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【摘要】房产市场是促进经济发展的重要因素，面临房产一级市场居高不下的房价，二手房市场逐渐繁荣起来。二手房市场的健康发展，不仅促进城市居民住房梯级消费格局的形成，还补充和保障中低收入居民的住房需求。目前我国的二手房交易市场处于未成熟期，存在着一些不规范的运作方式，交易风险显而易见。如何更好地进行二手房交易，规避其中的交易风险，本文从二手房交易现状入手展开论述。
【关键词】二手房交易 风险规避风险
一、二手房交易现状
随着二手房交易量的逐年上升,一系列问题渐渐突现出来,例如产权关系不明晰、中介机构不规范、二手房质量缺陷等,这使得住房消费者的消费意愿不能完全表达。另外二手房的市场交易受政策性影响较大，交易过程中涉及产权、过户、物业、居住条件、房款交付等诸多手续和环节比较繁琐。二手房交易的风险就蕴含在这繁琐的过程中，风险的来源主要有以下几个方面。
二、二手房交易主体存在的问题
（一）私下交易引发纠纷
与一手房相比，二手房交易主体多为个人，一些房产中介机构蓄意不法运作，风险大，陷阱多。二手房的买卖完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失引来纠纷。
（二）交易双方变相规避房产税
二手房交易中主要存在着“阴阳合同”、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。“阴阳合同”、延期过户以及先租后买主要目的是躲避营业税。这些方式是二手房买卖双方最常用的避税方式、也是最严重的避税方式之一。假赠与这种避税方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而将被追究一定的法律责任。
三、二手房交易中交易平台存在问题
房屋中介机构是二手房屋交易的主要平台，但中介机构服务良莠不齐，难以保证二手房交易有序、健康进行。主要表现：
（一）中介机构信誉危机
中介机构的行为不规范。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议。另外，中介机构发布不实的信息，制造假信息陷阱骗取消费者,并且利用消费者购房心切，利用定金陷阱，只凭口头介绍或看一两次就匆忙要求支付定金，当发现该房不如意时，再想追回定金难比登天。
（二）中介机构掌握房源
现在大部分房源都掌握在中介手中，他们往往将房价提高还从中收取中介费，房源信息不对称使市民往往无法以合理的价格购买到自己满意的房子。为了推进二手房市场健康有序的发展，应该有一些传递二手房资源、购买、销售等信息的平台。让购房者及销售者之间沟通的桥梁得到拓展。这样压力下，中介机构会提升服务水准和信誉度。
二手房交易涉及的制度存在漏洞
一个规范化、制度化、成熟化的平台直接关系到房地产交易的健康发展，严重的制度缺失定会阻碍二手房市场的繁荣。目前我国二手房市场所涉及的政策制度存在下列问题。
房屋产权登记制度不完善。
房屋产权登记制度的不健全导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。现实工作中存在这样的案例：夫妻共有的房屋房产凭证上只载明了夫妻一方的姓名，署名人通过各种手段向买受方证明该房产只属于自己一人所有，双方签订买卖合同后，未署名的一方向法院起诉主张买卖合同无效。这样对于双方来说浪费了时间和精力不说，还丧失了购置房产的机会，严重阻碍二手房市场顺畅的运转。
（二）资金监管制度存在漏洞
例如南京市周有文、陈巧芳二手房买卖合同诈骗案，是一个利用二手房交易资金监管存在漏洞进行诈骗的典型案例。该案中骗子之所以能够得手，是钻了二手房贷款流程中的空子，即利用了在没有全部付清购房款之前以办贷款为名拿走房产证。归结原因是二手房贷款及贷款流向缺乏管控所致。针对目前二手房交易资金监管存在漏洞这一普遍现象，除相关部门和单位要切实抓紧时间加以改进外，交易双方也要在买卖房屋过户时提高警惕防止受骗。
（三）税收征管制度存在问题
二手房交易的税收控管是落实房地产税收政策的必不可少的部分。但存在不少问题：第一，买卖双方为了逃避税收有意降低合同成交价格，导致交易价格难以核实。第二，难以界定家庭唯一生活用房。房管部门没有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息不能共享，深入调查难度较大。这就造成二手房个人所得税征免上存在着税收流失与损害纳税人合法权益相冲突的现象。
五、规避二手房交易风险的建议
为更好繁荣二手房市场，针对二手房交易存在的风险，笔者建议：
（一）建立有效防御机制应对避税
1、实施二手房交易“一体化”管理。充实契税征收人员以完善机构，制定完善科学的计价体系以完善政策。针对“高买低报”现象出台价格申报细则，因地制宜地建立健全核价体系，同时调整房产交易税费计征依据，对二手房个人所得税、土地增值税直接采用核定征收方式。
