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2月20日国务院出台新“国五条”，紧接着3月1日，“国五条”细则发布，3月30日上海调控细则出台，至此调控政策实施尘埃落定。
有专家认为，新“国五条”细则实施从长期来看，房企会加快普通住宅建设，甚至提高普通住宅的比例，豪宅、大户型产品的建设将会放缓或暂停。当限购、限贷带来的购房资格以及资金的缓慢流转，高端物业的市场可能会进一步萎缩。但是，市场隐藏的另一面是豪宅、大户型产品放缓让稀缺的豪宅更加稀缺。供需间的不平衡，是否也会助推豪宅市场的成交呢？
2013年的变化
热销与豪宅的组合从来不是最佳搭配，然而今年豪宅style橫行上海市场，汤臣一品、万科五玠坊、银亿领墅、嘉御庭、长风雅戈尔等项目掀起阵阵狂潮。为什么出现豪宅热？难道豪宅客户终于按捺不住购房冲动，无视限购政策了么？
分析上海出台的房产调控细则，基本同全国其他一线城市相似，延续原先的调控政策，没有更多的新意，揣测中的更严厉调控政策没有出台。值得开发商注意的是，未来客户在改善居住的时候，可能更换房子将会花费更多的成本。在新的形势下，客户会更加注意楼盘的品质和细节。
有的开发商已经在考虑如何增加社区品质而不让客户付出更多的成本。这看似是无解的伪命题，但是若能换位思考下，也许能有新的解决思路。在某个房产公司的市场调查中，很多70后面临改善居住需求的情况，他们大多事业有成，目前居住房子的面积和社区品质都和自己的理想有差距。怎样满足这一部分客户的改善型需求呢？
在售楼现场，人们购买意愿回到了曾经一步到位的心态。难怪，在手上购房资格有限的条件下，购房者不得不为将来的事情考虑的更多、更仔细。如果一个楼盘能证明自己的建筑品质能经得起时间考虑，超越市场同类产品的水准，就会让购房者大为放心，甚至可以慷慨解囊。
某楼盘项目老总曾经感慨，为什么自己的社区规划、建材品质并不弱于邻近的竞争楼盘，可以竞争楼盘比自己社区的价格贵上一截，购房者还是选择了竞争楼盘。其中的关键原因是购房者感觉在竞争楼盘的生活会更好，哪怕销售人员向购房者指出竞争楼盘再多的不足地方，购房者还是觉得竞争楼盘更好。真正的豪宅是需要经过时间检验的，时间积累也是一个豪宅开发商的必备要素。
在很多人的眼中，中国的通货膨胀助推房价上涨，如果通货膨胀在中国还将持续，意味着房价还将呈现上升的走势。基于这样的判断，众多的客户纷纷出手购房，即使没有购房资质，也在想尽了各种办法来进行规避。唯一不确定的地方是，在政策调控的大背景下，对于改善型购房的限制最为严厉。如果继续出台政策，针对这一部分群体的政策可能性最大，这也将意味着改善购房群体相对购房成本还会增长，受到政策影响会更大一些。
不过，品质豪宅抵御市场的风险会更大一些，2013年上海豪宅市场依然值得不少期待的地方。
新势力之一 精装诚意
在房地产调控的时代，市场从“地段”豪宅向“品质”豪宅转变的过程中，独具品位、细致人性的豪宅精装渐成趋势。虽然市场上大部分豪宅都是精装，但是精装豪宅之间的模式也各不相同。一般房地产公司都是通用一个精装模式，甚至有的开发商还会在成本上进行缩减，除了房间内的一些奢侈品牌外，房间内部很难有种不同寻常的豪宅味道。
比如说某一线开发商的豪宅社区，项目老总为了提升社区品质，背离了集团公司一贯坚持的成本标准，不断向集团总部申请集团公司从未使用过的高端精装品牌，甚至是一些堪称奢侈品的顶级洁具。这些对于产品的好标准，使得项目开发周期变长，减缓了公司的售楼速度，甚至影响了年度的业绩指标。没有开发商不看重利润，也没有开发商不注重成本，豪宅社区的精雕细琢有时候更像一句口号。后来的结果是，项目大卖而项目老总调回来集团总部，成为了现实生活中的一幕悲喜剧。
