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摘要：当前，我国房地产企业利润率水平不再有往日风光，各类融资受到监管限制，且国家“房住不炒”政策及突发公共事件严重影响房地产销售回款。在此背景下，结合房地产资金管理特点及资金预算关注重点，探讨房地产企业资金预算管理存在的问题及改进措施对房地产行业具有一定的借鉴意义。
关键词：房地产;资金预算;改进措施
中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.23.058
我国房地产行业利润率水平不再有往日风光，这从万科、碧桂园等龙头企业开始涉足养猪等食品行业可见一斑。从资金层面，当前房地产行业融资受到层层限制，尤其是2019年4月份以来监管层开始严控资金使用较为灵活的信托融资及2020年5月份《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》的发布使得不少房地产企业融资面临严峻考验;而国家坚持“房住不炒”政策，且2020年初叠加新冠肺炎对销售回款的严重影响，很多房地产企业的资金流面临巨大压力。因此，在行业盈利能力下降的背景下，结合当前新冠肺炎疫情影响及融资环境，讨论房地产企业资金预算管理存在的问题及改进措施非常有必要。
1房地产企业资金管理特点
房地产行业是典型的资金密集型行业，从前端拿地，中端建设，后端销售都是资金犹如“血液”贯穿全流程。从国民经济的角度，“2019年全国GDP为990，865亿人民币，同比增长6.1%，房地产直接销售额为15.97万亿，占比16.12%”，毫无疑问房地产行业在我国是事实上的支柱产业。
正因为是支柱行业和资金密集型行业，房地产行业资金管理深受国家宏观调控政策影响，给房地产企业的资金管理带来严峻挑战。若将时间线予以延伸，不难发现每次国家房地产宏观政策的调控周期都会导致一波房地产企业破产，而这里面最重要的原因就是资金管理不善导致现金流断裂。也因为房地产行业是关系国计民生的行业，房地产资金管理也容易受到政策以外因素的影响，如2020年初突发的公共安全卫生事件新冠肺炎直接导致很多房地产企业的一季度销售回款陡峭下降，短期债务压力明显上升。
综上，资金是房地产企业的“命脉”，房地产资金管理非常容易受到国家宏观政策及突发事件的影响。房地产企业有必要通过加强资金预算管理，来防范债务违约和破产风险。
2房地产企业资金预算管理的内涵、关注重点及意义
2.1内涵及关注重点
房地产企业资金预算是指企业综合分析历史经营数据及评估现有房地产政策的影响，结合公司发展战略以及对国家行业政策（如土地市场）、金融政策（如资金信托管理办法）、货币政策（如LPR、定向降准）等宏观环境的预判，并结合其他突发事件（如新冠肺炎），合理预测未来一段时间内的资金供给与需求。
从环节上来看，房地产企业资金预算管理，包含了编制、执行、调整与考核等。从房地产企业具体特性来看，资金预算重点就是平衡销售回款、投资支出、筹融资流入与流出。同时，在实践中，房地产上市公司一般每年度初都需要根据自身编制的资金预算披露本年的担保计划或融资计划，这就要考虑对自身的市场形象和主体信用评级的重大影响;而针对国有房地产企业，特别需要考虑国资委“降杠杆减负债”等专项工作要求对编制资金预算的重大影响。
2.2意义
一是有助于合理控制投资节奏，提高投资收益，也有利于企业在特殊环境下研判具有“弯道超车”机遇的时候，加大和加快投资。
二是有助于及时根据宏观政策、突发事件调整销售策略，加快销售回款，进一步匹配投资与销售节奏。