2、建立健全高效的征管机制。加强业务培训提高征管人员水平，选聘部分房地产估价专业人员提供专业咨询。尝试建立公示制度，让二手房交易双方的申报价格及征收机关核定的计税价格信息更加公开、透明。
3、引导健康交易心理。向社会公众广泛宣传房地产买卖的有关政策、法规。通过告知买卖双方的权利与义务，事先提示各类交易风险，提高消费者的依法纳税、产权维护和自我保护意识。
规范中介机构运作流程
1、鼓励中介机构创建自己的品牌。房地产管理机构联合政府部门应予以支持，协和相关方面考察中介机构的资质、从业人员数量、服务质量等，建立市场评价机制。鼓励企业建立自己的品牌，并形成一定的效应。
2、为防止中介机构违规现象发生，建议实行二手房的网上备案。这样可以有效防止无证中介企业进入市场，控制非法中介机构发布虚假广告、吃差价等行为，抑制房地产中介机构的投机行为。另外有助于汇集房源供应信息，增强信息的透明度。购房者可以在网上查询到房源详细信息，如产权是否清晰，户型面积、售价等。
（三）完善市场服务体系
1、限定二手房的交易手續在交易场所完成
有些人购房时，为了节省交易手续费，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护。因此，购买二手房时，限定买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，切不可因小而失大。
2、完善房屋登记制度。建立房屋完备的电子档案，做到登记、发布、查询电子一条龙式服务。房屋登记涉及到产权是否清晰，因此登记机关在登记过程中严格把关，询问共有人、查验相关资料，加强员工业务培训增强风险意识。规范档案管理制度，多管齐下保证产权登记的正确性。
3、加大二手房贷款信誉度。降低贷款门槛，建立优质、高效的贷款服务，是广大具有潜在需求购房的客户转为具有实际购买力的购房者，这样盘活了二手房的资金也给房产行业注入了稳定剂。
结语
二手房市场的健康发展,有助于促进新建商品房交易量的增长，形成房地产增量市场和存量市场的有效联动。笔者相信在日益明朗的市场经济体制和二手房不断完善的交易环境里，二手房交易风险也会有效控制，二手房市场会实现健康、稳定发展。
【1】马明.房产交易的现状分析 .2010.8.27
【2】韩玉成.如何在房地产交易中维权. 2011.4.18
【3】张豪文.二手房地产交易的问题与漏洞以及如何回避 2010.9.12
【4】《中华人民共和国房地产管理法.2007年修改版
【5】刘淑芳小议二手房交易中存在的问题及对策.《活力》.2010年第7期
【6】张黎.二手房交易中存在的法律问题.2010.12.07
【关键词】二手房交易 风险规避风险
一、二手房交易现状
随着二手房交易量的逐年上升,一系列问题渐渐突现出来,例如产权关系不明晰、中介机构不规范、二手房质量缺陷等,这使得住房消费者的消费意愿不能完全表达。另外二手房的市场交易受政策性影响较大，交易过程中涉及产权、过户、物业、居住条件、房款交付等诸多手续和环节比较繁琐。二手房交易的风险就蕴含在这繁琐的过程中，风险的来源主要有以下几个方面。
二、二手房交易主体存在的问题
（一）私下交易引发纠纷
与一手房相比，二手房交易主体多为个人，一些房产中介机构蓄意不法运作，风险大，陷阱多。二手房的买卖完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失引来纠纷。
（二）交易双方变相规避房产税
二手房交易中主要存在着“阴阳合同”、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。“阴阳合同”、延期过户以及先租后买主要目的是躲避营业税。这些方式是二手房买卖双方最常用的避税方式、也是最严重的避税方式之一。假赠与这种避税方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而将被追究一定的法律责任。
三、二手房交易中交易平台存在问题
房屋中介机构是二手房屋交易的主要平台，但中介机构服务良莠不齐，难以保证二手房交易有序、健康进行。主要表现：
（一）中介机构信誉危机
中介机构的行为不规范。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议。另外，中介机构发布不实的信息，制造假信息陷阱骗取消费者,并且利用消费者购房心切，利用定金陷阱，只凭口头介绍或看一两次就匆忙要求支付定金，当发现该房不如意时，再想追回定金难比登天。
（二）中介机构掌握房源
现在大部分房源都掌握在中介手中，他们往往将房价提高还从中收取中介费，房源信息不对称使市民往往无法以合理的价格购买到自己满意的房子。为了推进二手房市场健康有序的发展，应该有一些传递二手房资源、购买、销售等信息的平台。让购房者及销售者之间沟通的桥梁得到拓展。这样压力下，中介机构会提升服务水准和信誉度。
