游走在计划机制和市场机制之间，限价商品住宅能否真正造福于民
　　
　　我国对限价房的认知和尝试，已历经五年时间。2003年，宁波市最早开始建设限价商品房，其背景是：从2002年开始，长三角房价涨幅加大，宁波尤其如此，为了平抑房价和解决百姓购房难的问题，宁波就成为第一个“食蟹者”。实践证明，确实在一定程度上缓解了房价高歌猛进的张狂劲儿。其后，杭州、大连、青岛等城市亦有所尝试。
　　2006年，官方对此有了明显的界定。在九部委联合出台的“十五条细则”中，明确规定：“中低价位、中小套型普通商品住房土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法”，即所谓的“双限双竞”。该政策目的在于稳定房价、满足中低收入群体的购房需求，带有一定住房保障色彩。但事实证明，绝大多数地方政府只落实了“70/90”政策，而没有明确要求限房价，仅有广州、北京、成都、南京等少数城市进行限价尝试。
　　其中广州市探索的力度较大，这跟广州高房价形势及张广宁市长的态度有一定关系；2006年成都曾高调推出60万平方米限价房用地，成都也是一个勇于尝试的城市，它是第一个把经济适用房有限制地向非本地户籍家庭开放的城市；北京的力度就更大了，这两年一直在住房制度上动作不断。《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》显示，计划三年建设1500万平米的“两限”普通商品住房。接下来评析一下这三个城市的相关运作情况。
　　从销售价格控制上看，成都直接以行政手段确定价格，每平方米均价3800元的限价，比同地段、同类型楼盘均价低了10%左右。广州先是直接限销售价，但却比周边楼盘还要高出1000元，因此广受诟病，后来实行先竞房价、后竞地价。比较两地做法可知，成都模式是直接追求限价幅度，绝对保障限价效果；广州模式先是只考虑开发商的对限价的接受程度，后来演变成综合考虑开发商和目标群双方意愿，具体操作中还须政府进行利益平衡，技术性颇强。
　　再次，从土地出让方式上看，成都的四幅地块全由政府指定三家国资开发商，属协议出让方式，地价不得而知；而广州的五幅地块真正实行了“双限双竞”，结果还算理想。这两种模式明显后者更合理。从政策设计初衷考察，限价房的实施应发挥出计划机制和市场机制的双重优势，理想的结果是开发商和政府各自让点利，中低收入群体因而受益。广州模式达到了这一目的，而成都模式却是政府让利太多，开发商却不一定会让利。成都的症结正在于没有竞地价，不符合“招拍挂”规则，市场机制缺席。
　　进入2008年，限价房发展进入新阶段。建设部要求各地在今年6月底以前出台《2008—2012年住房建设规划》，目前大部分城市《2008年住房建设规划》已经出台，从中可以看出各地2008年住房供应的结构情况，其中相当多的城市提出限价房计划。如北京计划建设450万平方米，深圳提出“稳步推进限价商品住房政策”，武汉将“加大限价商品住房的建设规模”（90万平米），杭州规划“限价商品房建筑面积103.9万平方米”。
　　值得关注的是，2008年春节刚过，全国首个限价房——广州的保利西子湾以不分朝向、不分楼层一律6500元/平米开盘，当天共售出近700套，有100多套被中签者弃购。之所以没全部出清，原因是多方面的，如三房偏少，一口价的规则使排名靠后的人对被换挑剩下的房子不甚满意。从稳定房价的角度考量，保利西子湾确实具有一定的正面影响，周边部分楼盘纷纷调低售价，甚至比保利西子湾还要便宜，当然，这也与近期广州房价整体下滑的市场态势有一定关系。
　　还有一个须提及的问题是，目前房地产市场化改革方向依然是国家的产业取向，如果说廉租房和经济适用房是无可非议的住房保障产品，那么限价房则是计划经济与市场经济作用下的“混血儿”，其地位存在一定争议，如果其供应量过大，极有可能扰乱正常市场秩序，损害市场机制配置资源的有效性。比如，当初九部委“十五条细则”中规定：70%以上新建住宅都以限价形式销售，这明显是一种不合理的计划经济的思维模式，但限价房到底应该占多大比例，这需要地方政府根据各自的经济水平、家庭结构、居住情况而因地制宜，充分发挥执政智慧。或许，这需要几年之后，才能在全国范围探索出一条适合中国国情的限价房建设之路。
　　（作者为上海易居房地产研究院发展研究所副所长）