通过市场的种种表象来看，豪宅通过减配加入价格肉搏的时候，你所面对的客户会逐渐离你而去。坚持“做加法”的豪宅，因为稀缺产品反而能收到顶层客户群体的追捧。雅戈尔长风八号项目，在产品的精装修品质上把握精准，很受市场的好评。在网上显示的成交数据中，2013年2月成交111套，3月成交132套，4月至今28套，销售可谓火爆。
笔者了解到，很多购买长风八号的客户都是看中了开发商提供的精装修。长风八号的精装修理念与一般的豪宅有所不同，居住实用性成为开发商重点考虑的目标。在雅戈尔长风8号的样板房中，一切装饰都在化繁为简，避免有太过奢华的感觉，整体呈现一种内敛通透的感觉。
项目的品质通过细节可以看出一二。以330平方米大户型为例，卫生间全部采用德国顶级品牌，汉斯格雅龙头花洒；淋浴房的顶洒直径达到了60公分，配有4个侧喷、恒温龙头；浴缸全部是内置式龙头，采用卡达维钢板浴缸；智能凯乐玛马桶轻松操作。厨房整套意大利Smeg系列，不但有烤箱还增设电蒸箱。
这样的装修水平，上海不少豪宅也能做到。不过长风8号的精装修标准公布为6000元/平方米，远远低于其他豪宅的装修报价，可谓厚道。
在业界内，绿城品质一直得到大家的认同，原因就在于绿城精装除了注重表面上的材质，对于细节也极其的讲究。建筑的外墙在长期热胀冷缩作用下很容易产生裂缝，一般建筑往往会采用加气混凝土砌块，未来的裂缝会更严重。前不久央视报道了海砂筑房，在一些海滨城市用海水过滤砖灰也不罕见，同样会对建筑产生危害。绿城公司为了防止外墙裂缝，改用蒸压砂加气砌块，价格高出很多但效果很好。公司在不同材料的墙相交处特别的防裂措施，增加了难度。一个房间里不起眼的厨房烟道，为了防止各家做菜串味，需要用胶水腻子刷几遍。这些细微之处，在一般的样板房中你根本无法察觉，却是能对业主未来生活产生切身的影响。 在2013年前4个月，精装品质豪宅销售情况都很不错，每个月几十套的成交也不鲜见。业主的认同，客户的口碑对于豪宅销售至关重要，精装豪宅需要更多的向未来业主们展现自己的诚意。
阚炎磊
曾经的顶级豪宅装修过于看重装修材质、用料，而在人的自身居住需求上考虑的不多。今天人们的居住理念已经发生了巨大变化，家里的居住体验要胜过奢华昂贵的装修形式。在华润公司的精装修房系列中，以人为本是我们设计建造的目标，因为装修材料的竞争终将走到它的尽头，装修标准不可能无限定的上浮。有的豪宅装修标准已经到了上万元一个平方，难道还要到2万、3万的水平么？
华润推出的全能家居，注重居住的舒适度，在居住空间中的人与人交流。它不同于以往精装修房提出的拎包入住的理念，而是在建造之初，从装修、家居搭配、功能使用各个层面来考虑未来业主的感受。华润提出给业主多提供30%的使用空间，就是在将一个住房进行三维立体考量后，精心设计出来的结果。
在精装房中，我们不再追求多么高档的装修材料和奢华的视觉效果，对于人性的居住关怀将是我们追求的目标。这方面的竞争，将是永无止境的竞争。舒适体贴的人性细节、成熟的精装工艺系统，舒适、放心的人居关怀，这些要素很受高端客户的喜爱。
新势力之二 异类的度假别墅
1922年英国艾略特在《荒原》中说：“四月是个危险的季节。” 91年后，这句诗成了中国大陆的谶语，人们满大街的扑杀着飞禽，飞鸽与野鸭也不能幸免。联想到前不久的黄浦江死猪及终日不去的雾霾，H7N9病毒也不算什么大事。
