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摘要：我国的房地产业发展至今已有20多年的历程，不断发展逐渐走向成熟，成为国民经济中重要的基础产业。房地产业的发展关系到人民生活、社会安定，是社会和谐发展的重要影响因素。对房地产项目的投资越来越多，由于目前我国房地产业尚没有形成完善对管理体制，政策法规仍不健全，造成投资过热，投资风险控制不理想等问题。房地产业成为高风险行业之一，对其投资风险的控制进行分析研究成为相关领域的重要课题。
关键词：项目投资；风险控制；理论与实践
我国房地产市场形成的较晚，随着住房制度的不断改革，对房地产推行的综合开发，房地产业发展迅速，目前成为我国重要的支柱产业，促进国民经济快速发展。作为一个高投入、高风险、资金密集的产业，人们对房地产的投资持续上升。然而目前我国对房地产市场投资项目风险的辨别、评估以及控制还不完善，加上投资项目具有较长周期性的特点，使得房地产业投资风险较大。本文主要对风险控制进行分析研究，在分析理论基础上进行实践验证。
一、房地产项目投资特点
（一）不可移动性
对房地产项目进行投资，首先要明白其基本特征—位置不可移动性。项目投资者难免要承担一定的政治风险，包括战争、政变、外来侵略、经济制裁等。一旦政治风险发生，不仅损坏建筑物还会引起其他风险，因此是房地产投资里最大的风险。
（二）高投入性
按通常房地产的开发项目计算，每开发一平方千米的土地就需要三亿元基础设施建设费用，再加上征地拆迁费用、建筑安装费用等，每平方千米需要多达十亿元的投资。这种大规模投资使得投资者面临通胀风险、利率风险以及融资风险等。
（三）过程的长期性
整个房地产项目的投资过程包括决策、前期、建设、运营阶段。整个过程需要几年、几十年，过程越长社会经济等越有可能发生变化，导致投资面临各种风险。
（四）特殊性
房地产的项目体积大且具有固定性，其建设需要现场露天进行，建设过程中会收到严寒酷暑、极端天气的影响，还会面临洪水、地震、火灾等意外事故。
（五）专业管理性
房地产项目的投资是一种专业化投资活动，分为内部专业管理性和外部专业管理性。内部专业性指投资者需要在土地使用权、设计规划、项目融资、市场营销、工程管理等方面有管理能力与经验。外部专业性指投资者既要服从政府、土地、市政、环保等部门的管理，还要利用中介机构、外部咨询等的专业指导。投资者如果不能满足上述能力或者没有遵守相关部门的管理，将会面临各种处罚风险。
综上，房地产投资存在的风险与普通投资风险不同，是典型的高风险产业。房地产投资既有风险又有商机。在实际操作中应该避免减少投资失误，提高投资效益与投资水平，实现投资控制的理论与实践价值。
二、房地产项目投资风险控制理论
房地产项目的投资风险管理，主要是指人们借助各种方法识别投资中的各种风险，对风险进行分析研究，在发现规律性质的基础上结合各种措施手段控制风险，从而把风险降低到最低。具体的投资风险控制过程包括风险分析、风险决策与处理、风险管理后评价等。
（一）风险分析
1.风险识别
对风险进行识别是风险控制的第一步，正确、全面的识别风险才能对风险继续估计、评价与决策。风险识别的目的是找出并确认影响投资进程的因素，并找出其规律特点。此过程必须要全面找出风险因素，并进行适当分类，找出风险根源。风险识别工作通常需要三步，整理相关项目数据、估测风险趋势、确定并归类风险事件。
2.风险估计
风险估计是对项目投资风险进行量化，从而确定风险的高低大小，为进一步控制风险做基础。风险估计主要解决两方面问题，一方面要确定风险发生可能性，另一方面要确定风险可能带来的损失，例如损失的金额等。
3.风险评价
风险评价依据风险估计确定的高低大小对风险对房地产的影响程度进行评价分析。该阶段为风险决策做好准备提供依据。风险评价的依据主要有：各种风险因素对项目的总体影响；项目的进展状况，随着项目进度的发展，风险发生的几率就会加大；项目类型。经常做的或者普通的风险很容易被识别，利用先前的知识和经验能够大大降低风险造成的损失。但是那些比较复杂或者技术含量较高的项目，对其风险识别难度较大。
进行风险评价时要注意以下几方面的工作：借助一定方法全面解析项目的情况；定义评价标度；确定投资项目总体的风险水平；利用风险评价工具排序风险的重要性，并进行量化。
