支付给卖方，甚至玩起猫捉老鼠的游戏。卖方毁约主要是拿到首付款后，不按合同约定办理产权登记，或者将口头承诺的赠送物品随意处置，买方的合法权益受到侵害。中介机构毁约则表现在不按承诺的事项办理，提供虚假房源信息、虚报房价、吃差价、唆使双方签订阴阳合同偷税漏税或骗取贷款，损害交易双方的利益。
昆明市存量房交易资金监管存在问题的原因分析
一、管理缺位
昆明市存量住房交易资金监管存在的各种问题，其重要原因之一就是缺乏依法行政和有效管理。管理行为严重滞后，不仅不利于规范交易市场和交易秩序，而且对后续监管带来一定难度。
管理缺位的另一种表现为，交易资金由不具有监管资格的中介机构代管，中介机构既当运动员，又当裁判员，在很大程度上为了满足自己的经营业绩。在中介机构监管存量住房交易资金的状况下，一旦交易过程中无论哪一方出现毁约现象，中介机构都会扣下买方交予中介机构监管的资金作为中介服务费，使买方的利益受到严重损害。
二、制度不健全
制度不健全是昆明市存量住房交易资金监管存在问题的另一个重要原因，也是客观原因。早在2006年，建设部和中国人民银行就联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，通知第五条明确规定建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。但时至今日，昆明市尚未就存量住房交易资金监管问题出台任何制度和管理办法。
三、诚信缺失
诚信缺失主要包括：第一，买方诚信缺失。买方不按约定及时支付定金、首付款和尾款，尤其是卖方完成产权变更，房屋所有权转移到买方名下后，买方不及时支付剩余房款。第二，卖方诚信缺失。买方将定金和首付款交予中介代为保管后，卖方毁约或不及时办理产权变更手续，致使买方资金受到不同程度损失，因而走上了漫长的维权之路。第三，房产中介机构诚信缺失。中介机构通常采取发布虚假房源信息、骗取客户交易资金；提高房屋价格，吃差价；唆使交易双方签订虚假合同，偷逃税款或骗取按揭贷款等。
昆明市存量房交易资金监管对策与建议
一、遵守便民高效的监管原则
昆明市存量住房交易资金监管模式的构建，应遵循便民高效原则。所谓便民，就是在群众对交易资金进行监管时，监管部门要为群众提供最大的方便条件，简化办事手续。所谓高效，就是监管部门要提高办事效率，对群众申请监管的交易资金，对手续齐全的随到随办，对于手续不全的，要列出清单，一次补齐，避免群众多次往返，费时费力，劳民伤财。
二、建立存量房交易市场信息管理平台
建立存量住房信息管理平台，是实现对交易资金监管的前提，如何建立存量住房交易市场信息管理平台，不仅关系到对交易资金监管效果，也关系到交易者的切身利益。因此，在实施存量住房交易资金监管前，首先要建立起存量住房交易市场信息管理平台。其次，要建立交易监督审核机制，强化对交易过程的监管。
三、强化存量房资金的制度建设
（一）制定交易资金监管办法
加强对昆明市存量住房交易资金监管，构建有利于对交易资金进行监管的交易平台，必须制定符合本地存量住房交易市场实际状况的《昆明市存量住房交易资金监督管理办法》，《办法》中应明确规定实施交易资金监管的目的和意义，实施监管的主体，实时监管的对象，与银行的合作方式，监管账户的开立、使用和管理，监管的具体步骤和措施，交易各方的权利和义务，违反交易资金监管规定应承担的责任以及处罚措施等项内容。同时《办法》中要明确房产中介机构应承担的告知、提示义务，以确保交易双方能够知晓实施交易资金监管意义和具体步骤，主动申请对交易资金进行监管，使双方的合法利益能能够得到保障交易。 （二）建立交易资金监管机构
在发布昆明市存量住房交易资金管理办法的同时，要建立存量住房交易资金监督管理机构，并明确昆明市房产管理局为本市的存量住房交易资金监管主管部门，市房产交易中心为存量房交易资金监管机构，负责对全市（包括市辖县）存量住房交易资金进行监管。与商业银行合作签订监管协议并开立监管资金专用账户，对交易资金的监管行为实施全方位的动态管理。由于昆明市存量住房交易数量较多，可与多家银行合作开立监管账户，以便民高效为原则，可由交易双方自主选择监管银行对交易资金实施监管。
（三）加强对交易资金监管行为的监督检查
