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[摘 要] 本文论述了城市土地整理运作模式分为生态环境治理模式，城乡一体化改造模式，产业结构调整模式，旧城改造模式和克服城市蔓延模式五种模式，城市土地整理的组织方式主要由政府主导型模式，BOT和PPP等融资方式，规划主导型模式，通过土地整理，为城市居民提供了良好的居住、交通、生活环境。
[关键词] 城市 土地 整理 运作模式
随着社会经济的发展,人类在生活、工作、娱乐、交通以及各类用地的需求就需要提供一个优良的,土地可持续利用环境。城市土地利用系统是一个典型的社会复合系统,城市土地整理活动,寻求城市土地资源的供给能力的经济优化,在深入了解城市土地利用存在问题的前提下,对城市土地整理理论研究和措施进行总结,以促进实际工作,是必要的。
一、城市土地整理的内涵
城市土地整理是相对于农业土地整理的一部分,城市土地整理的定义,国外学者描述为城市土地整理是为了提高城市土地利用效率,促进城市用地布局的合理性,将特定地区属于不同的城市土地所有者(有时包括农田)集中,小区合并或组合,同时,建造和重建道路和其他基础设施建设,增加绿地和其他公共土地,全面提高在该地区的土地利用结构和所处的环境,然后区域内的土地的土地或同等的价值,按照一定的原则被分配到原始土地所有者。国内学者描述为城市土地整理是指在城市规划的历史变化很长一段时间之后,形成了城市土地利用布局、城市的发展规律和发展的要求新时期城市的调整和改革。被赋予城市空间范围,使用不同的技术手段来提高城市土地使用环境,调整土地利用结构,消除城市土地利用社会经济可持续发展的制约作用的因素,促进土地利用集约利用,造成了浪费,最终提高城市土地承载力的经济。
二、城市土地整理的运作模式分类
1.生态环境治理模式。城市土地整理强调城市绿地的渗透和系统的环境，针对城市化导致的环境质量下降,生态原则,将以“绿脉”为指导,城市空间控制、城市绿地在整个网络连接链,在此基础上利用城市土地利用规划和改造。强调城市污染,工业和商业用地河两岸土地进行治理,产生污染的土地利用方式的调整。
2.城乡一体化改造模式。城市土地整理和城市建设、企业改制与自然村分置改革“三位一体”联系在一起的人的全面发展,其主要实践是城市建设总体规划,调整布局,完善的基础设施,并根据企业集中度将分散到工业园区,适当的合并将郊区的村庄,提高土地利用效率。
3.产业结构调整模式。城市土地整理项目城市功能的土地整治。通过城市第二和第三产业位移,以及城市土地级差房租的调节作用、促进城市中心,以第三产业为主的土地利用结构的合理性,并结合城市自身的职能定位,合理规划土地使用。
4.旧城改造模式。随着社会经济的发展,大部分城市的重建将会出现。整理方法要突破现有土地权属的限制,规划和建设,基础设施和绿地、改善环境的基础上,土地价值会大幅升值,然后根据土地所有者原土地分配土地或收入份额。
5.克服城市蔓延模式。城市扩展性是城市的不断非法扩展传播形式,主要是指在城市边缘之间、城市和农村中,许多非法、不符合城市规划和土地规划建筑的外观,导致城市地区失去了控制。在这些领域,由于缺乏有效的管理和规划中,现存的建筑分布散乱,紊乱,城市基础设施建设落后,不匹配等问题。并通过城市土地整理可以用来解决这些问题。
三、城市土地整理的组织方式
（1）政府主导型模式