在恶劣的环境下，人们变得有些焦躁，反而更容易接受度假地产的概念。在2013年，上海的纳米魔幻城异军突起，成为了度假地产中的耀眼明星。
定位佘山，面向全国，依托丰富的旅游资源，融合度假、休闲、居住为一体的纳米魔幻城是目前国内极为罕见的复合地产。项目的推行入市，意味着沪上商旅生活模式有望被重新定义。项目的卖点很多，地处佘山、深坑酒店、魔幻城堡都给人不小的想象空间。
2013年3月，历时7年设计规划的佘山“深坑酒店”全面开工。根据规划资料显示，佘山“深坑酒店”将邀请迪拜帆船酒店设计团队——英国阿特金斯进行设计。项目选址人工采石坑形成的深坑，从地表下探80米，依附深坑岩壁而建。酒店的主体部分会建造于深坑的南侧崖壁上，另有两层建于深坑的水下，建成后将成为负70米的超五星级度假酒店，是世界海拔最低的酒店，也是世界首个深坑酒店。这个建筑吸引了美国国家地理频道《伟大工程巡礼》节目组前来做跟踪纪实拍摄，记录其建造过程向全球播放。
项目中的儿童商业中心命名纳米假日城，是华东最大的室内亲子主题商业中心，以家庭多元生活体验为核心，融汇消费、娱乐、教育、健康等四大亲子趣味主题消费区，包括国际体验与早教中心，亲子IMAX影院，儿童玩乐王国，高端美食及购物区等。
很多看过项目的人都觉得规划很有吸引力，买一个度假别墅空闲来度假，闲暇时候出租将是很好的方向。
从纳米魔幻城产品特点来看，项目融合了旅游、休闲、度假、居住為一体，具有主题体验式的全配套、宜居功能的复合地产，酒店、购物中心、儿童乐园等成为产品配置的必备模块，甚至是主角。在社区中，住宅反而成为配角，成为人们休闲、度假生活的配套。开发商对于社区的长期的、持续投入，更会增添人们的信心。根据报道，项目开盘至今销售金额11亿元，博得了满堂喝彩。
陈烁
在房地产市场中，我认为高端客户对于市场的影响力最大。这部分客户和刚需客户不同，刚需客户对于价格的弹性很敏感，而高端客户对于价格不敏感，对于稀缺的产品，他们的购买意愿很强。上海的高端别墅用地很多年没有新增供应量了，市场上的产品卖一套少一套。如果未来出台房产税，反而会强化高端别墅的吸引力。人们会考虑手中房产数量的取舍，如果留下的一定会是品质最高的，而不是最差的。
新势力之三 高端别墅的吸引力
市场大多数豪宅的开发模式，就是做市场大众的产品，降低标准，压缩成本，快速去化。很可悲的是，豪宅社区也不能脱离这个宿命。屡屡爆发的各种事件门，几乎囊括了所有的开发商。在以后很长一段时期，甚至可能是永远，高端豪宅的数量不是在增多而是在减少，上海出了一个汤臣一品，更多的汤臣一品却没有出现，这或许就是豪宅的宿命。对于喜欢品质豪宅的人们来说，好的社区是值得珍藏的。
在上海，高档别墅的销售态势一直很平稳，每年的销售数量不可能有爆发性的增长，慢工出细活成为了高端别墅的一个写照。在未来的高端别墅，高档联排别墅或许会有一个爆发。几年的时间里，独栋别墅都没有新增供应量出来，而联排别墅在经历多年的打磨后，整体的规划设计将会有一个飞跃。
在购买别墅的人群中，大多人有着丰富的生活阅历，对于自己的生活模式也有很好的设想。满足这样高要求的客户需求，开发商就需要考虑的非常仔细。要考虑客户精神层面的东西，也要考虑社区物质层面的东西。比如说别墅的层高要尽量的高，想要实现良好的装修效果，别墅的层高越高越好；可以在联排别墅中设计有电梯，方便一家人的室内通行；前后住家的私密性要保护好，如果能通过自然的隔断最好；建筑的横向面宽比例，双主卧设置考虑，社区全地下车库。也许这样的全能型高端别墅社区会在某一天出现在上海，我在观摩一些别墅社区的规划资料，很受震撼，心中也在期待这样的产品对于市场到底有个什么样的冲击。
