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【摘 要】 为了保护消费者的合法利益，目前普遍采取的方法是，在房地产进行交易前，必须由有房地产测量资质的单位对该房地产的建筑面积进行测量、核实。文章分析其测量中出现的问题探讨其解决的措施。
【关键词】 房产测量；问题；处理措施
引言：
社会经济的发展，推动房地产迅速发展起来，然而房产测量中的问题还有很多，需要不断的总结，完善房产测量方面的技术。
一、房产测量的作用
首先，房产测量是城市土地开发利用、城市规划建设必须的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘的规范标准和有关其建筑用地的信息和资料，通过对房屋的状况和其权属状况的准确测量，明确城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况，为各地房地产产权的管理单位提供基础数据。
其次，房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积的准确性的重要手段。我们国家商品房的价格一直处于快速上涨的状态，房产价格越来越高，开发商往往在利益的驱使下改变房屋销售面积，损害购房者利益而为自己谋利，进行房产测量利于保证买卖双方的利益，尤其是购买者的利益，也有利于维护的房产市场的秩序。
二、房屋面积测量相关内容
（一）房屋面积。房屋面积作为最常见的房地产测量的数据，是房地产的常见基本描述标准，因此有关部门应该重视对房屋面积的标准化的测量。就目前我国的房产业内的通识来看，房屋面积值得是根据房屋的外墙所形成的外围水平投影面积，不仅包括室内的居住面积，还包括相应的阳台和地下室以及楼梯等。在计算房屋面积的过程中，还对房屋的坚固程度以及层高都进行了严格的限制，即每层不得低于2.2米，并且是结构稳定的有上盖的永久性居住房屋。但是，在具体的房屋面积的测量过程中，根据不同的使用功能和内容，可以具体将其划分为套内房屋面积和分摊建筑面积两张，一般来说，套内面积是最常见的面积测量对象，根据套内房屋面积的使用功能的不同，还可以将其细分为使用面积、墙体面积以及阳台建筑面积三个部分。其他的楼梯共有面积则是根据楼内的设施公用情况进行分摊，一般来说对于套内建筑面积的影响不大。
（二）房屋测算要求。有关部门在对房屋面积进行测量的过程中，必须根据一定的标准和要求进行测量活动的规范和约束，才能达到既定的房屋测量的需求，才能实现对其测量的结果准确性的保障。所以，在测量的过程中，必须要保障对每一次相同的测量面积的两次核算，将其测量的误差控制在最小范围内，取两次结果的中数作为最后的测量结果，这样才能更准确的反映测量的面积。另外，在测量的过程中，还要重视对相关的测量工具的选择，因为工具本身的质量对于测量结果的影响也是非常大的，要选择正规厂家生产的合格的测量工具，并且要在对房屋面积进行测量之前，对测量工具的准确性进行检测，将误差控制在相关国家标准许可的范围内。
（三）房屋测算范围。在对房屋进行测量的过程中，要对其不同功能和不同内容的范围进行明确，目前我国的住宅房屋的测算过程中，主要将测量范围划分为以下几种：第一种对房屋内的所有的面积进行测量，第二种对一半的房屋面积进行计算，第三种则是不计入房屋面积中。这三种的标准当然也是不同的，第一种指的是高于2.2米的结构稳定的永久性的居住的房屋，无论是单层还是技术层的此类房屋，都将全部计算入房屋面积；第二种指的是房屋中的不封闭阳台以及与房屋相连接的走廊等位置的面积，按照一般的面积数计入房屋中；第三种则是低于2.2米以下的房屋，通常指的是地下室和半地下室的面积，或者露天的游泳池。
（四）房屋权属调查报告书。在对房屋面积进行测量和计算后，要对房屋面积的权属进行调查和出具报告，所以，在测量的过程中，不仅要处理好各种数字关系，還要处理好各自数据之间的关系。目前，我国的相关房屋权属调查报告，其主要内容由以下几个方面构成：即房屋权属调查成果认签表、房屋内的套件面积和共有面积的所属情况说明、房屋权属的其他调查成果等问题。只有在房屋面积测量中，实现对不同的房屋部分的产权和面积的有效分析和计算，才能充分的发挥调查报告书的作用和意义。
（五）房地产测量的科学性。由于房地产工作的特殊性决定了其测量的结果和数据都必须要遵循一定的政策和法规，并且其结果的法律实用性也非常强，因此，为了保护各方利益，就必须要重视对房地产测量的准确性的把握。要实现对房地产的准确测量，就必须要采用科学的测量技术和测量手段，才能实现对各自要素之间关系的合理控制。另外，价钱对房地产测量的科学性的管理，还可以有效的对一些违章建筑和违规建筑进行及时的查处，为有关部门的管理工作提供了基本材料和参考依据。
三、房产测量中的问题分析
（一）层高与净高的区分
在国家标准《房产测量规范》中层高的说明是，指房屋的上下两层的楼面，或者为上下楼地面层之间的距离。《规范》中没有给层高一个允许误差值，在实际的执行中由于没有明确的依据，一般只依照图纸或者当地细则执行，但是有些地区没有相关细则，从业人员往往按照约定俗成来执行。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。
