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信贷违规流向楼市是监管机构处罚的重点。3月1日至26日，中国银保监会公布了21张处罚银行涉房贷款违规的罚单，合计罚没1910万元，涉及中国银行、交通银行、建设银行、中国农业银行、浙江瑞安农村商业银行等14家银行。3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合下发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称“《通知》”）。
近期，多地金融监管部门排查经营贷挪用，严堵资金违规入楼市。《通知》要求，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。
《经济》杂志、经济网记者了解到，目前已有深圳、广州、北京、上海等多地监管部门陆续公布了经营贷违规流入楼市的排查结果。
3月23日，北京银保监局按照监管要求辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。而在银行自查基础上，该局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元，并已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。
此前，根据深圳自查1771亿元的经营贷款的结果仅发现了21笔、5180万元资金涉嫌违规。但在4月4日，微博用户“深房理装修队003”在微博上公布102份“深房理”摇篮会员合伙炒房材料，举报大V“深房理”参与炒房，内容包括“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为，提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题等。因此，深圳再次展开了对违规经营贷的调查工作。
上海银保监局则在4月7日首次公布了阶段性的调查结果。上海银保监局称，近日上海银保监局对辖内10余家银行开展了经营贷、消费贷违规流入楼市专项稽核调查。截至目前，本次调查已发现123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，共计3.39亿元。
广东银保监局也表示，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元。
据统计，2021年1月底开始，住建部先后奔赴上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安、南昌7个城市调研督导房地产市场。4月8日，住房和城乡建设部就约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府，要求坚决遏制投机炒房。
银保监会、住建部、人民银行三部门发文，将个人违规挪用经营贷购房的“围堵”扩大到全国所有区域的银行业机构。然而记者发现，很多人对已公布的排查结果并不满意，违规经营贷的查处也在不断深挖。
实际上，近年来信贷资金违规流入楼市屡禁不止，严查过后不少违规行为又死灰复燃。在高级经济师李庚南看来，信贷资金违规流入房地产领域是一个老生常谈的监管问题，也是历次金融秩序专项治理的重心，而经营贷又恰是违规的重灾区。“这一违规现象之所以屡禁不止，既有房地产市场固有的、深层的体制机制问题，也有市场供需方面的原因。”
李庚南告诉《经济》杂志、经济网记者，信贷资金违规流入房地产领域，总体上包括两大路径。一是违规发放房地产开发贷款，包括向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资、直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资、直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等，以及违反新近出台的房地产贷款集中度等方面的问题。二是个人消费贷款、个人经营性贷款及企业贷款被挪用，违规流入楼市。其中，以个人消费贷款、经营性贷款被挪用于购房，包括付按揭首付以及违反房地产调控政策发放按揭贷款等违规现象尤为突出。“因此，治理经营贷违规流入房地产也是此次银保监会、住建部、人民银行三部门联合发文规范的核心。”
“从经营贷违规流入房地产看，利益驱动无疑是根本原因。”李庚南称，这种驱动来自供需两方面。
一方面，资金需求方挪用资金入房地产的驱动，无疑是基于房价持续上涨的预期，特别是当前严控新建商品房价格所形成的新房与二手房价格倒挂形成的“红利”;而相对宽松的货币环境，特别是新冠肺炎疫情发生以来，相对宽松的信贷供给、优惠的利率，客观上诱使部分购房者借道经营用途贷款来购买房产。“在这方面，实体经济收益下滑导致的资金脱实向虚趋向、企业注册管理方面的虚置等某种程度上共同为通道的形成创造了条件。”
当然，还有一个长期以来困扰市场的问题，就是居民投资渠道的狭窄，以及资产保值观念下对房地产投资的偏好。“在高收益的诱使下，消费贷、首付贷等杠杆产品自然成了消费者提前消费、杠杆投资的重要工具。”李庚南如是说。