图 1 风险分析流程图
（二）风险决策
在风险评价结束后，针对风险不同是影响程度制定一定的管理措施，拟定各种管理方案，然后根据投资长远目标及现状，决策出最佳的方案或者措施。
（三）风险处理
根据风险决策要求，建立风险管理相关组织，制定详尽具体的管理计划，包括应急方案、抑制风险计划等，在实践中进行实施。
（四）风险管理后评价
风险控制的最后过程就是对管理工作进行评价，管理者要对上述环节过程进行检查监督，协调各方力量对管理结果进行评析，主要的分析内容有：风险因素有无遗漏、环境条件有无变化、措施是否得当、是否有新风险、评价是否合理全面、决策是否正确、管理方面是否达到效果等问题。上述问题解决后，通过对风险过程的反思，把经验教训进行反馈。
三、房地产投资风险控制的实践
房地产投资者进行投资过程中需要面对各种风险的影响，聪明的投资者不在于碰不碰到投资风险，在于及时预测并发现风险，并且能采取有效措施减轻、缓和、化解并控制风险。房地产项目投资者应当成为风险控制专家。实践表明，投资成败在于投资者对各种风险的认识与控制。在实践中，房地产项目投资者通常采用以下几种方法管理控制风险。 （一）风险较小投资项目
房地产有许多种类的投资项目，这些项目的风险程度不同，有的风险大，有的风险则较小。选择那些风险比较小的项目进行投资，能够把投资不确定性最大限度的降低，这些项目通常是指能够提前预测投资收益的项目，从而减小了投资风险。
选择投资风险较小的项目，存在一定的不足，主要是指放弃了那些具有巨额利润潜力的项目投资机会。在市场经济条件下，预期收益与投资潜在的风险是呈一定的正比例关系，潜在风险越大预期收益也就也高。如果投资的期望利润高且风险小，投资者会立即进入市场，从而降低了期望利润。
（二）投资组合降低风险
同样经济环境情况下，具有不同收益的投资项目有不同的反应，因此把相关性不够强的投资项目组合在一起就能获取比把所有投资集中于一个项目上更多且更加稳定的收益。值得注意到是，各投资项目相关性不能过强，要不然不能达到通过投资组合来减小风险的作用。那些资金实力比较雄厚的投资者，采用投资组合方法降低投资风险实施起来比较容易。因为他们有充足的资金组合投资，能够选择地域组合投资、类型组合投资等来实现投资组合。例如投资者可以分别把钱投到办公大楼和住宅，如果投入到办公大楼的资金受到损失，而投入到住宅的资金没有受到损失还获得了较高的收益，那么投入住宅的资金就能补偿投入到办公大楼的部分。
投资者在选用此方法时要注意，通过投资组合降低风险的方法并不是把风险变没。风险通常是由系统风险（例如国家金融状况、宏观因素等投资者不能控制的风险）、非系统风险（投资者可以控制的风险，例如建筑物地点、档次、类型等）组成，投资组合后，虽然减少了非系统风险，但是还存在着一定的系统性风险。
（三）市场调查降低风险
在投资过程中各种不确定因素就是风险，风险的存在增大了实际收益与预期收益偏离的可能性。这种不确定性减小后便可以降低这种偏离程度。通过市场调查尽可能获取信息，投资者获取的关于投资环境的市场信息越多，投资者就能做出越准确的预测，进而做出更加正确合理的决策，这些决策包括项目选择、时机选择、区位选择、融资选择等。通过详尽的市场调查，可以最大程度的降低市场不确定性，从而能更好的控制投资风险。
（四）加强管理控制风险
投资项目是否达到预期效果，做好项目控制管理是非常关键的。对开发投资项目，项目整个过程的进度、质量和投资是重点。那些缺乏经验的投资者，需要委托有丰富管理经验的单位来从事风险控制，这是非常必要的。那些盈利性的物业管理，借助专业化的管理人员、管理经验、市场信息等可以大大降低实际收益偏离预期收益间的偏差，从而能够更好地利用物业、降低空置率、降低经营费用，进而能够减小控制风险。
（五）转嫁风险
租赁物业中如果租赁合约规定承担人担负所有的维修费用、经营费用、保险费用、地产税等，就可以把经营费用上升的风险转嫁到承担人那里，从而实现了转嫁风险。
结语
房地产项目投资是一个复杂、涉及多专业的大系统，目前市场竞争日益激烈，投资风险越来越大，对投资风险的控制得到各领域的广泛关注。本文对房地产项目投资风险控制理论与实践进行了分析研究，以期为风险控制研究提供借鉴意义。
参考文献：
[1]刘强.企业房地产项目投资风险管理研究[D].江苏大学，2006.