三是有助于根据资金缺口，结合房地产融资环境、信用评级、国资委专项控制任务等因素，合理预计融资任务及提款还款节点，避免“存贷双高”甚至是企业资金流断裂。
3房地产企业资金预算管理普遍存在的问题
3.1缺乏有效的组织架构和制度支撑
部分房地产企业仅仅是将资金预算作为日常管理手段甚至将其作为单纯的“报表任务”，没有将其上升到资源配置的地位。表现在组织架构上，有些企业没有设置专门的预算管理组织或部门，仅仅是将其作为财务部门或运营部门的其中一项职责;在制度上，未能充分认识到实行“收付实现制”的资金预算对企业生存的重要意义，没有建立完善的资金预算管理制度，而仅仅是依附于主要采取“权责发生制”的全面预算管理制度。
这容易导致公司上下员工未能充分认识到资金预算的必要性及重要性，割裂投资、融资、销售等多部门之间的配合及协调，影响各项资金流数据内在的逻辑性及合理性，也导致部门之間仅仅关注资金预算的上报及申请，而对于预算执行、调整、分析等重视不足，从而导致对类似新冠肺炎突发事件的应对能力不足。
3.2编制缺乏科学性
一方面，从投资、销售、融资三个横向层面上，部分房地产在中投资资金预算脱离企业自身资金实力以及公司发展战略;在销售资金预算中，未能充分考虑和预判宏观经济政策影响以及对突发事件作出调整;而从融资资金预算，没有考虑资产负债率（国资委“降杠杆减负债”）的限制，盲目举债，影响市场形象、主体信用评级及国资委考核;或者没有考虑融资与投资、销售的匹配，造成经营性现金流持续为负，或者存在“存贷双高”及融资无法落地（如房地产信托额度持续收缩）的现象，给公司带来严重的财务压力。
另一方面，从编制方式上，现在大部分房地产企业都是上下结合预算编制方法，但是也存在：自上而下阶段，上级单位未能全面准确落实和下达公司未来拿地、销售等战略，资金预算的权威性和严肃性不够;自下而上阶段，上级单位未能准确审核下级单位编制的预算及听取下级单位意见，仅仅当作汇总任务，甚至忽略了大额内部资金统筹调配的抵消，导致现金流数据不准确。
3.3重预算编制，轻预算考核 一方面，缺乏对资金预算执行的重要节点的跟踪及控制，未能及时关注和分析执行偏差较大的项目。如有些企业在一到三季度不重视销售回款实际数与计划数偏差，而是在四季度才开始关注。由于未能及时调整储客策略、营销策略，导致全年销售回款未能完成任务，进而导致投资活动与融资活动的计划与执行也必然存在偏差，影响整体资金预算的可行性。
另一方面，由于对资金预算编制与执行的偏差不够重视，对相关预算的责任部门和责任人缺乏追究或激励机制，容易导致资金预算编制部门及人员“人浮于事”，对资金预算的准确性、生产经营计划执行的严肃性等都会产生严重影响。
3.4未能根据形势及时调整资金预算
房地产行业是深受国家政策、突发事件、“窗口指导”影响的行业，这就意味着资金流存在时刻发生重大变化的可能，因此确保资金预算在刚性控制的前提下，保持一定的柔性控制是很有必要的。有些房地產企业在确定年度资金预算后，并没有根据实际融资、销售形势调整年度资金预算，同时年度资金预算也没有分解到月和季度;每月和季度的资金预算执行只是单纯的跟上年度同期进行比较，这使得资金预算不能充分发挥其作用。
如自2020年1月份新冠肺炎疫情发生以来，克而瑞地产研究数据显示，“一手房市场成交方面，2020年春节期间，88个重点城市的新房成交量仅为37万平方米，与2019年春节相比大幅下滑30%;节后一周时间，新房成交量降至19万平方米，与2019年同时期相比降幅达95%”。销售回款急速下降，导致一季度内短期债务压力明显上升。有些房地产企业因未能及时根据市场情况调整融资及投资资金预算，而导致破产。