（二）对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实测时，由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中的质量问题或者是存在设计变更等因素，出现前后墙、左右山墙在施工图纸中应相等的边出现不相等的情况，使得设计中规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下，需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应现场再次量测，检查数据是否因为测量的误差造成的，若确实不一致，则应根据测量的结果来进行绘图和面积计算。
（三）共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼共有面积的分摊，首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，计算出面积分摊系数后，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，还可能涉及到二级分摊和多级分摊，这种情况应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。
四、房屋测量常见问题的解决方式
（一）提升房产测绘单位的管理水平
房产测绘单位在自身发展的进程中要注重自身管理水平的提升。首先要加强对于单位测绘人员的管理，组织好测绘人员对于相关法律政策的学习以及相关的测绘技术的学习；再者，要进一步完善房产测绘质量管理体系，通过进一步建立起完善的房产测绘质量管理制度来为房产测绘工作的质量提供有效的保障；最后，要依据国家对于房产测绘工作出台的政策法规来不断调整管理工作的重心，从而进一步提升房产测绘管理工作的水平。
（二）不断完善相关的法律法规
在提升房产测绘质量的进程中，要依据房产测绘工作实际的发展以及在实际测绘工作之中遇到的新问题来不断对现有的法律法规进行调整，从而利用法律手段来对房产测绘工作进行不断的规范。
（三）提升房产测绘单位的管理水平
房产测绘单位在自身发展的进程中要注重自身管理水平的提升。首先要加强对于单位测绘人员的管理，组织好测绘人员对于相关法律政策的学习以及相关的测绘技术的学习；再者，要进一步完善房产测绘质量管理体系，通过进一步建立起完善的房产测绘质量管理制度来为房产测绘工作的质量提供有效的保障；最后，要依据国家对于房产测绘工作出台的政策法规来不断调整管理工作的重心，从而进一步提升房产测绘管理工作的水平。
五、结语
综上所述，随着我国房地产工程项目的不断发展，我国的房地产测量技术也取得了很大的发展和进步，但是要想实现对房地产产权归属问题的更加规范化和标准化的管理，就必须要加强对相关的房屋测量技术和测量方式的运用。
参考文献：
[1]孙会玉.如何利用CAD、房产测绘软件共同完成房产测量工作[J].黑龙江科技信息，2014，06：10.
[2]王静.浅谈房产测绘技术与测绘质量控制[J].科技创新与应用，2014，09：289.
[3]王静梅.房产测量建筑面积的确定及流程[J].中华民居（下旬刊），2014，02：154-155.
【关键词】 房产测量；问题；处理措施
引言：
社会经济的发展，推动房地产迅速发展起来，然而房产测量中的问题还有很多，需要不断的总结，完善房产测量方面的技术。
一、房产测量的作用
首先，房产测量是城市土地开发利用、城市规划建设必须的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘的规范标准和有关其建筑用地的信息和资料，通过对房屋的状况和其权属状况的准确测量，明确城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况，为各地房地产产权的管理单位提供基础数据。
其次，房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积的准确性的重要手段。我们国家商品房的价格一直处于快速上涨的状态，房产价格越来越高，开发商往往在利益的驱使下改变房屋销售面积，损害购房者利益而为自己谋利，进行房产测量利于保证买卖双方的利益，尤其是购买者的利益，也有利于维护的房产市场的秩序。
二、房屋面积测量相关内容
（一）房屋面积。房屋面积作为最常见的房地产测量的数据，是房地产的常见基本描述标准，因此有关部门应该重视对房屋面积的标准化的测量。就目前我国的房产业内的通识来看，房屋面积值得是根据房屋的外墙所形成的外围水平投影面积，不仅包括室内的居住面积，还包括相应的阳台和地下室以及楼梯等。在计算房屋面积的过程中，还对房屋的坚固程度以及层高都进行了严格的限制，即每层不得低于2.2米，并且是结构稳定的有上盖的永久性居住房屋。但是，在具体的房屋面积的测量过程中，根据不同的使用功能和内容，可以具体将其划分为套内房屋面积和分摊建筑面积两张，一般来说，套内面积是最常见的面积测量对象，根据套内房屋面积的使用功能的不同，还可以将其细分为使用面积、墙体面积以及阳台建筑面积三个部分。其他的楼梯共有面积则是根据楼内的设施公用情况进行分摊，一般来说对于套内建筑面积的影响不大。
（二）房屋测算要求。有关部门在对房屋面积进行测量的过程中，必须根据一定的标准和要求进行测量活动的规范和约束，才能达到既定的房屋测量的需求，才能实现对其测量的结果准确性的保障。所以，在测量的过程中，必须要保障对每一次相同的测量面积的两次核算，将其测量的误差控制在最小范围内，取两次结果的中数作为最后的测量结果，这样才能更准确的反映测量的面积。另外，在测量的过程中，还要重视对相关的测量工具的选择，因为工具本身的质量对于测量结果的影响也是非常大的，要选择正规厂家生产的合格的测量工具，并且要在对房屋面积进行测量之前，对测量工具的准确性进行检测，将误差控制在相关国家标准许可的范围内。
