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[摘 要] 土地一级开发相对其他行业而言是资金密集型行业，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等，都需要投入大量的资金。而且资金具有占用时间长等特殊性，财务风险较大。财务风险主要集中在资金筹集及投放环节。如何加强资金筹集及投放环节的风险管理，使土地一级开发企业可持续健康发展，具有重要的现实意义。
[关键词] 土地一级开发 风险管理 征地补偿
土地一级开发，是土地储备中的一个重要环节，是以政府为主导，市场化运作的一种土地整理模式。由于土地一级开发相对其他行业而言是资金密集型行业，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等，都需要投入大量的资金，而且资金占用时间长、周转速度慢。既要解决项目运转过程中新出现的资金需求，又需要偿还到期债务，仅靠开发企业自有资金是无法满足资金的需求。
目前，土地一级开发行业的资金大部分来自银行贷款，负债筹资成为主要的筹资方式。在完全市场化运作模式下，存在较多不确定因素，企业的财务风险主要集中在资金筹措及投资环节。因此，在资金筹集及投放环节上加强资金管理，以进一步防范财务风险。使土地一级开发企业可持续健康发展。
一、土地一级开发行业财务风险概况
（一）土地一级开发周期长、无法以土地开发权作为抵押，以及国家加强对房地产信贷的控制等原因，导致融资难度增加，资金周转风险很大；
（二）土地开发过程中由于征地、拆迁等环节存在不确定因素，会导致土地整理成本上升；
（三）开发产品不能按预期出让，土地开发成本无法按时收回，导致利息成本上升及还本付息压力的加大。
对于土地一级开发企业而言，由于投入土地前期开发的资金有一大部分来自银行贷款，一旦遭遇地产市场低迷、经过开发的储备土地没有顺利出让，企业将面临财政危机。
二、土地一级开发资金运动的特点
从资金运动角度考虑，与其他生产经营活动相比，土地一级开发企业资金运动具有如下几个方面特点：
（一）资金需求量大。土地一级开发所需资金量很大，少则几千万，多则几个亿、十几个亿，甚至几十个亿。
（二）资金占用时间长、土地一级开发，从征地拆迁到施工开发达到转让条件，所需时间往往很长，少则两年，长则三五年，甚至更长。
（三）分阶段投入。在大多数情况下，土地一级开发的资金是随着开发的深入分阶段逐步投入的，而不是一次性全部投入。
（四）回收期长。即使土地已经开发并开始转让，在许多情况下，最终全部收回资金，也需要较长时间，有的也长达几年。
三、资金筹集环节风险管理防范的措施和方法
在项目开始以前，对于项目本身所需要的资金总量、各个阶段需要投入的资金量、资金回收数量和时间等进行科学预测，在此基础上对筹资活动进行合理的规划是非常必要的。
（一）按项目的实际进度预测资金需要量
土地一级开发资金需求量大，并不意味着所有资金都需要在开始时一次性投入，而是随着开发项目的进度分期分批投入，因此在时间分布上应当根据项目进展情况和资金状况选择合适的时机进行筹资，既要避免因为资金供应不足而影响项目推进，也要避免大量资金闲置而加大成本的现象。
（二）按项目的成本预算、土地出让时序确定筹资数量
资金预测的基础是项目的成本预算、土地出让时序等。由于土地开发项目本身各项支出具有较为明确的成本预算标准，可以根据各个阶段土地开发的具体内容和预算标准确定相应的资金流出量，再结合项目开发过程中收回的资金数量和资金存量确定筹资规模。在一定时期内，资金流出量减去资金流入量，再减去资金存量，得出需要筹资的数量。
（三）选择最佳资本结构
从目前土地一级开发融资的现状和可能途径分析，融资渠道包括：政府投入部分开发资金、银行贷款、信用贷款、发行债券等。
在具体安排资本结构时，应根据企业的具体情况来安排负债与自有资金的比例关系，合理组织筹资方式，使资金成本和风险都能保持最小，实现有关各方经济利益的最大化。
1、对于初创时期的企业，为避免由于负债而带来的利息负担，主要应采用政府投入部分开发资金、自有资金进行经营；
