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【摘要】重资产的地产企业形成资金的大量沉淀和固化，普遍存在的“短融长投”现象，给企业造成沉重的融资压力，资产也非常缺乏流动性，影响了企业的快速发展和应对风险的能力。而轻资产本质是在资产回报降低，行业竞争加剧的时代，通过效率资源和资本资源的配置优化来提高行业整体的效率水平和优势企业的市场空间，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择。
【关键词】地产；轻资产；小股操盘；融资；合作开发
传统房地产投资模式开发周期长、资金周转慢、受经济周期和房价波动影响大，该类型的房地产企业资产缺乏流动性，影响了企业的快速发展和应对风险的能力。如今，受制于周期性调整，已走到供需平衡的拐点，进入紧缩周期，随着地产行业已经从“黄金时代”进入了“白银时代”，将难以轻易获得资产经营和物业升值的收益，“拿地-开发-销售-挣钱”的高利润时代已经过去。经济新常态形势下，通过资源配置优化，选择轻资产经营模式，提高企业运营效率水平和优势空间，是产业地产企业的必然选择。
一、产业地产之发展历程中国的产业地产的发展经过三个阶段：起步、产品、专业化。
第一个阶段是起步阶段，是跑马圈地、复制和快速开发的阶段。在产业地产刚开始的年代，这种模式最容易快速实施。
第二个阶段是产品阶段，随着产业地产的概念逐步明朗，第二个阶段更多的是靠设计理论水平更好的产品撬动市场。
第三个阶段是专业化阶段，或者是专业化服务阶段，需要依靠专业水平、专业能力的支撑持续前行。
二、产业地产之发展瓶颈作为高价值的大宗商品，地产的产品与一般商品不同。
因为其工程量大、前期工作繁杂、环节衔接复杂，还受到地段、位置、朝向甚至同级市场、供需条件等诸多因素的影响。一、二线城市项目在房价、销售利润高才能投资，但局部已经趋于过热，地价更贵、投资更大，回报率不高，众多产业地产巨头已将目光瞄准了三、四线城市。
三、四线城市发展不动产资源稀缺，具有良好的市场条件，伴随城镇化进程加快，城市人口规模的扩大，人均消费能力的提升都将成为城市产业地产发展的良好推力。但目前部分城市的产业地产出现了供应增加过于快速的现象，再加之火爆电商的巨大冲击，导致空置率大幅提升，而且最大挑战是目前三、四线城市的市场份额小、招商难，依靠房地产销售回笼资金的做法无法长期发挥效益。
同时，行业内各家地产企业在同区域项目的竞争愈发激烈，而买房客户的需求、对产品的要求、法律意识等不断提升，并由卖方市场转变为买房市场。地产公司涉及项目建设、运营管理、招商运作等各工作环节均需要投入大量的管理人员，而且对人员的能力、经验、资源等要求很高。随着各大企业在产业地产版图扩大的同时，运营能力不足的问题也日渐暴露。
地产公司发展目前均面临以上种种问题，而一旦无法维持足够现金流，调整战略从重资产模式走向轻资产模式，是必然的选择。
三、轻资产路径选择
“轻资产”战略的核心是通过寻求外部资金的帮助，从而减少自身投入，集中自身优势资源“做自己擅长的事情”，通过资源配置的优化，以提高企业的盈利能力。具体路径如下：
（一）多渠道融资
通过向银行抵押土地获取贷款融资成本较低，但目前大部分银行针对地产项目在授信条件、担保措施上对开发商增加限制和约束条件，房地产开发贷款期限一般不超过三年，对销售时间、销售周期、资金回笼均有较高要求，还贷压力大。因此，应积极灵活拓展融资的多渠道。
1.出售后回租。指以融资为目的将其资产销售给以融资租赁业务的企业并取得用以发展的资金，通过其他项目的资金支持又将资产租回，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的贷款行为。通过改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。