（三）房屋测算范围。在对房屋进行测量的过程中，要对其不同功能和不同内容的范围进行明确，目前我国的住宅房屋的测算过程中，主要将测量范围划分为以下几种：第一种对房屋内的所有的面积进行测量，第二种对一半的房屋面积进行计算，第三种则是不计入房屋面积中。这三种的标准当然也是不同的，第一种指的是高于2.2米的结构稳定的永久性的居住的房屋，无论是单层还是技术层的此类房屋，都将全部计算入房屋面积；第二种指的是房屋中的不封闭阳台以及与房屋相连接的走廊等位置的面积，按照一般的面积数计入房屋中；第三种则是低于2.2米以下的房屋，通常指的是地下室和半地下室的面积，或者露天的游泳池。
（四）房屋权属调查报告书。在对房屋面积进行测量和计算后，要对房屋面积的权属进行调查和出具报告，所以，在测量的过程中，不仅要处理好各种数字关系，還要处理好各自数据之间的关系。目前，我国的相关房屋权属调查报告，其主要内容由以下几个方面构成：即房屋权属调查成果认签表、房屋内的套件面积和共有面积的所属情况说明、房屋权属的其他调查成果等问题。只有在房屋面积测量中，实现对不同的房屋部分的产权和面积的有效分析和计算，才能充分的发挥调查报告书的作用和意义。
（五）房地产测量的科学性。由于房地产工作的特殊性决定了其测量的结果和数据都必须要遵循一定的政策和法规，并且其结果的法律实用性也非常强，因此，为了保护各方利益，就必须要重视对房地产测量的准确性的把握。要实现对房地产的准确测量，就必须要采用科学的测量技术和测量手段，才能实现对各自要素之间关系的合理控制。另外，价钱对房地产测量的科学性的管理，还可以有效的对一些违章建筑和违规建筑进行及时的查处，为有关部门的管理工作提供了基本材料和参考依据。
三、房产测量中的问题分析
（一）层高与净高的区分
在国家标准《房产测量规范》中层高的说明是，指房屋的上下两层的楼面，或者为上下楼地面层之间的距离。《规范》中没有给层高一个允许误差值，在实际的执行中由于没有明确的依据，一般只依照图纸或者当地细则执行，但是有些地区没有相关细则，从业人员往往按照约定俗成来执行。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。
（二）对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实测时，由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中的质量问题或者是存在设计变更等因素，出现前后墙、左右山墙在施工图纸中应相等的边出现不相等的情况，使得设计中规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下，需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应现场再次量测，检查数据是否因为测量的误差造成的，若确实不一致，则应根据测量的结果来进行绘图和面积计算。
（三）共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼共有面积的分摊，首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，计算出面积分摊系数后，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，还可能涉及到二级分摊和多级分摊，这种情况应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。
四、房屋测量常见问题的解决方式
（一）提升房产测绘单位的管理水平
房产测绘单位在自身发展的进程中要注重自身管理水平的提升。首先要加强对于单位测绘人员的管理，组织好测绘人员对于相关法律政策的学习以及相关的测绘技术的学习；再者，要进一步完善房产测绘质量管理体系，通过进一步建立起完善的房产测绘质量管理制度来为房产测绘工作的质量提供有效的保障；最后，要依据国家对于房产测绘工作出台的政策法规来不断调整管理工作的重心，从而进一步提升房产测绘管理工作的水平。
（二）不断完善相关的法律法规
在提升房产测绘质量的进程中，要依据房产测绘工作实际的发展以及在实际测绘工作之中遇到的新问题来不断对现有的法律法规进行调整，从而利用法律手段来对房产测绘工作进行不断的规范。
（三）提升房产测绘单位的管理水平
房产测绘单位在自身发展的进程中要注重自身管理水平的提升。首先要加强对于单位测绘人员的管理，组织好测绘人员对于相关法律政策的学习以及相关的测绘技术的学习；再者，要进一步完善房产测绘质量管理体系，通过进一步建立起完善的房产测绘质量管理制度来为房产测绘工作的质量提供有效的保障；最后，要依据国家对于房产测绘工作出台的政策法规来不断调整管理工作的重心，从而进一步提升房产测绘管理工作的水平。
五、结语
综上所述，随着我国房地产工程项目的不断发展，我国的房地产测量技术也取得了很大的发展和进步，但是要想实现对房地产产权归属问题的更加规范化和标准化的管理，就必须要加强对相关的房屋测量技术和测量方式的运用。
参考文献：
[1]孙会玉.如何利用CAD、房产测绘软件共同完成房产测量工作[J].黑龙江科技信息，2014，06：10.
[2]王静.浅谈房产测绘技术与测绘质量控制[J].科技创新与应用，2014，09：289.
[3]王静梅.房产测量建筑面积的确定及流程[J].中华民居（下旬刊），2014，02：154-155.