对存量住房交易资金实施监管，是一项比较复杂的工作，在开始运作过程中，可能会出现各种问题，由于申请交易资金监管的人员数量较多，涉及监管的资金额度较大，具体执行过程中，出现差错是不可避免的，因此主管部门要对交易资金的具体监管行为进行定期或不定期的检查，发现问题及时纠正。也可以首先在一定范围内进行先行试点，待取得成功经验后再全面推广。
（四）强化对中介机构和执业人员的管理
目前，昆明市存量住房交易主要依靠房产中介机构来完成，因此加强对中介机构的管理，是规范昆明市存量住房交易市场秩序，强化对交易资金实施强制监管，建立和完善存量住房交易市场信息管理平台的重要举措，对昆明市存量住房交易市场的健康发展具有积极的促进作用。
四、选择合适的监管模式
（一）几种监管模式的比较分析
对于存量住房交易资金进行监管，关键是对于监管主体的确定。目前昆明市在尚未实施交易资金监管的前提下，对监管主体的确定，将直接关系到交易资金的监管效果和对存量住房交易市场所产生的影响。几种监管模式比较分析如表4-1所示。
对存量住房交易资金的监管，包括两个方面，在监管过程中一是交易资金处于安全状态；二是交易流程处于安全状态。银行监管虽然可以保证资金安全，但是交易流程安全则无法保证。政府监管模式虽然可以保证交易流程安全和交易资金双重安全，政府部门作为存量住房交易市场管理机构，同时对交易资金进行监管，不利于政府监管职能作用的发挥和政府职能转变。
由于目前我国法制建设尚不健全，在对中介机构管理方面还存在漏洞，因此此种监管模式并不适合于目前昆明市存量住房交易资金监管。
（二）监管模式选择
通过上述分析，笔者认为，构建昆明市存量住房交易资金监管模式，应采取政府监管、银行托管的双重管理模式，以保证交易资金的安全。
银行托管并不是存量房交易当中的决定性行政程序，而是以对相关交易资金的给付、走向等节点和要素为目的，进行的一种保障性配套程序。将资金托管到银行，是为了促进整个交易环节中所涉及到的各方，包括买卖双方以及可能存在的中介机构等，更好的遵守交易秩序，保障资金安全，权衡各方利益。
政府是国家的权力机关，具有行政监察和行政处罚职能。在资金监管以外的存量房交易环节中，行政审批、交易过户、证件发放等，都是由政府机关审批完成的的。对交易环节进行监督管理，发挥国家公信力和行政管理权的效用，更能促进交易的健康有序进行。
（三）资金监管的利息问题
利息问题是昆明市存量住房交易过程中，最为直接的问题，直接关系到交易双方的切身利益。监管机构在选择存量住房交易资金监管银行时，要从用户的切身利益出发，选择存款利率高、银行营业网点多的商业银行，方便交易双方对交易资金的交存和划转。由于存量住房交易资金总额较大，按照银行活期存款利率计算，交易资金停留在监管账户期间，也能够产生一定数额的存款利息，客户的利益得到了保障。
笔者认为，处于监管期间的存量住房交易资金，其资金的所有权并没有发生转移，仍然归属于买方，因此交易资金在监管账户滞留期间所产生的利息，应归属于买方所有，在交易完成，通过监管账户划转资金时，应将本金划归卖方账户，利息部分划归买房账户。
参考文献：
[1] 宁波市房产交易中心.存量房交易资金监管新模式的实践与探讨[J].中国房地产，2012（2），28-29.
[2] 王雨晨.天津私产房交易资金监管成绩显著[J].中国房地产，2006（10），19.
[3] 曾新骏.建立存量房市场交易信息管理系统势在必行——从加强二手房交易资金监管想到的[J].中国房地产，2007（l），24-25.
[4] 季雷.存量房交易资金监管模式及信息流程研究[J].上海地产，2012（7），38-39.
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[6] 路晓.存量房交易按揭贷款与资金托管一体化探索[J].经济师，2010（12），281.
[7] 张培仁，林存生.存量房网上交易和资金监管的实践与探索[J].中国房地产，2009（3），20-21.
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[21] 王鹏虎.国外对房地产经纪业的管理[J].中国房地产，1994（10），73-75.
[22] 贾晓燕.存量房交易资金监管法律制度研究[D].北京：中国政法大学，2007.