2.资产证券化。即以项目未来收益作为资产支持证券的资产池，以协议形式出售给特定目的机构或特定目的受托人（SPV，特设信托机构），并由公司为该机构发行资产支持证券提供担保，然后由该机构在资本市场发行证券。
3.“预先团购式”房产众筹。在建项目甚至在取得预售许可证之前发起，对房产建成后的团购名额的提前预定。对于公司而言，利用折扣期房把营销前置，在项目开发前期就可以获得充足低廉的运营资金，可以达到降低融资成本的效果。
（二）项目合作开发利用自身资源与合作方的资金，进行合作开发或者与专业投资管理机构的合作，是降低企业投资的最佳选择。通过项目的合作开发，将传统地产的“独立投资开发增值销售”的模式，转变为“开发收入+运营收入”模式。
1.定向（订单式）开发
定向开发属于商品房销售模式的一种，区别在于是与有关个人、单位企业等销售对象预先确定。按定向开发模式进行开发项目，能最大限度压缩销售、策划费用等项目建设前期费用；建设标准可通过协商确定，建安成本完全可预控；有利于解决项目融资问题，资金成本、投资风险、滞销风险可大幅降低。
2.整体产权转移
集团、各下属企业一般拥有土地资源，通过与资金投资方合作，在项目合作公司股东之间，或向他人转让其股权或合作开发权益，可避免营业税、土地增值税的缴纳，提高合作双方利润率。
3.组建项目开发公司
即负责出资、运营销售的企业，与提供土地的企业，通过以组建法人资格的经济实体公司来合作进行项目的投资开发。这种模式可有效保障各方股东权益，可实现免征营业税，且符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。
（三）内部管理模式创新
依靠传统地产企业的高投入（土地、广告、人员）换取高回报，显然不足以适应轻资产运营的发展。因此地产企业的优势，必须通过在产品创新、成本控制、品牌经营、资源整合等各方面提高，在激烈的竞争市场上需求生存发展的空间。具体实施包括：建筑定位与规划创新，提高地产产品品质；应用新型材料与技术，提高建设效率的同时降低投入成本；创新经营和销售模式，提高对市场的风险预判能力。
总之，随着中国经济逐步进入新常态，地产企业所面临的发展环境不断变化。无论重资产或轻资产运营，结合自己的情况，通过不断调整、完善、发展以适应时代要求，都是地产企业根据发展环境的变化以及企业发展需求而作出的必要战略调整。
【关键词】地产；轻资产；小股操盘；融资；合作开发
传统房地产投资模式开发周期长、资金周转慢、受经济周期和房价波动影响大，该类型的房地产企业资产缺乏流动性，影响了企业的快速发展和应对风险的能力。如今，受制于周期性调整，已走到供需平衡的拐点，进入紧缩周期，随着地产行业已经从“黄金时代”进入了“白银时代”，将难以轻易获得资产经营和物业升值的收益，“拿地-开发-销售-挣钱”的高利润时代已经过去。经济新常态形势下，通过资源配置优化，选择轻资产经营模式，提高企业运营效率水平和优势空间，是产业地产企业的必然选择。
一、产业地产之发展历程中国的产业地产的发展经过三个阶段：起步、产品、专业化。
第一个阶段是起步阶段，是跑马圈地、复制和快速开发的阶段。在产业地产刚开始的年代，这种模式最容易快速实施。
第二个阶段是产品阶段，随着产业地产的概念逐步明朗，第二个阶段更多的是靠设计理论水平更好的产品撬动市场。
第三个阶段是专业化阶段，或者是专业化服务阶段，需要依靠专业水平、专业能力的支撑持续前行。
二、产业地产之发展瓶颈作为高价值的大宗商品，地产的产品与一般商品不同。
因为其工程量大、前期工作繁杂、环节衔接复杂，还受到地段、位置、朝向甚至同级市场、供需条件等诸多因素的影响。一、二线城市项目在房价、销售利润高才能投资，但局部已经趋于过热，地价更贵、投资更大，回报率不高，众多产业地产巨头已将目光瞄准了三、四线城市。
三、四线城市发展不动产资源稀缺，具有良好的市场条件，伴随城镇化进程加快，城市人口规模的扩大，人均消费能力的提升都将成为城市产业地产发展的良好推力。但目前部分城市的产业地产出现了供应增加过于快速的现象，再加之火爆电商的巨大冲击，导致空置率大幅提升，而且最大挑战是目前三、四线城市的市场份额小、招商难，依靠房地产销售回笼资金的做法无法长期发挥效益。