另一方面，从资金供给方即银行端看，信贷资金被借款客户挪用流入房地产，既有客观方面的因素，也有主观方面的因素。李庚南表示，从主观上看，在实体经济总体疲弱、实体企业效益下降的情况下，出于资本逐利避险的本能，银行在资产配置方面顾虑较多，存在某种程度的资产荒，房地产贷款仍是银行内心的“偏爱”。客观上，对于信贷资金的流向，就单家银行而言，持续跟踪的手段有限;特别是政策鼓励的小微企业、个体工商户贷款业务，其贷款资金流向跟踪尤其困难。
“任何行业都有生命周期，分别是形成、成长、成熟、衰退四个阶段。”金融行业分析师王赤坤对《经济》杂志、经济网记者表示，从目前看，银行经过高速发展，已经高度繁荣，现在处于成熟阶段，行业消费达到峰值，目前行业市场处于存量市场阶段，行业成长红利消失，市场规模不再有新增机会。与此同时，金融行业改革持续推进，外资和民营资本准入放宽，在各方资本继续投入和加持下，新设银行持续增加，行业供给继续增加，供给平衡被打破，供给过剩，行业竞争进入白热化。“行业红利期已过，躺赢时代不复存在，市场占有率不是共同增长而是此消彼长，企业只能挖空心思拼运营。” 目前对银行来说，优质客户越来越少，银行的盈利主要靠贷款规模的扩张，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新向《经济》杂志、经济网记者透露，在这种情况下，其实大部分银行还是把房贷看成一个优质贷款，包括个人的以及一些房地产项目的融资，有些银行一直把房贷作为非常重要的业务领域在做。
王赤坤告訴《经济》杂志、经济网记者，银行业市场化运作和薪资收入挂钩，在行业竞争非常激烈的情况下，常规的运营手段和促销手段，已经不能轻松完成工作业绩。银行经营者为完成业绩只能挖空心思，不走寻常路，搞出促销和竞争新花样。有的则铤而走险，甚至突破法律红线，出现类似发放违规经营贷的情况。
金融业是国民经济稳定的基石，各国把金融治理作为国民经济调控主要工作，银行作为金融行业的基础行业，尤其强调其业务治理。目前房地产已经深度绑架银行，政策部门屡次对涉房融资出台限制政策和去杠杆，逐步松绑房地产对银行的绑架。
个别银行从业者利用手中的权力和专业帮助受益方表面上完成合规手续，把这些交易设计成合规合法业务，逃避政府政策监管，把风险置于监管之外，王赤坤认为，这些业务势必带来银行风险有所增加，“如果不加控制，可能形成巨量风险，不仅使国家涉房调控政策效果大打折扣，如果房地产出现大幅调整，还将对整个银行业、金融业乃至整个国民经济造成重大冲击”。
李庚南也认为，信贷资金特别是经营用途贷款违规流入房地产领域，其对市场的负面影响是毋庸置疑的。“一是扰乱了房地产调控大局，容易引发局部房地产市场过热，也影响公众对房地产市场预期;二是挤占了本应流向实体经济重点领域的薄弱环节的金融资源，影响宏观政策实施的效果，加剧小微企业融资难融资贵问题，也加剧资金的脱实向虚;三是加大了居民杠杆率，增大了居民的债务风险，从而遏制居民消费能力，影响全社会消费增长的后劲。”
风险不断累积容易出现系统性风险。“比如整个房市如果出现了房价跳水，可能很多贷款就没有办法履约，即便将来还清了贷款，那也是一个负资产，很多人宁愿把房子拿去拍卖，这样就可能出现大面积怠工，就像2007年美国的次贷危机一样，银行系统性风险爆发，出现大量烂账、坏账、呆账，最终危及银行的安全。”董登新如是说。
显然，遏制信贷资金违规流入房地产及资本市场是长期以来银行业运行中存在的痼疾，也是监管面临的一个老大难的问题。其关键是银行对贷款资金用途、流向的跟踪。尽管屡禁不止，但这一问题并非无解。
银行是贷款的源头，董登新称，银行一定要守住底线。监管机构从源头“拉闸断水”，这样一方面是确保银行贷款的安全，另一方面可以抑制房价的过快上涨或抑制炒房、囤房等过度投机现象。“而对于监管贷款资金的用途和流向，这在一定程度上会加大银行的管理成本。”
李庚南则表示，除了监管力度的加大，违规成本的增大外，运用区块链等金融科技手段，建立信贷资金流动的跟踪系统或是有效路径。当然，对大额现金支出的管理也是需要重新重视的方面，这是避免资金“失踪”应采取的措施。
需要注意的是，在查处违规经营贷的过程中，要界定清楚资金的用途。中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才在接受《经济》杂志、经济网记者采访时说：“不是用于投资房地产的都是违规的，如果是直接用于房地产的贷款申请，只要这个项目本身前景好，银行给其贷款也无可非议;另外，在经营活动过程当中，也难免会有一些基建项目，比如建办公厂房、工业用房、商业性用房等也涉及房地产。”去年全国房地产开发投资就有14.14万亿元，其中有相当一部分属于银行贷款。
此外，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。徐洪才认为，一线城市高房价的问题由来已久，要管控房地产市场，促使其稳健发展要有多种手段。“如果限制资金流到房地产市场导致供给不足，房价涨得更快。”