2、当企业发展比较顺利，对于未来前景有较大把握时，可以通过长期借款、发行债券等方式筹集资金。如果对于过多的利息负担并无太大把握，或者不愿意承担过大的风险时，可以通过增资或者吸收新的投资者的方式以增加自有资金来解决资金需求。
四、资金投放环节风险管理防范的措施和方法
对于开发企业来说，将大量资金投入土地一级开发项目，除了实现政府土地开发目标之外，自然希望获得一定的增值收益。在项目运作过程中，在控制投资风险的基础上实现较高的投资回报。
（一）项目实施前投资可行性评估
相对其他房地产开发项目而言，土地一级开发存在较多的财务风险，包括：融资风险、成本费用变动风险、流动性风险等，因此，在项目开始实施前，要通过对项目本身的深入分析，比如对所要拆迁地区的居民人数、构成、成分等加以分析，以评估风险发生的可能性，确定风险发生对于项目可能带来的不良影响，再在风险评估的基础上确定风险反应；同时运用一定的方法，如：回收期法、投资报酬率、净现值法、获利能力指数法等计算项目的投资收益，从而做出投资可行性决策。
（二）投资实施过程的管理
对于土地一级开发项目，在进入实施阶段以后，需要对投资实施过程进行监控。实施过程监控主要包括两个方面：
1、对预算执行的监控
项目开始前，首先编制详细的土地开发投资预算，在以后的物资采购、建设安装、环境工程等投资实施过程中，也都必须严格执行预算，不得随意更改预算，保证预算的严肃性。凡是确实需要对预算进行调整的，必须按照规定的程序进行预算调整的审批。
2、对成本的监控
按照有关规定，土地开发成本必须经过有关部门的严格审核，凡是超过规定范围和标准的开发成本，有关部门在审核时不予以通过，则需要由开发企业自行负担，从而减少了开发企业的利润，因此开发企业同样必须加强对开发项目的成本控制。财务部门及时了解项目的总成本和相关成本项目的发生情况，并定期或不定期进行成本分析，了解成本变化及其原因，采取有效措施控制成本。
总之，在资金筹集和投资环节加强风险管理防范，可以使土地一级开发企业有效降低财务风险，获得可持续健康发展。
参 考 文 献
[1]楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，中国法制出版社，2009年5月
[2]王宏新主编：《土地一级开发实务指南》，化学工业出版社，2007年3月
[3]北京京投土地项目管理咨询股份有限公司编著：《城市土地开发与管理》，中国建筑工业出版社，2006年11月
[关键词] 土地一级开发 风险管理 征地补偿
土地一级开发，是土地储备中的一个重要环节，是以政府为主导，市场化运作的一种土地整理模式。由于土地一级开发相对其他行业而言是资金密集型行业，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等，都需要投入大量的资金，而且资金占用时间长、周转速度慢。既要解决项目运转过程中新出现的资金需求，又需要偿还到期债务，仅靠开发企业自有资金是无法满足资金的需求。
目前，土地一级开发行业的资金大部分来自银行贷款，负债筹资成为主要的筹资方式。在完全市场化运作模式下，存在较多不确定因素，企业的财务风险主要集中在资金筹措及投资环节。因此，在资金筹集及投放环节上加强资金管理，以进一步防范财务风险。使土地一级开发企业可持续健康发展。
一、土地一级开发行业财务风险概况
（一）土地一级开发周期长、无法以土地开发权作为抵押，以及国家加强对房地产信贷的控制等原因，导致融资难度增加，资金周转风险很大；
（二）土地开发过程中由于征地、拆迁等环节存在不确定因素，会导致土地整理成本上升；
（三）开发产品不能按预期出让，土地开发成本无法按时收回，导致利息成本上升及还本付息压力的加大。
对于土地一级开发企业而言，由于投入土地前期开发的资金有一大部分来自银行贷款，一旦遭遇地产市场低迷、经过开发的储备土地没有顺利出让，企业将面临财政危机。
二、土地一级开发资金运动的特点
从资金运动角度考虑，与其他生产经营活动相比，土地一级开发企业资金运动具有如下几个方面特点：
（一）资金需求量大。土地一级开发所需资金量很大，少则几千万，多则几个亿、十几个亿，甚至几十个亿。
（二）资金占用时间长、土地一级开发，从征地拆迁到施工开发达到转让条件，所需时间往往很长，少则两年，长则三五年，甚至更长。