同时，行业内各家地产企业在同区域项目的竞争愈发激烈，而买房客户的需求、对产品的要求、法律意识等不断提升，并由卖方市场转变为买房市场。地产公司涉及项目建设、运营管理、招商运作等各工作环节均需要投入大量的管理人员，而且对人员的能力、经验、资源等要求很高。随着各大企业在产业地产版图扩大的同时，运营能力不足的问题也日渐暴露。
地产公司发展目前均面临以上种种问题，而一旦无法维持足够现金流，调整战略从重资产模式走向轻资产模式，是必然的选择。
三、轻资产路径选择
“轻资产”战略的核心是通过寻求外部资金的帮助，从而减少自身投入，集中自身优势资源“做自己擅长的事情”，通过资源配置的优化，以提高企业的盈利能力。具体路径如下：
（一）多渠道融资
通过向银行抵押土地获取贷款融资成本较低，但目前大部分银行针对地产项目在授信条件、担保措施上对开发商增加限制和约束条件，房地产开发贷款期限一般不超过三年，对销售时间、销售周期、资金回笼均有较高要求，还贷压力大。因此，应积极灵活拓展融资的多渠道。
1.出售后回租。指以融资为目的将其资产销售给以融资租赁业务的企业并取得用以发展的资金，通过其他项目的资金支持又将资产租回，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的贷款行为。通过改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。
2.资产证券化。即以项目未来收益作为资产支持证券的资产池，以协议形式出售给特定目的机构或特定目的受托人（SPV，特设信托机构），并由公司为该机构发行资产支持证券提供担保，然后由该机构在资本市场发行证券。
3.“预先团购式”房产众筹。在建项目甚至在取得预售许可证之前发起，对房产建成后的团购名额的提前预定。对于公司而言，利用折扣期房把营销前置，在项目开发前期就可以获得充足低廉的运营资金，可以达到降低融资成本的效果。
（二）项目合作开发利用自身资源与合作方的资金，进行合作开发或者与专业投资管理机构的合作，是降低企业投资的最佳选择。通过项目的合作开发，将传统地产的“独立投资开发增值销售”的模式，转变为“开发收入+运营收入”模式。
1.定向（订单式）开发
定向开发属于商品房销售模式的一种，区别在于是与有关个人、单位企业等销售对象预先确定。按定向开发模式进行开发项目，能最大限度压缩销售、策划费用等项目建设前期费用；建设标准可通过协商确定，建安成本完全可预控；有利于解决项目融资问题，资金成本、投资风险、滞销风险可大幅降低。
2.整体产权转移
集团、各下属企业一般拥有土地资源，通过与资金投资方合作，在项目合作公司股东之间，或向他人转让其股权或合作开发权益，可避免营业税、土地增值税的缴纳，提高合作双方利润率。
3.组建项目开发公司
即负责出资、运营销售的企业，与提供土地的企业，通过以组建法人资格的经济实体公司来合作进行项目的投资开发。这种模式可有效保障各方股东权益，可实现免征营业税，且符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。
（三）内部管理模式创新
依靠传统地产企业的高投入（土地、广告、人员）换取高回报，显然不足以适应轻资产运营的发展。因此地产企业的优势，必须通过在产品创新、成本控制、品牌经营、资源整合等各方面提高，在激烈的竞争市场上需求生存发展的空间。具体实施包括：建筑定位与规划创新，提高地产产品品质；应用新型材料与技术，提高建设效率的同时降低投入成本；创新经营和销售模式，提高对市场的风险预判能力。
总之，随着中国经济逐步进入新常态，地产企业所面临的发展环境不断变化。无论重资产或轻资产运营，结合自己的情况，通过不断调整、完善、发展以适应时代要求，都是地产企业根据发展环境的变化以及企业发展需求而作出的必要战略调整。