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廉租房新政果真能调控楼市，降低房价吗?“厦门模式”成为全国保障性住房建没经验的代表，但厦门房价依然高企，廉租房新政的本质是让政府公共服务职能的归位。
8月24日～25日召开的全国城市住房工作会议上传来了扩大廉租住房制度保障范围的消息。而此前不久，国家发改委、统计局刚刚公布了二季度全国70个大中城市房价指数，与去年同季度相比，全国70个大中城市房价上涨6.3％，土地交易价格上涨13.5％。由此，“廉租新政将平抑房价”、“房产面临第三次宏观调控”等说法传得沸沸扬扬。
对于久为高房价苦恼的老百姓来说，将廉租房扩容视为楼市“利空”十分自然，但是，廉租房新政果真是为了调控楼市吗?它真能撼动居高不下的房价吗?我们抱有疑问。
“厦门模式”成为全国典型
在8月25日的全国城市住房工作会议上，厦门作为城市代表，介绍了保障性住房建设的经验。据了解，厦门从2006年开始实施“梯级管理、可进可退”的廉租房管理机制，并建立了较为完整的租赁办法和配售办法。到2010年，该市保障性住房数量将超过4万套，可以基本实现低收入家庭的“按需分配”。建设部与会人士还透露，厦门的经验已经被吸纳进了保障性住房管理办法草案，有望在接下来的两个月里正式公布。
记者了解到，为大家所看好的“厦门经验”大致有如下几条：
舍得拿出最好的土地。即按照厦门最适宜居住的环境规划为保障性住房选址，保证哪里有好的商品房，哪里就有保障性住房。比如，高林居住区，紧邻“厦门新客厅”——五缘湾片区、集美滨水小区，旁边就是厦门新名片园博园。
舍得运用财政杠杆。厦门保障性住房投资总额约130亿元，这些钱很大一部分都来自土地出让金，远远高于国家规定的比例。一位政府官员说，如果算上土地挂牌收入，投资额将远远高于这个数字。仍以高林居住区为例，参照周边用地的市场出让价，如果高林居住区地块用来建设商品房，政府能多收入至少70亿元。
建设标准严守“小户型、功能全”。让广大低收入住房困难家庭租得到、租得起，买得到、买得起房，较好地实现居者有其屋的目标。
针对过去存在的家庭成员重复申购的情况，厦门的有关政策规定，申请社会保障性住房实行家庭成员全名制，规定一个家庭只能申请购买或承租一套社会保障性住房，同时建立严格的“五审、二监督、二公示”的审核制度。
实行轮候号登记的轮候制度，符合条件的家庭或个人只要申请被受理和登记就发给轮候号进入轮候，按轮候号顺序组织审核、公示和分配。
针对过去廉租住房难以退出的情况，建立严格的退出机制。通过市场手段，使满足条件的人进得来，不符合条件的人出得去，实现保障性住房有效流转，用足用活有限房源。
廉租房无碍商品房市场
毋庸置疑，“厦门经验”的确是廉租房制度实行以来最好看的政策。不过，如此体贴民心的政策并未在厦门带来平抑房价的实际效果。根据官方网站“网上厦门房地产”每天成交情况统计显示，厦门全市平均房价从今年1月份的7000元/平方米左右，到6月份首破万元大关，达到10200元/平方米——半年时间上涨45.7％。
而且，涨势仍将继续。据有关部门的数据显示，从2002年以2866元/平方米的楼面地价拍出的2002G01地块，到以楼面地价7966元/平方米拍出的2007G09地块，5年时间内厦门岛内的土地楼面价涨了两倍多；而现在，厦门岛开发重心转移岛外，岛外地价攀升速度更是惊人。以翔安为例，2006年9月份，翔安首推的地块楼面均价还在1000多元/平方米，而到了2007年4月，已经接近4000元/平方米左右，今年6月，这一价格已被刷新至4888元/平方米——不到一年的时间，地价飙升了近4倍。
事实上，即使“厦门经验”能够在全国复制，它的最好现实结果也会是住房市场的“资产剥离”：一方面，低收入家庭可能实现“人人有屋住”；另一方面，商品房价格继续高企。
廉租房新政的本质是政府归位
其实，与其将廉租房新政视为“宏观调控”，倒不如将之形容为政府职能的归位。
以市场化为导向的中国房改实施十多年来，始终将政府的托底保障与市场行为混为一体，忽视了为“买不起房也租不起房”的困难人群提供基本住房是政府的职责这一职能。在这一背景下，屡次调控都抱有通过控制房价来庇佑“天下寒士”的意图。这次出台的廉租房新政以及经济适用房制度调整，其实质是界定政府和市场的边界，将住房保障与市场分离，把住房基本保障拨回了“公共服务职能”，更多的是一次“补课”。
不过，既然将廉租房视为政府的职责，就不能再将之与市场活动挂起钩来，而要把廉租房的建设看作“政府必须要花的钱”。一个无可回避的事实是，在以往建设廉租屋及经济适用房的土地是划拨的情况下，不仅会减少地方政府土地出让金的收入，而且也有可能减少当地GDP的增长速度。
要避免重蹈覆辙，一是要将保障廉租住房建设的一系列规定和政策与现行干部考核体制挂钩，作为其政绩的重要指标；二是要调整中央与地方的财政分配关系，将一些本应归地方的税种的税收征收权归还地方，并加大对中西部地区的转移支付力度。只有地方能够从其他渠道弥补因土地划拨而减少的收入，地方政府才会有积极性去推进廉租住房和经济适用房等保障性住房建设。