为缓解新冠肺炎疫情对经济带来的冲击，我们要促进消费市场持续繁荣。据商务部数据统计，去年社会消费品零售总额39.2万亿元，而中国房地产市场商品房销售额累计就突破17万亿元，占到将近50%。因此，在徐洪才看来，住房需求是一个重要的消费。“贷款资金要专款专用，而对于资金用途明确的，如果挪作他用要及时纠正;对于一些个人买房或投资房地产的合理需求则要具体分析，不能简单化、‘一刀切’。”
对经营贷管控保持高壓态势
近期，多地金融监管部门排查经营贷挪用，严堵资金违规入楼市。《通知》要求，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。
《经济》杂志、经济网记者了解到，目前已有深圳、广州、北京、上海等多地监管部门陆续公布了经营贷违规流入楼市的排查结果。
3月23日，北京银保监局按照监管要求辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。而在银行自查基础上，该局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元，并已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。
此前，根据深圳自查1771亿元的经营贷款的结果仅发现了21笔、5180万元资金涉嫌违规。但在4月4日，微博用户“深房理装修队003”在微博上公布102份“深房理”摇篮会员合伙炒房材料，举报大V“深房理”参与炒房，内容包括“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为，提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题等。因此，深圳再次展开了对违规经营贷的调查工作。
上海银保监局则在4月7日首次公布了阶段性的调查结果。上海银保监局称，近日上海银保监局对辖内10余家银行开展了经营贷、消费贷违规流入楼市专项稽核调查。截至目前，本次调查已发现123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，共计3.39亿元。
广东银保监局也表示，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元。
据统计，2021年1月底开始，住建部先后奔赴上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安、南昌7个城市调研督导房地产市场。4月8日，住房和城乡建设部就约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府，要求坚决遏制投机炒房。
银保监会、住建部、人民银行三部门发文，将个人违规挪用经营贷购房的“围堵”扩大到全国所有区域的银行业机构。然而记者发现，很多人对已公布的排查结果并不满意，违规经营贷的查处也在不断深挖。
违规购房问题久治不绝
实际上，近年来信贷资金违规流入楼市屡禁不止，严查过后不少违规行为又死灰复燃。在高级经济师李庚南看来，信贷资金违规流入房地产领域是一个老生常谈的监管问题，也是历次金融秩序专项治理的重心，而经营贷又恰是违规的重灾区。“这一违规现象之所以屡禁不止，既有房地产市场固有的、深层的体制机制问题，也有市场供需方面的原因。”
李庚南告诉《经济》杂志、经济网记者，信贷资金违规流入房地产领域，总体上包括两大路径。一是违规发放房地产开发贷款，包括向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资、直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资、直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等，以及违反新近出台的房地产贷款集中度等方面的问题。二是个人消费贷款、个人经营性贷款及企业贷款被挪用，违规流入楼市。其中，以个人消费贷款、经营性贷款被挪用于购房，包括付按揭首付以及违反房地产调控政策发放按揭贷款等违规现象尤为突出。“因此，治理经营贷违规流入房地产也是此次银保监会、住建部、人民银行三部门联合发文规范的核心。”
“从经营贷违规流入房地产看，利益驱动无疑是根本原因。”李庚南称，这种驱动来自供需两方面。
一方面，资金需求方挪用资金入房地产的驱动，无疑是基于房价持续上涨的预期，特别是当前严控新建商品房价格所形成的新房与二手房价格倒挂形成的“红利”;而相对宽松的货币环境，特别是新冠肺炎疫情发生以来，相对宽松的信贷供给、优惠的利率，客观上诱使部分购房者借道经营用途贷款来购买房产。“在这方面，实体经济收益下滑导致的资金脱实向虚趋向、企业注册管理方面的虚置等某种程度上共同为通道的形成创造了条件。”
当然，还有一个长期以来困扰市场的问题，就是居民投资渠道的狭窄，以及资产保值观念下对房地产投资的偏好。“在高收益的诱使下，消费贷、首付贷等杠杆产品自然成了消费者提前消费、杠杆投资的重要工具。”李庚南如是说。
另一方面，从资金供给方即银行端看，信贷资金被借款客户挪用流入房地产，既有客观方面的因素，也有主观方面的因素。李庚南表示，从主观上看，在实体经济总体疲弱、实体企业效益下降的情况下，出于资本逐利避险的本能，银行在资产配置方面顾虑较多，存在某种程度的资产荒，房地产贷款仍是银行内心的“偏爱”。客观上，对于信贷资金的流向，就单家银行而言，持续跟踪的手段有限;特别是政策鼓励的小微企业、个体工商户贷款业务，其贷款资金流向跟踪尤其困难。