又如，在资金信托管理办法征求意见稿出来之后，行业普遍预测未来房地产信托融资将进一步收缩。在当前形势下，有部分房地产企业仍然没有调整未来二三季度的融资资金预算，这必然导致给公司带来严峻的资金流风险。
4房地产企业资金预算管理改进措施
4.1完善预算编制组织架构和制度
房地产企业要从上到下认识到资金预算管理的重要性，应该为资金预算的编制、审核、执行、分析等功能建立包括预算管理委员会（办公室）或预算管理部门等组织架构和岗位，确保资金预算有专门部门和人员负责，并使得各部门保持良性沟通，确保公司发展战略和各种专项工作任务（国资系统的“降杠杆减负债”“两金压降”）得到贯彻落实。
同时，应该在全面预算管理制度的基础上，完善资金预算管理制度，全面覆盖资金预算编制、执行、调整等各环节，建立全过程预算监督和管理机制。
4.2加强信息化建设，提高资金预算的科学性
从横向上，销售端资金预算可以引入明源等销售系统，从而保证销售业务条线系统与资金预算系统数据的一致性和可靠性，并进而根据销售回款情况，提高投资端和融资端资金预算的准确性;同时，投资端资金预算要引入投资管理系统（含新增项目及存量项目），导入每月的投资总额及下月的投资计划;从融资端，引入融资管理系统，确定实际还款情况及未来还款计划，国有房地产企业还需要特别考虑资产负债率限制。从综合上来说，加强资金预算信息化能将销售、投资、融资三大系统串联起来，使每个项目及整体确保在投资、销售、融资三个方面在流入与流出上保持匹配，确保资金流安全，提高资金使用效率。
从纵向上，采用信息化手段可以帮助最大程度上保证预算编制和执行上“自上而下、自下而上、上下结合”贯彻落地。一方面，可用过信息化系统设置基于现金流的关联交易表、差额表等方式尽可能抵消内部资金流动，确保现金流数据准确;另一方面，通过信息化可清晰比较各项目对整体资金预算的影响，进而“上下结合”重点关注劣势项目，从资源配置上予以倾斜，并进一步充分发挥优势项目现金流的内部统筹配置作用。
4.3加强资金预算的考核及运用
一方面，加大资金预算的考核，对资金预算与执行存在较大执行偏差的项目要加强分析存在的原因，明确责任部门和责任人，在绩效考核上予以奖惩。而且资金预算考核应该在资金预算管理制度中提前设定好定性和定量指标，并与从公司高层到普通员员工的薪酬、岗位晋升等切身利益绑定在一起，真正发挥资金预算考核的激励和约束作用。
另一方面，提高资金预算考核的使用效率，要善于总结差异，督促预算单位制定切实可行的整改方案，并有效运用到后续的预算编制及执行中。
4.4保持资金预算的刚性和柔性的统一
正如上文所述，房地产企业的资金预算受内外部环境的影响不可避免的处在于动态变化中。房地产企业在保持资金预算刚性的同时，还应注意确保资金预算存在一定程度的柔性。
如在面对新冠肺炎疫情，房地产企业应该适当调整资金预算，重点关注销售回款流入的减少，争取在一季度房地产金融监管政策较为宽松的环境下，储备融资额度，以取得低成本融资支持上半年的还款需求和在土地市场偏冷的情况下取得低成本土地，实现“弯道超车”。同时，房地产企业应该根据融资环境的变化及时调整融资资金预算，合理预计提款金额，进而调整下半年的销售策略和投资策略;同时应考虑资产负债率控制的需求，在预算调整时合理调节权益性融资和债务性融资的结构。
5结语
房地产作为我国支柱行业和资金密集型行业，资金管理非常容易受宏观经济政策和突发事件影响，而且国资系统的房地产企业还需受到“降杠杆减负债”和“降杠杆减负债”等专项任务的限制，因而本文结合新冠肺炎及融资环境探讨房地产企业如何进一步编制好、执行好、调整好、考核好资金预算具有重要意义。
参考文献
[1]致敬万科：白银时代的落寞王者，万科的投资价值全景解析[EB/OL].搜狐网，2020421.