所谓的政府主导模式,是指由政府主要的组织和管理安排,从规划的执行过程是由政府控制,该模型在德国发展比较成熟。在德国整理过程,通常称为umlegung(它起源于农村土地整理,实际上意味着农村土地开发整理方法已经适应城市环境)。一旦一个详细的建筑计划批准或正在进行,如果市政当局认为它需要,可以决定展开umlegung程序,并任命了一个特别委员会或指定地籍管理部门或土地整理作为执行组织者负责这样一个程序的执行。组织者可以决定执行指定的区域,和功能的区域,地面与地下建筑物分区限制,等。所有在这个范围内的土地所有者必须参与整理项目,他们没有权力否认这个计划,也不能退出这个项目。在这样的一个工程项目的实施过程中,土地所有者必须包含使用土地,他的贡献到街道,绿区和公共场所的建设,然而,这样的建筑费用市政当局。土地所有者可以提出自己的观点,并有权提起上诉,但很少有正式的作用,但他们会到它原来的土地价值相当或更多的土地和赔偿。该方法已在德国普遍实行,并被认为是其中一个最重要的城市建设的工具。
（2）BOT和PPP等融资方式
私营企业家、资金支持、技术和管理效率在一起。我国土地整理项目的未来发展方向,将在政府的宏观调控,利用市场手段,充分利用国内外资金、技术及设备,土地整理事业服务。PPP模式容易政府部门的管理与控制,政府项目还有相应的所有权,管理,管辖范围内,可解决土地整理项目包括农村人口问题和利益的城市建设用地整理项目涉及到城市居民和问题。城市建设用地整理是更复杂系统具有较强的计划,所以可以尝试将PPP模式用于城市建设用地整理项目。引入PPP模式并不在装修工程项目将全球不同的事情,但在此过程中实施的项目组织设置提出了新的模型整理项目建设的冲击将是伟大的,能有引进外资和先进技术等,以完成项目的顺利开展,政府部门将负责处理的居民拆迁土地整理项目,当地居民,严肃的精加工,导致居民之间迁移居民和土地整理公司之间的纠纷和其他问题。
(3)规划主导型模式
一般来说,土地整理完成所有需要满足土地利用总体规划和城市规划,但“计划领导模式”和上述两种方式的主要区别是,整理过程本身就含有一个详细的计划的过程中,并严格按照计划。澳大利亚西部城市佩斯(柏斯)在城市化进程的安排法的模型更典型的例子,它可以简单地描述为:在城镇化过程中,每一个合并项目是制定一个计划。该方案规定的项目的实施情况,包括固结量、主固结在土地利用图和土地所有权的协议和方案的文本,图项目预算、土地所有权和土地所有者之结果的。其中,计划方案的既定目标文本、步骤、条款和要实现的条件。那么,能不能将它作为土地所有者与当地政府协商确定所形成的合同。一般来说,这种安排起草一份公众展览方案,根据不同的土地所有者和修订建议修改,然后,将按草案,并成为法律规范和引导整个整理过程。每一块土地所有者应该承担和完成的建设成本的额退还给项目完成后,其原有的市场价值的土地正式评估的基础上确定的。并通过经政府批准的规划、市政当局立即接管整个地区,制定详细的规划,实施新街建设和基础设施建设等,也有一些商业投资。其余的土地按要求前土地所有者之间的分布,当然,进行了一些调整和意外赔偿提供建造一个策划,其最终销售的右手土地所有者。土地所有者也可以全部或部分放弃他的要求和现金补偿。追求利润,一般情况下,未经事先给这个地区的利润估计,最后发展到土地所有者分布在之间。该模型政府必须在城市规划和城市建设行政权力与决策的权力,同时也强调土地所有者参与,对更好地协调政府和土地所有者利益。
四、结论
综上所述,城市土地整理,在现有的土地,并在此基础上优化城市土地利用结构,提高土地利用率、控制城市土地的盲目扩张,改善生态环境,促进经济发展,不断地满足社会经济发展对土地资源的需求,为人类的居住、工作、娱乐、交通和各类土地的开发提供了一个很好的土地可持续利用环境。
参 考 文 献
[1]童林旭.我国城市地下空间发展的新阶段[J]城市发展研究,2002, (01).
[2]欧阳婷萍.城市化——解决人地矛盾的重要途径[J]城市问题,2003, (05).
[3]詹蕾,于璐.论旧城改造与城市土地利用资源效率的提高[J]当代经济, 2006,(12).