二手房交易涉及的制度存在漏洞
一个规范化、制度化、成熟化的平台直接关系到房地产交易的健康发展，严重的制度缺失定会阻碍二手房市场的繁荣。目前我国二手房市场所涉及的政策制度存在下列问题。
房屋产权登记制度不完善。
房屋产权登记制度的不健全导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。现实工作中存在这样的案例：夫妻共有的房屋房产凭证上只载明了夫妻一方的姓名，署名人通过各种手段向买受方证明该房产只属于自己一人所有，双方签订买卖合同后，未署名的一方向法院起诉主张买卖合同无效。这样对于双方来说浪费了时间和精力不说，还丧失了购置房产的机会，严重阻碍二手房市场顺畅的运转。
（二）资金监管制度存在漏洞
例如南京市周有文、陈巧芳二手房买卖合同诈骗案，是一个利用二手房交易资金监管存在漏洞进行诈骗的典型案例。该案中骗子之所以能够得手，是钻了二手房贷款流程中的空子，即利用了在没有全部付清购房款之前以办贷款为名拿走房产证。归结原因是二手房贷款及贷款流向缺乏管控所致。针对目前二手房交易资金监管存在漏洞这一普遍现象，除相关部门和单位要切实抓紧时间加以改进外，交易双方也要在买卖房屋过户时提高警惕防止受骗。
（三）税收征管制度存在问题
二手房交易的税收控管是落实房地产税收政策的必不可少的部分。但存在不少问题：第一，买卖双方为了逃避税收有意降低合同成交价格，导致交易价格难以核实。第二，难以界定家庭唯一生活用房。房管部门没有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息不能共享，深入调查难度较大。这就造成二手房个人所得税征免上存在着税收流失与损害纳税人合法权益相冲突的现象。
五、规避二手房交易风险的建议
为更好繁荣二手房市场，针对二手房交易存在的风险，笔者建议：
（一）建立有效防御机制应对避税
1、实施二手房交易“一体化”管理。充实契税征收人员以完善机构，制定完善科学的计价体系以完善政策。针对“高买低报”现象出台价格申报细则，因地制宜地建立健全核价体系，同时调整房产交易税费计征依据，对二手房个人所得税、土地增值税直接采用核定征收方式。
2、建立健全高效的征管机制。加强业务培训提高征管人员水平，选聘部分房地产估价专业人员提供专业咨询。尝试建立公示制度，让二手房交易双方的申报价格及征收机关核定的计税价格信息更加公开、透明。
3、引导健康交易心理。向社会公众广泛宣传房地产买卖的有关政策、法规。通过告知买卖双方的权利与义务，事先提示各类交易风险，提高消费者的依法纳税、产权维护和自我保护意识。
规范中介机构运作流程
1、鼓励中介机构创建自己的品牌。房地产管理机构联合政府部门应予以支持，协和相关方面考察中介机构的资质、从业人员数量、服务质量等，建立市场评价机制。鼓励企业建立自己的品牌，并形成一定的效应。
2、为防止中介机构违规现象发生，建议实行二手房的网上备案。这样可以有效防止无证中介企业进入市场，控制非法中介机构发布虚假广告、吃差价等行为，抑制房地产中介机构的投机行为。另外有助于汇集房源供应信息，增强信息的透明度。购房者可以在网上查询到房源详细信息，如产权是否清晰，户型面积、售价等。
（三）完善市场服务体系
1、限定二手房的交易手續在交易场所完成
有些人购房时，为了节省交易手续费，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护。因此，购买二手房时，限定买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，切不可因小而失大。
2、完善房屋登记制度。建立房屋完备的电子档案，做到登记、发布、查询电子一条龙式服务。房屋登记涉及到产权是否清晰，因此登记机关在登记过程中严格把关，询问共有人、查验相关资料，加强员工业务培训增强风险意识。规范档案管理制度，多管齐下保证产权登记的正确性。
3、加大二手房贷款信誉度。降低贷款门槛，建立优质、高效的贷款服务，是广大具有潜在需求购房的客户转为具有实际购买力的购房者，这样盘活了二手房的资金也给房产行业注入了稳定剂。
结语
二手房市场的健康发展,有助于促进新建商品房交易量的增长，形成房地产增量市场和存量市场的有效联动。笔者相信在日益明朗的市场经济体制和二手房不断完善的交易环境里，二手房交易风险也会有效控制，二手房市场会实现健康、稳定发展。
【1】马明.房产交易的现状分析 .2010.8.27
【2】韩玉成.如何在房地产交易中维权. 2011.4.18
【3】张豪文.二手房地产交易的问题与漏洞以及如何回避 2010.9.12
【4】《中华人民共和国房地产管理法.2007年修改版
【5】刘淑芳小议二手房交易中存在的问题及对策.《活力》.2010年第7期
【6】张黎.二手房交易中存在的法律问题.2010.12.07