[2]信托公司如何应对新冠肺炎疫情对房地产的影响[EB/OL].金融界，20200219.
关键词：房地产;资金预算;改进措施
中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.23.058
我国房地产行业利润率水平不再有往日风光，这从万科、碧桂园等龙头企业开始涉足养猪等食品行业可见一斑。从资金层面，当前房地产行业融资受到层层限制，尤其是2019年4月份以来监管层开始严控资金使用较为灵活的信托融资及2020年5月份《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》的发布使得不少房地产企业融资面临严峻考验;而国家坚持“房住不炒”政策，且2020年初叠加新冠肺炎对销售回款的严重影响，很多房地产企业的资金流面临巨大压力。因此，在行业盈利能力下降的背景下，结合当前新冠肺炎疫情影响及融资环境，讨论房地产企业资金预算管理存在的问题及改进措施非常有必要。
1房地产企业资金管理特点
房地产行业是典型的资金密集型行业，从前端拿地，中端建设，后端销售都是资金犹如“血液”贯穿全流程。从国民经济的角度，“2019年全国GDP为990，865亿人民币，同比增长6.1%，房地产直接销售额为15.97万亿，占比16.12%”，毫无疑问房地产行业在我国是事实上的支柱产业。
正因为是支柱行业和资金密集型行业，房地产行业资金管理深受国家宏观调控政策影响，给房地产企业的资金管理带来严峻挑战。若将时间线予以延伸，不难发现每次国家房地产宏观政策的调控周期都会导致一波房地产企业破产，而这里面最重要的原因就是资金管理不善导致现金流断裂。也因为房地产行业是关系国计民生的行业，房地产资金管理也容易受到政策以外因素的影响，如2020年初突发的公共安全卫生事件新冠肺炎直接导致很多房地产企业的一季度销售回款陡峭下降，短期债务压力明显上升。
综上，资金是房地产企业的“命脉”，房地产资金管理非常容易受到国家宏观政策及突发事件的影响。房地产企业有必要通过加强资金预算管理，来防范债务违约和破产风险。
2房地产企业资金预算管理的内涵、关注重点及意义
2.1内涵及关注重点
房地产企业资金预算是指企业综合分析历史经营数据及评估现有房地产政策的影响，结合公司发展战略以及对国家行业政策（如土地市场）、金融政策（如资金信托管理办法）、货币政策（如LPR、定向降准）等宏观环境的预判，并结合其他突发事件（如新冠肺炎），合理预测未来一段时间内的资金供给与需求。
从环节上来看，房地产企业资金预算管理，包含了编制、执行、调整与考核等。从房地产企业具体特性来看，资金预算重点就是平衡销售回款、投资支出、筹融资流入与流出。同时，在实践中，房地产上市公司一般每年度初都需要根据自身编制的资金预算披露本年的担保计划或融资计划，这就要考虑对自身的市场形象和主体信用评级的重大影响;而针对国有房地产企业，特别需要考虑国资委“降杠杆减负债”等专项工作要求对编制资金预算的重大影响。
2.2意义
一是有助于合理控制投资节奏，提高投资收益，也有利于企业在特殊环境下研判具有“弯道超车”机遇的时候，加大和加快投资。
二是有助于及时根据宏观政策、突发事件调整销售策略，加快销售回款，进一步匹配投资与销售节奏。
三是有助于根据资金缺口，结合房地产融资环境、信用评级、国资委专项控制任务等因素，合理预计融资任务及提款还款节点，避免“存贷双高”甚至是企业资金流断裂。
3房地产企业资金预算管理普遍存在的问题
3.1缺乏有效的组织架构和制度支撑