[2]张宇.房地产项目投资风险控制理论与方法研究[D].昆明理工大学，2012.
[3]温方方.房地产项目投资风险分析和评价研究[D].西安建筑科技大学，2013.
关键词：项目投资；风险控制；理论与实践
我国房地产市场形成的较晚，随着住房制度的不断改革，对房地产推行的综合开发，房地产业发展迅速，目前成为我国重要的支柱产业，促进国民经济快速发展。作为一个高投入、高风险、资金密集的产业，人们对房地产的投资持续上升。然而目前我国对房地产市场投资项目风险的辨别、评估以及控制还不完善，加上投资项目具有较长周期性的特点，使得房地产业投资风险较大。本文主要对风险控制进行分析研究，在分析理论基础上进行实践验证。
一、房地产项目投资特点
（一）不可移动性
对房地产项目进行投资，首先要明白其基本特征—位置不可移动性。项目投资者难免要承担一定的政治风险，包括战争、政变、外来侵略、经济制裁等。一旦政治风险发生，不仅损坏建筑物还会引起其他风险，因此是房地产投资里最大的风险。
（二）高投入性
按通常房地产的开发项目计算，每开发一平方千米的土地就需要三亿元基础设施建设费用，再加上征地拆迁费用、建筑安装费用等，每平方千米需要多达十亿元的投资。这种大规模投资使得投资者面临通胀风险、利率风险以及融资风险等。
（三）过程的长期性
整个房地产项目的投资过程包括决策、前期、建设、运营阶段。整个过程需要几年、几十年，过程越长社会经济等越有可能发生变化，导致投资面临各种风险。
（四）特殊性
房地产的项目体积大且具有固定性，其建设需要现场露天进行，建设过程中会收到严寒酷暑、极端天气的影响，还会面临洪水、地震、火灾等意外事故。
（五）专业管理性
房地产项目的投资是一种专业化投资活动，分为内部专业管理性和外部专业管理性。内部专业性指投资者需要在土地使用权、设计规划、项目融资、市场营销、工程管理等方面有管理能力与经验。外部专业性指投资者既要服从政府、土地、市政、环保等部门的管理，还要利用中介机构、外部咨询等的专业指导。投资者如果不能满足上述能力或者没有遵守相关部门的管理，将会面临各种处罚风险。
综上，房地产投资存在的风险与普通投资风险不同，是典型的高风险产业。房地产投资既有风险又有商机。在实际操作中应该避免减少投资失误，提高投资效益与投资水平，实现投资控制的理论与实践价值。
二、房地产项目投资风险控制理论
房地产项目的投资风险管理，主要是指人们借助各种方法识别投资中的各种风险，对风险进行分析研究，在发现规律性质的基础上结合各种措施手段控制风险，从而把风险降低到最低。具体的投资风险控制过程包括风险分析、风险决策与处理、风险管理后评价等。
（一）风险分析
1.风险识别
对风险进行识别是风险控制的第一步，正确、全面的识别风险才能对风险继续估计、评价与决策。风险识别的目的是找出并确认影响投资进程的因素，并找出其规律特点。此过程必须要全面找出风险因素，并进行适当分类，找出风险根源。风险识别工作通常需要三步，整理相关项目数据、估测风险趋势、确定并归类风险事件。
2.风险估计
风险估计是对项目投资风险进行量化，从而确定风险的高低大小，为进一步控制风险做基础。风险估计主要解决两方面问题，一方面要确定风险发生可能性，另一方面要确定风险可能带来的损失，例如损失的金额等。
3.风险评价
风险评价依据风险估计确定的高低大小对风险对房地产的影响程度进行评价分析。该阶段为风险决策做好准备提供依据。风险评价的依据主要有：各种风险因素对项目的总体影响；项目的进展状况，随着项目进度的发展，风险发生的几率就会加大；项目类型。经常做的或者普通的风险很容易被识别，利用先前的知识和经验能够大大降低风险造成的损失。但是那些比较复杂或者技术含量较高的项目，对其风险识别难度较大。
进行风险评价时要注意以下几方面的工作：借助一定方法全面解析项目的情况；定义评价标度；确定投资项目总体的风险水平；利用风险评价工具排序风险的重要性，并进行量化。
图 1 风险分析流程图
（二）风险决策
在风险评价结束后，针对风险不同是影响程度制定一定的管理措施，拟定各种管理方案，然后根据投资长远目标及现状，决策出最佳的方案或者措施。
（三）风险处理