（本文作者单位为昆明市不动产登记中心）
【关键词】昆明市；存量住房；交易资金；监管模式
昆明市存量住房交易资金监管现状和主要问题
一、昆明市存量住房交易资金监管的现状
存量住房交易资金监管，对于昆明市而言并不是一件新鲜事，早在2010年前后，昆明市部分房产中介机构就自发与商业银行签署协议，搭建第三方监管平台，对存量住房交易资金进行监管。但是没有房产行政管理部门的配合，在实际操作中，由于流程相对较多，且手续繁琐，受到了交易双方的抵制而夭折。
目前昆明市存量住房交易的主要做法是，在簽订购房合同时，由公证处对购房合同的合法性和交易双方的主体地位进行公证，交易者认为，公证比较简单，也能保障当事人的合法权益，因此也就没有人主动寻求对交易资金进行监管。
二、昆明市存量住房交易资金监管存在的主要问题
（一）行为多样难以监管
昆明市存量住房交易过程中，由于交易行为多样化，交易双方不愿意接受资金监管，中介机构不积极主动的进行交易风险提示，有时甚至推波助澜，怂恿交易双方逃避监管，以其在住房交易中谋取不正当利益，致使监管部门很难主动实施监管。
（二）购房资金难保安全
由于缺乏有效的存量住房交易资金监管措施，交易双方的资金都存在较大的风险，很难保证交易资金的安全。如购买者将定金和首付款交与中介代为管理，卖方却迟迟不予办理产权变更手续；同样卖方在办理完产权变更手续后，买方却不能按时将尾款交与卖方；中介机构，尤其是黑中介有时也会串通其中的一方欺骗另一方，使资金的安全完全得不到保障。同时也存在中介机构钻存量住房交易资金监管的政策空子，强行扣取客户定金的问题，给客户造成不应有的损失。
（三） 三方利益难有保障
在缺乏对存量住房交易资金监管的情况下，买方、卖方和中介机构三方随时都有毁约的情况。买方毁约主要是在办理完产权转移登记，拿到房产权属证书后，不及时将尾款支付给卖方，甚至玩起猫捉老鼠的游戏。卖方毁约主要是拿到首付款后，不按合同约定办理产权登记，或者将口头承诺的赠送物品随意处置，买方的合法权益受到侵害。中介机构毁约则表现在不按承诺的事项办理，提供虚假房源信息、虚报房价、吃差价、唆使双方签订阴阳合同偷税漏税或骗取贷款，损害交易双方的利益。
昆明市存量房交易资金监管存在问题的原因分析
一、管理缺位
昆明市存量住房交易资金监管存在的各种问题，其重要原因之一就是缺乏依法行政和有效管理。管理行为严重滞后，不仅不利于规范交易市场和交易秩序，而且对后续监管带来一定难度。
管理缺位的另一种表现为，交易资金由不具有监管资格的中介机构代管，中介机构既当运动员，又当裁判员，在很大程度上为了满足自己的经营业绩。在中介机构监管存量住房交易资金的状况下，一旦交易过程中无论哪一方出现毁约现象，中介机构都会扣下买方交予中介机构监管的资金作为中介服务费，使买方的利益受到严重损害。
二、制度不健全
制度不健全是昆明市存量住房交易资金监管存在问题的另一个重要原因，也是客观原因。早在2006年，建设部和中国人民银行就联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，通知第五条明确规定建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。但时至今日，昆明市尚未就存量住房交易资金监管问题出台任何制度和管理办法。
三、诚信缺失
诚信缺失主要包括：第一，买方诚信缺失。买方不按约定及时支付定金、首付款和尾款，尤其是卖方完成产权变更，房屋所有权转移到买方名下后，买方不及时支付剩余房款。第二，卖方诚信缺失。买方将定金和首付款交予中介代为保管后，卖方毁约或不及时办理产权变更手续，致使买方资金受到不同程度损失，因而走上了漫长的维权之路。第三，房产中介机构诚信缺失。中介机构通常采取发布虚假房源信息、骗取客户交易资金；提高房屋价格，吃差价；唆使交易双方签订虚假合同，偷逃税款或骗取按揭贷款等。
昆明市存量房交易资金监管对策与建议
一、遵守便民高效的监管原则
昆明市存量住房交易资金监管模式的构建，应遵循便民高效原则。所谓便民，就是在群众对交易资金进行监管时，监管部门要为群众提供最大的方便条件，简化办事手续。所谓高效，就是监管部门要提高办事效率，对群众申请监管的交易资金，对手续齐全的随到随办，对于手续不全的，要列出清单，一次补齐，避免群众多次往返，费时费力，劳民伤财。
二、建立存量房交易市场信息管理平台
建立存量住房信息管理平台，是实现对交易资金监管的前提，如何建立存量住房交易市场信息管理平台，不仅关系到对交易资金监管效果，也关系到交易者的切身利益。因此，在实施存量住房交易资金监管前，首先要建立起存量住房交易市场信息管理平台。其次，要建立交易监督审核机制，强化对交易过程的监管。
三、强化存量房资金的制度建设
（一）制定交易资金监管办法