部分房地产企业仅仅是将资金预算作为日常管理手段甚至将其作为单纯的“报表任务”，没有将其上升到资源配置的地位。表现在组织架构上，有些企业没有设置专门的预算管理组织或部门，仅仅是将其作为财务部门或运营部门的其中一项职责;在制度上，未能充分认识到实行“收付实现制”的资金预算对企业生存的重要意义，没有建立完善的资金预算管理制度，而仅仅是依附于主要采取“权责发生制”的全面预算管理制度。
这容易导致公司上下员工未能充分认识到资金预算的必要性及重要性，割裂投资、融资、销售等多部门之间的配合及协调，影响各项资金流数据内在的逻辑性及合理性，也导致部门之間仅仅关注资金预算的上报及申请，而对于预算执行、调整、分析等重视不足，从而导致对类似新冠肺炎突发事件的应对能力不足。
3.2编制缺乏科学性
一方面，从投资、销售、融资三个横向层面上，部分房地产在中投资资金预算脱离企业自身资金实力以及公司发展战略;在销售资金预算中，未能充分考虑和预判宏观经济政策影响以及对突发事件作出调整;而从融资资金预算，没有考虑资产负债率（国资委“降杠杆减负债”）的限制，盲目举债，影响市场形象、主体信用评级及国资委考核;或者没有考虑融资与投资、销售的匹配，造成经营性现金流持续为负，或者存在“存贷双高”及融资无法落地（如房地产信托额度持续收缩）的现象，给公司带来严重的财务压力。
另一方面，从编制方式上，现在大部分房地产企业都是上下结合预算编制方法，但是也存在：自上而下阶段，上级单位未能全面准确落实和下达公司未来拿地、销售等战略，资金预算的权威性和严肃性不够;自下而上阶段，上级单位未能准确审核下级单位编制的预算及听取下级单位意见，仅仅当作汇总任务，甚至忽略了大额内部资金统筹调配的抵消，导致现金流数据不准确。
3.3重预算编制，轻预算考核 一方面，缺乏对资金预算执行的重要节点的跟踪及控制，未能及时关注和分析执行偏差较大的项目。如有些企业在一到三季度不重视销售回款实际数与计划数偏差，而是在四季度才开始关注。由于未能及时调整储客策略、营销策略，导致全年销售回款未能完成任务，进而导致投资活动与融资活动的计划与执行也必然存在偏差，影响整体资金预算的可行性。
另一方面，由于对资金预算编制与执行的偏差不够重视，对相关预算的责任部门和责任人缺乏追究或激励机制，容易导致资金预算编制部门及人员“人浮于事”，对资金预算的准确性、生产经营计划执行的严肃性等都会产生严重影响。
3.4未能根据形势及时调整资金预算
房地产行业是深受国家政策、突发事件、“窗口指导”影响的行业，这就意味着资金流存在时刻发生重大变化的可能，因此确保资金预算在刚性控制的前提下，保持一定的柔性控制是很有必要的。有些房地產企业在确定年度资金预算后，并没有根据实际融资、销售形势调整年度资金预算，同时年度资金预算也没有分解到月和季度;每月和季度的资金预算执行只是单纯的跟上年度同期进行比较，这使得资金预算不能充分发挥其作用。
如自2020年1月份新冠肺炎疫情发生以来，克而瑞地产研究数据显示，“一手房市场成交方面，2020年春节期间，88个重点城市的新房成交量仅为37万平方米，与2019年春节相比大幅下滑30%;节后一周时间，新房成交量降至19万平方米，与2019年同时期相比降幅达95%”。销售回款急速下降，导致一季度内短期债务压力明显上升。有些房地产企业因未能及时根据市场情况调整融资及投资资金预算，而导致破产。
又如，在资金信托管理办法征求意见稿出来之后，行业普遍预测未来房地产信托融资将进一步收缩。在当前形势下，有部分房地产企业仍然没有调整未来二三季度的融资资金预算，这必然导致给公司带来严峻的资金流风险。
4房地产企业资金预算管理改进措施