根据风险决策要求，建立风险管理相关组织，制定详尽具体的管理计划，包括应急方案、抑制风险计划等，在实践中进行实施。
（四）风险管理后评价
风险控制的最后过程就是对管理工作进行评价，管理者要对上述环节过程进行检查监督，协调各方力量对管理结果进行评析，主要的分析内容有：风险因素有无遗漏、环境条件有无变化、措施是否得当、是否有新风险、评价是否合理全面、决策是否正确、管理方面是否达到效果等问题。上述问题解决后，通过对风险过程的反思，把经验教训进行反馈。
三、房地产投资风险控制的实践
房地产投资者进行投资过程中需要面对各种风险的影响，聪明的投资者不在于碰不碰到投资风险，在于及时预测并发现风险，并且能采取有效措施减轻、缓和、化解并控制风险。房地产项目投资者应当成为风险控制专家。实践表明，投资成败在于投资者对各种风险的认识与控制。在实践中，房地产项目投资者通常采用以下几种方法管理控制风险。 （一）风险较小投资项目
房地产有许多种类的投资项目，这些项目的风险程度不同，有的风险大，有的风险则较小。选择那些风险比较小的项目进行投资，能够把投资不确定性最大限度的降低，这些项目通常是指能够提前预测投资收益的项目，从而减小了投资风险。
选择投资风险较小的项目，存在一定的不足，主要是指放弃了那些具有巨额利润潜力的项目投资机会。在市场经济条件下，预期收益与投资潜在的风险是呈一定的正比例关系，潜在风险越大预期收益也就也高。如果投资的期望利润高且风险小，投资者会立即进入市场，从而降低了期望利润。
（二）投资组合降低风险
同样经济环境情况下，具有不同收益的投资项目有不同的反应，因此把相关性不够强的投资项目组合在一起就能获取比把所有投资集中于一个项目上更多且更加稳定的收益。值得注意到是，各投资项目相关性不能过强，要不然不能达到通过投资组合来减小风险的作用。那些资金实力比较雄厚的投资者，采用投资组合方法降低投资风险实施起来比较容易。因为他们有充足的资金组合投资，能够选择地域组合投资、类型组合投资等来实现投资组合。例如投资者可以分别把钱投到办公大楼和住宅，如果投入到办公大楼的资金受到损失，而投入到住宅的资金没有受到损失还获得了较高的收益，那么投入住宅的资金就能补偿投入到办公大楼的部分。
投资者在选用此方法时要注意，通过投资组合降低风险的方法并不是把风险变没。风险通常是由系统风险（例如国家金融状况、宏观因素等投资者不能控制的风险）、非系统风险（投资者可以控制的风险，例如建筑物地点、档次、类型等）组成，投资组合后，虽然减少了非系统风险，但是还存在着一定的系统性风险。
（三）市场调查降低风险
在投资过程中各种不确定因素就是风险，风险的存在增大了实际收益与预期收益偏离的可能性。这种不确定性减小后便可以降低这种偏离程度。通过市场调查尽可能获取信息，投资者获取的关于投资环境的市场信息越多，投资者就能做出越准确的预测，进而做出更加正确合理的决策，这些决策包括项目选择、时机选择、区位选择、融资选择等。通过详尽的市场调查，可以最大程度的降低市场不确定性，从而能更好的控制投资风险。
（四）加强管理控制风险
投资项目是否达到预期效果，做好项目控制管理是非常关键的。对开发投资项目，项目整个过程的进度、质量和投资是重点。那些缺乏经验的投资者，需要委托有丰富管理经验的单位来从事风险控制，这是非常必要的。那些盈利性的物业管理，借助专业化的管理人员、管理经验、市场信息等可以大大降低实际收益偏离预期收益间的偏差，从而能够更好地利用物业、降低空置率、降低经营费用，进而能够减小控制风险。
（五）转嫁风险
租赁物业中如果租赁合约规定承担人担负所有的维修费用、经营费用、保险费用、地产税等，就可以把经营费用上升的风险转嫁到承担人那里，从而实现了转嫁风险。
结语
房地产项目投资是一个复杂、涉及多专业的大系统，目前市场竞争日益激烈，投资风险越来越大，对投资风险的控制得到各领域的广泛关注。本文对房地产项目投资风险控制理论与实践进行了分析研究，以期为风险控制研究提供借鉴意义。
参考文献：
[1]刘强.企业房地产项目投资风险管理研究[D].江苏大学，2006.
[2]张宇.房地产项目投资风险控制理论与方法研究[D].昆明理工大学，2012.
[3]温方方.房地产项目投资风险分析和评价研究[D].西安建筑科技大学，2013.