8月24日～25日召开的全国城市住房工作会议上传来了扩大廉租住房制度保障范围的消息。而此前不久，国家发改委、统计局刚刚公布了二季度全国70个大中城市房价指数，与去年同季度相比，全国70个大中城市房价上涨6.3％，土地交易价格上涨13.5％。由此，“廉租新政将平抑房价”、“房产面临第三次宏观调控”等说法传得沸沸扬扬。
对于久为高房价苦恼的老百姓来说，将廉租房扩容视为楼市“利空”十分自然，但是，廉租房新政果真是为了调控楼市吗?它真能撼动居高不下的房价吗?我们抱有疑问。
“厦门模式”成为全国典型
在8月25日的全国城市住房工作会议上，厦门作为城市代表，介绍了保障性住房建设的经验。据了解，厦门从2006年开始实施“梯级管理、可进可退”的廉租房管理机制，并建立了较为完整的租赁办法和配售办法。到2010年，该市保障性住房数量将超过4万套，可以基本实现低收入家庭的“按需分配”。建设部与会人士还透露，厦门的经验已经被吸纳进了保障性住房管理办法草案，有望在接下来的两个月里正式公布。
记者了解到，为大家所看好的“厦门经验”大致有如下几条：
舍得拿出最好的土地。即按照厦门最适宜居住的环境规划为保障性住房选址，保证哪里有好的商品房，哪里就有保障性住房。比如，高林居住区，紧邻“厦门新客厅”——五缘湾片区、集美滨水小区，旁边就是厦门新名片园博园。
舍得运用财政杠杆。厦门保障性住房投资总额约130亿元，这些钱很大一部分都来自土地出让金，远远高于国家规定的比例。一位政府官员说，如果算上土地挂牌收入，投资额将远远高于这个数字。仍以高林居住区为例，参照周边用地的市场出让价，如果高林居住区地块用来建设商品房，政府能多收入至少70亿元。
建设标准严守“小户型、功能全”。让广大低收入住房困难家庭租得到、租得起，买得到、买得起房，较好地实现居者有其屋的目标。
针对过去存在的家庭成员重复申购的情况，厦门的有关政策规定，申请社会保障性住房实行家庭成员全名制，规定一个家庭只能申请购买或承租一套社会保障性住房，同时建立严格的“五审、二监督、二公示”的审核制度。
实行轮候号登记的轮候制度，符合条件的家庭或个人只要申请被受理和登记就发给轮候号进入轮候，按轮候号顺序组织审核、公示和分配。
针对过去廉租住房难以退出的情况，建立严格的退出机制。通过市场手段，使满足条件的人进得来，不符合条件的人出得去，实现保障性住房有效流转，用足用活有限房源。
廉租房无碍商品房市场
毋庸置疑，“厦门经验”的确是廉租房制度实行以来最好看的政策。不过，如此体贴民心的政策并未在厦门带来平抑房价的实际效果。根据官方网站“网上厦门房地产”每天成交情况统计显示，厦门全市平均房价从今年1月份的7000元/平方米左右，到6月份首破万元大关，达到10200元/平方米——半年时间上涨45.7％。
而且，涨势仍将继续。据有关部门的数据显示，从2002年以2866元/平方米的楼面地价拍出的2002G01地块，到以楼面地价7966元/平方米拍出的2007G09地块，5年时间内厦门岛内的土地楼面价涨了两倍多；而现在，厦门岛开发重心转移岛外，岛外地价攀升速度更是惊人。以翔安为例，2006年9月份，翔安首推的地块楼面均价还在1000多元/平方米，而到了2007年4月，已经接近4000元/平方米左右，今年6月，这一价格已被刷新至4888元/平方米——不到一年的时间，地价飙升了近4倍。
事实上，即使“厦门经验”能够在全国复制，它的最好现实结果也会是住房市场的“资产剥离”：一方面，低收入家庭可能实现“人人有屋住”；另一方面，商品房价格继续高企。
廉租房新政的本质是政府归位
其实，与其将廉租房新政视为“宏观调控”，倒不如将之形容为政府职能的归位。
以市场化为导向的中国房改实施十多年来，始终将政府的托底保障与市场行为混为一体，忽视了为“买不起房也租不起房”的困难人群提供基本住房是政府的职责这一职能。在这一背景下，屡次调控都抱有通过控制房价来庇佑“天下寒士”的意图。这次出台的廉租房新政以及经济适用房制度调整，其实质是界定政府和市场的边界，将住房保障与市场分离，把住房基本保障拨回了“公共服务职能”，更多的是一次“补课”。
不过，既然将廉租房视为政府的职责，就不能再将之与市场活动挂起钩来，而要把廉租房的建设看作“政府必须要花的钱”。一个无可回避的事实是，在以往建设廉租屋及经济适用房的土地是划拨的情况下，不仅会减少地方政府土地出让金的收入，而且也有可能减少当地GDP的增长速度。
要避免重蹈覆辙，一是要将保障廉租住房建设的一系列规定和政策与现行干部考核体制挂钩，作为其政绩的重要指标；二是要调整中央与地方的财政分配关系，将一些本应归地方的税种的税收征收权归还地方，并加大对中西部地区的转移支付力度。只有地方能够从其他渠道弥补因土地划拨而减少的收入，地方政府才会有积极性去推进廉租住房和经济适用房等保障性住房建设。