（三）分阶段投入。在大多数情况下，土地一级开发的资金是随着开发的深入分阶段逐步投入的，而不是一次性全部投入。
（四）回收期长。即使土地已经开发并开始转让，在许多情况下，最终全部收回资金，也需要较长时间，有的也长达几年。
三、资金筹集环节风险管理防范的措施和方法
在项目开始以前，对于项目本身所需要的资金总量、各个阶段需要投入的资金量、资金回收数量和时间等进行科学预测，在此基础上对筹资活动进行合理的规划是非常必要的。
（一）按项目的实际进度预测资金需要量
土地一级开发资金需求量大，并不意味着所有资金都需要在开始时一次性投入，而是随着开发项目的进度分期分批投入，因此在时间分布上应当根据项目进展情况和资金状况选择合适的时机进行筹资，既要避免因为资金供应不足而影响项目推进，也要避免大量资金闲置而加大成本的现象。
（二）按项目的成本预算、土地出让时序确定筹资数量
资金预测的基础是项目的成本预算、土地出让时序等。由于土地开发项目本身各项支出具有较为明确的成本预算标准，可以根据各个阶段土地开发的具体内容和预算标准确定相应的资金流出量，再结合项目开发过程中收回的资金数量和资金存量确定筹资规模。在一定时期内，资金流出量减去资金流入量，再减去资金存量，得出需要筹资的数量。
（三）选择最佳资本结构
从目前土地一级开发融资的现状和可能途径分析，融资渠道包括：政府投入部分开发资金、银行贷款、信用贷款、发行债券等。
在具体安排资本结构时，应根据企业的具体情况来安排负债与自有资金的比例关系，合理组织筹资方式，使资金成本和风险都能保持最小，实现有关各方经济利益的最大化。
1、对于初创时期的企业，为避免由于负债而带来的利息负担，主要应采用政府投入部分开发资金、自有资金进行经营；
2、当企业发展比较顺利，对于未来前景有较大把握时，可以通过长期借款、发行债券等方式筹集资金。如果对于过多的利息负担并无太大把握，或者不愿意承担过大的风险时，可以通过增资或者吸收新的投资者的方式以增加自有资金来解决资金需求。
四、资金投放环节风险管理防范的措施和方法
对于开发企业来说，将大量资金投入土地一级开发项目，除了实现政府土地开发目标之外，自然希望获得一定的增值收益。在项目运作过程中，在控制投资风险的基础上实现较高的投资回报。
（一）项目实施前投资可行性评估
相对其他房地产开发项目而言，土地一级开发存在较多的财务风险，包括：融资风险、成本费用变动风险、流动性风险等，因此，在项目开始实施前，要通过对项目本身的深入分析，比如对所要拆迁地区的居民人数、构成、成分等加以分析，以评估风险发生的可能性，确定风险发生对于项目可能带来的不良影响，再在风险评估的基础上确定风险反应；同时运用一定的方法，如：回收期法、投资报酬率、净现值法、获利能力指数法等计算项目的投资收益，从而做出投资可行性决策。
（二）投资实施过程的管理
对于土地一级开发项目，在进入实施阶段以后，需要对投资实施过程进行监控。实施过程监控主要包括两个方面：
1、对预算执行的监控
项目开始前，首先编制详细的土地开发投资预算，在以后的物资采购、建设安装、环境工程等投资实施过程中，也都必须严格执行预算，不得随意更改预算，保证预算的严肃性。凡是确实需要对预算进行调整的，必须按照规定的程序进行预算调整的审批。
2、对成本的监控
按照有关规定，土地开发成本必须经过有关部门的严格审核，凡是超过规定范围和标准的开发成本，有关部门在审核时不予以通过，则需要由开发企业自行负担，从而减少了开发企业的利润，因此开发企业同样必须加强对开发项目的成本控制。财务部门及时了解项目的总成本和相关成本项目的发生情况，并定期或不定期进行成本分析，了解成本变化及其原因，采取有效措施控制成本。
总之，在资金筹集和投资环节加强风险管理防范，可以使土地一级开发企业有效降低财务风险，获得可持续健康发展。
参 考 文 献
[1]楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，中国法制出版社，2009年5月
[2]王宏新主编：《土地一级开发实务指南》，化学工业出版社，2007年3月
[3]北京京投土地项目管理咨询股份有限公司编著：《城市土地开发与管理》，中国建筑工业出版社，2006年11月