加强对昆明市存量住房交易资金监管，构建有利于对交易资金进行监管的交易平台，必须制定符合本地存量住房交易市场实际状况的《昆明市存量住房交易资金监督管理办法》，《办法》中应明确规定实施交易资金监管的目的和意义，实施监管的主体，实时监管的对象，与银行的合作方式，监管账户的开立、使用和管理，监管的具体步骤和措施，交易各方的权利和义务，违反交易资金监管规定应承担的责任以及处罚措施等项内容。同时《办法》中要明确房产中介机构应承担的告知、提示义务，以确保交易双方能够知晓实施交易资金监管意义和具体步骤，主动申请对交易资金进行监管，使双方的合法利益能能够得到保障交易。 （二）建立交易资金监管机构
在发布昆明市存量住房交易资金管理办法的同时，要建立存量住房交易资金监督管理机构，并明确昆明市房产管理局为本市的存量住房交易资金监管主管部门，市房产交易中心为存量房交易资金监管机构，负责对全市（包括市辖县）存量住房交易资金进行监管。与商业银行合作签订监管协议并开立监管资金专用账户，对交易资金的监管行为实施全方位的动态管理。由于昆明市存量住房交易数量较多，可与多家银行合作开立监管账户，以便民高效为原则，可由交易双方自主选择监管银行对交易资金实施监管。
（三）加强对交易资金监管行为的监督检查
对存量住房交易资金实施监管，是一项比较复杂的工作，在开始运作过程中，可能会出现各种问题，由于申请交易资金监管的人员数量较多，涉及监管的资金额度较大，具体执行过程中，出现差错是不可避免的，因此主管部门要对交易资金的具体监管行为进行定期或不定期的检查，发现问题及时纠正。也可以首先在一定范围内进行先行试点，待取得成功经验后再全面推广。
（四）强化对中介机构和执业人员的管理
目前，昆明市存量住房交易主要依靠房产中介机构来完成，因此加强对中介机构的管理，是规范昆明市存量住房交易市场秩序，强化对交易资金实施强制监管，建立和完善存量住房交易市场信息管理平台的重要举措，对昆明市存量住房交易市场的健康发展具有积极的促进作用。
四、选择合适的监管模式
（一）几种监管模式的比较分析
对于存量住房交易资金进行监管，关键是对于监管主体的确定。目前昆明市在尚未实施交易资金监管的前提下，对监管主体的确定，将直接关系到交易资金的监管效果和对存量住房交易市场所产生的影响。几种监管模式比较分析如表4-1所示。
对存量住房交易资金的监管，包括两个方面，在监管过程中一是交易资金处于安全状态；二是交易流程处于安全状态。银行监管虽然可以保证资金安全，但是交易流程安全则无法保证。政府监管模式虽然可以保证交易流程安全和交易资金双重安全，政府部门作为存量住房交易市场管理机构，同时对交易资金进行监管，不利于政府监管职能作用的发挥和政府职能转变。
由于目前我国法制建设尚不健全，在对中介机构管理方面还存在漏洞，因此此种监管模式并不适合于目前昆明市存量住房交易资金监管。
（二）监管模式选择
通过上述分析，笔者认为，构建昆明市存量住房交易资金监管模式，应采取政府监管、银行托管的双重管理模式，以保证交易资金的安全。
银行托管并不是存量房交易当中的决定性行政程序，而是以对相关交易资金的给付、走向等节点和要素为目的，进行的一种保障性配套程序。将资金托管到银行，是为了促进整个交易环节中所涉及到的各方，包括买卖双方以及可能存在的中介机构等，更好的遵守交易秩序，保障资金安全，权衡各方利益。
政府是国家的权力机关，具有行政监察和行政处罚职能。在资金监管以外的存量房交易环节中，行政审批、交易过户、证件发放等，都是由政府机关审批完成的的。对交易环节进行监督管理，发挥国家公信力和行政管理权的效用，更能促进交易的健康有序进行。
（三）资金监管的利息问题
利息问题是昆明市存量住房交易过程中，最为直接的问题，直接关系到交易双方的切身利益。监管机构在选择存量住房交易资金监管银行时，要从用户的切身利益出发，选择存款利率高、银行营业网点多的商业银行，方便交易双方对交易资金的交存和划转。由于存量住房交易资金总额较大，按照银行活期存款利率计算，交易资金停留在监管账户期间，也能够产生一定数额的存款利息，客户的利益得到了保障。
笔者认为，处于监管期间的存量住房交易资金，其资金的所有权并没有发生转移，仍然归属于买方，因此交易资金在监管账户滞留期间所产生的利息，应归属于买方所有，在交易完成，通过监管账户划转资金时，应将本金划归卖方账户，利息部分划归买房账户。
参考文献：
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[16] 刘萍，何方.再交易资金监管解读[J].城市建设理论研究，2012（8）.
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[18] 刘宇.二手房交易资金监管机制的研究及建议[J].建筑科技，2008（21），106-107.
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