有专家认为，新“国五条”细则实施从长期来看，房企会加快普通住宅建设，甚至提高普通住宅的比例，豪宅、大户型产品的建设将会放缓或暂停。当限购、限贷带来的购房资格以及资金的缓慢流转，高端物业的市场可能会进一步萎缩。但是，市场隐藏的另一面是豪宅、大户型产品放缓让稀缺的豪宅更加稀缺。供需间的不平衡，是否也会助推豪宅市场的成交呢？
2013年的变化
热销与豪宅的组合从来不是最佳搭配，然而今年豪宅style橫行上海市场，汤臣一品、万科五玠坊、银亿领墅、嘉御庭、长风雅戈尔等项目掀起阵阵狂潮。为什么出现豪宅热？难道豪宅客户终于按捺不住购房冲动，无视限购政策了么？
分析上海出台的房产调控细则，基本同全国其他一线城市相似，延续原先的调控政策，没有更多的新意，揣测中的更严厉调控政策没有出台。值得开发商注意的是，未来客户在改善居住的时候，可能更换房子将会花费更多的成本。在新的形势下，客户会更加注意楼盘的品质和细节。
有的开发商已经在考虑如何增加社区品质而不让客户付出更多的成本。这看似是无解的伪命题，但是若能换位思考下，也许能有新的解决思路。在某个房产公司的市场调查中，很多70后面临改善居住需求的情况，他们大多事业有成，目前居住房子的面积和社区品质都和自己的理想有差距。怎样满足这一部分客户的改善型需求呢？
在售楼现场，人们购买意愿回到了曾经一步到位的心态。难怪，在手上购房资格有限的条件下，购房者不得不为将来的事情考虑的更多、更仔细。如果一个楼盘能证明自己的建筑品质能经得起时间考虑，超越市场同类产品的水准，就会让购房者大为放心，甚至可以慷慨解囊。
某楼盘项目老总曾经感慨，为什么自己的社区规划、建材品质并不弱于邻近的竞争楼盘，可以竞争楼盘比自己社区的价格贵上一截，购房者还是选择了竞争楼盘。其中的关键原因是购房者感觉在竞争楼盘的生活会更好，哪怕销售人员向购房者指出竞争楼盘再多的不足地方，购房者还是觉得竞争楼盘更好。真正的豪宅是需要经过时间检验的，时间积累也是一个豪宅开发商的必备要素。
在很多人的眼中，中国的通货膨胀助推房价上涨，如果通货膨胀在中国还将持续，意味着房价还将呈现上升的走势。基于这样的判断，众多的客户纷纷出手购房，即使没有购房资质，也在想尽了各种办法来进行规避。唯一不确定的地方是，在政策调控的大背景下，对于改善型购房的限制最为严厉。如果继续出台政策，针对这一部分群体的政策可能性最大，这也将意味着改善购房群体相对购房成本还会增长，受到政策影响会更大一些。
不过，品质豪宅抵御市场的风险会更大一些，2013年上海豪宅市场依然值得不少期待的地方。
新势力之一 精装诚意
在房地产调控的时代，市场从“地段”豪宅向“品质”豪宅转变的过程中，独具品位、细致人性的豪宅精装渐成趋势。虽然市场上大部分豪宅都是精装，但是精装豪宅之间的模式也各不相同。一般房地产公司都是通用一个精装模式，甚至有的开发商还会在成本上进行缩减，除了房间内的一些奢侈品牌外，房间内部很难有种不同寻常的豪宅味道。
比如说某一线开发商的豪宅社区，项目老总为了提升社区品质，背离了集团公司一贯坚持的成本标准，不断向集团总部申请集团公司从未使用过的高端精装品牌，甚至是一些堪称奢侈品的顶级洁具。这些对于产品的好标准，使得项目开发周期变长，减缓了公司的售楼速度，甚至影响了年度的业绩指标。没有开发商不看重利润，也没有开发商不注重成本，豪宅社区的精雕细琢有时候更像一句口号。后来的结果是，项目大卖而项目老总调回来集团总部，成为了现实生活中的一幕悲喜剧。