[4]杨红,陈百明,高永,张蓬涛,刘新卫.城市土地整理理论与实践探析[J]地理科学进展,2005,(03).
[关键词] 城市 土地 整理 运作模式
随着社会经济的发展,人类在生活、工作、娱乐、交通以及各类用地的需求就需要提供一个优良的,土地可持续利用环境。城市土地利用系统是一个典型的社会复合系统,城市土地整理活动,寻求城市土地资源的供给能力的经济优化,在深入了解城市土地利用存在问题的前提下,对城市土地整理理论研究和措施进行总结,以促进实际工作,是必要的。
一、城市土地整理的内涵
城市土地整理是相对于农业土地整理的一部分,城市土地整理的定义,国外学者描述为城市土地整理是为了提高城市土地利用效率,促进城市用地布局的合理性,将特定地区属于不同的城市土地所有者(有时包括农田)集中,小区合并或组合,同时,建造和重建道路和其他基础设施建设,增加绿地和其他公共土地,全面提高在该地区的土地利用结构和所处的环境,然后区域内的土地的土地或同等的价值,按照一定的原则被分配到原始土地所有者。国内学者描述为城市土地整理是指在城市规划的历史变化很长一段时间之后,形成了城市土地利用布局、城市的发展规律和发展的要求新时期城市的调整和改革。被赋予城市空间范围,使用不同的技术手段来提高城市土地使用环境,调整土地利用结构,消除城市土地利用社会经济可持续发展的制约作用的因素,促进土地利用集约利用,造成了浪费,最终提高城市土地承载力的经济。
二、城市土地整理的运作模式分类
1.生态环境治理模式。城市土地整理强调城市绿地的渗透和系统的环境，针对城市化导致的环境质量下降,生态原则,将以“绿脉”为指导,城市空间控制、城市绿地在整个网络连接链,在此基础上利用城市土地利用规划和改造。强调城市污染,工业和商业用地河两岸土地进行治理,产生污染的土地利用方式的调整。
2.城乡一体化改造模式。城市土地整理和城市建设、企业改制与自然村分置改革“三位一体”联系在一起的人的全面发展,其主要实践是城市建设总体规划,调整布局,完善的基础设施,并根据企业集中度将分散到工业园区,适当的合并将郊区的村庄,提高土地利用效率。
3.产业结构调整模式。城市土地整理项目城市功能的土地整治。通过城市第二和第三产业位移,以及城市土地级差房租的调节作用、促进城市中心,以第三产业为主的土地利用结构的合理性,并结合城市自身的职能定位,合理规划土地使用。
4.旧城改造模式。随着社会经济的发展,大部分城市的重建将会出现。整理方法要突破现有土地权属的限制,规划和建设,基础设施和绿地、改善环境的基础上,土地价值会大幅升值,然后根据土地所有者原土地分配土地或收入份额。
5.克服城市蔓延模式。城市扩展性是城市的不断非法扩展传播形式,主要是指在城市边缘之间、城市和农村中,许多非法、不符合城市规划和土地规划建筑的外观,导致城市地区失去了控制。在这些领域,由于缺乏有效的管理和规划中,现存的建筑分布散乱,紊乱,城市基础设施建设落后,不匹配等问题。并通过城市土地整理可以用来解决这些问题。
三、城市土地整理的组织方式
（1）政府主导型模式
所谓的政府主导模式,是指由政府主要的组织和管理安排,从规划的执行过程是由政府控制,该模型在德国发展比较成熟。在德国整理过程,通常称为umlegung(它起源于农村土地整理,实际上意味着农村土地开发整理方法已经适应城市环境)。一旦一个详细的建筑计划批准或正在进行,如果市政当局认为它需要,可以决定展开umlegung程序,并任命了一个特别委员会或指定地籍管理部门或土地整理作为执行组织者负责这样一个程序的执行。组织者可以决定执行指定的区域,和功能的区域,地面与地下建筑物分区限制,等。所有在这个范围内的土地所有者必须参与整理项目,他们没有权力否认这个计划,也不能退出这个项目。在这样的一个工程项目的实施过程中,土地所有者必须包含使用土地,他的贡献到街道,绿区和公共场所的建设,然而,这样的建筑费用市政当局。土地所有者可以提出自己的观点,并有权提起上诉,但很少有正式的作用,但他们会到它原来的土地价值相当或更多的土地和赔偿。该方法已在德国普遍实行,并被认为是其中一个最重要的城市建设的工具。