银行需谨防下一个次贷危机
“任何行业都有生命周期，分别是形成、成长、成熟、衰退四个阶段。”金融行业分析师王赤坤对《经济》杂志、经济网记者表示，从目前看，银行经过高速发展，已经高度繁荣，现在处于成熟阶段，行业消费达到峰值，目前行业市场处于存量市场阶段，行业成长红利消失，市场规模不再有新增机会。与此同时，金融行业改革持续推进，外资和民营资本准入放宽，在各方资本继续投入和加持下，新设银行持续增加，行业供给继续增加，供给平衡被打破，供给过剩，行业竞争进入白热化。“行业红利期已过，躺赢时代不复存在，市场占有率不是共同增长而是此消彼长，企业只能挖空心思拼运营。” 目前对银行来说，优质客户越来越少，银行的盈利主要靠贷款规模的扩张，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新向《经济》杂志、经济网记者透露，在这种情况下，其实大部分银行还是把房贷看成一个优质贷款，包括个人的以及一些房地产项目的融资，有些银行一直把房贷作为非常重要的业务领域在做。
王赤坤告訴《经济》杂志、经济网记者，银行业市场化运作和薪资收入挂钩，在行业竞争非常激烈的情况下，常规的运营手段和促销手段，已经不能轻松完成工作业绩。银行经营者为完成业绩只能挖空心思，不走寻常路，搞出促销和竞争新花样。有的则铤而走险，甚至突破法律红线，出现类似发放违规经营贷的情况。
金融业是国民经济稳定的基石，各国把金融治理作为国民经济调控主要工作，银行作为金融行业的基础行业，尤其强调其业务治理。目前房地产已经深度绑架银行，政策部门屡次对涉房融资出台限制政策和去杠杆，逐步松绑房地产对银行的绑架。
个别银行从业者利用手中的权力和专业帮助受益方表面上完成合规手续，把这些交易设计成合规合法业务，逃避政府政策监管，把风险置于监管之外，王赤坤认为，这些业务势必带来银行风险有所增加，“如果不加控制，可能形成巨量风险，不仅使国家涉房调控政策效果大打折扣，如果房地产出现大幅调整，还将对整个银行业、金融业乃至整个国民经济造成重大冲击”。
李庚南也认为，信贷资金特别是经营用途贷款违规流入房地产领域，其对市场的负面影响是毋庸置疑的。“一是扰乱了房地产调控大局，容易引发局部房地产市场过热，也影响公众对房地产市场预期;二是挤占了本应流向实体经济重点领域的薄弱环节的金融资源，影响宏观政策实施的效果，加剧小微企业融资难融资贵问题，也加剧资金的脱实向虚;三是加大了居民杠杆率，增大了居民的债务风险，从而遏制居民消费能力，影响全社会消费增长的后劲。”
风险不断累积容易出现系统性风险。“比如整个房市如果出现了房价跳水，可能很多贷款就没有办法履约，即便将来还清了贷款，那也是一个负资产，很多人宁愿把房子拿去拍卖，这样就可能出现大面积怠工，就像2007年美国的次贷危机一样，银行系统性风险爆发，出现大量烂账、坏账、呆账，最终危及银行的安全。”董登新如是说。
消除痼疾不可“一刀切”
显然，遏制信贷资金违规流入房地产及资本市场是长期以来银行业运行中存在的痼疾，也是监管面临的一个老大难的问题。其关键是银行对贷款资金用途、流向的跟踪。尽管屡禁不止，但这一问题并非无解。
银行是贷款的源头，董登新称，银行一定要守住底线。监管机构从源头“拉闸断水”，这样一方面是确保银行贷款的安全，另一方面可以抑制房价的过快上涨或抑制炒房、囤房等过度投机现象。“而对于监管贷款资金的用途和流向，这在一定程度上会加大银行的管理成本。”
李庚南则表示，除了监管力度的加大，违规成本的增大外，运用区块链等金融科技手段，建立信贷资金流动的跟踪系统或是有效路径。当然，对大额现金支出的管理也是需要重新重视的方面，这是避免资金“失踪”应采取的措施。
需要注意的是，在查处违规经营贷的过程中，要界定清楚资金的用途。中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才在接受《经济》杂志、经济网记者采访时说：“不是用于投资房地产的都是违规的，如果是直接用于房地产的贷款申请，只要这个项目本身前景好，银行给其贷款也无可非议;另外，在经营活动过程当中，也难免会有一些基建项目，比如建办公厂房、工业用房、商业性用房等也涉及房地产。”去年全国房地产开发投资就有14.14万亿元，其中有相当一部分属于银行贷款。
此外，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。徐洪才认为，一线城市高房价的问题由来已久，要管控房地产市场，促使其稳健发展要有多种手段。“如果限制资金流到房地产市场导致供给不足，房价涨得更快。”
为缓解新冠肺炎疫情对经济带来的冲击，我们要促进消费市场持续繁荣。据商务部数据统计，去年社会消费品零售总额39.2万亿元，而中国房地产市场商品房销售额累计就突破17万亿元，占到将近50%。因此，在徐洪才看来，住房需求是一个重要的消费。“贷款资金要专款专用，而对于资金用途明确的，如果挪作他用要及时纠正;对于一些个人买房或投资房地产的合理需求则要具体分析，不能简单化、‘一刀切’。”