通过市场的种种表象来看，豪宅通过减配加入价格肉搏的时候，你所面对的客户会逐渐离你而去。坚持“做加法”的豪宅，因为稀缺产品反而能收到顶层客户群体的追捧。雅戈尔长风八号项目，在产品的精装修品质上把握精准，很受市场的好评。在网上显示的成交数据中，2013年2月成交111套，3月成交132套，4月至今28套，销售可谓火爆。
笔者了解到，很多购买长风八号的客户都是看中了开发商提供的精装修。长风八号的精装修理念与一般的豪宅有所不同，居住实用性成为开发商重点考虑的目标。在雅戈尔长风8号的样板房中，一切装饰都在化繁为简，避免有太过奢华的感觉，整体呈现一种内敛通透的感觉。
项目的品质通过细节可以看出一二。以330平方米大户型为例，卫生间全部采用德国顶级品牌，汉斯格雅龙头花洒；淋浴房的顶洒直径达到了60公分，配有4个侧喷、恒温龙头；浴缸全部是内置式龙头，采用卡达维钢板浴缸；智能凯乐玛马桶轻松操作。厨房整套意大利Smeg系列，不但有烤箱还增设电蒸箱。
这样的装修水平，上海不少豪宅也能做到。不过长风8号的精装修标准公布为6000元/平方米，远远低于其他豪宅的装修报价，可谓厚道。
在业界内，绿城品质一直得到大家的认同，原因就在于绿城精装除了注重表面上的材质，对于细节也极其的讲究。建筑的外墙在长期热胀冷缩作用下很容易产生裂缝，一般建筑往往会采用加气混凝土砌块，未来的裂缝会更严重。前不久央视报道了海砂筑房，在一些海滨城市用海水过滤砖灰也不罕见，同样会对建筑产生危害。绿城公司为了防止外墙裂缝，改用蒸压砂加气砌块，价格高出很多但效果很好。公司在不同材料的墙相交处特别的防裂措施，增加了难度。一个房间里不起眼的厨房烟道，为了防止各家做菜串味，需要用胶水腻子刷几遍。这些细微之处，在一般的样板房中你根本无法察觉，却是能对业主未来生活产生切身的影响。 在2013年前4个月，精装品质豪宅销售情况都很不错，每个月几十套的成交也不鲜见。业主的认同，客户的口碑对于豪宅销售至关重要，精装豪宅需要更多的向未来业主们展现自己的诚意。
阚炎磊
曾经的顶级豪宅装修过于看重装修材质、用料，而在人的自身居住需求上考虑的不多。今天人们的居住理念已经发生了巨大变化，家里的居住体验要胜过奢华昂贵的装修形式。在华润公司的精装修房系列中，以人为本是我们设计建造的目标，因为装修材料的竞争终将走到它的尽头，装修标准不可能无限定的上浮。有的豪宅装修标准已经到了上万元一个平方，难道还要到2万、3万的水平么？
华润推出的全能家居，注重居住的舒适度，在居住空间中的人与人交流。它不同于以往精装修房提出的拎包入住的理念，而是在建造之初，从装修、家居搭配、功能使用各个层面来考虑未来业主的感受。华润提出给业主多提供30%的使用空间，就是在将一个住房进行三维立体考量后，精心设计出来的结果。
在精装房中，我们不再追求多么高档的装修材料和奢华的视觉效果，对于人性的居住关怀将是我们追求的目标。这方面的竞争，将是永无止境的竞争。舒适体贴的人性细节、成熟的精装工艺系统，舒适、放心的人居关怀，这些要素很受高端客户的喜爱。
新势力之二 异类的度假别墅
1922年英国艾略特在《荒原》中说：“四月是个危险的季节。” 91年后，这句诗成了中国大陆的谶语，人们满大街的扑杀着飞禽，飞鸽与野鸭也不能幸免。联想到前不久的黄浦江死猪及终日不去的雾霾，H7N9病毒也不算什么大事。
在恶劣的环境下，人们变得有些焦躁，反而更容易接受度假地产的概念。在2013年，上海的纳米魔幻城异军突起，成为了度假地产中的耀眼明星。