（2）BOT和PPP等融资方式
私营企业家、资金支持、技术和管理效率在一起。我国土地整理项目的未来发展方向,将在政府的宏观调控,利用市场手段,充分利用国内外资金、技术及设备,土地整理事业服务。PPP模式容易政府部门的管理与控制,政府项目还有相应的所有权,管理,管辖范围内,可解决土地整理项目包括农村人口问题和利益的城市建设用地整理项目涉及到城市居民和问题。城市建设用地整理是更复杂系统具有较强的计划,所以可以尝试将PPP模式用于城市建设用地整理项目。引入PPP模式并不在装修工程项目将全球不同的事情,但在此过程中实施的项目组织设置提出了新的模型整理项目建设的冲击将是伟大的,能有引进外资和先进技术等,以完成项目的顺利开展,政府部门将负责处理的居民拆迁土地整理项目,当地居民,严肃的精加工,导致居民之间迁移居民和土地整理公司之间的纠纷和其他问题。
(3)规划主导型模式
一般来说,土地整理完成所有需要满足土地利用总体规划和城市规划,但“计划领导模式”和上述两种方式的主要区别是,整理过程本身就含有一个详细的计划的过程中,并严格按照计划。澳大利亚西部城市佩斯(柏斯)在城市化进程的安排法的模型更典型的例子,它可以简单地描述为:在城镇化过程中,每一个合并项目是制定一个计划。该方案规定的项目的实施情况,包括固结量、主固结在土地利用图和土地所有权的协议和方案的文本,图项目预算、土地所有权和土地所有者之结果的。其中,计划方案的既定目标文本、步骤、条款和要实现的条件。那么,能不能将它作为土地所有者与当地政府协商确定所形成的合同。一般来说,这种安排起草一份公众展览方案,根据不同的土地所有者和修订建议修改,然后,将按草案,并成为法律规范和引导整个整理过程。每一块土地所有者应该承担和完成的建设成本的额退还给项目完成后,其原有的市场价值的土地正式评估的基础上确定的。并通过经政府批准的规划、市政当局立即接管整个地区,制定详细的规划,实施新街建设和基础设施建设等,也有一些商业投资。其余的土地按要求前土地所有者之间的分布,当然,进行了一些调整和意外赔偿提供建造一个策划,其最终销售的右手土地所有者。土地所有者也可以全部或部分放弃他的要求和现金补偿。追求利润,一般情况下,未经事先给这个地区的利润估计,最后发展到土地所有者分布在之间。该模型政府必须在城市规划和城市建设行政权力与决策的权力,同时也强调土地所有者参与,对更好地协调政府和土地所有者利益。
四、结论
综上所述,城市土地整理,在现有的土地,并在此基础上优化城市土地利用结构,提高土地利用率、控制城市土地的盲目扩张,改善生态环境,促进经济发展,不断地满足社会经济发展对土地资源的需求,为人类的居住、工作、娱乐、交通和各类土地的开发提供了一个很好的土地可持续利用环境。
参 考 文 献
[1]童林旭.我国城市地下空间发展的新阶段[J]城市发展研究,2002, (01).
[2]欧阳婷萍.城市化——解决人地矛盾的重要途径[J]城市问题,2003, (05).
[3]詹蕾,于璐.论旧城改造与城市土地利用资源效率的提高[J]当代经济, 2006,(12).
[4]杨红,陈百明,高永,张蓬涛,刘新卫.城市土地整理理论与实践探析[J]地理科学进展,2005,(03).