刚刚过去的2010年，堪称房地产历史上调控最严厉的一年，然而房地产市场依旧疯狂，房价仍然高涨，调控再度被证明是空调。为什么房价累调累涨，房价只涨不跌的根本原因何在?房价的高低实质上是多方力量博弈的结果。
　　
　　投资品和生活必需品的博弈
　　
　　如果把住房界定为以生活必需品为主的准公共产品，那必然是采用新加坡或德国模式。新加坡把“居者有其屋”作为基本国策，一户人家只能拥有一套政府补贴的住房，政府牺牲土地收益，房价基本上就是略高于建筑成本，还有中央公积金支持，大多数人只要工作几年就买得起房，新加坡高达90％左右的家庭拥有自己的住房。
　　德国除了保障房建设、租房补贴、金融支持方面做得较好，还对商品房房价采取严刑峻法的控制。房价不是由开发商说了算，而是由专业的房地产评估机构确定一个“合理价格”。同时，对房地产专业评估机构要求极为严格，如果评估价格不公正，评估师资格将被取消30年。开发商定价如果超出合理价格的20％以上，将被重罚；如果超合理估价格的50％以上，将被判处有期徒刑3年。过去的30年，德国每年房价平均只上涨了2％，曾创造了10年房价不涨的传奇。
　　如果把住房界定为无限制的投资商品。那必然是采用香港模式。即土地供应采用招拍挂，价高者得，这样房价自然是随行就市。从我国住房的实践来看，基本上采用的是类似香港又胜似香港的模式。目前虽然有大量保障房的加速建设，但资金短缺、总量不足、购房缺乏金融支持，中短期内无法满足巨大的住房需求。
　　
　　掌握地根和费根的地方政府和掌握银根和税根的中央政府之间的博弈
　　
　　地方政府财权小，财力弱，事权大，再加之GDP是考核地方政府政绩的主要指标，必然造成地方政府对土地财政的高度依赖。如十一五期间，全国土地收入增长惊人，2010年达2.7万亿，年平均增速高达126％。如昆明市，2006年至2009年，公开拍卖的住宅用地，供应量年平均是8％的负增长，供应价格却是年平均25％的增长。再加上我国最近十年增速比GDP高出8倍的超级货币发行，利率和税收对房地产价格的调控作用就显得微乎其微，提高的利息和增加的税收最终落到和转嫁到了购房者头上，间接推动了房价的上涨。
　　最近正在准备试点的房产税，不少人对其抑制房价寄予厚望，但在目前美国次贷危机未消、欧债危机再起的国际背景下，在中国出口受阻、产业升级困难及现行的财政分配体制下，房地产还会充当国民经济的支柱产业，地方政府对土地财政的渴求依然巨大，供不应求还会是房地产市场的主旋律。
　　
　　房地产开发商和购房者的博弈
　　
　　由于我国30多年的改革开放和最近十年的超级货币发行，人们手中积累了大量的财富。由于体制约束，民间资本无法进入诸多领域和行业，使得投资渠道极为有限。这些年来，房地产创造了只涨不跌的神话，完全坚定了投资者的乐观预期和信心，在这样的背景下，房价一边倒地由开发商说了算。再高的地价开发商也敢要，再高的利率也敢借，再怎么缺钱也能够通过各种途径融到钱。
　　
　　已购房者和未购房者的博弈
　　
　　很有意思的是没有购房的人对高房价咬牙切齿，一旦买了房就彻底变节，巴不得房价快速上涨。更极端的是买了房的人不管房价涨多少，多数都是坚决持有，因为大家相信如果卖了，原价就再也买不回来。所以，不管风吹浪打，二手房的相金和房价像一手房一样持续坚挺，已购房者显然成为强势的主导力量。
　　综上所述，目前的中国房地产走向稳定健康发展的路途还有待时日。但是，我们必须清醒地认识到，房地产泡沫正在加剧，如果我们不能审时度势，从理论上、战略上、制度上对房地产业进行变革，人类历史上房地产泡沫破裂的悲剧迟早将在中国上演。