定位佘山，面向全国，依托丰富的旅游资源，融合度假、休闲、居住为一体的纳米魔幻城是目前国内极为罕见的复合地产。项目的推行入市，意味着沪上商旅生活模式有望被重新定义。项目的卖点很多，地处佘山、深坑酒店、魔幻城堡都给人不小的想象空间。
2013年3月，历时7年设计规划的佘山“深坑酒店”全面开工。根据规划资料显示，佘山“深坑酒店”将邀请迪拜帆船酒店设计团队——英国阿特金斯进行设计。项目选址人工采石坑形成的深坑，从地表下探80米，依附深坑岩壁而建。酒店的主体部分会建造于深坑的南侧崖壁上，另有两层建于深坑的水下，建成后将成为负70米的超五星级度假酒店，是世界海拔最低的酒店，也是世界首个深坑酒店。这个建筑吸引了美国国家地理频道《伟大工程巡礼》节目组前来做跟踪纪实拍摄，记录其建造过程向全球播放。
项目中的儿童商业中心命名纳米假日城，是华东最大的室内亲子主题商业中心，以家庭多元生活体验为核心，融汇消费、娱乐、教育、健康等四大亲子趣味主题消费区，包括国际体验与早教中心，亲子IMAX影院，儿童玩乐王国，高端美食及购物区等。
很多看过项目的人都觉得规划很有吸引力，买一个度假别墅空闲来度假，闲暇时候出租将是很好的方向。
从纳米魔幻城产品特点来看，项目融合了旅游、休闲、度假、居住為一体，具有主题体验式的全配套、宜居功能的复合地产，酒店、购物中心、儿童乐园等成为产品配置的必备模块，甚至是主角。在社区中，住宅反而成为配角，成为人们休闲、度假生活的配套。开发商对于社区的长期的、持续投入，更会增添人们的信心。根据报道，项目开盘至今销售金额11亿元，博得了满堂喝彩。
陈烁
在房地产市场中，我认为高端客户对于市场的影响力最大。这部分客户和刚需客户不同，刚需客户对于价格的弹性很敏感，而高端客户对于价格不敏感，对于稀缺的产品，他们的购买意愿很强。上海的高端别墅用地很多年没有新增供应量了，市场上的产品卖一套少一套。如果未来出台房产税，反而会强化高端别墅的吸引力。人们会考虑手中房产数量的取舍，如果留下的一定会是品质最高的，而不是最差的。
新势力之三 高端别墅的吸引力
市场大多数豪宅的开发模式，就是做市场大众的产品，降低标准，压缩成本，快速去化。很可悲的是，豪宅社区也不能脱离这个宿命。屡屡爆发的各种事件门，几乎囊括了所有的开发商。在以后很长一段时期，甚至可能是永远，高端豪宅的数量不是在增多而是在减少，上海出了一个汤臣一品，更多的汤臣一品却没有出现，这或许就是豪宅的宿命。对于喜欢品质豪宅的人们来说，好的社区是值得珍藏的。
在上海，高档别墅的销售态势一直很平稳，每年的销售数量不可能有爆发性的增长，慢工出细活成为了高端别墅的一个写照。在未来的高端别墅，高档联排别墅或许会有一个爆发。几年的时间里，独栋别墅都没有新增供应量出来，而联排别墅在经历多年的打磨后，整体的规划设计将会有一个飞跃。
在购买别墅的人群中，大多人有着丰富的生活阅历，对于自己的生活模式也有很好的设想。满足这样高要求的客户需求，开发商就需要考虑的非常仔细。要考虑客户精神层面的东西，也要考虑社区物质层面的东西。比如说别墅的层高要尽量的高，想要实现良好的装修效果，别墅的层高越高越好；可以在联排别墅中设计有电梯，方便一家人的室内通行；前后住家的私密性要保护好，如果能通过自然的隔断最好；建筑的横向面宽比例，双主卧设置考虑，社区全地下车库。也许这样的全能型高端别墅社区会在某一天出现在上海，我在观摩一些别墅社区的规划资料，很受震撼，心中也在期待这样的产品对于市场到底有个什么样的冲击。