4.1完善预算编制组织架构和制度
房地产企业要从上到下认识到资金预算管理的重要性，应该为资金预算的编制、审核、执行、分析等功能建立包括预算管理委员会（办公室）或预算管理部门等组织架构和岗位，确保资金预算有专门部门和人员负责，并使得各部门保持良性沟通，确保公司发展战略和各种专项工作任务（国资系统的“降杠杆减负债”“两金压降”）得到贯彻落实。
同时，应该在全面预算管理制度的基础上，完善资金预算管理制度，全面覆盖资金预算编制、执行、调整等各环节，建立全过程预算监督和管理机制。
4.2加强信息化建设，提高资金预算的科学性
从横向上，销售端资金预算可以引入明源等销售系统，从而保证销售业务条线系统与资金预算系统数据的一致性和可靠性，并进而根据销售回款情况，提高投资端和融资端资金预算的准确性;同时，投资端资金预算要引入投资管理系统（含新增项目及存量项目），导入每月的投资总额及下月的投资计划;从融资端，引入融资管理系统，确定实际还款情况及未来还款计划，国有房地产企业还需要特别考虑资产负债率限制。从综合上来说，加强资金预算信息化能将销售、投资、融资三大系统串联起来，使每个项目及整体确保在投资、销售、融资三个方面在流入与流出上保持匹配，确保资金流安全，提高资金使用效率。
从纵向上，采用信息化手段可以帮助最大程度上保证预算编制和执行上“自上而下、自下而上、上下结合”贯彻落地。一方面，可用过信息化系统设置基于现金流的关联交易表、差额表等方式尽可能抵消内部资金流动，确保现金流数据准确;另一方面，通过信息化可清晰比较各项目对整体资金预算的影响，进而“上下结合”重点关注劣势项目，从资源配置上予以倾斜，并进一步充分发挥优势项目现金流的内部统筹配置作用。
4.3加强资金预算的考核及运用
一方面，加大资金预算的考核，对资金预算与执行存在较大执行偏差的项目要加强分析存在的原因，明确责任部门和责任人，在绩效考核上予以奖惩。而且资金预算考核应该在资金预算管理制度中提前设定好定性和定量指标，并与从公司高层到普通员员工的薪酬、岗位晋升等切身利益绑定在一起，真正发挥资金预算考核的激励和约束作用。
另一方面，提高资金预算考核的使用效率，要善于总结差异，督促预算单位制定切实可行的整改方案，并有效运用到后续的预算编制及执行中。
4.4保持资金预算的刚性和柔性的统一
正如上文所述，房地产企业的资金预算受内外部环境的影响不可避免的处在于动态变化中。房地产企业在保持资金预算刚性的同时，还应注意确保资金预算存在一定程度的柔性。
如在面对新冠肺炎疫情，房地产企业应该适当调整资金预算，重点关注销售回款流入的减少，争取在一季度房地产金融监管政策较为宽松的环境下，储备融资额度，以取得低成本融资支持上半年的还款需求和在土地市场偏冷的情况下取得低成本土地，实现“弯道超车”。同时，房地产企业应该根据融资环境的变化及时调整融资资金预算，合理预计提款金额，进而调整下半年的销售策略和投资策略;同时应考虑资产负债率控制的需求，在预算调整时合理调节权益性融资和债务性融资的结构。
5结语
房地产作为我国支柱行业和资金密集型行业，资金管理非常容易受宏观经济政策和突发事件影响，而且国资系统的房地产企业还需受到“降杠杆减负债”和“降杠杆减负债”等专项任务的限制，因而本文结合新冠肺炎及融资环境探讨房地产企业如何进一步编制好、执行好、调整好、考核好资金预算具有重要意义。
参考文献
[1]致敬万科：白银时代的落寞王者，万科的投资价值全景解析[EB/OL].搜狐网，2020421.
[2]信托公司如何应对新冠肺炎疫情对房地产的影响[EB/OL].金融界，20200219.